کمبود مسکن و وفور خانه های خالی

شرق/ متن پيش رو در شرق منتشر شده و انتشار آن در آخرين خبر به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست ‌آنچه از نظر مي‌گذرد، خلاصه‌اي است از گفت‌وگويي که بين ‌ عباس آخوندي، وزير سابق راه و شهرسازي با اعضاي گروه ترانه تهران انجام شد. بديهي است که مسائل مختلف مربوط به مشکل مسکن، موجب دغدغه اعضاي جامعه شهري و نيز محافل متخصص معمار و شهرساز شهرمان است. هر روز شهرداري با يک فرمول جديد مانند ماليات‌گرفتن از خانه‌هاي خالي يا پيشنهادهايي براي فروش خلاف‌هاي ساختماني يا صدور مجوز براي کارهايي مانند واگذاري پياده‌روها ظاهر مي‌شود. مشکل کمبود بودجه شهرداري در سال گذشته، همواره مطرح بوده است؛ اما اصل کمبود مسکن در کلان‌شهر، خانه‌هاي 25 و 35‌متري، نگراني ادامه‌يافتن مسکن مهر و... هر بار سؤالاتي را زنده مي‌کند که مروري بر آنها در اينجا خالي از لطف نخواهد بود. ‌در شرايط کنوني که قيمت مسکن ربطي به عرضه و تقاضا ندارد، حباب‌سازي چگونه کنترل مي‌شود؟ اساسا موضوع قيمت همه کالاها و خدمات، تابعي از اقتصاد کلان است و آن را نمي‌توان در چارچوب اقتصاد ‌بخش تجزيه‌و‌تحليل کرد که ربطي هم به اقتصاد مسکن ندارد. در ايران پيشران تحولات بازار، قيمت ارز است و سپس به بازار بورس، طلا، مسکن و مستغلات سرايت مي‌کند. بنابراين نمي‌توان هيچ بازاري را از تغييرات قيمتي مصون نگه داشت. ‌در‌حال‌حاضر کشور با وضعيت سختي مواجه است؛ چون از يک سو، توليد خالص داخلي نزولي و از سوي ديگر، حجم پول و نقدينگي فزاينده است. ازاين‌رو، سطح عمومي قيمت‌ها صعودي است؛ اما در اين ميان به نظر من حباب‌سازي را تنها با «قاعده علم اقتصاد» مي‌توان کنترل کرد. ‌قاعده علم اقتصاد به ما مي‌گويد که از دو سو بايد عمل کرد؛ يکي کنترل حجم نقدينگي و ديگري افزايش حجم توليد. در‌حال‌حاضر بزرگ‌ترين موتور توليد پول، يکي بدهي دولت است و ديگري اضافه‌برداشت بانک‌ها؛ دو بحثي که کمتر در مجامع درباره آنها بحث مي‌شود. تا اين لحظه، دولت نه‌تنها هيچ تصميمي درباره آن نگرفته، بلکه با سرعت رو به افزايش است. درباره اضافه‌برداشت بانک‌ها که مستقيما روي پايه پولي مي‌نشيند، اين روند تا حدودي ادامه دارد. اين رقمي است که در ضريب تکاثري ضرب مي‌شود و بسيار وحشتناک است. لازمه پرداختن به اين دو بحث، يک نگاه در اقتصاد سياسي است. همه اينها باعث شده در عمل بخش عمده تسهيلات در بخش خدمات باشد و تصورم اين است که سهم واقعي توليد از کل تسهيلات رو به کاهش است. در سال گذشته کل سهم ساختمان از کل تسهيلات بانکي حدود هفت درصد بوده است. سهم بخش مسکن از اين رقم 50 درصد است؛ يعني سهم مسکن از کل تسهيلات بانکي حدود 3.5 درصد است. با اين تفاسير، بخش مسکن از يک رو مانند ساير بخش‌ها در يک محيط اقتصاد کلان بي‌ثبات قرار دارد، در نتيجه حجم سرمايه‌گذاري چه در کل بخش واقعي اقتصاد و چه در بخش مسکن، نزولي است و از ديگر رو عدم تعادلي کلي در درون بخش وجود دارد. البته با توجه به اينکه بخش مسکن بسيار سرمايه‌بر است، چه از منظر توليدکننده و چه از منظر خريدار، بنابراين تجهيز منابع براي اين بخش، همواره يکي از اصلي‌ترين مسائل است و با توجه به ارزش ذاتي مسکن، اين بخش از منظر نظام بانکي کم‌ريسک‌تر است. در درون بخش، با توجه به وضعيت تورم، بخش عمده‌اي از گردش پول در بخش سوداگري و... مصرفي مي‌چرخد و مقدار بسيار محدودي به تقاضاي مصرفي واقعي اختصاص مي‌يابد. بنابراين شما با دو نشانه متضاد روبه‌رو هستيد؛ يکي وجود خانه‌هاي خالي و در‌عين‌حال کمبود جدي مسکن در بخش مصرفي. ‌ در چنين موقعيتي چه مي‌توان کرد؟ جداي بحث‌هاي اقتصاد کلان که جاي بحث آنها اينجا نيست، ولي تعيين‌کننده‌ترين بحث هستند، بازگرديم به بحث اقتصاد بخش. در اقتصاد بخش در چنين موقعيتي «بانک‌هاي توسعه‌اي» نقش تعيين‌کننده‌اي در تعادل‌بخشي به اقتصاد دارند. کاري که بانک‌هاي توسعه‌اي در اين موارد مي‌کنند، يکي تجهيز منابع براي توليدکننده است و ديگري افزايش قدرت خريد متقاضي. عملکرد بانک رهني و بانک‌ها و صندوق‌هاي پس‌انداز و تسهيلات مانند کوروش، مشهد و... در پيش از انقلاب اين بود که با تکيه بر دو منبع اصلي، منابع را براي دو سمت عرضه و تقاضا تأمين کنند. در هر صورت، يک منبع اصلي تأمين منابع پس‌انداز، متقاضي است که از دو جهت اهميت دارد؛ يکي نظم‌بخشي به اقتصاد خانوار و ديگري تأمين‌ بخشي از منابع مورد نياز سرمايه‌گذاري در بخش. آشکار است که اين پس‌انداز با کسري مواجه مي‌شود. وظيفه بانک توسعه‌اي تأمين اين کسري بر اساس سياست‌هاي مصوب است. اين کسري، بخشي از طريق سرمايه بانک توسعه‌اي تأمين مي‌شود و بخشي ديگر از طريق انواع مقررات ديگر همچون تخصيص بخشي از سپرده قانوني ساير بانک‌ها به بانک توسعه‌اي. مشکلي که در بعد از انقلاب با آن مواجهيم، اين است که کل سازوکار بانک توسعه‌اي مسکن در کشور لغو شده است. بانک تمام سيستم پس‌انداز و تسهيلات ملغي شده‌اند؛ کل سيستم پس‌انداز و... . تا امروز بانک مرکزي از تحول بانک مسکن به يک بانک توسعه‌اي خودداري کرده است. در‌حال‌حاضر بانک مسکن يک بانک تخصصي است، نه يک بانک توسعه‌اي؛ بر اين اساس اين بانک هيچ احساس مسئوليتي در برابر تعادل‌بخشي به بخش مسکن نمي‌کند؛ چون ابزار آن را ندارد. آخرين خبر اينکه با توجه به اتمام دوره پنج‌ساله صندوق پس‌انداز يکم که با اصرار من فعال شد، آن‌هم متوقف شد. ساير بانک‌ها با توجه به سودآوري‌اي که در ساير بخش‌ها و کوتاه‌مدت‌بودن گردش پول در آنها دارد، تمايلي به درگير‌کردن پول خود در تسهيلات طولاني را ندارند؛ در نتيجه سهم بخش مسکن از کل تسهيلات اعطايي به حدود 5.3 درصد کاهش يافت. ‌اقتصاد رانتي و مستغلاتي چگونه به اين سيستم وصل مي‌شود و در آن تأثير مي‌گذارد؟ اقتصاد بخش مسکن از دو سو ايجاد رانت مي‌کند؛ يکي فروش تراکم و ديگري خريد‌و‌فروش ملک براي حفظ قدرت خريد پول و نه تقاضاي مصرفي. ‌عدم تعادل در بخش مسکن ناشي از چه سياست‌هاي اشتباهي بوده است؟ مشخصا شهرفروشي و مداخله دولت در بخش مسکن مهر. ‌چرا بخش مسکن جذب سرمايه نکرده است؟ پس پول‌ها کجا رفته‌‌اند؟ پول‌ها عمدتا جذب بخش خدمات شده است. ‌بانک توسعه‌اي يعني چه و چه بانکي است؟ بانک توسعه‌اي، بانکي است که براي توسعه يا تعادل‌بخشي به يک بخش، در چرخه‌هاي رکود و تورم مستقيما و بر اساس قانون و با رعايت اصول بازار در بازار ورود پيدا مي‌کند. ‌در اين تورم وحشتناک که حاصل از نبود بانک توسعه‌اي است، چه ابزاري مي‌تواند مؤثر باشد؟ البته در چارچوب يک اقتصاد کلان و مشخصا حل مسئله تجارت که توليد ناخالص داخلي را افزايش دهد و درآمد سرانه را حل و فصل کند که با اف‌اي‌تي‌اف سخت‌تر شده است، مي‌توان چارچوبي براي مسکن ارائه کرد. اصلي‌ترين کارهايي که مي‌توان در چارچوب تبديل بانک مسکن به يک بانک توسعه‌اي انجام داد، عبارت‌اند از: 1- افزايش سقف تسهيلات به توليدکننده و متقاضي 2- کاهش دوره توقف پس‌انداز در صندوق؛ در‌حال‌حاضر به ازاي هر شش ماه توقف، يک برابر تسهيلات داده مي‌شود که مي‌شود اين را به چهار يا سه ماه کاهش داد 3- کسري منابع صندوق از طريق افزايش سرمايه دولت در بانک مسکن يا اعطاي خط اعتباري به بانک مسکن يا خريد اوراقي که از سوي بانک مسکن با نرخ بسيار نازل انتشار يابد توسط بانک‌ها و توديع آنها نزد بانک مرکزي به‌عنوان سپرده قانوني 4- اولويت‌دادن به خانه‌اولي‌ها و پيش‌بيني امتيازهاي با‌معني براي آنان 5- اولويت‌دادن به بافت‌هاي فرسوده و بافت‌هاي اسکان غير‌رسمي 6- سنددار‌کردن بافت‌هاي ساکن غير‌رسمي 7- وضع ماليات بر معاملات مکرر 8- درگيرکردن شهرداري‌ها در بخش ماليات بر خانه‌هاي خالي 9- اصلاح قانون مؤجر و مستأجر و اقداماتي از اين دست که مسئله مسکن و شهرسازي در جامعه به‌طور کارشناسي بحث شود.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد

instagram.com/akharinkhabar