اوضاع مسکن در آستانه یک تغییر

ايسنا/ بازار مسکن در آستانه‌ي تغيير وزير اين حوزه، تحت تاثير نوسانات ارزي و اثرات اقتصاد کلان ۷۴ درصد رشد قيمت يافته است. طي يک سال منتهي به شهريورماه امسال قيمت مسکن شهر تهران ۷۴ درصد رشد داشته است. اين آمار احتمالا در مهرماه افزايش بيشتري را نشان خواهد داد. اين بيشترين ميزان رشد قيمت طي پنج سال اخير بوده است. اين اتفاق در شرايطي رخ داده که در سمت تقاضاي واقعي خريد مسکن، اتفاق قابل توجهي رخ نداده و هم‌اکنون ميزان اثرگذاري سقف تسهيلات ۱۶۰ ميليون توماني زوجين از ۵۰ درصد سال گذشته به ۲۶ درصد رسيده است. شرايط جديد نشان مي‌دهد که آينده اين بازار در هاله‌اي از ابهام قرار دارد. وزارت راه و شهرسازي به مديريت عباس آخوندي طي پنج سال اخير که او در اين مسند حضور داشت با توجه به قرار داشتن در رکود، ثبات قيمت را تجربه کرد. اما همه چيز از آذرماه ۱۳۹6 تغيير کرد. به دنبال رشد يکباره قيمت ارز و طلا، مسکن نيز که بازاري ديرپذير محسوب مي‌شود با رشد قيمت مواجه شد؛ البته نه به اندازه‌ي بازارهاي رقيب. در شرايط فعلي عده‌اي از کارشناسان مي‌گويند مسکن در نهايت خود را با نرخ دلار و سکه هماهنگ مي‌کند اما برخي ديگر معتقدند که در همين حد هم قيمت مسکن داراي حباب است و ظرفيت رشد بيش از اين مقدار را ندارد. هم‌اکنون قيمت دلار نسبت به ابتداي سال قبل ۲۳۷ درصد، سکه ۲۵۰ درصد و مسکن ۷۴ درصد رشد يافته‌اند. سرعت گرفتن رشد ماهيانه قيمت مسکن قيمت مسکن پايتخت در شرايطي کماکان به روند صعودي خود ادامه مي‌دهد که معاملات در مسير کاهش قرار دارد. با اين وجود، در شهريورماه ۱۳۹۷ رکود افزايش ماهيانه و ساليانه قيمت مسکن طي شش ماه اخير شکسته شد. آن‌طور که بانک مرکزي گزارش داد، متوسط قيمت خريد و فروش يک متر مربع زيربناي واحد مسکوني شهر تهران هشت ميليون و ۱۰۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل ۹.۴ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۷۴.۱ درصد رشد نشان مي‌دهد. معاملات اما همچون ماه‌هاي گذشته سير نزولي داشته است. در شهريورماه ۱۳۹۷ تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به ۱۰ هزار و ۳۰۰ واحد رسيد که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب ۱۳.۹ و ۳۳.۵ درصد کاهش نشان مي‌دهد. در اين شرايط بعضي معتقدند هرچه قيمت مسکن متاثر از رشد بازارهاي ارز و سکه بالا برود رکود بازار مسکن عميق‌تر مي‌شود. مهدي سلطان‌محمدي در اين خصوص مي‌گويد: رابطه‌ي ارز و مسکن دوگانه است؛ بدين صورت که بازار ارز هم تاثير منفي و هم تاثير مثبت بر بازار مسکن مي‌گذارد. از يک بعد دلار به عنوان رقيب مسکن، وقتي که براي سرمايه‌گذاران جذاب مي‌شود طبيعتا اقبال به مسکن کاهش مي‌يابد؛ زيرا مسکن کالايي است که تغييرات کندي دارد، بنابراين سرمايه‌گذاران در کوتاه مدت تمايل دارند به سمت دلار، ‌طلا و بورس بروند. از سوي ديگر افزايش دلار علامتي مي‌دهد که ارزش ريال دارد کاهش