آیا بازار مسکن دوباره رونق خواهد گرفت؟

تجارت فردا/ متن پيش رو در تجارت فردا منتشر شده و انتشار آن در آخرين خبر به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست بيت‌الله ستاريان| بانک مرکزي ظرف روزهاي گذشته، آماري از حجم معاملات مسکن و اعداد و ارقامي را که نسبت به رفتارهاي خريداران و فروشندگان در بازار صورت گرفته، منتشر کرد. البته اين آمار در گذشته نيز از سوي فعالان بازار و صاحب‌نظران پيش‌بيني‌شده بود و بر اساس آن، اين پيش‌بيني صورت گرفته بود که تا انتهاي سال، روند حرکتي بازار مسکن تغيير خواهد کرد، به نحوي که بازار از شهريورماه وارد رونق نسبي شود. در واقع، علت اين پيش‌بيني، حجم احتمالي بارندگي‌ها، تخريب برخي واحدهاي مسکوني و نياز به بازسازي دوباره آنها و تزريق بودجه‌هاي عمراني است که به هر حال مي‌تواند محرکي براي بازار مسکن شود. به همين دليل، تصور کارشناسان بر اين بود که بازخوردهاي چنين رفتارهايي، از آبان‌ماه و آذرماه در بازار مسکن شروع شود که اتفاقاً اين موضوع از مهرماه کليد خورد و در گزارش بانک مرکزي هم مشهود است. به هر حال بر اساس اين روند، هيچ‌گونه پيش‌بيني رکود در بازار مسکن وجود نداشته و ندارد؛ چراکه از عيد به بعد، تلاطماتي در بازار مسکن مشاهده مي‌شود که در واقع، يک حرکت سينوسي را در بازار طي اين ماه‌ها رقم زده است، به نحوي که يک ماه، رونق و يک ماه رکود در بازار مشاهده شده است که اتفاقاً، اين نوسانات، به دليل عوامل بنيادين نبوده است؛ بلکه زماني که در بازارهاي موازي از جمله بازارهاي طلا، ارز و سکه، عدم ثبات ديده مي‌شود، اين موضوع به مرور سبب خواهد شد تا سرمايه‌ها از بازارهاي سرمايه‌اي از جمله مسکن کوچ کرده و به اين بخش‌ها برود؛ اما بعد از بازگشت آرامش به اين بازارها، مجدد بازگشت سرمايه به بخش مسکن به صورت موجي رخ مي‌دهد؛ اما به دليل اينکه شهريورماه و اواسط مهرماه، آغاز ماه‌هاي محرم و صفر بود، بازار به صورت طبيعي و سنتي، وارد يک دوره رکودي شد و معاملات در اين دو ماه، راکد باقي ماند؛ به نحوي که هم حجم معاملات و هم قيمت، در اين دو ماه راکد بوده و البته تعداد معاملات نيز بسيار کمتر از ساير ماه‌هاست. نکته بعدي در تحليل رفتار بخش مسکن و معامله‌گران آن، اين است که برخي پيش‌بيني کرده بودند که قيمت‌ها در بخش معاملات ملک و املاک، افت خواهد کرد؛ در حالي که قيمت‌ها افت نکرد؛ بلکه متاسفانه در دوران رکودي که به صورت طبيعي هم اتفاق افتاده است، برخي آمارها و تحليل‌هاي غيرمنطقي و غلطي انجام دادند که بازار را هم تحت‌الشعاع قرار داد. اين در حالي است که تحليل دو هزار معامله در ماه، به طور قطع نمي‌تواند مبناي دقيقي براي ورود يا عدم ورود بخش مسکن به رکود يا رونق باشد؛ يعني اين تحليل با عدد و رقم دو هزار معامله به طور قطع نسبت به تحليل وضعيتي که در دوره رونق معاملات و انجام 70 تا 100 هزار معامله در ماه است، بسيار متفاوت است و مقايسه آن دو با هم درست نيست. در واقع، انجام دو هزار معامله در ماه، نمي‌تواند ملاک دقيقي براي تحليل بازار مسکن باشد؛ چراکه اين معاملات در شرايط عادي بازار رخ نداده است؛ پس تنها معاملاتي صورت گرفته که افراد در قالب آن، يا قصد کوچ به شهرهاي ديگر را داشته‌اند يا به دليل مهاجرت يا نياز مبرم به پول، اقدام به معامله ملک خود کرده و همين امر، منجر به ثبت معاملات شده است، پس به دليل اينکه ممکن است عرضه و تقاضا با تغييراتي مواجه بوده‌، اين امر منجر به تغيير در تعداد معاملات و قيمت ملک شده است؛ زماني مي‌توان گفت که قيمت افزايش يا کاهش يافته است که معاملات در اعداد بالا صورت گيرد؛ به اين معنا که در يک ماه، 80 هزار معامله به طور متوسط در بازار صورت مي‌گيرد و مي‌تواند ملاک عمل باشد؛ پس تحليل بازار بر اين مبنا با درصدي بالا و پايين به طور قطع، مي‌تواند ملاک عمل براي اين قضاوت باشد که بازار مسکن صعودي يا نزولي بوده است. در مجموع بايد به اين نکته اشاره کرد که اين نوع آمارگيري، بايد از دقت لازم برخوردار بوده و تحليل‌هايي که بر آن مبتني مي‌شود هم بايد از اتکاي کامل برخوردار باشد. نکته حائز اهميت در اين ميان آن است که مسکن طي 40 سال گذشته، بيشترين رشد را به لحاظ ارزش و حجم بازار داشته و عموماً قيمت آن نسبت به شاخص ساير کالاها، همواره حدود 5 /2 برابر است؛ پس اگر قرار باشد که قيمت مسکن افت کند، حتماً بايد ناشي از کاهش تقاضاي موثر در بازار باشد تا پس از طي يک مرحله، وارد دوران رکود شود. اين در شرايطي است که تقاضا براي مسکن به هيچ عنوان متوقف نخواهد شد، چراکه مسکن يک کالاي اساسي و زيستي مورد نياز انسان است و بايد مورد برنامه‌ريزي قرار گيرد. اين در حالي است که بايد براي هرگونه تحليل، تقاضاي مطلق را در نظر گرفت؛ يعني همان‌طور که نمي‌توان گفت هر فردي که پول دارد، بايد نان بخرد، بايد به اين نکته هم اشاره کرد که هر جامعه‌اي نياز به مسکن دارد و هر فردي که در آن، زندگي مي‌کند، بايد از اين کالاي اساسي برخوردار باشد؛ اين در حالي است که مسکن جزو کالاي زيستي بشر است و روي تقاضاي مطلق آن بايد برنامه‌ريزي کرد. در عين حال، نکته‌اي که بايد مورد توجه قرار گيرد اين است که تغييرات و نوسانات در بازارهايي مثل بازار مسکن، طلا و ارز اثر سينوسي بر نرخ مسکن دارند؛ ضمن اينکه ما يک بازار درازمدت در کشور به نام مسکن و يک بازار کوتاه‌مدت مثل طلا و ارز داريم که در برهه‌هايي از زمان، سرمايه‌ها به سمت طلا و ارز مي‌رود و وقتي که اين بازارها ثبات مي‌يابند، مجدد سرمايه‌ها به سمت بازار مسکن روانه مي‌شود؛ به‌خصوص اينکه در يک کالاي اصلي سرمايه‌اي همچون ملک و املاک، متاسفانه خريد و فروش همواره جذاب است و اگرچه ممکن است سرمايه‌ها در کوتاه‌مدت به سمت بازارهاي هيجاني برود، اما به هر حال باز هم به بازار مسکن برمي‌گردد؛ چراکه بازار مسکن، سرريز همه دارايي‌هاي ديگر است و به عنوان يک بازار سرمايه‌اي به حساب مي‌آيد که وقتي رشد قيمت ارز را داشتيم يا قيمت طلا از حد طبيعي خود بالاتر رفت، سرمايه‌ها از آن خارج شد و وقتي که ساير بازارها شروع به حرکت به سمت ثبات کرده و نرخ ثابت پيدا کردند، اين تزريق به بازار مسکن صورت مي‌گيرد. اما بايد توجه داشت که دولت مي‌تواند در بازار مسکن دخالت کند و آن را با برخي محدوديت‌ها مواجه سازد، چراکه اين بازار کاملاً يک بازار عرضه و تقاضايي است و حرکت سينوسي در آن نيز نشان از همين پويايي دارد. پس افزايش و کاهش قيمت مسکن بر پارامترهاي اين‌چنيني مبتني نيست و بيشتر بر عرضه و تقاضا متکي است؛ پس ظاهر معاملات اين است که سه درصد کاهش داشته ولي در واقع، پيش از آن و ظرف يک سال گذشته، 140 درصد بالا رفته بود؛ ضمن اينکه کاهش هم در انواعي از معاملات است که نمي‌تواند جزو آمار قرار گيرد؛ يعني اگرچه نمي‌توان تمام معاملات تير، مرداد، شهريور و مهر را نديد گرفت، اما همين معاملات که مجموع آنها 10 هزار معاملات را دربر نمي‌گيرد، آمار قابل اتکايي براي مسکن نيست. به هر حال، حجم سرمايه‌گذاري و معاملات در اين بازار بالاست و اين حجم، نياز به اين دارد که رونق يابد؛ اما خود اين رونق سرمايه بالايي مي‌خواهد و ارز و طلا آنقدر سرمايه‌بر نيستند که خروج مبالغ از آن، بتواند بازار مسکن را رونق دهد. به هر حال متقاضيان در بازار مسکن، اين‌قدر قدرت خريد نداشته‌اند که به بازار بيايند؛ اما اگر بتوانند قدرت خريد پيدا کرده و تقاضاي موثري در بازار اعمال کنند، منجر به افزايش تقاضا خواهد شد و قيمت بالا مي‌رود؛ پس بايد همواره در تحليل‌ها متقاضي مطلق را در نظر گرفت. اما در مجموع اکنون با توجه به قدرت کل خريد مردم پيش‌بيني مي‌شود که آنها امسال نمي‌توانند به صورت موثر وارد بازار شوند؛ اما همين روند افتان و خيزان، تا پايان سال ادامه مي‌يابد و شايد در سال بعد بتوان رونق بازار مسکن را شاهد بود. به هر حال پيش‌بيني ما اين است که با توجه به توان خريد متقاضيان که بررسي شده است، اين احتمال وجود دارد که سال 99 يا 1400 وارد بازار بشوند. ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد