برگزیده

یک کشور خانه خالی

فرهيختگان

بروزرسانی 1399/04/24 - 21:10

فرهيختگان/ متن پيش رو در فرهيختگان منتشر شده و انتشار آن در آخرين خبر به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست مهدي عبداللهي/ اين روزها قيمت‌ها در بازار مسکن سر به فلک کشيده است، به‌طوري که بررسي‌هاي آماري نشان مي‌دهد فقط طي خردادماه در تهران هر مترمربع واحد مسکوني به‌طور ميانگين دو ميليون تومان افزايش قيمت داشته است. همچنين براي فهم درشتي اعداد و ارقام در بخش مسکن تصور کنيم طي سه سال اخير ميانگين قيمت مسکن در شهر تهران با افزايش 316 درصدي مواجه شده و قيمت يک واحد 60 متري به‌طور ميانگين 870 ميليون تومان افزايش يافته است. اين افزايش قيمت‌ها از سويي با توجه به اينکه بين 36 تا 46 درصد از هزينه سبد معيشت خانوار در شهرهاي مختلف کشور صرف مسکن مي‌شود و از سوي ديگر اجاره بها نيز مطابق افزايش قيمت در بازار مسکن تنظيم مي‌شود، فشار سنگيني را بر خانوارها وارد کرده است. در سطح جهان براي کنترل افزايش بي‌رويه و بي‌منطق قيمت‌ها از طريق سوداگري، تحقق اهداف بخش مسکن و تخصيص بهينه منابع و بهبود اهداف توزيع درآمد، ابزار مالياتي متناسب با آن به کار گرفته مي‌شود. اين ابزارها شامل ﻣﺎﻟﻴﺎت ﺑﺮ ﻋﺎﻳﺪي ﺳﺮﻣﺎﻳﻪ(CGT)، ماليات بر ارزش زمين(LVT)، ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي(VHT) و ماليات بر خريد املاک گرانقيمت(SDLT) است. در ايران با بي‌توجهي دولت‌ها به ساختار تنظيم‌گري ماليات درحوزه مسکن، مسکن از نياز ضروري و مصرفي خانوار به محل سرمايه‌گذاري تغيير ماهيت داده است؛ به‌طوري که سهم تقاضاي سرمايه‌اي از کل تقاضاي مسکن از حدود 20 درصد در دهه 60 به حدود 70 درصد در سال‌هاي اخير رسيده است. در همين راستا در سال ۹۴ و پس از اصلاحيه قانون ماليات‌هاي مستقيم، يکي از ابزارهاي مالياتي بخش مسکن براي اولين بار در قوانين مالياتي کشور گنجانده شد و براساس آن، دولت موظف شد با ايجاد «سامانه ملي املاک و اسکان کشور»؛ در شهرهاي بالاي 100 هزار نفر جمعيت، خانه‌هاي خالي را شناسايي و با يک سال تأخير از آنها ماليات بگيرد، اما وزارت راه‌وشهرسازي و شخص عباس آخوندي(وزير سابق) براي چندين سال جلوي اين طرح را گرفتند. براين اساس به دليل عدم راه‌اندازي سامانه ملي املاک و اسکان کشور، اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي تا سال گذشته بلاتکليف مانده بود تا اينکه کميسيون تلفيق مجلس دهم موارد قانوني اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي را در لايحه بودجه سال 1399 گنجاند. پس از اصلاحيه شوراي نگهبان بر اين طرح، مقرر شده مالکاني که بيش از يک خانه خالي در اختيار دارند، مشمول ماليات بر خانه‌هاي خالي شوند. در بهمن‌ماه سال گذشته سامانه ملي املاک و اسکان کشور نيز به‌عنوان زيرساخت شناسايي خانه‌هاي خالي طراحي و ايجاد شد. حالا پس از گذشت چند ماه از ايجاد اين سامانه، با مباحثي که در زمينه اثرگذاري و مشکلات اجرايي اين طرح مطرح شده بود، نمايندگان مجلس يازدهم به‌طور جدي براي حل مساله اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي وارد ميدان شده و براساس آنچه در مفاد قانون اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون ماليات‌هاي مستقيم(در حال تصويب در مجلس شوراي اسلامي) ديده مي‌شود به‌نظر مي‌رسد با اجراي طرح جديد مجلسي‌ها، يک تحول اساسي در بخش مسکن از منظر شناسايي تعداد املاک(خالي و داراي سکنه) و همچنين موجودي مسکن، اخذ ماليات و کنترل سوداگري و سفته‌بازي درحال رخ دادن است. ارزش خانه‌هاي خالي معادل 38 سال توزيع يارانه معيشتي براساس گزارش مرکز آمار ايران، تعداد خانه‌هاي خالي از سکنه در آخرين سرشماري رسمي يعني سرشماري سال 1395 حدود دو ميليون و 587 هزار و 607 واحد بوده است. طبق داده‌هاي آماري مرکز آمار ايران، استان تهران با 489 هزار و 986 واحد مسکوني خالي در رتبه اول کشور قرار دارد. پس از اين استان، اصفهان با 242 هزار واحد، خراسان رضوي با 194 هزار و 480 واحد، فارس با حدود 161 هزار واحد، آذربايجان‌شرقي با 143 هزار و 627 واحد و البرز با 132 هزار و 409 واحد، پس از استان تهران به ترتيب در رتبه‌هاي دوم تا ششم قرار دارند. همچنين استان‌هاي ايلام، کهگيلويه‌وبويراحمد، خراسان‌شمالي، چهارمحال‌وبختياري، سمنان و زنجان به ترتيب با 13 هزار و 299 واحد، 13 هزار و 692 واحد، 23 هزار واحد، 23 هزار و 637 واحد، 26 هزار و 713 واحد و 29 هزار و 505 واحد به ترتيب 6 استان با کمترين تعداد خانه‌هاي خالي هستند. اما درخصوص ارزش خانه‌هاي خالي نيز تلفيق داده‌هاي مختلف مرکز آمار ايران و وزارت راه و شهرسازي نشان مي‌دهد مساحت خانه‌هاي خالي کل کشور حدود 263 ميليون و 170 هزار و 520 متر مربع است که در اين گزارش با لحاظ کردن مساحت خانه‌هاي خالي هر استان و با بهره‌گيري از داده‌هاي ميانگين قيمت مسکن استان‌هاي مختلف در زمستان 1398(داده‌هاي مرکز آمار ايران) رقم ارزش خانه‌هاي خالي برآورد شده که در نوع خود رقمي بسيار قابل تامل است؛ به‌طوري که داده‌هاي مذکور نشان مي‌دهد تا پايان زمستان سال گذشته که قيمت مسکن در شهرهاي مختلف حداقل 26 درصد کمتر از شرايط فعلي بوده، ارزش خانه‌هاي خالي به بيش از 1188 هزار و 926 ميليارد تومان مي‌رسد. براي تصور درشتي اين رقم کافي است تصور کنيم اين رقم معادل بيش از دو برابر رقم بودجه امسال کل کشور و با درنظر گرفتن يارانه بنزيني(يارانه معيشتي) سالانه 31 هزار ميليارد توماني که به 60 ميليون نفر از جمعيت کشور داده مي‌شود، رقم ارزش خانه‌هاي خالي معادل 38 سال توزيع يارانه بنزيني است. اما درخصوص توزيع استاني نيز، طبق محاسبات با درنظر گرفتن ميانگين قيمت واحدهاي مسکوني در همه مناطق هر استان، ارزش خانه‌هاي خالي استان تهران با بيش از 596 هزار ميليارد تومان در رتبه اول کشور قرار دارد. پس از اين استان، خانه‌هاي خالي استان اصفهان با 107 هزار ميليارد تومان در رتبه دوم، خانه‌هاي خالي استان خراسان رضوي با 60.8 هزار ميليارد تومان در رتبه سوم، خانه‌هاي خالي استان البرز با حدود 58.8 هزار ميليارد تومان در رتبه چهارم و خانه‌هاي خالي استان آذربايجان‌شرقي با 53 هزار ميليارد تومان در رتبه پنجم کشور قرار دارند. همچنين استان‌هاي کهگيلويه‌وبويراحمد، ايلام، خراسان‌جنوبي، خراسان‌شمالي و چهارمحال‌وبختياري نيز به ترتيب با حدود 565 ميليارد تومان، 1547 ميليارد تومان، 3.2 هزار ميليارد تومان، 3.7 هزار ميليارد تومان و چهار هزار ميليارد تومان به ترتيب داراي کمترين خانه‌هاي خالي به لحاظ قيمت و ارزش کل هستند. خانه‌هاي خالي ايران 2 برابر ميانگين جهاني يکي از موضوعاتي که محل بحث و مناقشه است، ميزان تطابق تعداد خانه‌هاي ايران با استانداردهاي جهاني است. موضوع از اين قرار است که نمي‌توان تعداد خانه‌هاي خالي را به صفر رساند، چراکه برخي از خانه‌هاي خالي به واسطه موقعيت مکاني، عدم‌دسترسي به امکانات شهري، بزرگي متراژ، پايين بودن امنيت در آن منطقه، نبود متقاضي و... ممکن است به رقم تمايل سازنده و مالک براي فروش و اجاره، به اجبار خالي از سکنه بماند. از اين رو سنجش تعداد خانه‌هاي خالي با عيار استاندارد يا ميانگين جهاني آن مي‌تواند مشخص کند که سياست‌هاي کنترلي و مديريت تعداد خانه‌ها(همانند ايجاد پايه اخذ ماليات بر خانه‌هاي خالي) چقدر مبناي منطقي دارد. در اين زمينه مطابق استانداردهاي جهاني، نسبت خانه‌هاي خالي بين ۴ تا ۶ درصد از کل واحدهاي يک شهر يا کشور است. به عبارت ديگر حداکثر ۴ تا ۶ درصد از خانه‌هاي هر شهر بايد براي مواقع نقل‌وانتقال مسکن يا مهاجرت و تقاضاي جديد خالي باقي بماند. با اين حال طبق آنچه داده‌هاي سرشماري رسمي سال 1395 مرکز آمار نشان مي‌دهد در سطح کشور(طبق نمودار) نسبت خانه‌هاي خالي به کل موجودي واحدهاي مسکوني حدود 11.3 درصد است. اين ميزان در استان هرمزگان با بيش از 17 درصد داراي بيشترين رقم بوده، البرز با16.2 درصد در رتبه دوم، خراسان‌جنوبي با 15 درصد در رتبه سوم، اصفهان با 14.5 درصد در رتبه چهارم و استان يزد نيز با نزديک به 14 درصد در رتبه پنجم قرار دارد. همچنين نسبت خانه‌هاي خالي به کل موجودي واحدهاي مسکوني در استان تهران حدود 11.6 درصد است. 28 درصد خانه‌هاي متروپل تهران-کرج خالي است درخصوص استان تهران شايد نسبت خانه‌هاي خالي به کل موجودي واحدهاي مسکوني در مقايسه با استاني همچون هرمزگان کم به نظر برسد، اما همان‌طور که گفته شد، اولا اين مقدار دو برابر ميانگين استاندارد جهاني بوده و ثانيا اگر آمار و ارقام نسبت بيش از 16 درصدي خانه‌هاي خالي استان البرز را که عملا با واحدهاي خوابگاهي و شهرهاي اقماري خود به‌عنوان ضربه‌گير و جاذب سرريز جمعيت تهران عمل مي‌کند، نيز به اين آمار اضافه کنيم، نزديک به 28 درصد از خانه‌هاي واقع در دو استان البرز و تهران که به نوعي در اصطلاح شهرسازي و برنامه‌ريزي شهري نيز مي‌توان به آنها لقب «مگالاپليس» يا منطقه کلانشهري و متروپليتن هم داد، خالي از سکنه است. شايان ذکر است عنوان مگالاپليس يا منطقه کلانشهري و متروپل از اين منظر در اين گزارش به‌کار برده شد که متاسفانه نظام برنامه‌ريزي مسکن در ايران برخلاف نمونه‌هاي جهاني آن، از الگوهاي آمايش سرزمين تبعيت نمي‌کند. اهميت تبعيت برنامه‌ريزي مسکن از الگوهاي برنامه‌ريزي مسکن در اين است که مي‌توان با درنظر گرفتن الگوي پراکنش جمعيت و فعاليت، فضا را طراحي و بازطراحي کرد، الگوي حمل‌ونقل متناسب با آن را طراحي و ايجاد کرد و مانع فشار تقاضا بر شهر مرکزي و مراکز شهري شد. در اين الگو آمدوشد حمل‌ونقل شهري سريع‌السير از آنجايي که مرکز پيراموني است، تا حدود زيادي مانع خالي از سکنه ماندن برخي واحدهاي مسکوني هم مي‌شود.(در اين ارتباط مي‌توان به خالي ماندن برخي واحدهاي مسکوني در شهرهايي همانند پرند در اطراف تهران و ساير شهرها در اطراف ديگر کلانشهرها اشاره کرد) تهران 8 برابر لندن خانه خالي دارد براي مقايسه دقيق‌تر وضعيت خانه‌هاي خالي تهران، تعداد و نسبت خانه‌هاي خالي از کل خانه‌هاي اين شهر را با 10 شهر بين‌المللي مقايسه کرده‌ايم که نتايج آن نيز بسيار قابل‌تامل است. طبق نمودار بالا، درحالي 11.6 درصد از خانه‌هاي تهران خالي است که اين ميزان در لندن 1.7 درصد، در نيويورک 9 درصد، در هنگ‌کنگ 3.7 درصد، در پاريس 7.5 درصد، در سنگاپور 8.4 درصد، در سيدني 6.9 درصد، در تورنتو 4.4 درصد، در ونکوور 6.5 درصد، در سان‌فرانسيسکو7.9 درصد و در لس‌آنجلس نيز اين ميزان 6.1 درصد است. در اين ميان نکته قابل توجه اين است که شهر لندن با جمعيتي نزديک به جمعيت تهران يعني 9ميليون نفر، درحالي کمتر از 60 هزار واحد مسکوني خالي از سکنه دارد که اين رقم براي استان تهران حدود 490هزار واحد مسکوني است که به‌نظر مي‌رسد عمده آنها در شهر تهران متمرکز شده است. به‌عبارتي تهران در قياس با شهري همچون لندن، 8 برابر اين شهر خانه خالي از سکنه دارد. منطقه 22 تهران براي 300 هزار نفر مسکن خالي دارد گرچه پراکنش مکاني واحدهاي خالي از سکنه در شهرهاي مختلف هنوز مشخص نيست و سامانه املاک و اسکان کشور نيز چند ماهي است که شروع به‌کار کرده و خروجي‌هاي آن هنوز در اختيار عموم قرار داده نشده، اما بررسي‌ها نشان مي‌دهد برخي داده‌هايي که شهرداري‌ها در اختيار دارند، به‌خوبي مي‌تواند پراکنش جغرافيايي خانه‌هاي خالي را مشخص سازد. براي مثال طبق داده‌هاي مرکز آمار ايران، در سرشماري سال 1395 منطقه 22 شهر تهران 176 هزار و 347 نفر جمعيت داشته است. همچنين طبق داده‌هاي آماري شهرداري تهران، تا پايان سال 1396 تعداد واحدهاي مسکوني اين منطقه با احتساب واحدهاي داراي پروانه ساختماني(داراي پايان‌کار يا درحال ساخت) 158 هزار و 575 واحد بوده است. به عبارتي ديگر، بررسي تطبيقي نتايج آمارهاي جمعيت و تعداد موجودي مسکن(با لحاظ پروانه‌هاي ساختماني منطقه) نشان مي‌دهد 475 هزار نفر ظرفيت جمعيت‌پذيري در منطقه 22 وجود دارد. لذا با استناد به آمار اخير و با درنظر گرفتن سکونت 176 هزار و 347 نفر در اين منطقه، تعداد واحدهاي مسکوني به‌اندازه 300 هزار نفر جمعيت در منطقه 22 خالي از سکنه است. اينکه اين مقدار جمعيت‌پذيري شامل چه تعداد واحد مسکوني است را مي‌توان از شاخص بعد خانوار کمک گرفت. در اين صورت با فرض وجود ظرفيت‌پذيري براي 300 هزار نفر جمعيت و بعد خانوار 2/3 نفري، بيش از 90 هزار واحد مسکوني(البته با احتساب آمار پروانه‌هاي ساختماني تا پايان سال 1396) در اين منطقه خالي از سکنه است. جريمه سنگين در انتظار خانه‌هاي خالي درخصوص مشمولان و نحوه اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي نيز طبق ماده ۵۴ مکرر قانون ماليات‌هاي مستقيم، هر واحد مسکوني که از سال ۹۵ خالي از سکنه بوده، در سال اول مشمول‌ماليات نيست و از سال دوم به بعد به آن ماليات تعلق مي‌گيرد و تا زماني که خالي بماند، ماليات از اين واحد مسکوني دريافت مي‌شود. بدين‌شکل که براساس ماده ۵۴ قانون ماليات‌هاي مستقيم مصوب سال 94، خانه خالي از سکنه در سال اول مشمول ماليات نيست، اما در سال دوم به ميزان ۵۰ درصد «ارزش اجاري ملک» مشمول ماليات مي‌شود. سال سوم ۱۰۰درصد و از سال چهارم به بعد سالانه 5/1 برابر ارزش اجاري ملک از مالک به‌عنوان ماليات دريافت مي‌شود. براي مثال هر واحد مسکوني بيش از يک سال خالي از سکنه و بلااستفاده بماند، در سال اول مشمول اين ماليات نيست، در سال دوم اگر ارزش اجاري ملکي ماهانه دو ميليون تومان باشد، طي 12ماه اين ارزش اجاري ملک 24ميليون تومان خواهد بود که بر اين‌اساس مالک بايد 12ميليون‌تومان ماليات به دولت بدهد. اگر اين وضعيت به سال‌سوم برسد، بايد 24ميليون و درصورتي‌که درسال‌چهارم هم خالي باشد، اين رقم به سالانه 36ميليون‌تومان خواهد رسيد. اما وضعيت گفته‌شده مربوط به قبل از قانون اصلاح ماده ۵۴ مکرر قانون ماليات‌هاي مستقيم است که روز يکشنبه 22 تيرماه امسال دو فوريت آن در مجلس يازدهم به تصويب رسيده است. بر اين اساس با نهايي شدن طرح جديد مجلس، طبق اصلاحيه ماده 54 مکرر قانون ماليات‌هاي مستقيم، از اين پس واحدهاي مسکوني واقع در شهرهاي بالاي ۱۰۰هزار نفر جمعيت که به استناد سامانه ملي املاک و اسکان کشور (موضوع تبصره۷ ماده۱۶۹ مکرر اين قانون) خانه خالي شناسايي شوند، چنانچه بيش از 12ماه از پايان عمليات ساخت (براي واحدهاي نوساز) يا بيش از 6 ماه از آخرين نقل‌وانتقال يا آخرين زمان سکونت (براي واحدهاي غيرنوساز) گذشته باشد، در سال نخست مشمول مالياتي به‌ازاي هرماه دوبرابر ارزش اجاري ماهانه ملک مي‌شود که اين ماليات در سال‌هاي بعد، ۵۰ درصد بيش از سال قبل خواهد بود. اين ماليات از سال دوم اجرا، مشمول تمام شهرها خواهد شد. همچنين طبق تبصره10 طرح جديد مجلس يازدهم، سازمان امور مالياتي کشور موظف است مطابق فصل هشتم اين قانون ماليات متعلقه را به مالک واحد مذکور ابلاغ کند. مالک واحد خالي مکلف است تا سه‌ماه پس از ابلاغ، ماليات متعلقه را به‌نحوي‌که سازمان امور مالياتي تعيين مي‌کند، پرداخت کند. تاخير در پرداخت ماليات، ماهانه مشمول جريمه ۴ درصد ماليات متعلقه خواهد بود. يک تحول بي‌سابقه در شناسايي املاک در مباحث قبلي گفته شد که به‌رغم گذشت ۵ سال از تصويب قانون براي راه‌اندازي و تکميل سامانه ملي املاک و اسکان کشور، هنوز اطلاعات سکونت‌گاهي(اعم از مالکيت و اجاره و...) براي اکثر خانوارهاي کشور در سامانه فوق ثبت نشده است. در همين راستا پس از فشار افکار عمومي، 29 بهمن 1398 بود که سامانه املاک و اسکان راه‌اندازي شد، اما مشکل شناسايي خانه‌هاي خالي فقط با تکميل سامانه مذکور حل نمي‌شد، چراکه لازم بود اطلاعات توسط دستگاه‌هاي اجرايي به اشتراک گذاشته شود که اين اقدام تاکنون صورت نگرفته است. بر اين اساس يکي از روش‌هاي شناسايي خانه‌هاي خالي، اشتراک اطلاعات دستگاه‌هاي اجرايي شامل اطلاعات اشتراک آب، برق، گاز، تلفن و... است. در اين خصوص برخي مواردي را مطرح کرده‌اند که ممکن است عده‌اي از مالکان خانه‌هاي خالي را با ترفندهايي همچون روشن کردن چراغ‌ها براي کار کردن کنتور و... مانع شناسايي درست تعداد خانه‌هاي خالي شوند. کارشناسان مي‌گويند اگر ديتاهاي دستگاه‌هاي مختلف در اختيار سازمان امور مالياتي قرار داده شود و سامانه املاک و اسکان به آنها دسترسي داشته باشد، با استفاده از تقاطع اطلاعاتي دستگاه‌هاي اجرايي(اشتراک آب، برق، گاز و تلفن) و بهره‌گيري از يک الگوريتم هوشمند به راحتي مي‌توان با خروجي اطلاعات خانه‌هاي خالي را شناسايي کرد. در اين خصوص در طرح دوفوريتي مجلس نيز(قانون درحال تصويب اصلاح ماده ۵۴ مکرر قاون ماليات‌هاي مستقيم) علاوه‌بر ملکف کردن وزارت راه و شهرسازي به اجرايي کردن ثبت دقيق کدپستي واحدهاي مسکوني براي همه خانوارهاي کشور، مشوق‌ها و مجازات‌هاي سنگيني را براي کساني که اطلاعات املاک و مستغلات خود را به دولت ارائه نمي‌دهند، درنظر گرفته شده است. همچنين براساس تبصره ۸ طرح جديد مجلس، دستگاه‌هاي خدمت‌رسان مکلفند ظرف سه ماه پس از لازم‌الاجرا شدن اين قانون، به‌منظور ارائه خدمات زير به متقاضيان، محل سکونت ثبت‌شده آنها را صرفا از سامانه املاک و اسکان، استعلام کرده و آن را ملاک ارائه خدمات قرار دهند. جالب است بدانيم براساس اين طرح، سياست‌هاي حمايتي همچون اعطاي يارانه‌ها، افتتاح حساب و صدور دسته چک توسط بانک‌ها، تعويض پلاک خودرو، صدور دفترچه بيمه و بيمه‌نامه توسط بيمه‌ها، تخصيص کد بورسي توسط بورس، ثبت‌نام مدارس توسط وزارت آموزش‌وپرورش و ده‌ها خدمات ديگر براي کساني که اقدام به ثبت کدپستي واحد مسکوني خود نکنند، پس از ضرب‌الاجل تعيين شده ارائه نخواهد شد. براين اساس با مرور بخش‌هايي از طرح مجلس جديد، پرواضح است که اين اقدام درصورتي که به نتيجه برسد، يکي از بي‌سابقه‌ترين اقدامات در کشور براي شناسايي املاک خواهد بود.