نسخه بانکی برای التهاب مسکن

ايسنا/ به دنبال جهش ۱۰۴ درصدي قيمت مسکن، بسته‌اي از سوي سيستم بانکي در سه بخش کاهش هزينه‌هاي ساخت، پيش‌خريد تدريجي و عرضه واحدهاي اجاره‌اي به منظور ساماندهي به وضعيت بازار مسکن تهيه شده که در مرحله پيش‌نهايي قرار گرفته و از اواسط نيمه دوم امسال به اجرا درمي‌آيد. تلاطم قيمتي در بازار مسکن که با خروج ۶۰ درصدي متقاضيان مصرفي و ايجاد رکود در اين بخش همراه شده، دولت را بر آن داشته تا فکري براي اوضاع فعلي کند. قيمت مسکن شهر تهران در خردادماه به رقم بي‌سابقه ۱۳.۳ ميليون تومان در هر متر مربع رسيده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۰۴ درصد و نسبت به ماه قبل پنج درصد افزايش نشان مي‌دهد. جدا از تأثير متغيرهاي کلان از جمله نوسانات نرخ ارز و جهش نقدينگي که مهم‌ترين عامل در جهش قيمت مسکن ارزيابي مي‌شود، به نظر مي‌رسد کاهش ساخت و ساز که از رکود سال‌هاي ۱۳۹۲ تا ۱۳۹۷ نشأت گرفته در وضعيت فعلي اثرگذار بوده است. وزارت راه و شهرسازي توليد و عرضه ۴۰۰ هزار واحد مسکوني تا سال ۱۴۰۰ را در دستور کار قرار داده است. با اين حال بخش خصوصي به عنوان بازوي اصلي توليد و عرضه مسکن مغفول مانده است. کارشناسان معتقدند نمي‌توان به صورت تک بعدي، بازار مسکن را به حرکت درآورد بلکه بايد تمام اجزاي عرضه و تقاضا را به شکل همزمان مورد لحاظ قرار داد. در اين خصوص از سوي بانک مسکن، بسته سه وجهي براي تحرک بخشي به «خريد و فروش‌هاي مصرفي»، «ساخت‌وسازهاي مصرفي» و «تنظيم بازار اجاره‌نشيني» در مرحله پيش‌نهايي قرار گرفته و از اواسط نيمه دوم امسال به اجرا در مي‌آيد. بنا به گفته‌ي عضو هيأت مديره بانک مسکن، تمرکز بر کاهش هزينه‌هاي توليد و ساخت مسکن به شکل توأم با سياست‌گذاري براي تسهيل دسترسي متقاضيان مصرفي به مسکن در کنار آرام‌سازي روند تغييرات اجاره بها از طريق افزايش عرضه واحدهاي اجاره‌اي، اتفاقي است که ما در بسته‌اي که براي اين منظور تدارک ديده‌ايم، رخ خواهد داد. مجتبي عزيزيان گفته است: هدف بانک مسکن از طراحي اين بسته آن است که فعالان و مصرف‌کننده‌ها در حوزه‌هاي مختلف بازار مسکن بتوانند با مطلوبيت بالا در بازار به ثبات رسيده و کم نوسان، نيازهاي خود را تأمين کنند. به اين منظور لازم است شرايط با رويکردهاي چند جانبه ناشي از اجراي بسته به گونه‌اي تغيير کند که متقاضيان خريد مسکن از نوسانات شديد قيمت و جهش‌هاي يکسال اخير، مصون بمانند؛ سازنده‌ها با کمترين هزينه به مصالح ساختماني مورد نياز خود دست پيدا کنند و مستاجرها نيز از التهابات اجاره بها مصون بمانند. عزيزيان مهمترين عوامل مؤثر بر قيمت تمام شده مسکن را شامل هزينه خريد زمين، قيمت مصالح ساختماني، مدت زمان ساخت و ساز و تقاضاي سفته‌بازانه عنوان کرد و گفت: در قالب بسته‌اي که بانک مسکن تهيه کرده است، زمين مورد نياز ساخت و سازها از طريق آزادسازي زمين‌هاي دولتي با هماهنگي وزارت اقتصاد، تأمين مي‌شود. همچنين مکانيزم شفاف و مشخصي براي دسترسي به مصالح ساختماني انبوه براي سازنده‌ها در نظر گرفته شده است. براي کنترل و کاهش تقاضاي سفته‌بازانه نيز از متغيرهاي مشخصي استفاده مي‌شود تا بواسطه کاهش خريدهاي سفته‌بازانه، موجودي بازار مسکن در خدمت عرضه آپارتمان‌هاي اجاره‌اي قرار بگيرد. اين عضو هيأت‌مديره بانک مسکن با تشريح بخش ديگري از اين بسته به امکان «پيش خريد تدريجي مسکن» اشاره کرد و گفت: در اين بسته فرصتي براي دستيابي متقاضيان خريد مسکن به خانه آن هم با قيمت تمام شده، فراهم است. به اين منظور پيش خريدار، هزينه ساخت و ساز مورد نياز سازنده (پيش فروشنده) را در طول دوره ساخت، به بانک پرداخت مي‌کند و بانک آن را تحت مکانيزم مشخص و متناسب با ميزان پيشرفت فيزيکي پروژه، به سازنده مي‌پردازد. نتيجه اين کار، کاهش قيمت تمام شده مسکن براي متقاضي به ميزان حداقل ۳۰ درصد خواهد بود چرا که حاشيه سود سازنده در دوره ساخت، عملاً از قيمت تمام شده مسکن کسر خواهد شد. به بيان ديگر، در حالت طبيعي ساخت و ساز، چون که سازنده، خود با منابع خود، سرمايه گذاري مي‌کند، در زمان فروش، ميزان خواب سرمايه خود در پروژه را براي مدت حدود دو سال حساب مي‌کند و حاشيه سود مثلاً ۴۰ درصدي براي خود در نظر مي‌گيرد و قيمت فروش را بر همين اساس تعيين مي‌کند اما بواسطه اين بسته، چون که پيش خريدار در همه طول دوره ساخت، نقدينگي و منابع مالي مورد نياز سازنده براي ساخت را تأمين مي‌کند، در نتيجه هزينه ساخت و به تبع آن، قيمت فروش کاهش پيدا مي‌کند. عضو هيأت مديره بانک مسکن در عين حال تصريح کرد: براي بکارگيري ابزارهاي مالي جديد در قالب اين بسته براي بازار مسکن نيازمند مشارکت و همکاري تنگاتنگ سازمان بورس و بانک مرکزي هستيم. همچنين وزارت راه و شهرسازي نيز نقش پشتيبان را دارد. ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد