برگزیده

سهم بخش مسکن از وام‌های بانکی به ۶/ ۵ درصد سقوط کرد

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1399/08/05 - 7:30

سهم بخش مسکن از وام‌های بانکی به ۶/ ۵ درصد سقوط کرد

دنياي اقتصاد/دو پرسش مهم يکي در ذهن سياست‌گذار مسکن و ديگري در بين فعالان ملکي شکل گرفته که پاسخ آنها، مشترک و «عبرت‌آموز» است. پرسش اول در پي «سقوط بزرگ سهم بخش مسکن و ساختمان از وام‌ها» ايجاد شده؛ به‌طوري‌که نيمه اول امسال فقط ۶/ ۵ درصد از کل تسهيلات شبکه بانکي، جذب بازار مسکن شد. سياست‌گذار به‌دنبال احياي سهم ۲۵ درصدي مربوط به اوايل دهه ۸۰ است. از طرفي، علت رکود شش‌ساله مسکن‌سازي آن هم در شرايطي که رشد قيمت، عرصه را براي سازندگان فراهم کرده نيز يک سوال اساسي است. بررسي‌ها مشخص مي‌کند ريشه اين دو اتفاق، «سرکوب تقاضاي مسکن» است. کارنامه سه دهه تامين مالي مسکن، دو دوره «سرکوب تقاضا» به شکل «جلوگيري از تعديل سقف تسهيلات» را نشان مي‌‌دهد. اين سياست - محروميت تقاضاي مصرفي از وام موثر - به تضعيف قدرت خريد و سپس به «تخريب جريان عرضه» منجر شده است. سازنده‌هاي ناتوان از فروش آپارتمان (به‌دليل نبود قدرت خريد)، امکان ساخت جديد را از دست داده‌اند.

متهم مخفي جهش قيمت مسکن با استناد به روايت چهار آمار درباره ريشه رکود ساختماني شناسايي شد. به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، در شرايطي که بازار ساخت‌وساز واحدهاي مسکوني در حال سپري‌کردن و ثبت هفتمين سال رکود ساختماني(‌از سال ۹۳ تاکنون) است، هم‌اکنون ۲ سوال در بازار معاملات مسکن از سوي سياست‌گذار اين بخش و ساير فعالان اين بازار مطرح است که يک پاسخ عمده براي هر دو سوال، متهم مخفي جهش قيمت مسکن و همچنين عامل اصلي تخريب بازار ساخت وساز را معرفي مي‌کند. اخيرا سياست‌گذار بخش مسکن با ابراز نگراني از کاهش سهم تسهيلات مسکن از مجموع تسهيلات پرداختي در شبکه بانکي به دنبال يافتن پاسخ اين سوال است که چرا در سال‌هاي اخير اين سهم کاهش يافته و درصدد است تا به‌صورت دستوري بانک‌ها را مکلف به افزايش اين سهم کند. از سوي ديگر فعالان مسکن و ساير دست‌اندرکاران اين حوزه سوالي مبني بر دليل اصلي ايجاد رکود ساختماني در سال‌هاي اخير مطرح مي‌کنند و اينکه چرا از سال ۹۳ تاکنون به‌مدت ۶ سال پياپي بازار ساخت‌وساز در حالت رکود قرار دارد و هم‌اکنون نيز اين بازار در سال‌۹۹ در آستانه ثبت هفتمين سال رکود ساختماني است؟

پاسخ هر دوي اين سوالات در يک سياست پولي و اعتباري نادرست نهفته است که اعمال اين سياست در وهله اول منجر به سرکوب تقاضاي مسکن و در گام بعدي منجر به تخريب عرضه يا بازار ساخت‌وساز شده است. طي دست‌‌کم يک دهه گذشته اعمال يک سياست پولي و اعتباري نادرست مبني بر عدم‌افزايش و مناسب‌سازي سقف تسهيلات خريد مسکن متناسب با تحولات قيمتي در اين بازار به دليل ترس از جهش قيمت به واسطه افزايش سقف وام، منجر به کاهش قدرت خريد خانوارها در اين بازار شده و عملا بخش قابل‌توجهي از تقاضاي مصرفي را به اجبار به‌حاشيه بازار رانده‌است. اين اخراج اجباري از بازار مسکن منجر به انباشت تقاضا در حاشيه بازار شد و انباشتي از متقاضيان را ايجاد کرده است که علاوه بر ايجاد تقاضاي سالانه جديد در هر سال، منجر به افزايش قابل‌ملاحظه نياز به مسکن مي‌شوند. در وهله دوم، اين سياست نادرست که مي‌توان از آن به‌عنوان متهم مخفي جهش قيمت مسکن در سال‌هاي اخير يادکرد باعث تخريب بازار ساخت‌وساز و سمت عرضه واحدهاي مسکوني شده است. از آنجاکه به دليل عدم افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن متناسب با افزايش قيمت واحدهاي مسکوني در سال‌هاي اخير، بخش قابل‌توجهي از تقاضاي مصرفي واحدهاي مسکوني به دليل افت قدرت خريد و کاهش قدرت وام در پوشش هزينه خريد مسکن به حاشيه بازار رانده شدند، سمت عرضه واحدهاي مسکوني نيز به دليل نبود متقاضي قادر به فروش واحدهاي خود نيستند و بنابراين نقدينگي موردنياز براي شروع و تکميل پروژه‌هاي ساختماني جديد، براي آنها حاصل نخواهد شد. همين موضوع باعث مي‌شود سازنده‌ها نيز قادر به ورود به پروژه‌هاي جديد نباشند و بازار عرضه نيز تخريب شود. کمبود عرضه در سال‌هاي اخير به‌خصوص دو سال گذشته يکي از مهم‌ترين عوامل جهش قيمت‌ها و در نهايت ايجاد رکود معاملاتي در بازار مسکن بوده است. بررسي‌هاي «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد به لحاظ سياست‌ پولي و اعتباري در بخش مسکن يک دهه مطلوب و سپس يک دهه نامطلوب در اين حوزه تجربه شده است. آمارها نشان مي‌دهد به لحاظ سهم تسهيلات در تامين مالي بخش مسکن دهه ۷۰، دهه‌اي مطلوب بوده است که در اين دهه قدرت خريد وام مسکن نسبتا مناسب و معادل حدود ۲۸ مترمربع مسکن بوده است. در سال ۷۳ اين ميزان به ۴۲ مترمربع افزايش يافت. در نيمه اول دهه ۸۰ نيز تا سال ۸۳ تقريبا شرايط به لحاظ سياست‌هاي پولي و اعتباري در بخش مسکن مطلوب بود و سقف تسهيلات مسکن تقريبا براي پوشش بخش موثري از هزينه‌هاي خريد واحدهاي مسکوني پاسخگو بود. در واقع از سال۷۰ تاکنون دو دوره سرکوب تقاضا در بازار مسکن رخ داده است؛ يک دوره مربوط به سال‌هاي ۸۴ تا ۹۳ و دوره دوم مربوط به سال‌هاي ۹۴ تاکنون است. در دوره اول يعني در فاصله سال‌هاي ۸۴ تا ۹۳، سقف وام مسکن با هدف جلوگيري از رشد قيمت مسکن و ايجاد مانع در مسير وقوع جهش قيمتي ثابت بود و افزايش نيافت اما در همين دوره ميانگين قيمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از ۷۰۰ هزار تومان به ۴ ميليون و ۱۰۰‌هزار تومان افزايش يافت. اين ميزان معادل رشد ۴۸۰ درصدي يا افزايش ۸/ ۵‌برابري قيمت مسکن است. در اين مدت قدرت خريد وام مسکن در شهر تهران معادل يک‌ششم شد و از ۲۸مترمربع در سال ۸۴ به ۵ مترمربع در سال‌هاي ۹۲ و ۹۳ رسيد. بنابراين بازار مسکن در کل دهه ۸۰ تحت‌تاثير اين اتفاق قرار گرفت و ميانگين سالانه قدرت خريد وام مسکن در پايتخت در اين دهه به ۱۵مترمربع کاهش يافت. بنابراين اولين عارضه اعمال اين سياست پولي و اعتباري اشتباه، يعني جلوگيري از افزايش سقف وام مسکن به دليل نگراني از رشد قيمت واحدهاي مسکوني در شکل سرکوب تقاضا، به حاشيه راندن متقاضيان مصرفي و در نتيجه انباشت تقاضاي مسکن و ورود آنها با فشار بيشتر در دوره‌هاي بعدي به بازار، در اين دوره‌ شکل گرفت. در سال ۸۴ تا ۹۳ عارضه ثانويه اعمال اين سياست اشتباه يعني کاهش عرضه واحدهاي مسکوني و تخريب بازار ساخت و ساز به دليل نبود تقاضاي موثر به‌عنوان حلقه آخر ساخت مسکن يعني فروش آپارتمان‌هاي ساخته‌شده، به دليل ساخت و سازهاي مسکن‌مهر (ساخت بيش از ۲ميليون واحد مسکن مهر) در آمارها نمايان نشد‌ اما اين موضوع خود را در دوره بعد نشان داد. در سال ۹۴ و به‌دنبال افزايش سقف وام مسکن در سال ۹۳ قدرت خريد وام از ۵ مترمربع به ۱۴ مترمربع افزايش يافت. سقف وام خريد مسکن از ۲۰ ميليون تومان در سال ۹۲ به ۳۵ ميليون تومان در سال ۹۳ و سپس ۶۰ ميليون تومان در سال‌۹۴ افزايش يافت. اما از سال ۹۴ تاکنون سقف وام خريد مسکن متناسب با تحولات قيمتي واحدهاي مسکوني افزايش نيافته است و اين موضوع نه‌تنها عارضه اول يعني سرکوب تقاضا را به همراه داشته است، بلکه منجر به بروز و تشديد عارضه دوم يعني افزايش عمق رکود ساختماني شده است. هر‌چند در سال ۹۸ سقف وام خريد مسکن به‌صورت جزئي افزايش يافت اما اين افزايش در مقايسه با ميزان افزايش قيمت مسکن ناچيز و فاقد کارآيي بوده است. از سال ۹۴ تاکنون سقف تسهيلات خريد مسکن در شهر تهران از ۸۰ميليون تومان به ۱۴۰ ميليون تومان رسيده است اما از آنجا که رشد ۷۵ درصدي تسهيلات خريد مسکن متناسب با تورم سال‌هاي گذشته مسکن نبوده است، اين ميزان افزايش براي تقويت قدرت خريد خانوارها موثر نبوده است؛ در نتيجه هم‌اکنون قدرت خريد وام مسکن در شهر تهران از ۱۴ مترمربع در سال ۹۴ به ۵ مترمربع در حال‌حاضر رسيده است. در همين فاصله ميانگين قيمت هر مترمربع مسکن در شهر تهران از ۴ ميليون تومان به ۲۴ ميليون و۶۰۰ هزار تومان افزايش يافته؛ که معادل رشد ۵۱۰ درصدي يا ۲/ ۶ برابري است. در قالب عارضه دوم، به دنبال نبود تقاضاي موثر و ناتواني متقاضيان مصرفي از خريد مسکن، سمت عرضه نيز دچار مشکل شده و عارضه دوم يعني تخريب بازار ساخت و ساز شکل گرفته است. در نيمه اول دهه ۸۰ که پوشش وام از هزينه خريد مسکن مناسب بود سهم مسکن از تسهيلات بانکي نيز سهمي مناسب و معادل ۲۵ درصد کل تسهيلات بانکي بود. در نيمه دوم دهه ۸۰ مصادف با دوره اول سرکوب تقاضاي مصرفي سهم مسکن از تسهيلات بانکي به لحاظ ارزش تسهيلات به ۱۹ درصد کاهش يافت. در سال ۹۲ اين سهم به ۱۳ درصد، در ۹۳ به ۱۲ درصد، در ۹۴ به ۱۰ درصد، در ۹۵ به ۹ درصد و در ۹۶ به ۸ درصد رسيد.

