معمای خانه‌های خالی بانک‌ها

جام جم/متن پيش رو در جام جم منتشر شده و انتشار آن در آخرين خبر به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست

طبق آخرين آمار سرشماري نفوس و مسکن سال 95، چيزي حدود دو ميليون و 500 هزار واحد مسکوني خالي از سکنه در کشور وجود دارد. آماري که البته چهار سال از زمان انتشار آن مي‌گذرد. در آن سال تهران با حدود 490 هزار واحد خالي به‌تنهايي يک‌پنجم تعداد خانه‌هاي خالي در سراسر کشور را به خود اختصاص داده بود. آماري که به نظر مي‌رسد در حال حاضر و با گذشت چهار سال به چيزي حدود 800 هزار واحد خالي رسيده است. در هفته‌هاي اخير اظهارنظرهايي مبني بر اين‌که عمده اين واحدها به بانک‌هاي دولتي و خصوصي تعلق دارد، شنيده شده است. موضوعي که گرچه بانک‌ها آن را به‌صراحت رد نمي‌کنند، اما معتقدند کار خلافي از سوي بانک‌ها رخ نداده و افزايش خانه‌هاي تحت تملک بانک‌ها موضوعي کاملا طبيعي است. از اين رو جام‌جم به بررسي دلايل اين موضوع و تبعات آن در اقتصاد ايران به‌خصوص افزايش قيمت مسکن پرداخته است.
تصويب طرح دريافت ماليات از خانه‌هاي خالي را مي‌توان يکي از اولين اقدامات مجلس يازدهم در بدو آغاز به کار خود دانست. مجلسي‌ها قصد دارند تا با اجراي اين قانون بتوانند در مدت‌زمان کوتاهي اقدام درخوري را در بخش عرضه مسکن انجام دهند. هنوز اين طرح وارد صحن علني مجلس نشده بود که برخي از نمايندگان مجلس پيشاپيش در اظهاراتي خانه‌هاي خالي تحت مالکيت بانک‌ها و برخي از سازمان‌هاي دولتي را به عنوان دليل اصلي اين نابساماني و افزايش تعداد خانه‌هاي خالي و قيمت مسکن معرفي کردند. از سوي ديگر برخي از مقامات صنفي دولت را مسبب اصلي اين موضوع دانسته و معتقدند دولت مالک اصلي خانه‌هاي خالي است چراکه جز دولت چه کسي مي‌تواند به تنهايي هزار واحد مسکوني داشته باشد؟ در حالي که انتظار مي‌رفت مقامات دولتي اين موضوع را تکذيب کنند، محمود محمودزاده معاون مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازي اعلام کرد يک بانک خصوصي به تنهايي هزار واحد مسکوني خالي دارد. اين در حالي است که براساس قوانين بانک مرکزي تمام بانک‌ها اعم از دولتي يا خصوصي موظف به فروش اموال مازاد خود هستند. برخي کارشناسان عنوان مي‌کنند اگر اين موضوع صحت داشته باشد، نظام بانکي را مي‌توان يکي از مقصران اصلي در کاهش عرضه مسکن يا گراني آن در کشور دانست. اما کارشناسان و برخي از مديران فعلي يا سابق بانکي معتقدند نظام بانکي هميشه از سرمايه‌گذاران و پيمانکاران بانکي حمايت کرده و هرگز به صورت مستقيم براي ساخت و ساز اقدام نکرده است. بلکه عمده املاک و خانه‌هاي در اختيار بانک‌ها همان املاکي است که تحت عنوان وثيقه براي دريافت تسهيلات بانکي به بانک‌هاي خصوصي يا دولتي ارائه شده و بعد از عدم توان وام‌گيرنده در بازپرداخت اقساط اين تسهيلات وثايق مورد نظر به تملک بانک درآمده است موضوعي که طي سال‌هاي گذشته منجر به افزايش دارايي‌هاي رسمي بانک‌ها شده است. از سوي ديگر با توجه به افزايش قيمت ملک در کشور و تبديل آن به يک کالاي سرمايه‌اي، بانک‌ها نيز براي نگهداري اين املاک و خانه‌ها تمايل داشته و قصد چنداني براي فروش آن ندارند. به نحوي که بخشي از افزايش قيمت سهام بانک‌هاي حاضر در بورس را مي‌توان به تجديد ارزيابي آنها در يک سال اخير مرتبط دانست.
به نظر مي‌رسد دستگاه‌هاي دولتي که به هر دليلي صاحب تعداد زيادي واحد مسکوني هستند و به قول برخي از کارشناسان نظام بانکي بخش قابل‌توجهي از اين املاک ناخواسته به آنها تحميل و تمليک شده‌است با افزايش قيمت مسکن از عرضه آن خودداري مي‌کنند تا بتوانند با توجه به افزايش قيمت اين کالا، آن را با قيمت بالاتري بفروشند. در طول سال‌هاي گذشته که از رونق اين روزهاي بازار سرمايه خبري نبود بازار مسکن در بسياري از اين سال‌ها با ربودن گوي سبقت از ساير بازارهاي مالي يکه‌تاز ميزان بيشترين بازدهي در ميان بازارهاي مالي بود. به‌طوري‌که اين موضوع باعث شده‌بود تا در زمينه احتکار مسکن اتفاقاتي رخ‌داده و مجلس براي مقابله با اين روند دست به کار شد و قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي را به تصويب رساند. در اين طرح سامانه ملي املاک و اسکان به‌عنوان مرجع اصلي در تعيين خانه‌هاي خالي شناخته شده‌است، سامانه‌اي که براي اجراي طرح ماليات بر خانه‌هاي خالي بايد در اختيار سازمان امور مالياتي قرار بگيرد.
احسان خاندوزي، نايب‌رئيس کميسيون اقتصادي مجلس درباره نحوه ماليات‌ستاني از خانه‌هاي خالي تحت تملک دستگاه‌ها و نهادهاي دولتي و عمومي مي‌گويد دريافت ماليات بر خانه‌هاي خالي شامل تمام خانه‌هاي خالي شده و فرقي ندارد که مالک اين خانه‌ها چه نهاد و دستگاهي است، هر که مالک اين خانه‌ها باشد بايد ماليات‌هاي مربوط را بپردازد.
وي به ميزان تعرفه ماليات خانه‌هاي خالي دستگاه‌هاي دولتي اشاره کرد و افزود: اتفاقا اگر احتکار واحدهاي مسکوني به وسيله بانک‌ها يا دستگاه‌هاي دولتي و نهادها انجام شود، نه‌تنها آنها نيز مشمول پرداخت اين ماليات خواهند بود بلکه دوبرابر ميزان ماليات محتکران مسکن حقيقي از آنها ماليات گرفته مي‌شود.
 در اين ميان فرشيد پورحاجت، دبير کانون سراسري انبوه سازان با بيان اين‌که برخي از املاک متعلق به بانک‌ها تمليکي است و بانک‌ها براساس اختيار و اراده خود مالک اين خانه‌ها نشده‌اند مي‌گويد: بانک‌ها مالک بزرگ واحدهاي خالي خصوصا در تهران هستند که ريشه اصلي آن نيز به تسهيلات بازمي‌گردد. به‌طوري‌که افراد تسهيلات با وثيقه ملکي دريافت مي‌کنند اما به دليل ناتواني در بازپرداخت اقساط آن، بانک اين خانه‌ها را تحت مالکيت خود درمي‌آورد.

---

بازار

---

 سيدبهاءالدين حسيني‌هاشمي، کارشناس بانکي و مديرعامل اسبق بانک صادرات در گفت‌وگو با خبرنگار جام‌جم گفت: بانک‌ها عموما به‌صورت مستقيم براي ساخت‌وساز مسکن ورود نمي‌کنند.
وي با بيان اين‌که بانک‌ها به خواست خودشان نسبت به خريد واحد مسکوني اقدام نمي‌کنند گفت: بسياري از اموال و املاکي که اکنون با نام خانه خالي در اختيار بانک‌هاست جزو اموال تمليکي بانک‌هاست که دارنده آنها قادر به پرداخت اقساط تسهيلات خود نبوده و به تصرف بانک منتهي شده‌است. درنهايت نيز اين خانه‌ها به تصرف بانک درآمده‌است.
حسيني هاشمي تاکيد کرد: بانک‌ها 20ميليون مشتري اعتباري دارند که ممکن است از اين تعداد 10ميليون از آنها براي دريافت تسهيلات، وثيقه ملکي نزد بانک بگذارند و از اين تعداد حدود پنج‌ميليون نفر کلا روند اقساط‌دهي خود را قطع کنند. خب در اين شرايط مشخص است اگر سالي يک‌ميليون واحد مسکوني تحت‌عنوان وثيقه تسهيلات پرداخت نشده به مالکيت بانک‌ها درآيد تعداد واحدهاي مسکوني تحت تملک بانک‌ها عدد بسيار بزرگي خواهد بود.
 اين کارشناس بانکي با بيان اين‌که تاکنون داشتن خانه‌هاي خالي تخلف نبوده است و طبيعتا نمي‌توان نسبت به بانک‌ها انتقاد چنداني را مطرح کرد، افزود: از زمان اجراي قانون اخذ ماليات از خانه‌هاي خالي، وجود اين خانه‌ها از سوي هر فرد حقيقي يا حقوقي تخلف محسوب شده و دستگاه‌هاي داراي اين واحدها بايد ماليات مربوط به آن را بپردازند.
به گفته وي، برخي بانک‌ها مانند بانک مسکن شرکت سرمايه‌گذاري دارند و اگر حتي يک ميليون واحد مسکوني داشته‌باشند جاي تعجب ندارد، قطعا اين واحدها را براي تامين سرمايه در گردش عرضه خواهند کرد تا بتوانند پروژه‌هاي بعدي خود را اجرا کنند.

محمدرضا جمشيدي، رئيس کانون بانک‌هاي خصوصي نيز در اين باره به خبرنگار ما گفت: اغلب بانک‌هايي که شعبه‌هاي بانک براي خودشان بوده و استيجاري نيست، عموما يک يا دو واحد مسکوني در طبقات فوقاتي آن شعبه را نيز در اختيار دارند که اين موضوع در شهرهاي کوچک بيشتر اتفاق مي‌افتد.
وي افزود: مديران با تجربه در شهرهاي کوچک کمتر حضور دارند و بايد از شهرهاي بزرگ به اين مناطق اعزام شوند که بانک خود را موظف مي‌داند براي آنها امکاناتي از جمله يک واحد مسکوني در نظر بگيرد. اين مديران مي‌توانند از واحد آپارتماني بالاي شعبه نيز استفاده کند. از طرفي واحد ديگري براي پذيرايي از بازرسان و مهمانان بانک‌ها وجود دارد که در مدت زمان اقامت‌شان در آنجا بتوانند در اين واحدها حضور داشته باشند و استراحت کنند. در نتيجه نمي‌توان از اين واحدها به عنوان خانه خالي ياد کرد. در حالي که ممکن است در بسياري از اوقات سال خالي باشند.
جمشيدي ادامه داد: تعداد شعب بانکي در کشور بيش از 22هزار شعبه است که اگر هر شعبه بانکي دو واحد مسکوني در اختيار داشته باشد، فقط تعداد همين خانه‌هاي تحت تملک بانک‌ها به چيزي حدود 50 هزار واحد مسکوني مي‌رسد.
 حيدر مستخدمين حسيني، معاون سابق بانک مرکزي ديگر کارشناسي است که پاسخگوي سوالات خبرنگار جام‌جم است. او در اين زمينه گفت: بانک‌ها به دليل تسهيلاتي که پرداخت مي‌کنند، وثايق ملکي مي‌گيرند که ممکن است برخي افراد نتوانند در سررسيدهاي تعيين شده اقساط خود را بپردازند، بنابراين پس از مدتي اين خانه‌ها به تملک بانک‌ها در مي‌آيند.
وي با بيان اين‌که هيچ دستگاهي تعداد دقيق واحدهاي خالي در کشور را در اختيار ندارد، تصريح کرد: به دليل اين‌که تاکنون داشتن واحدهاي خالي تخلف نبوده و تعداد اين واحدها صرفا بر اساس طرح نفوس و مسکن وجود داشته‌است، اطلاع دقيقي نيز در اين زمينه در دسترس نيست و شايد هيچ دستگاهي حتي فهرستي را که بتوان در اين زمينه به آن استناد کرد در اختيار نداشته‌باشد.
مستخدمين حسيني با اشاره به اين‌که بانک‌ها عموما به صورت مستقيم به دنبال خريد و فروش خانه نيستند، گفت: بانک‌ها ممکن است در زمينه سرمايه‌گذاري در بخش ساخت و ساز اقداماتي را انجام دهند اما عمدتا به صورت مستقيم به اين موضوع ورود نمي‌کنند. براي مثال نمونه‌هاي زيادي وجود دارد که بانک براي ساخت يک برج تجاري يا مسکوني تسهيلات داده اما به دليل بروز برخي مشکلات، اقساط آن پرداخت نشده و کل ملک در اختيار بانک قرار گرفته‌است.

پرداخت کمک وديعه مسکن به 2 روش
عبدالناصر همتي گفت: تسهيلات کمکي به مستأجران، تحت عنوان تسهيلات «مرابحه خريد کالا و خدمات» به محض اعلام مشخصات اشخاص واجد شرايط از سوي وزارت راه و شهرسازي، آغاز خواهد شد. رئيس‌کل بانک مرکزي اعلام کرد: مبالغ اين وام براساس طبقه‌بندي شهرها ۱۵، ۳۰ و ۵۰ ميليون تومان بوده و به دو روش قابل پرداخت است. در روش اول، گيرندگان وام (مستأجران) مي‌توانند تسهيلات را يک‌ساله دريافت کنند و صرفا سود آن را ماهانه بپردازند و در پايان سال، اصل آن را پرداخت کنند؛ در روش دوم متقاضيان مي‌توانند وام را سه ساله دريافت کنند و در مدت ۳۶ ماه اصل و فرع آن را به بانک بپردازند.
رئيس‌کل بانک مرکزي ضمن اشاره به اين موضوع که قبلا هم تاکيد شده است اين وام صرفا کمکي است به مستأجران براي وديعه و لذا به‌هيچ‌وجه وام وديعه نيست، تصريح کرد: در اين وام موجران نقشي نخواهند داشت و کسي که وام را دريافت مي‌کند با بانک عامل طرف خواهد بود و به تصميم خود از وام دريافتي استفاده خواهد کرد. رئيس کل بانک مرکزي افزود: اعتبار تخصيصي براي اين وام به صورت کلي ۲۰ هزار ميليارد تومان است.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar