اعتماد/ متن پیش رو در اعتماد منتشر شده و انتشار آن به معنی تایید تمام یا بخشی از آن نیست

حقوق‌دانان در گفت‌ و گو با «اعتماد» در تحلیل مصوبه ستاد ملی کرونا و روابط مالک و مستاجر گفتند

هنوز روزهای اول تابستان بود که ستاد ملی کرونا مصوبه‌ای صادر کرد و در آن تاکید کرد که هیچ موجری نمی‌تواند برای مستاجر خود حکم تخلیه بگیرد و علاوه بر این ستاد ملی کرونا مقرر کرد که تا پایان شیوع کرونا هیچ موجری نباید ودیعه و اجاره را افزایش دهد. اما این موضوع فقط در حد حرف باقی ماند. هنوز تیر به پایان نرسیده بود که شهروندانی از تهران با روزنامه اعتماد تماس گرفتند و از عملی نشدن این مصوبه ستاد ملی کرونا اظهار گله‌مندی کردند. یکی از شهروندانی که با روزنامه اعتماد تماس گرفته بود، تصویر حکم‌ تخلیه‌ای را برای ما ارسال کرد که شورای حل اختلاف بدون در نظر گرفتن مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا آن را صادر کرده بود. این در حالی بود که حجت‌الاسلام منتظری، دادستان کل کشور نیز در مصاحبه‌ای تاکید کرده بود، موجران نباید ودیعه و اجاره را افزایش دهند. اما تماس شهروندان با اعتماد حکایت از آن دارد که تا 60 درصد افزایش ودیعه در قراردادهای جدید امضا شده‌ است و عملا در بازار ملک و اجاره گوش هیچ موجری به مصوبه ستاد ملی مبارزه با کرونا بدهکار نیست. برای همین این پرسش برجسته می‌شود که اساسا مصوبه ستاد ملی کرونا می‌تواند مانع از اجرای قانون مصوب شود؟ به عبارت دیگر با توجه به شرایطی که ویروس کرونا رقم زده است آیا مصوبه‌های ستاد برخاسته از وضعیت جدید می‌تواند مانع از اجرای برخی قوانین شوند یا آنها را معطل کنند؟ این موضوع را با «جلال انصاری»، « جلال دانشفر»، « معصومه رشاد»، «کامبیز نوروزی» و «پیمان حاج‌محمودعطار» در میان گذاشتیم که دیدگاه‌های آنان را در تحلیل این وضعیت در ادامه می‌خوانید. اما شاید قبل از جالب باشد، ببینیم در شعبه شورای حل اختلاف چه گذشته است؟

یک نمونه؛ یک حکم تخلیه
اخیرا شعبه ۱۷۴ مجتمع شماره 4 شورای حل اختلاف تهران تصمیم نهایی خود مبنی بر «تخلیه» و «مطالبه خسارت دادرسی» به مستاجر را ابلاغ کرده است. براساس نسخه‌ای از دادنامه شعبه یاد شده و پس از آنکه شورای حل اختلاف صحت اجاره‌نامه عادی تنظیمی را محرز و ثابت شده، دانست و با توجه به اینکه مدت اجاره ملک منقضی شده با درخواست خواهان مبنی بر تخلیه ملک موافقت و رای به تخلیه همچنین پرداخت هزینه دادرسی داده است، مستاجری که اینک با رای تخلیه ملک خود مواجه شده است به خبرنگار اعتماد گفت: در مراحل دادرسی اصلا به استدلال من که می گفتم رییس جمهور دستور داده، توجهی نکردند و حتی وقتی گفتم ستاد ملی کرونا تمدید اجاره‌نامه‌ها را مقرر کرده، اظهار بی‌اطلاعی کردند.

هنوز اردیبهشت ۹۹ به نیمه نرسیده بود که ستاد ملی مبازه با شیوع ویروس کرونا مصوبه‌ای را اعلام کرد که در آن مقرر شد هیچ موجری حق ندارد، مستاجر خود را حتی با وجود منقضی شدن مدت قرارداد از ملک بیرون کند. براساس گزارشی که مهر به نقل از ستاد ملی مبارزه با شیوع ویروس کرونا منتشر کرد این ستاد تصویب کرد تا موجران ملزم به تمدید دو ماهه اجاره‌نامه‌هایی باشند که زمان اتمام قرارداد یک ساله میان موجر و مستاجر از اسفند ۹۸ تا پایان اردیبهشت ۹۹ خواهد بود و بر همین اساس مقرر شد «موجر حق ندارد برای دو ماه اضافه شده، اجاره بهای بیشتری طلب کند که شامل رقم اجاره ماهانه همچنین ودیعه مسکن می‌شود؛ همچنین موجر حق اخذ جریمه دیرکرد تخلیه واحد مسکونی را تا اتمام تیر ماه امسال از مستاجر ندارد.» اما این تنها مصوبه ستاد ملی مبارزه با شیوع کرونا درباره تمدید یا تعیین سقف اجاره در زمان بحران ویروس کرونا نبود. با شروع تابستان و داغ شدن بحث‌هایی در مورد زندگی اجاره‌نشین‌هایی که گفته می‌شد، پشت‌بام اجاره می‌کنند یا مواردی از این دست و در شرایطی که خبرها از ارقام مطرح برای ودیعه و اجاره ماهانه هر کسی را شوکه می‌کرد باز هم ستاد ملی مبارزه با کرونا دست به کار شد و مصوبه بیست‌وششم خود را به این موضوع اختصاص داد که در آن سقف ودیعه و اجاره در تهران و کلان‌شهرها همچنین شهرهای دیگر تصریح شد. جالب اینجاست مستاجری که با روزنامه اعتماد تماس گرفت، درست در روزی ابلاغیه رای صادره از شعبه حل اختلاف را دریافت کرده بود که وزیر راه و شهرسازی در مکاتبه با سرپرست وزارت صمت، دادستان و روسای دادگستری استان‌ها و رییس مشاوران املاک بر اجرایی شدن مصوبات ستاد ملی کرونا در خصوص تمدید قراردادهای اماکن استیجاری تاکید کرده بود. براساس مصوبه بیست‌وششم ستاد ملی مبارزه با شیوع ویروس کرونا در بند ۹ این مصوبه در مورد وضعیت اجاره و قراردادهای آن آمده است: با عنایت به شرایط اقتصادی تحمیلی بر کشور ناشی از شیوع ویروس کرونا همچنین تحریم‌های ظالمانه و با لحاظ ضرورت حمایت از اقشار آسیب‌پذیر، کلیه قراردادهای اجاره مربوط به املاک مسکونی استیجاری که تا تاریخ ۸ تیر۹۹ هنوز تمدید نشده است در صورت عدم توافق بین طرفین و تمایل مستاجر تا 3 ماه پس از اعلام رسمی وزارت بهداشت و درمان و آموزش پزشکی نسبت به پایان شیوع کرونا و اتمام شرایط اضطراری تمدید می‌شود. حداکثر افزایش اجاره‌بها یا مبلغ رهن برای شهر تهران تا ۲۵ درصد، کلان‌شهرهای دیگر(مشهد، تبریز، اصفهان، شیراز، کرج، اهواز، قم، کرمانشاه) تا ۲۰ درصد و سایر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد خواهد بود.

خلاف دستورالعمل پیش رفتند
جلال انصاری
اصولا از لحاظ قانونی هم می‌توان خلاف این دستورها عمل کرد. هم من و هم دیگران در عمل دیده‌ایم که چگونه خلاف این دستورها انجام شده است. برای مثال موجران بیش از 20 درصد افزایش اجاره‌بها داشتند. همچنین دیدیم حکم تخلیه برای عده‌ای از مستاجرانی که توانایی پرداخت افزایش اجاره‌بها را نداشتند، صادر شد. با چنین مشاهداتی است که می‌توانیم بگوییم عملا چنین دستورهایی موثر واقع نشده است زیرا این دستورها جنبه قانونی ندارند با اینکه خود قانون می‌گوید که مصوبات دولت هم جزیی از قانون هستند.

در چنین شرایطی یا مشکل از عدم پیگیری دولت نشأت می‌گیرد یا اینکه این دستورها ضمانت اجرایی نداشته‌اند. برای مثال بسیاری از محاکم در این موضوع همکاری نداشتند و علت آن برداشت‌هایی است که قضات می‌توانستند از این مصوبات داشته باشند، برداشت‌هایی مبنی بر اینکه این مصوبه‌ها در مجلس تصویب نشده‌اند یا اینکه قوه قضاییه آنها را ابلاغ نکرده است. بهتر این بود که این مصوبه‌ها هم در مجلس تصویب و هم از سوی قوه قضاییه ابلاغ می‌شدند.
حقوق‌دان

چالش حقوقی دوران کرونا
جلال دانشفر
عدم اجرای مصوبات دولت در دوران شیوع کرونا مبنی بر عدم افزایش اجاره‌بها بیش از 20 درصد و مانند آن می‌تواند به عنوان یک چالش حقوقی اجتماعی شناخته شود. از این حیث برخی از قوانینی که در محاکم و مراجع قانونی مثلا شورای حل اختلاف تصویب می‌شوند عموما در چاچوب همان محاکم و مراجع قانونی اجرایی محسوب می‌شوند و در حدود چارچوب اختیارات آن شورا و مراجع مرتبط با آن شورا هستند. برای مثال اجاره یک موضوع مدنی است و باید تابع حقوق مدنی باشد. به همین دلیل بهتر بود چنین مساله‌ای که قشر عظیمی از جامعه را در برمی‌گیرد به جای اینکه در چارچوب یک مرجع قانونی مصوب شود، ماده واحده می‌گرفت یا به عنوان مصوبه هیات وزیران در مجلس تصویب می‌شد. یا اینکه به عنوان یک ماده واحده با قید فوریت صرفا در خصوص اجاره مثلا منازل مسکونی یا حتی تجاری، بندی اضافه می‌شد که بتواند چارچوبی برای رعایت شرایط جامعه از حیث اقتصادی، اجتماعی، حقوقی و نهایتا انسانی در قالب حقوقی و قانونی ارائه کند. قانونی که بتواند در شوار و سایر مراجع قانونی دیگر به عنوان یک قانون، الزام‌آور باشد نه اینکه مصوبه در شرایطی تصویب شود که با آن مثل مصوبات درون دستگاهی برخورد شود.
حقوق‌دان

دولت باید راهبرد تعیین کند
معصومه رشاد
هر آنچه که به حوزه تعامل افراد ارتباط پیدا می‌کند در شورای حل اختلاف مطرح می‌شود. حالا پس از شیوع کرونا، افرادی هستند که مشکلات مالی دارند، چه آنهایی که مستاجر هستند و چه آنهایی که به اتکای همین اجاره‌ها تامین معاش می‌کنند، در این ماجرا هر دو طرف می‌توانند متضرر شوند. طبق بحث‌های حقوقی هر فردی باید بتواند حق خود را بگیرد، چه آن کسی که خانه‌ای اجاره کرده است و توان پرداخت هزینه اضافه برای اجاره ندارد، چه آنکه روزی مغازه یا خانه‌ای را به امید سرمایه‌گذاری خریده و حالا می‌خواهد از سرمایه‌ خود سود دریافت کند. اینجا بحث روی حقوق افراد است، یعنی هر فردی می‌خواهد حقوق خودش را به دست بیاورد. پس اینجا با آسیبی مواجهیم که دولت باید بتواند با راهبردهای درستی مواجه شود. این راهبرد باید بتواند تعامل افراد را هم در سازگاری با هم قرار دهد و حقوق افراد در تعارض با یکدیگر قرار نگیرند و همین تعارض است که مشکل‌زا می‌شود. دولت و مجلس باید این راهکار را به افراد جامعه بدهند و بتوانند این تعامل و این آرامش را ایجاد کنند. در دوران شیوع کرونا هیچ امنیت مالی برای افراد جامعه وجود ندارد، این امنیت را باید مجلس و دولت تامین کنند.

تقابل و تعامل در حقوق افراد عموما وجود دارد اما در ایران بیشتر شاهد تقابل حقوق افراد با یکدیگر هستیم و هر فردی بیش از آنکه در جست‌و‌جوی تعامل باشد، می‌خواهد حق خود را بگیرد. در مصوبه‌هایی هم که از سوی دولت وضع شد، تقابل و تعارض حقوق افراد به چشم می‌خورد و جای حقوق عمومی هم خالی بود. برای مثال صاحبخانه حق دارد برای کسی که 6 ماه حقوق نگرفته است، حکم تخلیه بگیرد. اما در این میان حقوق عمومی چیست؟ این حقوق عمومی است که باید بتواند تعاملی میان افرادی برقرار کند که با هم تعارض منافع دارند اما حالا شاهدیم که فاصله میان حقوق فردی و حقوق جمعی بسیار زیاد است. درست است که آن صاحبخانه حق دارد برای مستاجر خود حکم تخلیه بگیرد اما تعامل این فرد با جامعه‌اش چه می‌شود؟ شرایطی در ایران حاکم شده که قصوری در دولت نیست، کرونا وضعیت کل جهان را ملتهب کرده اما دولت موظف است در چنین وضعیتی، برنامه‌ها و استراتژی‌های صحیحی را تدوین کند. در هر کشوری که با مانع طبیعی مواجه شود، تمام تعهدات داخلی و خارجی آن کشور سست می‌شود و باید بکوشد تا آن تعهدات را مدیریت بحران کند. بر اساس قوانین کشور، حالا ستاد ملی مقابله با کرونا وظیفه قانونی رسیدگی به این مسائل را دارد و هم این ستاد، هم مجلس و هم دولت باید در کنار هم قرار بگیرند و حقوق عمومی مردم را در این شرایط دشوار احیا کنند.

حقوق‌دان

مصوبه نمی‌تواند ناقض قانون باشد
کامبیز نوروزی
مصوبه ستاد ملی کرونا گرچه برای دستگاه‌های اجرایی لازم‌الاجراست اما نمی‌تواند ناقض قانون باشد. قانون‌گذار چنین اجازه‌ای به ستاد ملی کرونا نداده است و به اعتقاد بنده، ستاد به این شکل نمی‌توانست چنین دستوری بدهد که دادگاه‌ها از صدور حکم تخلیه خودداری کنند. بنابراین اگر جایی در دادگاه‌های ما حکم تخلیه صادر شده باشد به نظرم کار دادگاه درست بوده است. قرارداد اجاره یک قرارداد خصوصی است و زمانی که مدت قرارداد به پایان می‌رسد یا مستاجر اجاره‌ها را پرداخت نمی‌کند طبق قانون موجر می‌تواند حکم تخلیه بگیرد. ستاد ملی مقابله با کرونا اگرچه برای رفع شرایط بحرانی می‌تواند دستوراتی بدهد که این دستورات خلاف قوانین باشد و از نظر حقوق اشکالی نداشته باشند اما من تصور می‌کنم که موضوع تخلیه خانه چیزی نیست که مستقیما مربوط به بحران کرونا باشد. در واقع فرض کنیم، ستاد مقابله با کرونا می‌تواند همین امروز دستور بدهد که تمام مغازه‌ها بسته شوند زیرا مغازه‌ها به خصوص مغازه‌های پر رفت‌وآمد محل انتقال ویروس می‌توانند باشند. این ستاد می‌تواند جلوی سفر مردم را بگیرد زیرا سفر باعث انتقال ویروس از شهری به شهر دیگر می‌شود. این ستاد می‌تواند بسیاری از این قبیل دستورات را صادر کند چون این امور مستقیما به شیوع بیماری کمک می‌کنند اما مساله تمدید یا عدم تمدید قرارداد اجاره، امری نیست که مستقیما به مساله کرونا ربطی داشته باشد. بحران کرونا بر بخشی از اقتصاد کشور اثر گذاشته است اما قرارداد اجاره ارتباطی به شیوع یا عدم شیوع کرونا پیدا نمی‌کند. ستاد مقابله با کرونا در این حد می‌تواند خلاف قانون تصمیم بگیرد که مانع از شیوع کرونا شود.
حقوق‌دان

مصوبه غیراجرایی
پیمان حاج محمودعطار
با توجه به اینکه اقدامات مراجع قضایی و شبه قضایی مانند دادگاه‌های حقوقی و شوراهای حل اختلاف در مقام تخلیه اماکن یا سایر قوانین و مقررات بر اساس مصوبات مجلس شورای اسلامی و شورای محترم نگهبان انجام پذیرفته است هر گونه جلوگیری از احکام قضایی که از مراجع قضایی و شورای حل اختلاف صادر می‌شود باید یا با دستور رییس محترم قوه قضاییه در استناد به ماده ۴۷۷ آیین دادرسی کیفری مصوبه ۱۳۹۲ انجام پذیرد یا اینکه با تصویب مجدد مجلس شورای اسلامی صورت بگیرد. به عبارت دیگر ستاد ملی کرونا مرجع قانون‌گذاری نیست و اگر هیات وزیران یا ستاد کشوری مبارزه با کرونا در خصوص جلوگیری از اجرای احکام قضایی اعم از تخلیه و سایر امور قضایی مصلحت اندیشید و صلاحدید این امر را دارد، می‌توانند در قالب لایحه یا طرح دو فوریتی و سه ‌فوریتی در مجلس شورای اسلامی، مراتب طرح را مطرح کند و در صورتی که نمایندگان مجلس این طرح را به مصلحت و مطابق با منافع کشور و ملت دیدند، آن را به صورت قانون تصویب و ابلاغ کنند. لذا عدم تخلیه اماکن استیجاری یا سایر قوانین با مصوبه ستاد مبارزه با کرونا قابل اجرا نیست و حتما باید از طریق مرجع قانون‌گذاری یا اختیارات ریاست محترم قوه قضایی این احکام قضایی اجرایی شوند.

حقوق‌دان

به پیج اینستاگرامی «آخرین خبر» بپیوندید
instagram.com/akharinkhabar