اين ميزان در سال ۹۷ تحت‌تاثير رونق معاملات مسکن و استفاده از تسهيلات خريد مسکن به ۱۰‌درصد رسيد اما به‌صورت مجدد و همزمان با کم‌اثرتر شدن سقف وام مسکن در پوشش هزينه‌هاي خريد واحدهاي مسکوني در سال ۹۸ به ۷ درصد و در ۶ ماهه اول ۹۹ به ۶/ ۵ درصد رسيد. ميانگين قدرت خريد سالانه وام مسکن در دهه ۹۰ از ابتدا تاکنون ۸ مترمربع برآورد مي‌شود. در واقع روند نزولي سهم تسهيلات بخش مسکن از تسهيلات بانکي، تحت‌تاثير اعمال سياست اشتباه جلوگيري از افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن به دليل نگراني از رشد شديد قيمت‌ها، به دو علت يعني کاهش قابل‌ملاحظه تقاضا از سوي خريداران و همچنين افت شديد تقاضا براي دريافت وام از سوي سازنده‌ها به دليل کم‌اثر و بي‌اثر شدن رقم تسهيلات بانکي و عدم کفايت تسهيلات در تامين مالي خريد و ساخت مسکن مربوط است. در سال ۹۸ تعداد افرادي که وام خريد مسکن دريافت کردند ۳۲ درصد در مقايسه با سال ۹۷ کاهش يافت. اين ميزان در ۶ ماهه اول سال ۹۹ نيز ۲۰ درصد کاهش يافت. در همين مدت همچنين تعداد افرادي که اقدام به دريافت وام ساخت مسکن کردند نيز ۳۵ درصد افت کرد.کارشناسان مي‌گويند در شرايطي که سياست‌گذار بخش مسکن بايد به اين موضوع توجه داشته باشد که نمي‌توان با انجام اقدامات دستوري سهم تسهيلات مسکن از مجموع تسهيلات پرداختي شبکه بانکي را افزايش داد و راهکار اين موضوع در احياي حلقه آخر زنجيره رونق مسکن نهفته است. تقويت قدرت خريد متقاضيان و افزايش سقف تسهيلات مسکن متناسب با افزايش قيمت‌ها راه‌حلي است که مي‌تواند منجر به افزايش تقاضا براي خريد مسکن و تحريک سمت عرضه به ساخت بيشتر واحدهاي مسکوني وخروج بازار معاملات خريد وساخت وساز از حالت رکودي شود. در چنين حالتي يکي از مهم‌ترين عوامل رکود بازار مسکن يعني عدم کفايت عرضه از بين مي‌رود و بازار مسکن به سمت رونق و تعديل سطح قيمت‌ها حرکت مي‌کند.