سرمقاله دنیای اقتصاد/ تاوان اشتباه تا کی؟

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1399/05/16 - 08:49

سرمقاله دنیای اقتصاد/ تاوان اشتباه تا کی؟

دنياي اقتصاد/ « تاوان اشتباه تا کي؟ » عنوان سرمقاله روزنامه دنياي اقتصاد به قلم غلامرضا سلامي است که مي‌توانيد آن را در ادامه بخوانيد:

کساني که دوران اوليه پس از انقلاب را تجربه کرده ‏اند، به‏ خوبي آگاهند که فضاي به شدت عدالت‌خواهانه بعد از پيروزي انقلاب و غلبه نگاه‌هاي چپ در آن دوران به اعمال ديدگاه‏هاي بعضا مغاير با نظرات بزرگان اسلام‏ شناس منجر شد و لطماتي سنگين به کشور به‏خصوص در حوزه اقتصاد و ثروت ملي وارد ساخت. تصويب اصل۴۴ قانون اساسي به‏عنوان يک ايده مبنايي، يکي از اقدامات بود.
همچنين دولتي کردن اکثر صنايع پيشرو، ايجاد محدوديت‌هاي شديد در مالکيت اشخاص به‌‌رغم تاکيد قانون اساسي بر احترام به مالکيت خصوصي مشروع و قانوني، مسابقه در مصادره‌ اموال به نفع نهادهاي تازه‌تاسيس با مديران جوان و گاه ناکارآمد و غير پاسخگو از جمله اقدامات ديگر در آن مقطع بود. تکيه بر تعريفي ناقص از عدالت اجتماعي با تصور اينکه بدون بهره‌مندي از بخش خصوصي مقتدر و تدبير در راستاي بزرگ‌تر کردن کيک اقتصاد صرفا با تقسيم کيک ‌موجود و تسلط دولت بر تمام شئون تصميم‌گيري اقتصادي مي‌توان به پيشرفت و رفاه اقتصادي دست يافت، تصور اشتباهي بود که سال‌ها پيش از آن در کشورهاي بلوک شرق به‌کار برده شده بود و نتيجه‌اي عکس همراه داشت. با وجود اين طرفداران اين مکتب معتقد بوده و بعضا هنوز هم معتقدند که اشکال نه در اصل ايده بلکه در نحوه اجراي نامطلوب آن بوده است.

يکي از بخش‌هاي مهم اقتصادي که تحت تاثير تفکرات چپ‌گرايانه قرار گرفت. بخش مسکن بود که در اين زمينه با آزمون و خطاهاي بسيار نيز همراه بود. از جمله اقدامات توام با آزمون و خطا مي‌توان به موارد زير اشاره کرد:

وعده‌هاي مرحوم آيت‌الله خسرو شاهي در واگذاري مسکن به همه مردم فرودست که باعث مهاجرت خيل عظيمي از مردم به شهرهاي بزرگ در اوان انقلاب شد.

تصويب قوانين گوناگون براي ملي و مصادره کردن زمين‌هاي شهري که بسيار ناکارآمد و فسادآميز بود و هنوز هم پس‌لرزه‌هاي آن دامن‌گير جامعه است.

ايجاد زمينه تاخت و تاز افراد فرصت‌طلب در قالب شرکت‌هاي تعاوني مسکن که در ماهيت تفاوتي با ديگر انواع مشارکت‌ در ساخت و ساز مسکن نداشت و صرفا به‌واسطه عنوان خود رانت عظيمي را به جيب عده‌اي که اکثرا از طبقه نيازمند نبودند، روانه ‌کرد (و کماکان مي‌کند).

تقسيم زمين‌هاي شهري توسط حکام شرع، شهرداري‌ها و امثالهم.

اين طرز تفکر در آن بازه زماني بخش اجاره‌داري را نيز از آسيب وحشتناک خود مصون نگذاشت. نظام خودجوش اجاره‌داري که به‌طور سنتي و قانوني سال‌ها در شهرهاي بزرگ و کوچک اجرا مي‌شد و مردم خودشان مسائل بين خود را حل و فصل مي‌کردند، در سال ۱۳۶۲ تحت تاثير اين تفکر و به‌ظاهر به‌منظور حمايت از مستاجران تحت فشار، با دستکاري در قانون موجر و مستاجر آن‌چنان دچار آسيب شد که سال‌ها آثار زيان‌بار آن بر اقتصاد مسکن سايه افکند. بر اساس بخش تغييريافته قانون موجر و مستاجر سال ۱۳۵۶ که اساسي‌ترين بخش آن بود، در صورتي‌که مستاجر در هنگام انقضاي مدت اجاره، ملک مورد تصرف را تخليه نمي‌کرد و حتي اجاره‌بها را پرداخت نمي‌کرد، دادگاه‌ها مجاز بودند درصورت احراز عسر و حرج مستاجر از صدور حکم تخليه ملک خودداري کنند!‌ با اين تغيير اساسي ملاحظه مي‌شود که مهم‌ترين عنصر حق مالکيت يعني حق بهره‌برداري، ‌براي سال‌ها از موجران سلب ‌شد.

روشن است مالکيتي که اين چنين دچار محدوديت شود براي انسان متعارف به‌مراتب دردناک‌تر از نداشتن مال است. آن زمان اين درد را مي‌شد در چهره اشخاصي که عمدتا ملک اجاره‌اي‌شان نتيجه دورانديشي، دسترنج و پس‌انداز سال‌ها تلاش آنها بود، به‌خوبي مشاهده کرد. ولي خيلي زود مشخص شد موجران تنها بازندگان اين طرز تفکر چپ‌گرايانه نبوده و دود اين نگرش بيشتر به‌چشم همان‌ مستاجران مورد حمايت مي‌رود. هنوز چند سال از اجراي اين قانون نگذشته بود که چنان استيصالي بر متقاضيان بي‌سرپناه حاکم شد که شايد تا آن تاريخ نظير آن تجربه نشده بود. در اوايل دهه ۷۰ در پشت ويترين بسياري از بنگاه‌هاي معاملات املاک شهرهاي بزرگ تابلوي اعلاني مشاهده مي‌شد که در آن جمله «اجاره‌اي نداريم، لطفا سوال نفرماييد» درج شده بود و خيل جواناني که تازه تشکيل خانواده داده بودند و مستاجران اکثرا منصف که اخلاقا و شرعا تصرف برخلاف رضايت مالک را حرام مي‌دانستند، براي يافتن سرپناه اجاره‌اي سرگردان بودند.

خوشبختانه عقلاي آن زمان با تصويب قانون موجر و مستاجر جديد درسال ۱۳۷۶ ضمن آنکه از مالکيت منفعت مستاجر در دوره اجاره به‌خوبي محافظت مي‌شد، تمامي عناصر اعمال مالکيت را به موجران بازگرداندند. علاوه‌بر آن در آن سال‌ها در قانون ‌ماليات‌هاي مستقيم مشوق‌هاي بسياري براي املاک استيجاري مسکوني پيش‌بيني شد. از جمله اين مشوق‌ها معافيت کامل مالياتي براي هر تعداد واحد مسکوني اجاره رفته (طبق الگوي مصرف مصوب) و معافيت اجاره‌بهاي واحدهاي مسکوني کوچک‌تر از ۱۵۰ متر در تهران و۲۰۰ متر در ساير شهرها از ماليات بر درآمد اجاره بود.

اين سياست‌ها و قوانين باعث شد به‌تدريج پس از سال ۷۶ تعداد واحدهاي اجاره‌اي در کلان‌شهرها و شهرهاي ديگر افزايش يافته و نسبت مستاجران واحدهاي مسکوني به کل واحدها به نُرم جهاني نزديک‌تر شود. به جرات مي‌توان‌ گفت در بسياري از سال‌هاي پس از اجراي اين سياست‌ها روابط مالک و مستاجر در بهترين دوران خود قرار داشت. اين قضاوت البته به‌معناي آن نيست که حاشيه‌نشيني در کلان‌شهرها و شهرهاي بزرگ و زندگي در بافت‌هاي فرسوده و... ناديده انگاشته شود، ولي براي نتيجه‌گيري لازم است از خلط مباحث خودداري کرد. موضوع بدمسکني تعداد زيادي از هموطنان و عسر و حرج عده پرشماري از مستاجران بالقوه و بالفعل بر کسي پوشيده نيست ولي دادن آدرس اشتباه و سپردن حل اين‌گونه مسائل اقتصادي و اجتماعي و تحميل هزينه رفع اين نارسايي‌ها به غير از دولت منطقا نمي‌تواند قابل پذيرش باشد.

طي اين سال‌ها متاسفانه بر اثر سياست‌هاي اشتباه دولت‌ها، چندين بار با افزايش ناگهاني و سرسام‌آور قيمت مسکن در شهرها روبه‌رو شديم و از آنجا که بر پايه رابطه بنيادين بازده و ارزش دارايي، همواره اجاره‌بها تابعي از قيمت ملک است، بنابراين افزايش ناگهاني و شديد قيمت املاک لاجرم با فاصله زماني اندکي بر اجاره‌بها اثر خواهد داشت. با يک بررسي ابتدايي مي‌توان مهم‌ترين دليل جهش‌هاي قيمت املاک طي دهه‌هاي ۸۰ و ۹۰ را در فزوني بيش از حد نقدينگي و در نتيجه کاهش ارزش ريال دانست و فرافکني و تقليل مساله به پديده سوداگري عده‌اي اخلالگر مشکلي را از اقتصاد مسکن حل نکرده و نخواهد کرد. ناگفته پيداست در هنگام کاهش ارزش پول ملي و منفي بودن نرخ واقعي سود سپرده‌هاي بانکي يا در هنگام بروز بيماري هلندي، به‌منظور جبران کاهش قدرت خريد پول، بخش مهمي از نقدينگي سرگردان به سمت املاک‌ و مستغلات سوق مي‌يابد و بديهي است اين تقاضاي اضافي قيمت املاک را افزايش ‌دهد. ضمن آنکه در دوران تورم بالا قيمت تمام‌شده ساخت و جايگزيني املاک نيز به‌شدت افزايش مي‌يابد.

در چنين دوراني حداقل کاري که دولت‌هاي مختلف با توجه به تجربيات قبلي بايد انجام ‌دهند اين است که براي حمايت از اقشار متوسط جامعه به‌خصوص خانه اولي‌ها سياست‌هايي را تدوين کنند که به‌موجب آن اين طيف از متقاضيان مسکن در مقابل اين نوسانات شديد بيمه شوند و با ۱) تصويب سياست‌ها و مقررات اجرايي براي رشد نهاد توسعه‌گر مسکن، ۲) هم‌جهت کردن اين سياست‌ها با سياست‌هاي حمايتي-تشويقي بانک‌ها در شکل اعطاي تسهيلات ساخت به توسعه‌گران، انبوه‌سازان و متقاضيان خريد مسکن، ۳) اين دو را در قالب مقررات پيش‌فروش آپارتمان (که ريسک خواب سرمايه توسعه‌گران و سازندگان را به‌هنگام رکود بازار و ريسک خريداران در برابر نوسانات قيمت طول دوره‌ ساخت پوشش مي‌دهد) پيوند داده تا بتوان از اين طريق دو طرف را در مقابل صدمات رکودها و جهش‌هاي گاه و بيگاه بازار، مصون ساخت.

سياست‌هاي مربوط به اسکان مناسب اقشار کم‌درآمد سه دهک اول البته از طريق برنامه مسکن اجتماعي که در بسياري از کشورها اجرايي شده، قابل الگوبرداري است که باتوجه به در اختيار داشتن زمين‌هاي زيادي توسط دولت در ايران اجراي اين برنامه‌ها شايد از کشورهاي اروپايي ساده‌تر بود.

متاسفانه هر دو برنامه‌ پيش‌گفته در عداد برنامه‌هاي بلندمدت محسوب مي‌شود، از اين رو دولت‌هايي که ‌متکي به احزاب نيستند در دوران عمر چهار ساله خود با اعمال سياست‌هاي پوپوليستي (مانند طرح مسکن ‌مهر) و بعضا ضد توسعه‌اي (مانند مسکوت‌ گذاشتن طرح آمايش سرزميني و متوسل شدن به پديده شهر‌فروشي) هرگز چنين رويکردي را دنبال نکرده‌اند.

طي سال‌هاي پس از تصويب و تقريبا اجراي بي‌کم و کاست قانون موجر و مستاجر مصوب سال ۷۶ و کاربرد مشوق‌هاي مالياتي مصوب هيچ‌گاه اخباري مويد اين‌مطلب که در نتيجه عرضه کم مسکن، اجاره‌بها افزايش يافته به‌چشم نمي‌خورد و مردم همواره با مراجعه به بنگاه‌هاي معاملات املاک يا رسانه‌هاي گروهي، مورد متناسب با بودجه در نظر گرفته شده خود را پيدا مي‌کردند (اينکه درآمد و بودجه در استطاعت مستاجر با واقعيت‌هاي قيمتي بازار اجاره همخواني داشته يا خير، مبحث جداگانه‌اي است که لااقل به موجر و قوانين موجود ارتباطي پيدا نمي‌کند).

اصولا اينکه بعضي‌ها تلاش دارند القا کنند علت افزايش قيمت کالا و خدمات صرفا ناشي از ساز و کار دستکاري‌شده عرضه و تقاضا (عمدتا از سمت عرضه‌کنندگان) است در اين مورد و زمان مصداق ندارد زيرا در اين حالت که ارزش پول کشوري سقوط کرده و در نتيجه قدرت خريد مصرف‌کنندگان پايين آمده، تعادل عرضه و تقاضا با کاهش تقاضا بايد موجبات کاهش قيمت را فراهم ‌مي‌آورد و زمينه‌اي براي بروز چنين رفتارهايي از سمت عرضه مهيا نيست، اما مي‌دانيم برعکس آن اتفاق افتاده است. آنچه مشخص است، در نوع رکود تورمي متداول ايران قيمت همه اقلام نظير ميوه، گوشت، شکر، ميلگرد، سيمان، دارو، نيروي کار و مسکن (اعم از فروشي و اجاري) و... به دليل افزايش قيمت نهاده‌هاي توليد افزايش مي‌يابد يا به‌‌عبارت بهتر خود را با تورم عمومي ناشي از وفور نقدينگي در سطح کشور تطبيق مي‌دهد. يعني عامل دومي به‌نام هزينه تمام‌شده کالا و خدمات در تعيين قيمت جديد نقشي به‌مراتب بيشتر از نيت فرصت‌طلبانه فعالان و صاحبان دارايي و راه‌اندازي موج سفته‌بازي در بازار از طريق ايجاد کمبود عرضه تصنعي و تقاضاي هيجاني دارد.

حال در شرايط افزايش شديد هزينه تمام‌شده يا قيمت تحصيل‌شده يک واحد مسکوني، چگونه مي‌توان انتظار داشت اجاره‌بها افزايش نيابد و از آن بدتر چگونه مي‌توان با فرافکني علت افزايش بهاي مسکن و اجاره‌بها را ناشي از عدم عرضه واحدهاي مسکوني خالي دانست؟ اگر تعداد زيادي از نمايندگان مجلس به‌دليل عدم احاطه به دانش اقتصادي و اقتصاد کشور اين بديهيات را ندانند ايراد چنداني از اين بابت بر آنها وارد نيست ولي قدر مسلم اين مسائل براي اکثريت اعضاي کميسيون اقتصادي مجلس و مشاورانشان که طرح ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي را دنبال مي‌کنند، روشن است و مي‌دانند که آن تعداد واحد مسکوني خالي که موجد اين افزايش سرسام‌آور قيمت‌هاست، واقعي نيست. هيچ دليل عقلاني وجود ندارد که مالکي که واحد يا واحدهايي براي اجاره در اختيار دارد از اجاره دادن آنها خودداري کند زيرا در شرايط فعلي هم بهترين قانون مالک و مستاجر و هم بهترين مشوق‌هاي مالياتي و هم مساعدترين بازار براي موجران وجود دارد. در اين شرايط اشخاص بايد از يک بيماري رواني رنج ببرند تا ملک خود را به اصطلاح احتکار کنند.

آنها نيک ‌مي‌دانند که بيشتر واحدهاي مسکوني خالي به نيت فروش ساخته يا خريداري شده‌اند و روشن است که در شرايط از دست رفتن روزانه ارزش ريال اشخاص کمتر علاقه‌اي به فروش دارايي‌هايي که مي‌تواند آنان را از صدمات تورم دور نگه دارد، از خود نشان مي‌دهند مگر به قيمتي که فکر مي‌کنند مي‌تواند ارزش ثروت آنها را از مسير توليد يا خريد مجدد، پشتيباني کند. اين از بديهيات است که حفظ ارزش دارايي وظيفه‌ عقلي، شرعي و پسنديده هر انساني است و بنابراين نمي‌توان اخلاقا، شرعا و قانونا (قانون اساسي) کسي را مجبور به فروش دارايي خود آن‌هم در زماني که به‌دليل کاهش ارزش پول ملي ماحصل فروش بعد از مدتي ارزش خود را از دست مي‌دهد، کرد. البته اخذ ماليات معقول از واحدهاي مسکوني اعم از مورد استفاده و خالي امري متعارف در کشورهاي مختلف است، ولي استفاده از حربه ماليات براي سلب حق مالکيت اشخاص در هيچ جاي دنياي متمدن مشاهده نشده است.

