قیمت مسکن در تهران رکورد زد

اقتصاد نيوز/ قيمت تمام شده ساخت مسکن در تهران به مرز ۱۰ ميليون تومان رسيد.نتايج بررسي درباره «هزينه ساخت» و «قيمت خريد زمين» براي پروژه‌هاي ساختماني ۹۸ - که براساس يک فراخوان دولتي براي خانه‌سازي در جنوب شهر و تحقيقات ميداني از فعالان ساخت‌و‌ساز انجام شده است - نشان مي‌دهد هزينه ساخت براي هر مترمربع بنا به ۳ ميليون و ۵۰۰ هزار تا ۳ ميليون و ۸۰۰ هزار تومان رسيده است که ۳۱ درصد نسبت به ۶ ماه گذشته افزايش يافته است. سازنده‌ها محتاط شده‌اند، مالکان کلنگي تمايل به فروش ندارند. به گزارش اقتصادنيوز فهرست‌بهاي ۹۸ ساخت و ساز در پايتخت، از افزايش ۳۱ درصدي هزينه ساخت مسکن تنها به فاصله دو فصل خبر مي‌دهد. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» درباره تازه‌ترين فهرست‌بهاي ۹۸ ساخت‌وساز در شهر تهران نشان مي‌دهد هزينه ساخت مسکن در شهر تهران براي مناطق متوسط رو به بالاي پايتخت(عمدتا مناطق ۴ و۵ و بخشي از منطقه ۲)، بدون محاسبه قيمت زمين، هم‌اکنون به حدود مترمربعي ۳ ميليون و۸۰۰ هزار تومان رسيده است، اين درحالي است که اين ميزان در نيمه پاييز سال گذشته حدود ۲ميليون و۹۰۰ هزار تومان برآورد شده بود. برآوردهاي انجام شده درخصوص تازه‌ترين هزينه ساخت مسکن در شهر تهران بدون محاسبه سهمزمين در قيمت تمام‌شده واحدهاي مسکوني در شرايط فعلي، از داده‌هاي مربوط به يک پروژه مسکن‌سازي به کارفرمايي دولت در نقطه‌اي از شهر تهران صورت گرفته است؛ مطابق با اطلاعات اين پروژه، هم‌اکنون هزينه ساخت هر مترمربع واحد مسکوني بدون محاسبه قيمت زمين در پايتخت، معادل ۳ ميليون و۸۰۰ هزار تومان در ازاي ساخت هر مترمربع است؛ اين در حالي است که براي اجراي فاز اول اين پروژه در نيمه پاييز سال گذشته هزينه ساخت بدون احتساب قيمت زمين حول و حوش مترمربعي ۲ ميليون و ۹۰۰ هزار تومان تعريف شده بود. مقايسه هزينه ساخت هر مترمربع مسکن در ميانه بهار امسال نسبت به نيمه پاييز سال گذشته نشان‌دهنده افزايش ۳۱ درصدي هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني براي سازندگان واحدهاي مسکوني تنها به فاصله دو فصل است. اين ميزان افزايش عمدتا متاثر از افزايش هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني از يکسو و افزايش ميزان دستمزد عوامل ساخت و ساز از سوي ديگر است؛ هر چند نرخ رشد دستمزدها در اين بازه زماني به مراتب کمتر از نرخ رشد هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني در فاصله دو فصل بوده است. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد هم‌اکنون هزينه ساخت هر مترمربع مسکن در مناطق معمولي شهر تهران گذشته از اين گروه از پروژه‌‌هاي دولتي که قرار است در مقياس بزرگ احداث شود و به لحاظ تيراژ، مساحت زمين، تعداد طبقات و ساير مشخصات ساختماني با ساخت‌وسازهاي معمولي شهر تهران داراي برخي تفاوت‌ها است نيز در همين محدوده قيمتي است. فهرست‌بهاي ساخت و ساز در شهر تهران در حالي از افزايش ۳۱ درصدي هزينه ساخت مسکن در شهر تهران در بازه زماني نيمه پاييز ۹۷ تا اواسط بهار ۹۸ خبر مي‌دهد که اين فهرست بها علاوه بر هزينه ساخت، شامل هزينه تامين زمين موردنياز براي شروع پروژه‌هاي مسکوني نيز هست؛ در واقع اين فهرست‌بها ترکيبي از هزينه ساخت مسکن(هزينه مورد نياز براي تامين مصالح و تجهيزات ساختماني و دستمزدها) و هزينه تامين زمين است. ميانگين قيمت زمين و املاک مسکوني کلنگي شهر تهران نيز در فاصله اين دو فصل-نيمه پاييز ۹۷ تا ميانه بهار ۹۸- با رشد ۵۰درصدي مواجه شده است؛ در واقع تورم هزينه‌اي در بازار ساخت و ساز مسکن شهر تهران در سمت تامين زمين و ملک کلنگي به مراتب بيش از تورم هزينه‌اي مصالح ساختماني بوده است. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» از آخرين وضعيت بهاي تمام‌شده ساخت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران نشان مي‌دهد هم‌اکنون حداقل قيمت هر مترمربع زمين و ملک کلنگي در مناطق متوسط رو به بالاي شهر تهران شامل مناطق ۴، ۵ و بخشي از منظقه ۲ شهر تهران حدود ۲۰ ميليون تومان است و هزينه ساخت مسکن شامل هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني و دستمزدها نيز در اين مناطق حدود ۳ ميليون و۸۰۰ هزار تومان برآورد مي‌شود؛ با توجه به سهم قيمت هر مترمربع زمين در هر مترمربع واحد مسکوني، در شرايط فعلي قيمت تمام شده ساخت مسکن در اين مناطق حداقل حدود ۹ ميليون و۸۰۰هزار تومان برآورد مي‌شود. اين موضوع نشان مي‌دهد هزينه تمام شده ساخت مسکن در مناطق متوسط رو به بالاي شهر تهران هم‌اکنون در مرز ۱۰ ميليون تومان به ازاي ساخت هر مترمربع آپارتمان قرار گرفته است. اين در حالي است که در مناطق ضعيف‌تر شهر تهران در حالي که ميانگين قيمت هر مترمربع زمين وملک مسکوني کلنگي هم‌اکنون حدود ۱۵ ميليون تومان است، هزينه ساخت مسکن ازسوي سازنده(هزينه تامين مصالح و دستمزد) به‌طور ميانگين مترمربعي ۳ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان برآورد مي‌شود؛ بنابراين در اين مناطق نيز با توجه به سهم زمين در قيمت تمام‌شده هر مترمربع واحد مسکوني، هزينه ساخت به‌طور ميانگين مترمربعي حدود ۸ ميليون تومان خواهد بود. اين هزينه‌ها براساس قيمت مصالح مرغوب محاسبه شده است. بررسي‌ها حاکي است در مناطق متوسط و متوسط رو به بالاي شهر تهران، سهم زمين از قيمت تمام شده ساخت در مقايسه با مناطق ضعيف‌تر بيشتر است؛ اين سهم در مناطق متوسط و متوسط رو به بالا حدود ۶۱درصد و در مناطق ضعيف‌تر شهر تهران حدود ۵۶ درصد برآورد مي‌شود. بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» از شرايط فعلي بازار ساخت و ساز حاکي است هم‌اکنون اگرچه شرايط سختي براي سازندگان مسکن به لحاظ تامين مصالح وتجهيزات ساختماني از يکسو و تامين زمين و ملک کلنگي مورد نياز براي ساخت و ساز از سوي ديگر وجود دارد، اما به‌طور کلي وزن دردسر سازنده‌ها براي تامين زمين بيش از مصالح و تجهيزات ساختماني است. در شرايطي که به دليل بروز تورم در بازار مصالح و تجهيزات ساختماني هم‌اکنون هزينه ساخت مسکن براي سازنده‌ها از اين محل به ميزان قابل‌توجهي افزايش يافته است اما نرخ رشد قيمت زمين در بازه زماني يکسال گذشته و همچنين دو فصل اخير، به مراتب بيش از سرعت رشد قيمت مصالح ساختماني بوده است. علاوه بر تورم شديد در بازار زمين که گران‌ترين بخش هزينه ساختماني در ساخت و سازهاي شهر تهران محسوب مي‌شود بنا بر دو علت عمده هم‌اکنون سازنده‌ها با مشکل تامين زمين براي شروع پروژه‌هاي ساختماني مواجهند. از آنجا که عمده ساخت و سازهاي شهر تهران به دليل کمبود موجودي زمين خام در پايتخت روي زمين املاک کلنگي و در قالب عمليات تخريب و نوسازي واحدهاي قديمي انجام مي‌شود، بخش قابل توجهي از اين ساخت و سازها در نتيجه مشارکت سازندگان با مالکان املاک قديمي قابل تخريب و نوسازي صورت مي‌گيرد. هم‌اکنون بخش قابل توجهي از مالکان املاک کلنگي شهر تهران به دليل وجود انتظارات تورمي، عرضه املاک خود به سازندگان براي مشارکت در ساخت را به ميزان محسوسي کاهش داده‌اند؛ اين گروه از مالکان تا زمان تثبيت شرايط تورمي، عرضه املاک کلنگي به سازنده‌ها را محدود کرده‌اند. اين موضوع در بازار معاملاتخريد و فروش زمين و املاک مسکوني کلنگي نيز محسوس است؛ به اين معنا که هم‌اکنون نه‌تنها دسترسي سازنده‌ها به املاک کلنگي براي مشارکت در ساخت با مالکان محدود شده است بلکه متقاضيان خريد ملک کلنگي و زمين نيز براي شروع پروژه‌هاي ساختماني، با مشکل کمبود عرضه زمين مواجهند. علت دوم برخورد سازنده‌ها با مشکل تامين زمين براي شروع پروژه‌هاي ساختماني، مطالبه نرخ بالا براي مشارکت در ساخت از سمت محدود سازندگاني است که در شرايط فعلي تمايل به تخريب و نوسازي واحدهاي مسکوني خود با شراکت سازندگان دارند. در حالي که در سال گذشته نسبت مشارکت در عمده قراردادهاي مشارکت در ساخت در مناطق مختلف شهر تهران به‌طور متوسط ۶۰ به ۴۰ به نفع مالکان املاک کلنگي بود اما اخيرا مالکان اين املاک اقدام به سهم‌خواهي بيشتر از فرآيند مشارکت در ساخت کرده‌اند. برخي از اين مالکان توقع دارند در شرايط فعلي و به دنبال افزايش قابل توجه قيمت زمين در شهر تهران طي يک‌سال گذشته، نسبت مشارکت حداقل به سهم ۶۵ درصدي مالکان زمين و ملک کلنگي تغيير يابد؛ اين در حالي است که در شرايط فعلي و به دنبال جهش قيمت مصالح و تجهيزات ساختماني و در نتيجه افزايش هزينه ساخت مسکن در شهر تهران، سازنده‌ها نيز حاضر به کاستن از سهم خود به نفع مالکان املاک کلنگي نيستند و در برابر اين سهم‌خواهي مقاومت مي‌کنند؛ در واقع در شرايط فعلي نوعي «تقابل در تعيين سهم» با شدت بالا، بين سازنده‌ها و مالکان زمين و املاک کلنگي قابل تخريب و نوسازي وجود دارد که اين موضوع در بسياري از موارد، به‌عنوان يک مانع قوي از توافق بين طرفين براي مشارکت در ساخت جلوگيري مي‌کند. در اين حالت، اگر چه هر دو سمت مشارکت در ساخت (سازندگان و مالکان املاک مسکوني کلنگي)، به شکل بالقوه قادر و مايل به مشارکت هستند اما هر کدام از طرفين بنا به دلايل خاص خود (سازندگان به دليل افزايش هزينه ساخت‌وساز و تورم مصالح ساختماني و مالکان به دليل افزايش قيمت زمين) حاضر به کاستن از سهمشان در فرآيند مشارکت به نفع طرف مقابل نيستند. به همين علت در شرايط فعلي اگر چه هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني به ميزان قابل توجهي براي سازنده‌ها افزايش يافته است اما مشکلات مربوط به تامين زمين براي ساخت و ساز به مراتب از مشکل تامين هزينه مصالح براي سمت عرضه پررنگ‌ و محسوس‌تر است. کاهش ميل به تجاري‌سازي در تهران تحقيقات ميداني «دنياي ااقتصاد» درخصوص آخرين وضعيت بازار ساخت و ساز در شهر تهران همچنين از کاهش تمايل سازنده‌ها به تجاري‌سازي و در مقابل، استقبال بيشتر از ساخت و سازهاي مسکوني خبر مي‌دهد. در حالي که در نتيجه ساخت و سازهاي تجاري انبوه به خصوص درچند منطقه از شهر تهران اين مناطق به لحاظ تعداد واحدهاي تجاري به حالت اشباع رسيده است؛ هم‌اکنون بسياري از سازنده‌ها با اطلاع از اين موضوع ورود به ساخت و سازهاي تجاري را محدود کرده‌اند؛ در واقع اين گروه از سازنده‌ها متوجه شده‌اند که در شرايط فعلي پايتخت براي تجاري‌سازي کشش ندارد؛ بنابراين طي ماه‌هاي اخير با تغيير کاربري و تغيير برخي از نقشه‌هاي آماده ساخت، سهم واحدهاي مسکوني از پروژه‌هاي چندمنظوره را افزايش و سهم واحدهاي تجاري را کاهش داده‌اند تا از اين طريق نقدپذيري پروژه را افزايش داده و هزينه‌هاي ساخت را از سوي ديگر کاهش دهند. نکته مهم ديگري که هم اکنون در بازار ساخت و ساز شهر تهران مشاهده مي‌شود آن است که در شرايط فعلي برخلاف برخي دوره‌هاي قبل، سازنده‌ها ديگر با هر نرخي حاضر به ساخت و ساز نيستند؛ در شرايط فعلي چشم‌انداز هزينه‌اي ساخت مسکن به قدري مبهم و نامشخص است که ساخت و ساز به فعاليتي توام با ريسک تبديل شده و سازنده‌ها نمي‌توانند با هر نرخي اقدام به مشارکت در ساخت کنند. بنابراين در شرايط فعلي عمده سازنده‌هاي مسکن با احتياط بسيار زيادي اقدام به توافق با مالکان براي شروع پروژه‌هاي عمراني مي‌کنند؛ چراکه به دليل افزايش هزينه ساخت، جهش قيمت مسکن وافزايش شکاف بين قدرت خريد متقاضيان مسکن و قيمت واحدهاي مسکوني، يک نگراني ديگر از بابت فروش نرفتن واحدها يا طولاني شدن دوره فروش آپارتمان‌ها بعد از اتمام عمليات ساخت در ميان سازنده‌ها وجود دارد. ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد