برگزیده

سانسور قیمت مسکن در وزارت راه

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1399/07/10 - 10:31

دنياي اقتصاد/متولي بخش مسکن در توجيه «سانسور ۲ ماهه اطلاعات و آمارهاي حياتي بازار ملک» اعلام کرده است: «چون براي انتشار آمار مربوط به قيمت مسکن، اول بايد قيمت‌هاي غيرطبيعي، شناسايي و حذف مي‌شدند بنابراين ما ابتدا آمارهاي خام را استخراج کرديم و بعد از آن قيمت‌هاي واقعي را مشخص کرديم. به‌زودي هم آمارهاي ۲ ماه اخير مربوط به معاملات مسکن را منتشر مي‌کنيم.»

متولي بخش مسکن در توجيه «سانسور ۲ ماهه اطلاعات و آمارهاي حياتي بازار ملک» اعلام کرده است: «چون براي انتشار آمار مربوط به قيمت مسکن، اول بايد قيمت‌هاي غيرطبيعي، شناسايي و حذف مي‌شدند بنابراين ما ابتدا آمارهاي خام را استخراج کرديم و بعد از آن قيمت‌هاي واقعي را مشخص کرديم. به‌زودي هم آمارهاي ۲ ماه اخير مربوط به معاملات مسکن را منتشر مي‌کنيم.»

در بخش ديگري از اظهارات اين مسئول همچنين تاکيد شده است: «آمارهايي که در اين چارچوب، درباره قيمت مسکن به‌دست آمده است، صحت دارد و قيمت واقعي مسکن را نشان مي‌دهد.»
درباره اين نوع نگاه دولتي به سازوکار طبيعي بازار مسکن حداقل سه نکته کاملا آشکار وجود دارد که اگر قرار باشد چشم‌ها به روي آنها بسته شود، نتايج کاملا معکوس از هدف سياست‌گذار و متولي بخش، در بازار ظاهر خواهد شد.

نکته اول، به تعاريف تازه اختراع شده همچون «قيمت واقعي، قيمت غيرطبيعي و عناويني از اين دست» مربوط است.

قيمت واقعي مطابق آنچه در اقتصاد و براساس مفهوم صحيح خود به‌کار مي‌رود، «سطح قيمت اسمي پس از کسر نرخ تورم» است. با لحاظ نرخ تورم عمومي از يکسو و نرخ رشد قيمت اسمي (همان قيمتي که از روي قيمت‌هاي درج شده در مبايعه‌نامه‌ها، در سامانه رهگيري معاملات املاک ثبت مي‌شود)، امکان محاسبه قيمت واقعي به‌دست مي‌آيد که به‌دليل نرخ تورم مثبت، سطح قيمت واقعي کمتر از قيمت اسمي است، چون بخشي از رشد قيمت اسمي مسکن، همان نرخ تورم است.

اما ظاهرا متولي بخش مسکن، به تعريف تازه‌اي از قيمت واقعي رسيده است. آن‌طور که در اظهارنظر مسوولان بخش مسکن مشخص است، منظور اين گروه از «قيمت واقعي در بخش مسکن» آن است که موفق شدند از درون بازار معاملات مسکن،‌ با جست‌وجو در بين مبايعه‌نامه‌هاي ثبت شده در سامانه رهگيري، قيمت‌هاي صحيح را از قيمت‌هاي ناصحيح تفکيک کنند و قيمت‌هاي صحيح را تحت عنوان «قيمت واقعي» قصد دارند به‌زودي اعلام کنند.

علاوه بر ايرادي که به استفاده از اين واژه وارد است، اعلام اينکه در سامانه رهگيري معاملات مسکن،‌ اطلاعات غلط و ناصحيح بارگذاري شده است، به معناي آن است که عوامل ثبت‌کننده اطلاعات معاملات عمدا يا سهوا قصد گمراه‌سازي بازار را دارند. باور چنين ادعايي بسيار سخت است، چون هنگام انجام يک معامله ملکي در بنگاه، هر دو طرف خريدار و فروشنده به شدت بر روي ارقام و اطلاعاتي که در قراردادها ثبت مي‌شود، دقت مي‌کنند تا مبادا اشتباه عامل ثبت‌کننده باعث زيان آنها شود. از طرفي چون متن قرارداد بعد از ثبت در سامانه رهگيري، در قالب پرينت سامانه‌اي، به طرفين تحويل مي‌شود،‌ باز احتمال درج اشتباه قيمت معامله در سامانه، نزديک به صفر است.
اتفاقا يکي از پارامترهايي که باعث شده موضوع ثبت مبايعه‌نامه در سامانه رهگيري به مطالبه عمومي تبديل شود و در بازار مسکن جابيفتد همين «اصرار خريدار و فروشنده به چنين اقدامي» است. طرفين معامله ملکي تصور مي‌کنند اگر براي قراردادشان، کد رهگيري صادر شود، آن معامله به لحاظ حقوقي و ساير پارامتر‌هاي تهديدکننده سلامت و آينده معامله، تضمين شده است.

بنابراين بسيار دور از واقعيت است که گفته شود «در سامانه رهگيري معاملات املاک،‌ قيمت‌هاي غيرصحيح وجود دارد» که بعد از آن نتيجه‌گيري شود «دولت به‌تازگي موفق شده قيمت‌هاي غيرصحيح را از قيمت‌هاي صحيح در بازار مسکن تفکيک کند.»

بيان چنين عباراتي- قيمت غيرصحيح در بازار مسکن وجود دارد- جز اينکه شرايط را سخت کند، عايدي ديگري در مسير دستيابي به ثبات ندارد.
نکته دوم به اين موضوع برمي‌گردد که چگونه دولت توانسته تشخيص دهد مثلا يکي از داده‌هاي قيمتي صحت دارد و داده ديگر ندارد!
استخراج آمار و اطلاعات در بازار معاملات مسکن توسط دولت از سال ۹۰ و بعد از شروع به کار سامانه رهگيري معاملات املاک و مستغلات در سال ۸۸، آغاز شد. از آن سال تاکنون هرچقدر زمان گذشته، وابستگي خريدار و فروشنده به کدرهگيري- کدي که بعد از ثبت مبايعه‌نامه در سامانه،‌ براي خريدار و فروشنده از طريق پيامک ارسال مي‌شود- بيشتر شده است و اين موضوع به‌خصوص در شهر تهران باعث ثبت حداکثري قراردادهاي خريد و فروش آپارتمان و در نتيجه «انعکاس حداکثري نبض معاملات و قيمت مسکن در آمارهاي سامانه رهگيري» شده است.

از سال ۹۰ و حتي يک سال قبل، متولي بخش مسکن با استناد به همين آمارها شروع به انتشار منظم کارنامه معاملات مسکن شهر تهران کرده است تا اينکه مرداد امسال به‌خاطر آنچه «اشکال در اطلاعات و آمارهاي قيمت مسکن» عنوان شد، جلوي انتشار گرفته شد.

اگر الان گفته مي‌‌شود که قيمت‌هاي قبلي صحت ندارد به معناي آن است که همه اطلاعات اين ۱۰ سال، تحليل‌هاي مقامات دولتي و کارشناسان به استناد آن اطلاعات و حتي سياست‌ها و طرح‌هايي که در بخش مسکن به پشتوانه آمار و اطلاعات صورت گرفته است بايد زيرسوال برود و به آنها شک و ترديد وارد شود.
اما نکته آخر لزوم دقت به تبعات وارد کردن اشکال به آمار و اطلاعات بازار است. زماني که اشکال باورنکردني و بدون پايه منطقي به يک آمار نسبت داده مي‌شود، «باور آمارهايي که قرار است در مدل جديد به‌واسطه اشکال گرفتن از مدل قبلي منتشر شود هم بسيار سخت مي‌شود.»
وضعيت موجود بازار مسکن که در آن، خريداران مصرفي به‌دليل سطح بالاي قيمت، توان خريد ندارند،‌ تقاضاي سرمايه‌اي داراي توان مالي بالا هنوز توان پرداخت قيمت‌هاي نجومي را دارد و در عين حال سرماي رکود به راحتي در بازار معاملات ملک احساس مي‌شود، نمي‌شود آمارهاي بيان‌کننده اين واقعيت را زيرسوال برد و از آن اشکال گرفت. متولي بخش مسکن مي‌گويد قيمت‌هايي که تا پيش از مرداد امسال، اعلام شده داراي اشکال است، چون قيمت‌هاي ناصحيح و غيرطبيعي در آن وجود داشته است.

اين حرف در شرايطي مطرح مي‌شود که اطلاعات بانک‌مرکزي ايران درباره قيمت مسکن شهر تهران، آمارهاي اعلام شده در ماه‌ها و سال‌هاي قبل توسط متولي بخش مسکن را تاييد مي‌کند.

براساس اطلاعات بانک‌مرکزي، بهار امسال متوسط قيمت مسکن در تهران به مترمربعي ۱۷ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان رسيد. اطلاعات سامانه رهگيري نيز قيمت بهار امسال را ۱۷ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان نشان مي‌دهد. به اين ترتيب، اگر خط‌کش صحت‌سنجي آمار قيمت مسکن در سامانه رهگيري را «داده‌هاي رسمي، معتبر و غيرقابل ترديد بانک‌مرکزي» قرار دهيم، مشخص است داده‌‌هاي قبلي هيچ اشکالي ندارد و دليلي براي توقف انتشار آن نيست.