مساله ديگري که احتمالا طراحان اين طرح مي‌دانند آن‌است که در هر بازاري همواره لازم است مقداري کالا به‌صورت موجودي نگهداري شود تا شوک‌هاي تقاضا با عدم تامين مواجه نشود و البته اين امر ناشي از ساز و کار بازار است و هيچ کس توان آن ‌را ندارد که به نمايندگي مراقبت کند در هر لحظه ميزان موجودي متناسب با نيازهاي بازار باشد و نگهداري شود. آنها همچنين خوب مي‌دانند که بازار خريد و فروش و اجاره مسکن دو بازار متفاوت است و واحدهايي که براي فروش ساخته يا تحصيل شده‌اند معمولا در اين مرحله وارد بازار اجاره نمي‌شوند و صاحب چنين ملکي به دو دليل اقدامي براي اجاره دادن آن نمي‌کند: اول اينکه اگر واحد را اجاره دهد ممکن است در هر لحظه براي آن مشتري پيدا شود و لذا شانس فروش ملک خود را تا انقضاي مدت اجاره از دست مي‌دهد. دوم‌ اينکه واحد مسکوني نو به‌محض حضور مستاجر در اصطلاح مشاوران املاک، کليدخورده محسوب و مالک آن بيش از رقم دريافتي از بابت اجاره در اثر کاهش قيمت دارايي، متضرر مي‌شود.

طراحان چنين طرحي نيز نيک مي‌دانند که هيچ تطابقي بين اندازه، موقعيت، کيفيت و ساير عوامل موثر در قيمت فروش و اجاره اکثر واحدهاي مسکوني خالي در نقاط اعيان‌نشين کلان‌شهرها و شهرهاي بزرگ، با واحدهاي مسکوني مورد تقاضاي اقشار آسيب‌ديده از تورم وجود ندارد و به‌فرض آنکه با زور و اجبار آپارتمان‌هاي لوکس و وسيع مثلا منطقه يک تهران را به متقاضيان هدف عرضه کنند، استطاعت هيچ‌کدام در حدي نيست که اين واحدها را خريداري يا اجاره کنند.

و نکته آخر اينکه طراحان اصلي اين طرح همان‌گونه که از بازار سوداگري و سفته‌بازي سهام بنا بر مقتضيات روز حمايت مي‌کنند و نيز همان‌طور که معتقدند مخالفت با اعمال ماليات بر عايدي سرمايه در آن بازار (که به‌مراتب بيش از عايدي سرمايه ناشي از خريد و فروش املاک است) در نهايت به‌نفع فضاي سرمايه‌گذاري اقتصاد کشور است، بايد بدانند (و احتمالا مي‌دانند) بازار معمول سوداگري مسکن (نه از نوع مخرب آن) نيز لازمه‌ رونق در عمليات ساخت و ساز و عرضه متناسب واحدهاي مسکوني است و تجربه ۵۰ سال اخيرنشان داده هرگاه اين بازار سوداگري از رونق افتاده کل صنعت ساختمان و صنايع وابسته به آن دچار رکود سرنوشت‌سازي براي کل اقتصاد کشور شده است.

نگراني آن است که اين گروه نداند اين‌گونه اقدامات و ارائه طرح‌هايي از اين دست، سرمايه را از اين بازار حساس براي اقتصاد ايران فراري مي‌دهد که نتيجه محتوم آن کمبود عرضه واقعي در آينده‌اي نزديک هم در بازار فروش و هم اجاره مسکن و رکود صنايع و خدمات وابسته است و اين حربه به عکس آن چيزي عمل خواهد کرد که براي آن طراحي شده است و در آينده‌اي نه‌چندان دور، ولي اين بار به‌دليل کمبود عرضه، فشار بر متقاضيان خريد يا اجاره مسکن چند برابر خواهد بود.