اقتصاد آنلاین/ آینده بازار مسکن و مهم‌ترین متغیر آن یعنی روند قیمت، با نظرسنجی از اقتصاددان و صاحب‌نظر اقتصاد مسکن مورد بررسی قرار گرفت.
بازار مسکن در موقعیتی شبیه به «پیچ تند» قرار گرفته است؛ به این معنا که دو متغیر حجم خرید آپارتمان و نرخ تورم ملکی به میزانی افزایش پیدا کرده که مراحل بعدی معاملات ملک می‌تواند «مسیری کاملا متفاوت» از ماه‌های قبل به‌ویژه ثبات نسبی اوضاع در تابستان باشد یا بدون آنکه فاز بازار تغییر شدید کند، روندها ادامه یابد.
بازار مسکن در موقعیتی شبیه به «پیچ تند» قرار گرفته است؛ به این معنا که دو متغیر حجم خرید آپارتمان و نرخ تورم ملکی به میزانی افزایش پیدا کرده که مراحل بعدی معاملات ملک می‌تواند «مسیری کاملا متفاوت» از ماه‌های قبل به‌ویژه ثبات نسبی اوضاع در تابستان باشد یا بدون آنکه فاز بازار تغییر شدید کند، روندها ادامه یابد.
قیمت مسکن بعد از ثبات نسبی (رشد کم) در سال ۱۴۰۳ و ۹ ماه اول ۱۴۰۴، یک‌مرتبه در زمستان پارسال و بار دیگر در بهار امسال جهش کرد. در دو ماه اخیر نیز سرعت رشد قیمت مسکن افزایش چشم‌گیری پیدا کرده است. «دنیای اقتصاد» در گفت‌وگو با ۱۸ اقتصاددان، کارشناس اقتصاد مسکن و فعال ساختمانی، علت تحولات اخیر در این بخش را بررسی کرده است. افراد مورد مصاحبه ابتدا به این سوال پاسخ دادند که علت تحولات قیمتی اخیر در بازار مسکن چیست؟
آیا «انتظارات تورمی ناشی از نااطمینانی در فضای جنگ»، «انتظارات تورمی ناشی از جهش‌های اخیر ارزی»، «تحریک خرید مسکن به واسطه سودهای افزایش نرخ ارز و طلا»، «اثر بنیادین رشد نقدینگی»، «اثر رشد قیمت ساخت» و عوامل دیگری در این جهش‌های قیمتی دخیل بوده‌اند؟ کدام عامل بیشترین اثر را داشته است؟ تورم ماهانه مسکن در ماه‌های اخیر افزایش یافت و در مهرماه به ۱۰درصد رسیده، اما هنوز از رشد قیمتی بازارهای دارایی کمتر است. در این شرایط این سوال مطرح است که در صورت ادامه شرایط فعلی، یعنی «نه جنگ، نه صلح، نه مذاکره»، روند رشد قیمت مسکن چگونه خواهد بود؟ شرکت‌کنندگان در نظرسنجی به عنوان سوال دوم به این پرسش پاسخ دادند و تحلیل خود در خصوص احتمال «سبقت بازدهی ماهانه مسکن از دیگر بازارها»، «نزدیک شدن بازار مسکن به دیگر بازارها» یا «حفظ عقب‌ماندگی نسبت به سایر بازارها» را عنوان کردند. در ادامه به عنوان سوال سوم تحلیل صاحب‌نظران بخش مسکن درخصوص احتمال «سیل تقاضا» از مبدا بازار طلا یا بازار سهام یا هر دو در ماه‌های آینده، در صورت تداوم وضعیت کنونی سیاسی به سمت بازار خرید ملک، پرسیده شد. همچنین ۱۸ شرکت‌کننده در نظرسنجی «دنیای اقتصاد» به عنوان سوال پایانی، رتبه بازدهی بازار مسکن تا پایان سال، در میان سایر بازارها را بررسی کردند.
عامل اصلی صعود مسکن
دکترحسین عبده‌تبریزی*
تمامی موارد ذکرشده یعنی «انتظارات تورمی ناشی از نااطمینانی جنگ»، «انتظارات تورمی ناشی از جهش‌های اخیر ارزی»، «تحریک خرید مسکن به واسطه سودهای افزایش نرخ ارز و طلا»، «اثر بنیادین رشد نقدینگی» و «اثر رشد قیمت ساخت» در جهش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته و بهار امسال و همچنین جریان افزایشی اخیر در این بازار دخیل بوده است.
با این وجود رشد نرخ ارز مهم‌ترین عامل اثرگذار بوده است. درواقع جهش‌های ارزی عامل اصلی صعود قیمت‌ها هستند و حتی عامل موثر بر سایر فاکتورها نظیر رشد قیمت مصالح نیز هستند. با استمرار شرایط فعلی یعنی «نه جنگ، نه صلح و نه مذاکره» به عقیده من بازدهی مسکن تا پایان امسال به سایر بازارها نزدیک میشود. با این وجود، سیل تقاضا از بازار طلا و سهام به بازار مسکن در ماه‌های پیش رو بعید به نظر می‌رسد. در چنین شرایطی بازار مسکن در میان سایر بازارها می‌تواند در رتبه دوم یا سوم بازدهی قرار گیرد.
* اقتصاددان
سودها به بازار مسکن می‌آید
دکتر تیمور رحمانی*
رشد‌های اخیر در قیمت مسکن را می‌توان متاثر از «تحریک خرید مسکن به واسطه سودهای افزایش نرخ ارز و طلا»، «اثر رشد قیمت ساخت» و «انتظارات تورمی بالا» دانست. البته عامل انتظارات تورمی به عقیده من پیش‌بینی مردم از ناتوانی مالی دولت و تورم حاصل از آن است. در کنار انتظارات تورمی، رشد هزینه ساخت و سرریز سود سرمایه‌گذاری در بازار سهام، ارز و طلا نیز محرک رشد قیمت مسکن بوده است.
بازده ارز و طلا، متاثر از عواملی است که از کنترل ما خارج است، اما اگر وضعیت سیاسی از حالت کنونی بدتر نشود، بازده مسکن به سایر بازارها نزدیک‌تر میشود، به‌نحوی که حتی امکان جلو زدن از برخی بازارها نیز وجود دارد. آنچه از آن با عنوان سیل تقاضا از بازار طلا و سهام یاد میشود، درواقع «تعدیل سبد دارایی» است؛ یعنی افراد از سرمایه‌گذاری در سایر بازارها نظیر سهام، ارز و طلا سود مناسبی کسب کرده و آن را به بازار دیگری نظیر مسکن می‌برند. با توجه به بازده بالا و عجیب بازار سهام در ماه‌های اخیر و بازده بالای ارز و طلا، در صورت عدم بروز اتفاق سیاسی جدید، احتمالا بخشی از این سودها به بازار مسکن بیاید؛ البته این موضوع جدیدی نبوده و همواره چنین رفتاری در بازار مشاهده میشود. تا پایان امسال بعید است بازدهی مسکن تفاوت جدی با بازدهی سایر بازارها داشته باشد، مگر آنکه دولت درصدد حمایت مصنوعی از بازار سهام برآید؛ در غیر این صورت با توجه به ریسک‌های فعلی سیاسی، احتمال جهش بازدهی بازار سهام دور از انتظار است. بازده ارز نیز کاملا به شرایط سیاسی وابسته است و جهش نرخ ارز می‌تواند به‌سرعت طلا را افزایشی کند.
* اقتصاددان
احتمال ۱۰ درصدی سیل تقاضای مسکن
دکتر علی سرزعیم*
رشد قیمت ساخت و کاهش قیمت اونس طلا از مهم‌ترین دلایل جریان افزایشی ایجاد شده در بازار مسکن طی زمستان سال گذشته و ماه‌های اخیر است. اگرچه قیمت مسکن در ماه‌های اخیر افزایشی شد، اما به عقیده من این بازار نسبت به سایر بازارها تا پایان سال عقب‌ماندگی موجود را حفظ می‌کند. در این شرایط احتمال سیل تقاضای خرید مسکن از مبدأ بازار طلا یا سهام در صورت حفظ شرایط کنونی سیاسی بسیار کم و زیر ۱۰درصد است. به عقیده من تا پایان امسال بازار مسکن بازدهی بیش از بازار بانکی و اوراق قرضه اما کمتر از بازار طلا و دلار خواهد داشت.
* اقتصاددان
رتبه سوم بازدهی مسکن
دکتر مهرداد سپهوند*
افزایش قیمت ایجاد شده در بازار مسکن طی ماه‌های اخیر عمدتا از محل انتظارات تورمی ناشی از جهش‌های اخیر ارزی بوده است. به‌رغم رشد قیمت مسکن در ماه‌های اخیر، اما این بازار تا پایان سال جاماندگی بازده خود را نسبت به سایر بازارها حفظ می‌کند. در شرایط فعلی احتمال «سیل تقاضا» برای خرید مسکن از مبدأ بازار طلا یا بازار سهام کمتر از ۱۰ درصد است. به عقیده من بازار مسکن تا پایان امسال در رتبه سوم بازدهی نسبت به سایر بازارها قرار می‌گیرد.
* اقتصاددان
احتمال ۲۰ درصدی سیل تقاضای مسکن
دکتر حمید زمان‌زاده*
«انتظارات تورمی ناشی از جهش‌های اخیر ارزی» و «اثر بنیادین رشد نقدینگی» مهم‌ترین عوامل افزایش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته و بهار امسال بود. اگرچه قیمت مسکن در ماه‌های اخیر در مسیر رشد نوسان داشت، اما با فرض ادامه «نه جنگ، نه صلح، نه مذاکره» یعنی وضعیت ماه‌های اخیر، بخش مسکن تا پایان امسال عقب‌ماندگی خود را نسبت به سایر بازارها حفظ می‌کند. در چنین شرایطی احتمال سیل تقاضای خرید مسکن از مبدأ بازار طلا و سهام حدود ۲۰ درصد است. همچنین به عقیده من مسکن در رتبه چهارم بازدهی میان سایر بازارها تا پایان سال قرار می‌گیرد.
* اقتصاددان
مسکن در صورت ثبات سیاسی
دکتر محمود اولاد*
درحالی‌که برخی اخبار از جهش قیمت مسکن در زمستان سال گذشته و ماه‌های ابتدایی امسال حکایت دارند، اما واقعیت آن است که جهش قیمت ایجاد شده در بخش مسکن مربوط به قیمت پیشنهادی بوده و نمی‌توان آن را لزوما به قیمت معاملاتی تعمیم داد. در شرایط کنونی بازار مسکن دچار رکود شده و این رکود طول دوره انتظار برای معامله مسکن را طولانی کرده است، در شرایطی که تورم در مسیر رشد مستمر در نوسان است، طولانی شدن زمان برای فروش مسکن به نوعی به مفهوم کاهش ارزش واقعی است. بنابراین نمی‌توان بازار مسکن را براساس قیمت پیشنهادی تحلیل کرد. البته طبیعتا در ماه‌های گذشته قیمت معاملاتی مسکن افزایش یافته، اما استناد به قیمت پیشنهادی چندان درست نیست، همچنین باید گفت که رشد قیمت کنونی در بخش مسکن متناسب با تورم رقم خورده است.
درخصوص پیش‌بینی روند رشد قیمت مسکن در ماه‌های آینده با فرض ادامه «نه جنگ، نه صلح، نه مذاکره» باید این موضوع مهم را درنظر گرفت که بازار مسکن با بازار سایر دارایی‌ها تفاوت اساسی دارد به‌نحوی که در کوتاه یا میان‌مدت بازدهی مسکن با سایر بازارها قابل مقایسه نیست. درحالی‌که طلا، ارز و بازار سرمایه به سرعت نسبت به اخبار واکنش نشان داده و نوسان دارند، ممکن است یک خبر پس از چند ماه بر روند قیمتی مسکن اثرگذار شود. در عین حال تنوع در بخش مسکن بالا است، این در حالی است که بازار طلا و ارز متنوع نیست. تنوع در بازار مسکن به مفهوم وجود خانه‌های با متراژ مختلف، سن بنای مختلف و... است که قیمت‌های متنوعی نیز دارند. این موارد باعث میشود که مقایسه بازار مسکن و سایر دارایی‌ها به سادگی میسر نباشد و نیاز به نرمالیزه کردن داشته باشد.
درپاسخ به این سوال که احتمال «سیل تقاضا» از مبدأ بازار طلا یا بازار سهام به بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز باید گفت که اگر در ماه‌های آتی کشور دچار ثبات شود، احتمال ورود دارایی جدید به بخش مسکن از سوی سایر بازارها نظیر طلا وجود دارد، اما نقدشوندگی پایین مسکن باعث میشود که در صورت حفظ شرایط کنونی، ورود سرمایه جدید به این بخش به سادگی ممکن نباشد. با این وجود اگر کشور در ماه‌های آتی به سمت ثبات سیاسی پیش برود، طبیعتا شاهد سوق دارایی به بازار ملک خواهیم بود؛ بازار املاک به دلیل حقوق مالکیت قوی، جذابیت مناسبی در دوره ثبات دارد. تا پایان امسال در صورت تداوم شرایط سیاسی کنونی طبیعتا بازدهی مسکن از سایر بازارها کمتر خواهد بود، اما در صورتی که ثبات سیاسی ایجاد شود، استقبال بهتری از مسکن انجام میشود.
* اقتصاددان و صاحب‌نظر ارشد اقتصاد مسکن
مسکن بعد از طلا
دکتر غلامرضا سلامی*
مسکن در سال‌های گذشته نسبت به سایر بازارها جاماندگی قابل ملاحظه‌ای داشت، از اواخر پاییز سال گذشته، با افزایش قیمت در بخش مسکن، بخشی از این عقب‌ماندگی جبران شد، اما همچنان بازار مسکن نسبت به سایر دارایی‌ها به لحاظ بازدهی عقب‌ماندگی دارد. در عین حال قیمت مصالح ساختمانی در ماه‌های گذشته به شدت رشد یافت و این رشد قیمت نیز در افزایش قیمت مسکن دخیل بود.
قیمت مسکن در مسیر اصلاح تدریجی قرار دارد و به عقیده من این روند ادامه پیدا می‌کند، طلا در تمام دنیا روندی افزایشی دارد و در بازار داخل نیز متاثر از روند نوسان بهای طلا در بازار جهانی و نرخ ارز در مسیر رشد قرار دارد. در این شرایط بازدهی مسکن به طلا نزدیک شده، اما همچنان بازدهی طلا بالاتر باقی می‌ماند. در خصوص مقایسه بازدهی مسکن و بازار سرمایه، نکته حائز اهمیت علت رشد بازدهی بازار سرمایه است در شرایطی که بهبودی در اقتصاد شکل نگرفته است. در این شرایط احتمال تکرار سقوط بازار سهام در سال ۹۹ البته با شدت کمتر وجود دارد. مسکن دارایی بزرگی برای بسیاری از افراد جامعه محسوب میشود، مردم می‌توانند، دارایی‌های محدود خود را روی طلا سرمایه‌گذاری کنند، اما وضعیت برای سرمایه‌گذاری در بخش مسکن متفاوت بوده و به‌عنوان نمونه نمی‌توان با ۱۰ یا ۵۰ گرم طلا وارد بازار مسکن شد. در چنین شرایطی سیل تقاضا برای مسکن با تبدیل سایر دارایی‌ها به دلیل عدم تطابق ارزش دارایی‌ها بعید به نظر می‌رسد. به عقیده من تا پایان امسال مسکن بازدهی مناسبی خواهد داشت؛ در واقع بعد از طلا، مسکن همچنان سرمایه‌گذاری مطمئن و با بازده بالایی در کشور خواهد بود.
