برگزیده

عارضه اجاره‌نشینی وخیم شد

شرق

بروزرسانی 1404/02/03 - 20:54

شرق/متن پیش رو در شرق منتشر شده و بازنشرش در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست

چیزی حدود یک‌سوم ایرانیان مستأجر هستند و براساس گزارش مرکز آمار ایران، نسبت مستأجران در تهران به حدود 51 درصد جمعیت رسیده است. گذشته از این، بر‌اساس آمارهای رسمی بین 15 تا 25 میلیون ایرانی حاشیه‌نشین و ساکن بافت ناکارآمد هستند. این موضوع سبب شده است‌ دولت‌های مختلف طرح‌های متفاوتی برای بهبود وضعیت مستأجران و ساکنان بافت ناکارآمد عرضه کنند که اغلب آنها شکست خورده است. حالا اما از دو مدل مسکن استیجاری و تدریجی رونمایی شده است.

عارضه اجاره‌نشینی وخیم شد
اجاره‌‌نشینی از دهه 70 خورشیدی تاکنون رو به افزایش بوده است. بر‌اساس گزارش مرکز آمار ایران، از دهه 30 خورشیدی نسبت مالکان مسکن به مستأجران به‌صورت مداوم در حال افزایش بود، اما این روند از دهه 70 معکوس شده و شیب نزولی گرفت و اجاره‌نشینی به‌سرعت رشد کرد؛ به‌طوری‌که هم‌اکنون نزدیک به یک‌سوم جمعیت کشور و بیشتر از نیمی از تهرانی‌ها مستأجر هستند. بر اساس آماری که در سوم شهریور سال 1402 توسط علیرضا مُهلی، نماینده وزارت راه و شهرسازی در بندرعباس اعلام شده، تعداد خانوار مستأجر کشور به حدود هشت میلیون خانوار رسیده است. اگر بخواهیم بُعد خانوار را ۳.۲ نفر در نظر بگیریم، در‌واقع حدود ۲۵‌میلیون‌و ۶۰۰ هزار ایرانی و نزدیک به یک‌سوم ایرانی‌ها مستأجر هستند. در عین حال، گزارش‌های رسمی حاکی از آن است که بین 15 تا 25 میلیون نفر ایرانی حاشیه‌نشین و ساکن بافت ناکارآمد هستند.

علاوه بر این، وزارت کار در سومین گزارش سیاستی خود آورده است که در حد فاصل سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستأجر درگیر فقر در کشور رشدی ۴۸‌درصدی داشته است. در سال ۱۴۰۱، بیش از یک میلیون خانوار مستأجر درگیر فقر در مناطق شهری (۸۲ درصد)، درآمدی کمتر از خط فقر داشته‌اند و ۲۳۳ هزار خانوار (۱۸ درصد) با اضافه‌شدن هزینه تأمین مسکن استیجاری به سبد هزینه آنها، درگیر فقر شده‌اند. در روستاها گروه اول معادل ۷۵ هزار خانوار (۷۱ درصد) و گروه دوم‌ معادل ۳۱ هزار خانوار (۲۹ درصد) بوده‌اند. این گزارش تأکید می‌کند با توجه به اینکه تنها هشت درصد از خانوارهای مستأجر درگیر فقر در روستاها سکونت دارند، فقر مستأجران را بیشتر می‌توان پدیده‌ای شهری دانست.

هم‌زمان با رشد جمعیت مستأجران، دولت‌ها سیاست‌های مختلفی برای کاهش فقر مسکن در نظر گرفتند که البته اکثر این سیاست‌ها به شکست انجامید؛ شاخص‌ترین طرح دولتی در این زمینه، مسکن مهر بود‌. محمود احمدی‌نژاد، رئیس‌جمهور دولت‌های نهم و دهم، با رونمایی از طرح مسکن مهر، وعده داد ‌چهار میلیون واحد مسکونی برای دهک‌های پایین درآمدی بسازد؛ اما در نهایت چیزی نزدیک به نیمی از این وعده محقق شد، آن‌هم نه در کوتاه‌مدت، بلکه چند دولت درگیر این طرح شده‌اند و هنوز که هنوز است پرونده آن به‌طورکامل بسته نشده است. بماند که در زمان اجرای طرح، بسیاری از کارشناسان اقتصادی به حجم بالای وام بانکی این پروژه اشاره کرده و آن را عامل فشار بر منابع بانکی و تورم دانستند.

پس از محمود احمدی‌نژاد، دولت‌های بعدی از طرح‌های مشابهی مانند مسکن ملی و طرح نهضت ملی مسکن رونمایی کردند که هیچ‌کدام به سرانجام نرسید و نتوانست فقر مسکن را کاهش دهد. در این میان، برخی دولت‌ها از ابزار وام ودیعه برای بهبود فقر مسکن استفاده کردند که این ابزار هم نتوانست چندان کارآمد باشد؛ چرا‌که مبلغ و حجم وام کم بود و شبکه بانکی درگیر ناترازی و چندان تمایلی به پرداخت وام ودیعه نشان نداد.

گذشته از این، دولت به اجاره‌بهای دستوری روی آورد و طبق بخش‌نامه‌های متعدد اعلام کرد ‌مالکان حق ندارند اجاره‌بها را بیش از سقف 25 درصد افزایش دهند. این بخش‌نامه از نگاه بسیاری از کارشناسان نشدنی بود و مالکان به آن تن ندادند. ضمن اینکه قیمت‌گذاری روی کالای بخش خصوصی از نظر قانونی ایراد داشت.

حالا دولت از مسکن استیجاری حرف می‌زند؛ مدلی که پیش از این حسن روحانی، رئیس‌جمهوری دولت‌های یازدهم و دوازدهم، وعده آن را به زبان آورده بود، ولی اجرا نشد.

در 24 فروردین امسال، فرزانه صادق، وزیر راه و شهرسازی، اعلام کرد‌ دولت چهاردهم با همکاری دستگاه‌های مربوطه، احداث ۷۵ هزار واحد استیجاری را برای تنظیم بازار مسکن‌ در سه سال آینده در دستور کار قرار داده است.

او توضیح داده بود «اهمیت مسکن استیجاری از این نظر است که دولت صرفا به مسکن حمایتی مالکیتی ورود پیدا نمی‌کند. در خیلی از کشورها هم اجاره‌داری حرفه‌ای و استیجار مورد توجه است. اینها واحدهایی است که دولت برای تنظیم بازار مسکن به ساخت آن ورود می‌کند. مصوبه این بخش را گرفتیم و آیین‌نامه اجاره‌داری حرفه‌ای هم در اسرع وقت توسط وزارت راه و شهرسازی به هیئت دولت برای تصویب ارسال می‌شود».

البته به نظر می‌رسد مدل مسکن استیجاری که دولت از آن حرف می‌زند، همان مسکن اجتماعی یا مسکن عمومی باشد که پس از جنگ جهانی دوم در بسیاری از کشورهای اروپایی اجرا شد و هدف آن اسکان‌دادن خانواده‌های سربازان و آوارگان جنگ بود. این مدل مسکن همچنان در بازار مسکن اروپا وجود دارد و به افراد درگیر فقر مسکن یا اقشار آسیب‌پذیر مانند سالمندان یا زنان در معرض خشونت واگذار می‌شود.

براساس این مدل، دولت مسکن را به مالکیت فقرا درنمی‌آورد؛ چرا‌که معتقد است‌ در صورت تملک ملک توسط دهک‌های پایین درآمدی، احتمال دارد ‌این افراد مسکن را برای نیازهای ضروری‌تر خود مانند درمان یا غذا فروخته و دوباره به چرخه بی‌خانمانی برگردند. با همین نگاه، مسکن اجتماعی با مالکیت دولت یا نهادهای خیریه و با اجاره‌بهای پایین در اختیار دهک‌های پایین درآمدی قرار می‌گیرد. اجاره این واحدها معمولا در حد هزینه‌های نگهداری ملک است.

حالا علاوه بر مسکن استیجاری که دولت خبر آن را منتشر کرده است، خشایار باقرپور، مدیر‌عامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران، از عرضه مدل دیگری از مسکن استیجاری خبر می‌دهد. باقرپور عرضه مدل جدید مسکن را مسکن تدریجی خواند و در یک نشست خبری توضیح داد که اجرای طرح مسکن تدریجی با مشارکت اتحادیه تعاونی‌های عمرانی تهران توسط وزارت کار تصویب شده است. بر‌اساس این مدل، افراد به حد توان خود بخشی از متراژ مسکن را خریداری کرده و در ملک مسکونی ساکن می‌شوند و به اندازه قدر سهم مالکانه خود از پرداخت اجاره معاف می‌شوند و مابقی را به‌صورت اجاره پرداخت می‌کنند. بهای اجاره نیز با کارشناسی رسمی دادگستری تعیین می‌شود.

باقرپور در ادامه می‌گوید‌ در بازار ثانویه، افراد می‌توانند هر سال بخش دیگری از ملک را خریداری کرده و تا پایان زمان خریداری ملک در آن ساکن باشند. مدیرعامل اتحادیه تعاونی‌های عمرانی درباره نحوه تأمین زمین این مدل مسکن می‌گوید: ‌رایزنی‌هایی با وزارت راه و شهرسازی انجام شده است تا زمین این مدل املاک به‌صورت دولتی در اختیار مستأجران قرار بگیرد.

او در ادامه توضیح می‌دهد: تورم بالا سبب شده است‌ ورود بخش خصوصی به بازار اجاره‌‌داری، صرفه اقتصادی نداشته باشد و بنابراین بهترین مدل برای اجرای مسکن تدریجی، تعاونی‌ها هستند که با سرمایه‌های خرد عموم مردم اقدام به ساخت‌وساز این مدل مسکن می‌کنند.

به گفته باقرپور، طرح مسکن استیجاری با هدف اسکان اضطراری مستأجران است و به دنبال خانه‌دارکردن افراد نیست؛ این در حالی است که طرح مسکن تدریجی می‌تواند مستأجران را به تدریج تبدیل به مالک کند و طول انتظار خانه‌دار‌شدن را کاهش دهد.

با تمام این اوصاف، بارها طرح‌های مختلفی در بازار اجاره‌داری مسکن مطرح شده و به سرانجام نرسیده است و مشخص نیست طرح‌های گفته‌شده سرانجام به بهبود پدیده بی‌خانمانی برسد یا خیر؟