سرمقاله دنیای اقتصاد/ پادزهر سفته‌بازی

دنياي اقتصاد/ « پادزهر سفته‌بازي » عنوان سرمقاله روزنامه دنياي اقتصاد به قلم فريد قديري است که مي‌توانيد آن را در ادامه بخوانيد:

وضعيت تازه‌اي که از ابتداي امسال در بازار مسکن شکل گرفته، براي سياستگذار، «حالت مطلوب» ارزيابي مي‌شود درحالي‌که، زير اين خاکستر، فعل‌وانفعالاتي در جريان است که اگر فکري براي آن نشود، بحران‌آفرين خواهد شد.
     
ميانگين قيمت مسکن در بهار امسال روند کاهشي داشت و از آن مهم‌تر، حجم آپارتمان‌هاي عرضه شده براي فروش به‌خاطر «تغيير رفتار» فروشنده‌ها به ميزان هر چند کم، اما محسوس، افزايش پيدا کرده است. در سمت مقابل نيز «عقب‌نشيني» خريداران غيرمصرفي از بازار ملک کاملا آشکار است. اين دو حرکت، واکنش اضلاع اصلي معاملات مسکن به عصر «کاهش انتظارات تورمي» را نشان مي‌دهد که در نهايت خوراک عبور بازار از فاز جهش را در شروع ۱۴۰۰ و هفته‌هاي بهاري سال فراهم آورد.

التهاب قيمت‌ها تا حدودي فروکش کرده است. اما يک لايه پايين‌تر از ظاهر فعلي بازار ملک، تصوير خوشايندي ديده نمي‌شود.آنچه سياستگذار نمي‌بيند «عقب‌ماندگي ۶ ساله» روند عرضه مسکن هم در تهران و هم در ساير شهرهاي کشور است. اين اتفاق که «ابررکود ساختماني» به لحاظ شدت افت تيراژ ساخت مسکن و همچنين طول زماني افت نام دارد، بازار را در وضعيت «بسيار شکننده» قرار داده است. اگر چه سطح قيمت کاهشي است، اما يک شوک مثبت در سمت تقاضا به هر دليلي باعث فعاليت گسل عرضه خواهد شد که نتيجه آن بي‌تعادلي بازار و ناپايداري دوباره قيمت‌ها مي‌تواند باشد. درحال‌حاضر حجم تقاضاي خريد به قدري پايين است که حجم بسيار کم‌عرضه- به‌رغم افزايش فايل‌هاي فروش- پاسخگوي بازار است. حجم پايين تقاضا به‌خاطر «پرتاب تقاضاي مصرفي به بيرون بازار با موج جهش قيمت مسکن» و همچنين به‌دليل «انصراف تقاضاي سرمايه‌اي از خريد تحت‌تاثير انتظارات کاهشي» است. سقوط نبض معاملات مسکن به زير ۶ هزار واحد در ماه در شهر تهران نتيجه اين خروج‌ها است. اما اگر نبض معاملات ملک به ميزان طبيعي خود که حداقل ۱۰ هزار واحد در ماه است بازگردد، «کمبود واحد مسکوني نوساز» خود را نشان خواهد داد. اين، همان آتش زيرخاکستر است.

کارنامه خرداد ماه معاملات مسکن در تهران، يک برش خيلي جزئي از اين اوضاع شکننده را به نمايش گذاشت. ماه گذشته، گروهي براي تبديل آپارتمان به واحد بهتر، با استفاده از فرصتي که «کاهش ۵ درصدي قيمت در دو ماه اول سال» برايشان فراهم کرده بود، وارد صحنه معاملات خريد شدند و نبض معاملات را ۳۰ درصد‌(ماهانه) افزايش دادند. همين شوک مثبت تقاضا باعث شد ميانگين قيمت ۳ درصد رشد کند. هر چند، عوامل ديگري در رشد قيمت نقش داشت. اما حتما «کمبود عرضه» بي‌تاثير نبود.

بحران زيرپوستي موجود يعني کمبود عرضه،‌ راه علاج دارد. رئيس‌جمهور منتخب، هم در ايام رقابت‌هاي انتخاباتي- از طريق مشاورانش- و هم در اولين کنفرانس مطبوعاتي خود- دوشنبه ۳۱ خرداد- يکي از سرفصل‌هاي اصلي برنامه‌هاي دولت آينده در حوزه اقتصاد را «کنترل اشتهاي سفته‌بازي در بازار مسکن» اعلام کرد. آن‌طور که ابراهيم رئيسي در برنامه‌اش براي بخش مسکن اشاره کرده، براي مقابله با رفتارهاي غيرمولد، «ماليات کاهنده جاذبه سرمايه‌گذاري ملکي» را مدنظر دارد.

به نظر مي‌رسد دولت آينده، تا اينجاي کار، صورت مساله بازار مسکن را درست تشخيص داده است؛ «عامل جهش قيمت‌ها رفتار سفته‌بازها است که با ماليات، قابل کنترل و مهار است.»

اما آيا اين «تشخيص درست» حتما به «تجويز درست» ختم مي‌شود؟

تجربه سياستگذاري در بخش مسکن نشان داده، احتمال اينکه يک «سياست کارآمد» براي حل مساله حتي به‌رغم «تشخيص درست» اتخاذ شود، کمتر از حالت دوم است. در همين دولت فعلي، ابتداي کار، صحبت از آن شد که براي ساخت‌وسازهاي حمايتي و انبوه، بايد بيابان‌هاي اطراف شهرها از دستور کار دولت خارج شود و نوسازي «بافت‌هاي فرسوده» به اجرا دربيايد. اما در عمل، همان بيابان‌ها بار ديگر، زمين «خانه‌سازي دولتي» قرار گرفت.

هم‌اکنون «ماليات» مي‌تواند‌ قفل بازار مسکن را باز ‌کند، اما اينکه «کدام ماليات؟»، همان مرز انتخاب راه و بيراهه از سوي دولت آينده است. يک خطر بزرگ، برنامه دولت آينده در بخش مسکن- مقابله مالياتي با سفته‌بازي- را تهديد مي‌کند و آن، رفتن به بيراهه «ماليات پوچ» است که دو سال است تصويب شده، اما قابليت اجرا ندارد، چون پر از اشکال است. دوسال است نوعي ماليات تحت عنوان «ماليات بر خانه خالي» تصويب شده اما به‌خاطر اشکالات فراوان اين ماليات، دولت هنوز موفق نشده آن را اجرايي کند.

خطر اين است که ذي‌نفعان وضع موجود بازار مسکن براي در امان ماندن از تيغ اصلي مالياتي، ذهن دولت آينده را نسبت به «ماليات مصوب و آماده اجرا» منحرف کنند و بازار مسکن را از «پادزهر سفته‌بازي» محروم سازند. «ماليات بر خانه خالي» نمي‌تواند کمکي به حل وضع موجود کند و در مقابل، خانه‌هاي خالي بي‌اثر است.

رئيس‌جمهور منتخب براي عمل به وعده مهمي که به «خانه‌اولي»ها بابت «دسترس‌پذير کردن مسکن» داده است، لازم است به «تجربه دنيا در حوزه مهار سفته‌بازي ملکي» توجه کند و از «ماليات سالانه بر املاک» براي «عرضه آپارتمان‌هاي منجمدشده به بازار مصرف» بهره ببرد. اين، شروع سياستگذاري صحيح و کارگشا در بازار مسکن در دولت سيزدهم مي‌تواند باشد. اول ماليات، دوم برنامه‌ريزي براي رونق ساخت و عرضه جديد آپارتمان. اما اگر اين فرآيند رعايت نشود، هر نوع عرضه جديد، جنبه حرکت گلخانه‌اي پيدا مي‌کند که در نهايت موثر نخواهد بود.

درحال‌حاضر زمين براي «کاهش بيشتر قيمت مسکن» فراهم است؛ تورم زمين در پايان سال گذشته نصف شد، قيمت مسکن در سه ماه اول امسال ۲ درصد افت کرد، انتظارات تورمي تقريبا وجود ندارد، اکثريت فعالان بازار مسکن انتظار کاهش قيمت دارند. اين شرايط اوليه مي‌تواند «ماليات سالانه ملکي» را بعد از عزم دولت جديد به دريافت آن، سوار بازار ملک کند. در اين صورت است که چند صد هزار واحد مسکوني خالي از سکنه و بلااستفاده در بازار مسکن تهران و ديگر شهرهاي کشور، روانه بازار فروش يا اجاره خواهد شد. اين جريان عرضه،‌ به کاهش سريع قيمت مسکن و تخليه حباب قيمتي کمک مي‌کند و اثر آن،‌ شروع بهبود قدرت خريد و باز شدن قفل فروش در زمين بساز و بفروش‌ها خواهد بود. بعد از اين است که سازنده‌ها انگيزه لازم براي سرمايه‌گذاري جديد ساختماني- رونق عرضه- را پيدا مي‌کنند.

«ماليات سالانه ملکي» در کشورهاي مختلف جهان، ماليات دست‌اول در بخش مسکن محسوب مي‌شود چون، دريافت اين ماليات به هيچ سامانه‌اي و هيچ تبصره و معافيت و استثنا نيازي ندارد بنابراين همه مالکان به خصوص چند خانه‌اي‌ها چاره‌اي جز پرداخت ماليات سالانه ندارند. همين امر، ريسک سفته‌بازي ملکي را بالا مي‌برد و باعث انجمادزدايي از املاک خالي مي‌شود. «ماليات بر عايدي» و «ماليات بر معاملات مکرر» نيز ماليات‌هاي تکميلي هستند که اثر اوليه ماليات اصلي را در مواقعي که بحران قيمت‌ها به اوج مي‌رسد، افزايش مي‌دهد.

اميد مي‌رود «فرصت سوزي»هاي عمدي يا سهوي در همه سال‌هاي گذشته در حوزه «نجات بازار ملک از سفته‌بازي»، در دولت آينده با «ماليات اصلي» خاتمه پيدا کند و «تهديد خانه‌هاي بلااستفاده» به «فرصت براي خروج سريع از رکود» تبديل شود.

---

بازار

---

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar