منوی منطقه‌ای برای خانه‌اولی‌های پایتخت

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1399/06/05 - 07:25

دنياي اقتصاد/مراجعه مقدماتي خانه‌اولي‌ها و گروهي از تقاضاي مصرفي به بازار مسکن طي روزهاي اخير تا حدودي (در مقايسه با هفته‌هاي قبل) افزايش پيدا کرده است؛ اما اين افراد چون يک پيش‌زمينه ذهني درباره قيمت‌ها دارند بدون تکميل فرآيند جست‌وجو، بعضا نااميد مي‌شوند. تصور متقاضيان جديد در بازار خريد مسکن پايتخت از کف قيمت‌ها، سطح يک ميليارد تومان است؛ اما تحقيقات ميداني از فايل‌هاي موجود در بازار مسکن نشان مي‌دهد در مناطق متوسط تا پايين شهر ۴ کف قيمتي در آپارتمان‌هاي فروشي مي‌توان شناسايي کرد. کف واقعي از کف ذهني پايين‌تر است.

تحقيقات ميداني درخصوص کف واقعي نقدينگي موردنياز براي خريد مسکن در چهار گروه از مناطق مصرفي و پرتقاضاي پايتخت، با برداشت برخي از خانه‌اولي‌ها درباره سطح حداقلي بودجه خريد آپارتمان متفاوت است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، در حالي که برخي از خانه‌اولي‌ها و متقاضيان خريد مسکن در مناطق مختلف شهر تهران تصور مي‌کنند حداقل نقدينگي براي خريد آپارتمان در مناطق مصرفي نيمه شمالي شهر همچون مناطق ۴ و ۵ عددي برابر با ۵/ ۱ ميليارد تومان و در مناطق مصرفي جنوبي شهر دست‌کم يک ميليارد تومان است، اما منوي فروش آپارتمان در پايتخت در روزهاي اخير واقعيت‌هاي جديدي از ويژگي‌هاي آپارتمان‌هاي در استطاعت را بازگو مي‌کند. به دنبال جهش شديد قيمت مسکن طي دو سال اخير و همچنين بروز نوسان و ناآرامي در ساير بازارهاي اقتصادي و بازارهاي موازي مسکن همچون بازار ارز، طلا و بازار سهام، متقاضيان مصرفي در مواجهه با امکان خريد واحدهاي مسکوني در شهر تهران عمدتا دو تصور دارند. اولين تصور نااميدکننده‌ آنها اين است که به دليل بالا بودن سطح قيمت‌ها ديگر قادر به خريد آپارتمان نيستند و با توجه به سطح ميانگين قيمت مسکن در شهر تهران دست‌کم براي خريد يک آپارتمان کوچک‌متراژ(تا ۶۰ مترمربع) به بودجه‌اي معادل يک ميليارد و ۲۰۰ هزار تومان نياز است. تصور ديگري که در ميان برخي از متقاضيان خريد مسکن وجود دارد آن است که آنها معتقدند بايد هر چه سريع‌تر خريد خود را از بازار مسکن انجام دهند و مهم‌ترين علت اين موضوع نگراني از شرايط غيرقابل پيش‌بيني آينده است. علاوه بر آن در جريان کاهش يا نزولي شدن بازدهي بازار سرمايه، برخي افراد خارج شده از بورس و بازار سهام، به صف متقاضيان خريد مسکن اضافه شده‌اند که متقاضي خريد واحدهاي مسکوني با حداقل بودجه مورد نياز هستند. تصور اين افراد از کف قيمت مسکن نيز تصوري غيرواقعي و نااميد‌کننده است. بررسي‌ها و تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» بر پايه اطلاعات مربوط به فايل‌هاي فروش مسکن که طي روزهاي اخير منتشر شده است، نشان مي‌دهد هم‌اکنون چهار کف قيمتي (کف واقعي قيمت) در بازار معاملات خريد و فروش مسکن شهر تهران وجود دارد که ارقام حداقلي براي خريد مسکن در چهار گروه از مناطق مصرفي و پرتقاضا را مي‌توان در اين چهار گروه طبقه‌بندي کرد. اين چهار گروه شامل دو منطقه شهر تهران به‌عنوان محل جست وجوي متقاضيان با سطح اقتصادي متوسط رو به بالا(مناطق ۴ و ۵)، مناطق مورد تقاضاي همه گروه‌هاي متقاضي اعم از مصرفي و سرمايه‌اي به دليل مناسب بودن سطح‌ قيمت‌ها براي متقاضيان مصرفي با سطح درآمدي متوسط و متقاضيان سرمايه‌اي (مناطق ۹ و ۱۰)،مناطق متوسط رو به پايين (مناطق ۱۱ تا ۱۳) و جنوبي‌ترين و ارزان‌ترين مناطق شهر تهران(مناطق ۱۷ تا ۱۹) هستند.

مناطق ۴ و ۵ شهر تهران پرتقاضاترين مناطق مصرفي شهر تهران هستند که بيشترين سهم از معاملات خريد مسکن در آنها انجام مي‌شود. در حالي‌که تصور غالب متقاضيان خريد مسکن از اين مناطق با توجه به ميانگين قيمت فروش هر مترمربع از آپارتمان‌هاي اين منطقه، آن است که حداقل بودجه مورد نياز براي خريد آپارتمان در اين دو منطقه رقمي معادل دست‌کم يک ونيم ميليارد تومان است اما تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد آپارتمان‌هاي ريزمتراژ با سطح قيمتي حول و حوش ۸۰۰ ميليون تومان در منطقه ۵ و تا حول و حوش ۷۰۰ ميليون تومان در منطقه ۴ قابل جست وجو و خريد از سوي متقاضيان است. هم‌اکنون ميانگين قيمت فروش هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۵ تهران معادل ۲۶ ميليون تومان و متوسط قيمت فروش هر مترمربع آپارتمان در منطقه ۴ تهران حول و حوش ۲۲ ميليون تومان است. با اين حال، در منطقه ۵ براساس اطلاعات فايل‌هايي که طي روزهاي اخير براي فروش به بازار مسکن معرفي شدند واحدهاي مسکوني تا سطح قيمتي ۸۰۰ ميليون تومان و در منطقه ۴ تا سطح قيمتي ۷۰۰ ميليون تومان نيز يافت مي‌شود. بنابراين کف واقعي قيمت مسکن در اين دو منطقه با کف نااميد‌کننده و ذهني برخي از متقاضيان متفاوت و با فاصله قابل توجهي از آن کمتر است. متراژ اين گروه از واحدها نيز تا ۶۰ مترمربع و قيمت هر مترمربع از آنها حول و حوش تا ۱۰ ميليون تومان برآورد مي‌شود. روز گذشته دست‌کم ۵۰ مورد فايل فروش مسکن با کف قيمتي تا ۸۰۰ ميليون تومان در منطقه ۵ شهر تهران در يکي از استارت‌آپ‌هاي معرفي فايل فروش مسکن عرضه شد. وقتي کف قيمتي منطقه ۵ در منطقه ۴ مورد جست و جو قرار گرفت تا ۳۰۰ مورد فايل فروش مسکن در اين منطقه يافت شد. به اين معنا که با در نظر گرفتن کف واقعي خريد مسکن در منطقه ۵ متقاضيان روز گذشته به حدود ۳۰۰ مورد فايل فروش آپارتمان در منطقه ۴ دسترسي داشتند. اما با در نظر گرفتن کف قيمتي تا ۷۰۰ ميليون تومان براي منطقه ۴، در اين استارت‌آ‌پ‌، تا ۱۰۰ مورد فايل فروش مسکن در روز گذشته رصد شد.

کف واقعي قيمت در مناطق ۹ و۱۰ شهر تهران نيز که اين روزها هم از سوي متقاضيان مصرفي و هم از سوي سرمايه‌گذاران ملکي مورد توجه قرار گرفته است رقمي حول وحوش ۴۰۰ تا ۵۰۰ ميليون تومان است. اين در حالي است که ميانگين قيمت هر مترمربع آپارتمان در اين مناطق در تيرماه امسال معادل ۱۴ ميليون تومان اعلام شد اما تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد کماکان با بودجه ۴۰۰ تا ۵۰۰ ميليون توماني در اين دو منطقه مي‌توان اقدام به خريد آپارتمان با عمربناي بالا و متراژ کوچک کرد.

بررسي‌ها نشان مي‌دهد در گروه سوم از مناطق، يعني مناطق ۱۱ تا ۱۳ با بودجه کل ۴۰۰ ميليون تومان نيز مي‌توان اقدام به خريد آپارتمان کرد و کف قيمتي فروش آپارتمان در اين مناطق هم‌اکنون حول وحوش ۴۰۰ ميليون تومان است. حتي در دسته چهارم مناطق يعني مناطق ۱۷ تا ۱۹ نيز فايل‌هايي با سطح قيمت کل ۳۵۰ ميليون تومان يافت مي‌شود که اين رقم را مي‌توان به‌عنوان کف قيمت مسکن در اين مناطق معرفي کرد. در حالي که هم‌اکنون اطلاعات مربوط به آپارتمان‌هاي مسکوني ارزان‌قيمت با قيمت کل حول وحوش کف قيمتي اعلام شده در مناطق جنوبي شهر تهران در استارت‌آپ‌هاي ملکي بسيار محدود است،کارشناسان و فعالان بازار مسکن اين مناطق به «دنياي اقتصاد» اعلام کردند هر چند در واقعيت تعداد فايل فروش آپارتمان در اين مناطق زياد نيست اما به دليل سنتي بودن معاملات در بازار مسکن اين مناطق، عمده مراجعات براي يافتن فايل‌هاي فروش مسکن به‌صورت سنتي و از طريق بنگاه‌هاي مسکن صورت مي‌گيرد و به همين علت اطلاعات مربوط به فايل‌هاي فروش مسکن در اين مناطق در استارت‌آپ‌ها و سامانه‌هاي مجازي محدود است. هر چند تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد در همه مناطق عمده فايل‌هايي که با قيمت بسيار ارزان به بازار معرفي شده‌اند يک يا چند مشکل فني، نارسايي و نقص در امکانات يا مشکلات ملکي و سندي دارند که مورد پسند برخي از مشتريان براي خريد نيستند. البته کف‌هاي قيمتي اعلام شده در همه اين مناطق براساس اطلاعات قيمتي فايل‌هايي است که طي روزهاي اخير به بازار مسکن عرضه شده‌اند و ممکن است به واسطه معرفي فايل‌هاي جديد اين کف قيمتي تغيير کند.