برگزیده

معادله جدید بازار مسکن

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1399/09/06 - 17:52

دنياي اقتصاد/متن پيش رو در دنياي اقتصاد منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست

بازار معاملات مسکن با «تغيير شرايط بيروني» وارد معادله جديد شده است. مطالعات يک اقتصاددان درباره اين بازار نشان مي‌دهد دست‌کم در نيمه اول امسال به‌دليل «عدم اطمينان» که از بيرون بر بازارها تحميل شده بود، قيمت عمده دارايي‌ها از جمله مسکن، بيش از ارزش واقعي‌ خود افزايش يافت. اما اکنون با کاهش فشارهاي بيروني- خروج عنصر نااطميناني- قيمت‌ها درحال فروکش کردن است. بنابراين در قالب يک قاعده کلي مي‌توان پيش‌بيني کرد قيمت دارايي‌ها به روند کاهشي ادامه مي‌دهد؛ اين اتفاق براي بازار مسکن نيز صادق است. اين بررسي تاکيد مي‌کند اگر نيروي «انتظارات تورمي» نبود، با توجه به الگوي رشد قيمت مسکن و فاکتور رشد نقدينگي، بازار ملک از نيمه سال ۹۸ در مسير رکود قيمتي قرار مي‌گرفت و تا سال ۱۴۰۱ وضعيت ثبات يا کم‌تحرکي را تجربه مي‌کرد. اما از سال ۹۳ تا نيمه امسال در شرايطي که حجم نقدينگي تقريبا ۵/ ۴‌برابر شد، ميانگين قيمت مسکن رشد بيش از ۷/ ۶ برابري را تجربه کرد. در معادله جديد مسکن، گزينه «برگشت قيمت از اضافه‌پرش» خودنمايي مي‌کند.

زمينه تکرار شرايط سال ۹۳ در بازار معاملات مسکن شهر تهران فراهم شد. آمارهاي اوليه از نبض قيمت مسکن طي چهار هفته مياني پاييز در پايتخت نشان از «سقوط تورم ماهانه» در بازار ملک دارد. سرعت رشد قيمت در معاملات آپارتمان ماه آبان به دو دليل بيروني - کاهش ريسک غيراقتصادي و کاهش التهاب بازارهاي موازي - به يک‌سوم ماه‌هاي نيمه اول امسال رسيد. آن دو عامل بيروني تا پيش از ماه ريزشي بازارها، محرک انتظارات تورمي در همه بازارها از جمله بازار مسکن بود اما با تغيير جهت آنها در چند هفته اخير، شرايط براي سمت و سوي قيمت مسکن نيز تغيير پيدا کرده است. يک اقتصاددان و صاحب‌نظر در بخش مسکن با تحليل اوضاع بازار ملک در فاصله سال‌هاي ۹۶ تا نيمه ۹۹ و همچنين بررسي شرايط يک ماه گذشته، اکنون درباره مسير پيش روي قيمت مسکن مي‌گويد: وضعيت دو سه هفته اخير بازارها به‌ويژه «مسکن»، در صورت عدم‌مداخله دولت در بازارها و همچنين مشروط به اينکه شوک بيروني منفي اتفاق نيفتد، به شکل «کاهش قيمت» ادامه پيدا مي‌کند.

تيمور رحماني در گفت‌وگو با برنامه «متراژ» در تلويزيون اينترنتي «اکوايران» که با موضوع «کاهش قيمت مسکن اتفاق مي‌افتد؟» تهيه شد، اعلام کرد: روند رشد قيمت مسکن طي سال‌هاي ۹۷ و نيمه اول ۹۸ به گونه‌اي بود که مطابق الگوي دوره‌هاي گذشته و همچنين رابطه آن با نرخ رشد نقدينگي، بايد بازار ملک در نيمه پارسال به ثبات قيمتي مي‌رسيد. هر چند نشانه‌هايي هم در اواخر تابستان و ابتداي نيمه دوم سال ۹۸ در تورم ماهانه مسکن در تهران از بابت پايان جهش قيمتي ديده شد. اما از ابتداي امسال مجددا بازار مسکن با رشد تند قيمت مواجه شد. علت اين «بازگشت جهش قيمت» به بازار مسکن در نيمه اول امسال، ريسک‌هاي غيراقتصادي و انتظارات تورمي بود. با اين حال اکنون که ريسک‌ها کاهش پيدا کرده و مي‌توان دست‌کم به «بدتر نشدن شرايط غيراقتصادي» اميدوار بود، زمينه براي بازگشت «نبض قيمت» به شرايط سال ۹۳ فراهم آمده است.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، سال ۹۳، قيمت مسکن با تورم بسيار کمتر از تورم سال ۹۲، همراه شد. سرعت رشد ميانگين قيمت مسکن در سال ۹۳ به حدود يک‌چهارم سرعت رشد ميانگين قيمت در سال ۹۲، رسيد و بعد از آن، به مدت حداقل دو سال (تا پايان سال ۹۵)، بازار مسکن، فاز ثبات‌قيمت را تجربه کرد. در آن زمان، خوش‌بيني به آينده که از نيمه سال ۹۲ به وجود آمده بود باعث کاهش انتظارات تورمي در بازار مسکن و در نتيجه کاهش تقاضاي غيرمصرفي شد در نتيجه، خريداران سرمايه‌اي ملک نيز از بازار خارج شدند تا روند تخليه حباب قيمت فراهم شود. اکنون تيمور رحماني معتقد است: بازارها خيلي بيشتر از ارزش واقعي‌شان دچار رشد قيمت شده‌اند و بنابراين با فراهم شدن شرايط بيروني، کاهش قيمت در ماه‌هاي آينده، دور از انتظار نيست. [ويدئوي برنامه «متراژ» (گفت‌وگو با دکتر تيمور رحماني) در سايت «اکوايران» در دسترس است.]

در اين برنامه عنوان شد، در بازار مسکن از سال ۹۷ تا الان بيشتر از آنچه متغيرهاي دروني قيمت را تحريک کرده باشند، اين عوامل بيروني بودند که باعث جهش قيمت شدند؛ ريسک‌هاي غير‌اقتصادي و التهاب قيمتي بازارهاي موازي مثل ارز و سکه و حتي سهام در اين زمينه نقش داشتند. تيمور رحماني در برنامه «متراژ» درباره پيش‌بيني‌هايي که مي‌شود در شرايط جديد، براي آينده بازار مسکن مطرح کرد گفت: يک قاعده کلي بايد درباره همه دارايي‌ها بخصوص بعد از اين اتفاقات اخير بگويم. قاعده کلي اين است که با توجه به کاهش ريسک سياسي و کاهش عدم‌اطميناني که از سوي بيرون براي اقتصاد کشور وجود داشته و اينکه الان مي‌شود گفت وضعيت فشارهاي بيروني دست کم از اين بدتر نخواهد شد، (لذا با اين وضعيت) به‌طور طبيعي بايد قيمت همه دارايي‌ها کاهش پيدا کند. چون قيمت همه دارايي‌ها بيش از ارزش واقعي خود افزايش پيدا کرده است (براساس رابطه بلندمدتي که بازارها با رشد نقدينگي دارند).

بنابراين اگر دولت مداخله نکند، اين قاعده کلي درباره همه بازارها صدق مي‌کند. مشخصا درباره بازار مسکن نيز همين تحليل صادق است. اگر فرض کنيم (که فرض غير‌عادي نيست)، آن رشد‌هاي نقدينگي قبل از سال ۹۷، تا قبل از شروع رشد قيمت از اوايل ۹۷، در قيمت مسکن منعکس نشد اثر آن از سال ۹۷ تا نيمه ۹۸ در پي رشد قيمت مسکن عملا تخليه و منعکس شد. بنابراين ما بايد واقعا از نيمه دوم سال ۹۸ در مورد مسکن شاهد رکود قيمتي مي‌بوديم. چون که رابطه بلندمدت رشد نقدينگي با قيمت مسکن همين را تاييد مي‌کند. حتي در نيمه سال ۹۸ تا حدودي اين اتفاق افتاد و حتي در ماه‌هايي از سال ۹۸ قيمت مسکن کم تحرک بود.

آن فرضيه مربوط به اينکه رشد‌هاي نقدينگي قبل از سال ۹۷ تا آن سال در قيمت منعکس نشد را از اين بابت بايد گفت که قيمت مسکن بعد از آنکه در سال ۹۲ دچار جهش شد و بيش از ارزش آن افزايش پيدا کرد، در سال‌هاي بعد (تا حدودا سال ۹۶)، افزايشي پيدا نکرد و در بعضي از اين سال‌ها ثابت ماند. در حقيقت از نيمه سال ۹۲ با خوش‌بيني مردم به آينده و کاهش عدم‌قطعيت و نااطميناني، رشد قيمت مسکن به‌رغم تداوم رشد سالانه نقدينگي، متوقف شد تا حباب جهش سال ۹۲ مثل الگوي دوره‌هاي قبلي رونق و رکود، فرصت تخليه پيدا کند. در فاصله سال‌هاي ۹۳ تا نيمه سال ۹۶، قيمت اسمي مسکن بعضا کاهش پيدا کرد و مدتي هم با ثبات قيمت، قيمت واقعي افت کرد تا حباب تخليه شود و فرصت براي بازگشت تقاضاي مصرفي به بازار آپارتمان فراهم بيايد. اين نشان مي‌دهد متغير انتظارات بدبينانه و خوش‌بينانه مي‌تواند در مقاطعي که بسيار افزايش پيدا مي‌کند روي قيمت دارايي‌ها اثر بگذارد. بعد از سال ۹۲، کاهش عدم‌قطعيت باعث شد قيمت به ثبات برسد.

در فاصله ابتداي ۹۳ تا پايان ۹۶، قيمت مسکن تقريبا در سطح مترمربعي ۴ ميليون تومان تا ۴ ميليون و ۵۰۰ هزار تومان ثابت ماند، در حالي که در اين فاصله، نقدينگي بيش از ۱۳۰ درصد رشد کرد. با اين حال با شروع رشد قيمت مسکن از سال ۹۷ و تداوم آن تا نيمه سال گذشته، نرخ رشد ميانگين قيمت در فاصله ۹۳ تا نيمه ۹۸ به حدود ۲۲۰ درصد رسيد که تقريبا با نرخ رشد نقدينگي در اين فاصله برابري مي‌کرد و حتي مقداري هم جلوتر رفته بود. در نتيجه انتظار مي‌رفت در نيمه پارسال، رشد قيمت مسکن متوقف شود. هر چند در مرداد و شهريور پارسال تورم ماهانه مسکن برخلاف ماه‌هاي قبل از آن، منفي شد و تورم نقطه‌اي مسکن در پايان سال ۹۸ به زير ۴۰ درصد رسيد. اما در ابتداي امسال مجددا رشد تند قيمت شروع شد. در حقيقت، در نيمه اول امسال، افزايش انتظارات تورمي به ادامه جهش قيمت مسکن انجاميد آن هم در شرايطي که اگر براساس رابطه رشد نقدينگي و رشد قيمت، بازار را در نظر بگيريم، زمينه‌اي براي رشد شديد قيمت بعد از نيمه سال ۹۸ وجود نداشت.

رحماني در ادامه گفت‌وگو، تصريح کرد: ما عملا از سال ۹۹ شاهد اين بوديم که مسکن دوباره دچار تغيير مسير قيمتي شد و اين هم از عوامل مختلفي سرچشمه مي‌گيرد از جمله «عدم‌اطمينان»ي که در بازار مسکن، اثر گذاشت و باعث شد بازار مسکن که بايد تا سال ۱۴۰۱ انتظار تحرک چنداني در قيمت آن نداشتيم، مجددا با افزايش تند قيمت روبه‌رو شد. از سال ۹۹ قيمت مسکن مرتب ماهي حدود ۸ تا ۱۰ درصد افزايش پيدا کرد. اين هم مثل بقيه دارايي‌ها از عدم‌اطمينان، دچار تحريک قيمتي و البته از سمت انتظارات تورمي هم قيمت مسکن شارژ شد. تصور اين بود که نرخ تورم حتي تا سه رقمي شدن هم پيش مي‌رود و بالاخره اين تحليل‌ها در ذهن مردم منعکس مي‌شد و امکان انکار آن هم با شرايط نيمه اول سال وجود نداشت. اما اکنون اگر قرار باشد تورم عمومي متوسط حول و حوش ۳۰ درصد (نقطه‌اي) را داشته باشيم، قيمت مسکن جايي براي رشد ندارد. همان‌طور که ساير بازارها ظرفيتي براي رشد بيشتر قيمت ندارند. بنابراين معني اين موضوع آن است که بايد انتظار تعديل قيمت را داشته باشيم.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد»، نقدينگي از سال ۹۳ تاکنون، تقريبا ۵/ ۴ برابر شده در حالي که ميانگين قيمت مسکن با رشد بيشتر از آن، ۷/ ۶ برابر شده است.

اين سبقت تورم مسکن از رشد نقدينگي، همان موضوعي است که بيانگر «اثر غالب انتظارات تورمي» بر تحريک قيمت است.

اين اقتصاددان، درباره شکل‌دهنده‌هاي جهش قيمت مسکن طي يکي دو سال گذشته هم اين‌طور توضيح داد: در ماه‌هاي اخير حجم معاملات مسکن در هر ماه زياد نبود و آن قيمت‌هاي ماه‌هاي قبل تصوير درستي از وضعيت بازار مسکن منعکس نمي‌کرد. در شرايط «عدم‌اطمينان»، اين امکان‌پذير است که قيمت مسکن رشد شديد کند اما خيلي حجم معاملات بالا نباشد؛ معني آن اين است خريداراني که خيلي ريسک‌پذير هستند حاضرند با قيمت بالا بخرند (چون تصور مي‌کنند مي‌توانند گران‌تر بفروشند) و در سمت مقابل، فروشنده‌ها به خاطر همان عدم‌اطمينان، ‌تحريک مي‌شوند که دست نگه دارند و نفروشند. در نتيجه خود به خود حجم معاملات افت مي‌کند و قيمت بالا مي‌رود. با توجه به اينکه در ايران مثل خيلي از جاهاي پيشرفته دنيا، افراد نمي‌توانند با وام بانکي، صاحب خانه شوند در نتيجه تقاضا در بازار مسکن احتياج به سرمايه درشت براي خريد آپارتمان دارد. بنابراين وقتي قيمت اينچنين رشد مي‌کند حجم معاملات بسيار افت مي‌کند و خريد ملک محدود مي‌شود. اين الگوي رشد قيمت در ماه‌هاي اخير از اين منظر، قابل تحليل است.

رحماني در ادامه افزود: زماني که مسکن جهش مي‌کند و بيش از ارزش واقعي افزايش پيدا مي‌کند ديگر نمي‌توان انتظار داشت بعد از مدتي جهش، به رشد خود ادامه دهد. چون در زمان رشد شديد قيمت مسکن، به دليل سفته‌بازي در اين بازار، روند رشد قيمت از رشد نقدينگي جلو مي‌زند.

رشد نقدينگي نقطه به نقطه براساس آخرين آمار در سال‌جاري (ابتداي پاييز) ۳۷ درصد شده است، همچنين از اول سال تا پايان مهر، ‌رشد نقدينگي حدود ۱۹ درصد بوده اما در همين چندماهه سال تا پايان مهر ماه، ‌رشد قيمت مسکن بيش از ۷۰ درصد شد و تورم نقطه‌اي مسکن هم در مهر ماه از ۱۰۰ درصد گذشت. بنابراين اين رشد قيمت با آن رشد نقدينگي قابل توضيح نيست بلکه متغير عدم‌اطمينان نقش عمده‌اي در رشد قيمت مسکن ناشي از تقاضاي سرمايه‌اي داشته است. معمولا هم در اين شرايط، اثر رشد نقدينگي بر روي قيمت‌ها به سرعت تخليه مي‌شود يعني وقتي انتظار تورمي وجود دارد، اثر رشد نقدينگي، وقفه ندارد و خيلي زود اثر مي‌گذارد. صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن در ادامه گفت‌وگوي خود، درباره رشد حجم پول نيز تصريح کرد: رشد حجم پول (سيال شدن نقدينگي)، معلول است و به هيچ وجه علت نيست. سيال شدن نقدينگي اين معني را ندارد که قدرت خريد مردم زياد شده بلکه معني آن اين است که مردم نقدينگي را سيال کرده‌اند و از سپرده‌هاي مدت‌دار به سمت سپرده جاري آورده‌اند تا با آن کار کنند. اين، نشانه تورم است نه علت تورم.

رحماني در پاسخ به اين پرسش که «آيا مي‌توان با وضعيت جديد بازار مسکن اين‌طور تحليل کرد که اين بازار در حال ورود به دوره پساجهش قيمت است و مي‌توان انتظار کاهش يا ثبات قيمت را به جاي رشدي مشابه دوره قبل، داشت؟» گفت: مشروط به اينکه اتفاق خاصي (در جهت توليد شکل‌گيري دوباره انتظارات تورمي) رخ ندهد، بله، اين را مي‌شود گفت و طبيعي است و در مورد همه دارايي‌ها صدق مي‌کند. اگر محيط بيروني براي ايران بهبود پيدا کند، چيزي شبيه سال ۹۳ براي همه دارايي‌ها ممکن است تکرار شود به اين معنا که بازارها وارد رکود قيمتي شوند و ديگر جهش قيمتي را تجربه نخواهند کرد البته به شرطي که دولت مداخله نکند.

او درباره «اوضاع و احوال خانه‌اولي‌ها و اينکه آيا احتمال دارد شرايط بازار مسکن در ماه‌هاي آينده براي خريد آنها مساعد شود» نيز اين‌طور پيش‌بيني کرد: من فکر مي‌کنم در طول يک‌سال پيش رو (حداقل) امکان ندارد اتفاق خاصي در اين زمينه بيفتد (افزايش وام مسکن). در اين مدتي که از کار اين دولت باقي مانده با توجه به شرايط کرونا و هزينه‌هاي اقتصادي آن، دولت فرصتي براي تحول اساسي در بخش مسکن نخواهد داشت. دولت بعدي هم تا مستقر شود و بخواهد کاري کند چند ماهي خواهد گذشت. اين خبر خوبي براي خانه اولي‌ها نيست اما يک واقعيت است. ترميم قدرت خريد وام مسکن احتياج به اقدامات بلندمدت دارد. در صورتي مي‌شود مشکل مسکن تقاضاي مصرفي را حل کرد که ثبات به اقتصاد کلان برگردد. وام‌هاي بلندمدت و قابل‌توجه در شرايط بي‌ثباتي (تورم بالا)، امکان پرداخت ندارد.