مي‌يابد، انتظارات تورمي بالاست و در چنين شرايطي بخشي از توجهات براي حفظ ارزش خريد سرمايه‌هاي قبلي خانوار به سمت مسکن مي‌رود. از اين زاويه مي‌توان گفت که افزايش قيمت دلار با افزايش قيمت مسکن همبستگي مثبتي دارد. مضافا اين‌که نهاده‌هاي توليد مسکن مثل مصالح فلزي و اقلام وارداتي متاثر از نرخ دلار هستند که آن هم تاثير مثبت در قيمت مسکن دارد. بنابراين رابطه ارز و مسکن به اين نحو است که در کوتاه مدت که شيب افزايش قيمت دلار بالاست، مسکن نمي‌تواند همپاي آن جلو برود ولي در طولاني مدت، خود را با آن تطبيق مي‌دهد. رابطه دلار و مسکن يک به يک است محمدمهدي مافي ـ کارشناس بازار مسکن ـ‌ نيز مي‌گويد: ارتباط بين قيمت دلار و قيمت تمام شده و فروش مسکن همواره در طول ۵۰ سال گذشته همواره يک به يک بوده است. اگر فرض کنيم که قيمت دلار ۱۲ هزار تومان بماند، يعني ۲۰۰ درصد افزايش يافته است؛ در حالي که فعلا ۷۰ درصد مسکن رشد قيمت را تجربه کرده و طبيعتا بايد اين نسبت سر به سر شود. اما خوشبختانه هم‌اکنون با مازاد ۲.۶ ميليون مسکن مواجهيم که البته از دسترس متقاضيان واقعي خارج است. کاري که دولت بايد انجام دهد اين است که شرايط را براي توليد سالانه يک ميليون واحد مسکوني ويژه اقشار متوسط و پايين فراهم کند تا بازار مسکن کنترل شود وزير آينده، بخش مسکن را به آرامش برساند دبيرکانون انبوه‌سازان با بيان اين‌که منابع بخش مسکن به جاي صندوق پس‌انداز مسکن يکم، بايد به دو حوزه توليد و بازآفريني اختصاص يابد گفت: بخش توليد مسکن شرايط سختي را مي‌گذراند و وزير آينده اگر اين حوزه را به آرامش برساند ما از او حمايت مي‌کنيم. فرشيد پورحاجت اظهار کرد: به عنوان يک فعال حوزه مسکن، انتظاري جز اين نداريم که آقاي اسلامي يا هر شخصي که به عنوان وزير انتخاب مي‌شود شرايط را براي بهبود توليد مسکن در کشور فراهم کند. هم‌اکنون حوزه ساخت و ساز در رکود به سر مي‌برد و شرايط سختي دارد. در حوزه بافت فرسوده براي استفاده از صندوق توسعه ملي پيشنهاد داديم که خوشبختانه ديروز تفاهم‌نامه آن انجام شد. در اين حوزه مي‌شود هزينه‌هاي توليد را کاهش داد. اما مصوباتي که بعضا در مجلس دنبال مي‌شود و نيز سمت و سوي تسهيلات، براي حوزه توليد کفايت نمي‌کند. منابع به سمت استفاده از صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن يکم سوق يافته که در آينده چالش خود را خواهد داشت. بنابراين حتما بايد در استفاده از صندوق توسعه ملي براي بافت فرسوده تمهيدات لازم صورت گيرد. وي با بيان اين‌که بخش توليد، ابتدا بايد وارد فرآيند بازآفريني شود گفت: در مرحله‌ي دوم، واحدها در قالب فروش اقساطي و صندوق‌هاي پس‌انداز مسکن يکم به خريداران واگذار شود. اين سياست الان وجود ندارد و صندوق توسعه ملي عملا به سمت صندوق پس‌انداز مسکن يکم و خريد مسکن شيفت پيدا کرده است. علت اين است که دولت و مجلس به درستي نظرات بخش خصوصي را رعايت نکردند. ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد