برگزیده

قولنامه املاک؛ عامل 25 درصد جرائم

فرهيختگان

بروزرسانی 1399/12/05 - 20:19

فرهيختگان/متن پيش رو در فرهيختگان منتشر شده و انتشار آن به معناي تاييد تمام يا بخشي از آن نيست

رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور مي‌گويد: «حدود ۲۵ درصد از پرونده‌هاي قضايي به‌طور مستقيم يا غيرمستقيم ناشي از اسناد عادي و قولنامه‌اي است.»

مهدي عبداللهي/ 89 سال پيش زماني که در سال 1310 قانون ثبت ايران تصويب شد، قانون‌گذار هرگونه تنظيم سند را مستلزم ثبت آن در دفاتر ثبت ‌اسناد رسمي مي‌دانست. بر اين اساس، دولت و مراجع قضايي مکلف بودند فقط کسي را مالک بشناسند که سند به نام او است. با اين حساب، طبق اين قانون، اسناد عادي و قولنامه نسبت به سند رسمي اعتباري نداشت. اين قانون سال‌هاي سال اعتبار داشت اما بعدها شوراي نگهبان به سند عادي اعتبار داد. سهولت در انعقاد قراردادها، درگير نشدن با بروکراسي اداري، هزينه ناچيز انعقاد قرارداد، دور زدن قوانين ارث‌وميراث، فرار مالياتي، زمين‌خواري و تصرف غيرقانوني زمين و ملک و... باعث شد هرساله به تعداد کساني که با اسناد عادي و قولنامه به عقد قرارداد مي‌پرداختند، افزوده شود؛ اما حالا مشکلات قضايي و حقوقي ناشي از اين تصميم(پذيرفتن و اعتبار دادن به اسناد عادي و قولنامه در محاکم قضايي کشور) به‌قدري مشکل‌آفرين شده که حتي شخص اول قوه قضائيه نيز بزرگ‌ترين منتقد اين وضعيت است و در ده‌ها سخنراني و جلسه خواستار ساقط شدن اعتبار اسناد عادي و قولنامه شده و معتقد است تداوم آن بخش بزرگي از انرژي قوه قضائيه را گرفته است.

طبق آمارهايي که برخي از مسئولان قضايي کشور ارائه داده‌اند، حدود 60 تا 70 درصد دعاوي وارد شده به قوه قضائيه مربوط به املاک و زمين بوده و 25درصد از کل دعاوي کشور دقيقا از ناحيه اسناد عادي و قولنامه‌اي است. در همين راستا در سال ۱۳۹۵ مجلس شوراي اسلامي درصدد برآمد که با الهام از تجربه کشورهاي ديگر اعتبار اسناد عادي و قولنامه را از ميان بردارد. اين طرح پس از چندين بار اصلاح، سرانجام در 31 ارديبهشت‌ماه سال جاري به تصويب مجلس رسيد. با اين‌حال شوراي نگهبان طرح مذکور را رد کرده است. شوراي نگهبان با اين ديدگاه که از نظر شرعي کليه معاملات رسمي و عادي داراي اعتبار بوده و بايد در محاکم و ادارات پذيرفته شوند، زوال اعتبار معاملات غيررسمي را مغاير موازين شرع مي‌داند. کارشناسان معتقدند بنا به اهميت موضوع و در نظر داشتن مصالح قطعي نظام در جهت حفظ نظم حقوقي، پيشگيري از بروز جرايم و زمين‌خواري، صيانت از اعتبار معاملات، جلوگيري از فرار مالياتي، کاهش دعاوي مربوط به املاک و زمين و نيز امکان اعمال حاکميت دولت نسبت به اراضي و املاک، گريزي جز اصرار بر مصوبه مجلس و ارجاع اين مصوبه به مجمع تشخيص مصلحت نظام وجود ندارد.

۷۰ درصد پرونده‌هاي قضايي مربوط به املاک است

در مورد محاسن اسناد رسمي بسيار گفته شده است، نظم و انضباط، احساس آرامش در جامعه، تضمين حقوق مالکيت افراد، مبارزه با پولشويي و فرار مالياتي ازجمله اين موارد است. اما موضوع مهم‌تر ديگر، حجم بالاي دعاوي وارد شده به قوه قضائيه است. در اين خصوص آمارهاي مختلفي از سوي مسئولان قوه قضائيه ارائه شده است. طبق اظهارات مهدي اقبال، مديرکل دفتر مديريت عملکرد و بازرسي سازمان ثبت اسناد و املاک کشور (در تاريخ 28 مهر ۱۳۹۹)، «درحال حاضر ۶۰ تا ۷۰ درصد از پرونده‌هاي مراجع قضايي مربوط به حوزه املاک است. کارشناسان ثبت و مديران قوه قضائيه بر اين موضوع تاکيد دارند که يکي از دلايل اصلي تخلفات حوزه زمين و املاک و به‌ويژه زمين‌خواري، همين اسناد عادي يا قولنامه‌اي است که تنها در ايران اعتبار دارد. در مورد آثار مالي تخلفات حوزه املاک و زمين نيز همين قدر کافي است بدانيم طبق اظهارات قائم‌مقام وزير راه و شهرسازي، در سال 95 حدود ۳۲۸ هزار هکتار از اراضي ملي به ارزش ۹۷ هزار ميليارد تومان که به تصرف زمين‌خواران درآمده بود، رفع تصرف شد. همچنين در سال 98 غلامحسين اسماعيلي، سخنگوي قوه قضائيه نيز در نشست خبري خود در مهرماه اعلام کرد؛ در 6 ماهه نخست سال ۹۸ تنها در ۲۰ استان به ميزان ۱۱ هزار ميليارد تومان از اراضي ملي رفع تصرف شده است.

قولنامه عامل 25 درصد از جرايم

نکته قابل تامل درخصوص دعاوي املاک اين است که کارشناسان قضايي و مسئولان قوه قضائيه مي‌گويند علاوه‌بر اينکه اعتبار دادن به اسناد عادي و قولنامه باعث شده مواردي همچون زمين‌خواري و تصرف غيرقانوني منابع طبيعي کشور افزايش يابد، در سويي ديگر، اعتبار دادن به قولنامه باعث شده بسياري از معاملاتي که مردم انجام مي‌دهند نيز با سوءاستفاده يکي از طرفين موجب تشکيل دعاوي در مراجع قضايي شود. براي مثال يکي از مشکلات انجام معاملات با اسناد عادي و وکالتي در حوزه ملک، فروش يک ملک به چند نفر است.

مشکل بعدي اين است که چون با اسناد عادي معامله مي‌شود و استعلامات قانوني آن انجام نمي‌شود، افراد سازنده از پرداخت عوارض شهرداري معاف مي‌شوند و ماليات معوقه به عهده خريدار مي‌افتد. علاوه‌بر آن، اگر خانه در رهن بانک باشد با اسناد عادي مي‌توان به‌راحتي به افراد ديگر واگذار کرد اما با سند رسمي چنين اتفاقي نخواهد افتاد. مشکلات ناشي از عدم پذيرفتن اسناد عادي از سوي ورثه مورد ديگري است که موجب شکل‌گيري هزاران پرونده قضايي و هزاران دعوا و درگيري بين افراد شده است.

در همين خصوص آمارهايي که ذبيح‌الله خداييان، رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور ارائه کرده بسيار قابل تامل است. خداييان مي‌گويد: «حدود ۲۵ درصد از پرونده‌هاي قضايي به‌طور مستقيم يا غيرمستقيم ناشي از اسناد عادي و قولنامه‌اي است.»

وي ادامه مي‌دهد: «همين موضوع سبب شده تا درصد بالايي از دعاوي ورودي به قوه قضائيه ناشي از معامله با اسناد عادي باشد.» رئيس سازمان ثبت اسناد و املاک کشور در بخش ديگري از سخنان خود با اشاره به سهم بالاي قولنامه در دعاوي حقوقي مي‌گويد: «براساس آمارها در سال ۹۸ تعداد ۱۲۸ هزار پرونده الزام به تنظيم سند رسمي مال غيرمنقول تشکيل شده، ۷۵ هزار پرونده الزام به تنظيم سند خودرو، بيش از ۳۳ هزار پرونده مربوط به اعلام بطلان معامله، ۱۳ هزار پرونده ابطال مبايعه‌نامه مال غيرمنقول و 6 هزار پرونده مربوط به الزام به سند رسمي اجاره بوده است. به عبارتي در سال گذشته بيش از ۲۰۰ هزار پرونده ناشي از اسناد عادي و قولنامه‌اي در محاکم قضايي تشکيل شده است.»

رئيس قوه قضائيه مهم‌ترين منتقد قولنامه

آنچه واضح است اينکه با توجه به حجم بالاي پرونده‌هاي قضايي، حجم بالاي تخلفات و حجم بالاي اسناد ثبت شده در سازمان اسناد و املاک کشور، تنظيم اسناد رسمي و ثبت آن به‌صورت الکترونيکي مي‌تواند راهبردي براي برون‌رفت از جرايم ثبتي باشد که امروزه اعتبار ويژه‌اي در تمام سيستم‌هاي حقوقي دنيا پيدا کرده است. در اين خصوص تاکيد ويژه رئيس جديد قوه قضائيه براي حل مشکلات اين بوده که وي معتقد است حل مشکلات نظام قضايي ايران نيازمند يک نگاه ساختاري و اصلاح رويکردي است.

نگاهي به اظهارات سيدابراهيم رئيسي، رئيس فعلي قوه قضائيه نشان مي‌دهد و معتقد است که يکي از مشکلات ساختاري قوه قضائيه، بحث اعتبار معاملات غيررسمي(قولنامه‎اي) است. ايشان حل اين مشکل را منوط به الزام به اسناد رسمي و خارج شدن معاملات غيررسمي از اعتبار مي‌داند. آيت‌الله رئيسي در ديداري که 8 خردادماه 98 با تشکل‌هاي دانشجويي برگزار شد، مي‌گويد: «بسياري از پرونده‌ها که در دادگستري‌ها ورود مي‌يابد محصول همين موضوع است که اسناد(غيررسمي) عادي جاي اسناد رسمي را مي‌گيرند و موجب مشکلات جدي براي طرفين معامله مي‌شود.» رئيس قوه قضائيه در ادامه تصريح مي‌کند: «اسناد عادي در زمينه‌هاي مختلف مورد معامله هستند. حال آنکه اگر سند رسمي باشد اتفاقاتي نظير فروش يک آپارتمان به چند نفر کمتر اتفاق مي‌افتد. بايد با همکاري مجلس تکليف سند‌هاي عادي را مشخص کنيم و رسميت بخشيدن به اسناد رسمي جزء برنامه‌هاي کاري ماست.»

همچنين آنچنانکه حسن نوروزي نايب‌رئيس کميسيون قضايي و حقوقي مجلس شوراي اسلامي از جلسه روز يکشنبه 27 مهرماه 98 کميسيون قضايي و حقوقي مجلس شوراي اسلامي با آيت‌الله رئيسي، رئيس دستگاه قضا به رسانه‌ها گفته، «رئيس قوه قضائيه در جلسه مذکور در مورد طرح ارتقاي اعتبار اسناد رسمي اعاده شده از سوي شوراي نگهبان يادآور شدند که رهبر معظم انقلاب بر اعتبار سند رسمي تاکيد داشتند و کميسيون قضايي هم بايد به اين موضوع توجه بيشتري داشته باشد و براي تصويب طرح تلاش کند.»

علاوه‌بر رئيس فعلي قوه قضائيه، آملي‌لاريجاني، رئيس سابق قوه قضائيه نيز پيرامون مشکل‌آفريني معاملات غيررسمي براي قوه قضائيه گفته بود: «بسياري از دعواهاي کلان و خرد در جامعه که به‌عنوان پرونده وارد دستگاه قضايي مي‌شود ناشي از عدم ثبت رسمي اسناد است». محمد باقر الفت معاون اجتماعي و پيشگيري از وقوع جرم قوه قضائيه نيز با اشاره به اسناد غيررسمي به‌عنوان ابزاري مناسب براي کلاهبرداران گفت: «سندهاي غيررسمي سبب گم شدن خط سير پرونده‌ها مي‌شود، با اين شرايط پرونده‌ها قابل پيگيري نيست و توان مقابله با متصرفين و متجاوزين از ما سلب مي‌شود». ذبيح الله خداييان معاون سابق حقوقي قوه قضائيه و رئيس جديد سازمان ثبت نيز معتقد است: «سند عادي در کشور ما داراي اعتبار است و همين اعتبار اسناد عادي، خود منشأ بسياري از دعاوي مطرح شده در دادگاه‌ها است؛ زيرا سند عادي فقط آن نيست که در دفاتر معاملات ملکي تنظيم شده باشد بلکه دو نفر هم مي‌توانند در خانه خود اقدام به معامله و تنظيم سندي عادي کنند».

البته انتقادها از اعتبار اسناد عادي و قولنامه فقط به مسئولان قضايي خلاصه نمي‌شود، براي مثال ابوالفضل ابوترابي نماينده مردم نجف‌آباد نيز در اظهاراتي بيان مي‌دارد: «ما پيش از اين مواد 21، 22، 47، 48 و 49 قانون ثبت راداشتيم که سندهاي رسمي ملاک عمل بود و سندهاي غيررسمي (عادي) قابليت طرح در محاکم را نداشت. متاسفانه با تفسيري که شوراي نگهبان کرد همه چيز به هم ريخت و مالکيت در کشور دچار مشکل شد. بنابراين بيشترين پرونده‌هايي که در دادگستري داريم، در حال حاضر پرونده‌هايي است که مرتبط با سندهاي غيررسمي است». با توجه به مجموعه اظهارنظرات بالا مي‌توان اين‌گونه برداشت که براي حل مشکل معاملات غيررسمي در قدم اول بايد به لغو اعتبار اين اسناد در دادگاه‌ها توجه داشت. اين نکته نيز بدون توجه به اصلاح قانون ثبت امکان‌پذير نيست.

رتبه 105 ايران در رعايت حقوق مالکيت فيزيکي

از سال 2007 اتحاديه حقوق مالکيت، گزارش‌هاي سالانه شاخص بين‌المللي حقوق مالکيت (IPRI) را تدوين و منتشر مي‌کند. شاخص بين‌المللي حقوق مالکيت به‌عنوان ابزاري درجهت سنجش حقوق مالکيت در سرتاسر جهان معرفي و تعيين‌ شده است. شايان‌ ذکر است اين شاخص تنها شاخصي در جهان است که به ‌اندازه‌گيري توام وضعيت حقوق مالکيت فکري و فيزيکي به‌همراه ارزيابي محيط سياسي و حقوقي مي‌پردازد. محققان نشان داده‌اند رعايت حقوق مالکيت، منجر به رشد اقتصادي و توسعه اجتماعي شده، نوآوري و بهره‌وري را ارتقا مي‌بخشد و موثرترين سازوکار براي تضمين حقوق شهروندي و آزادي‌هاي مدني است. محاسبه امتيازات و رتبه‌بندي‌هاي شاخص حقوق مالکيت در سال2019 براساس داده‌هاي به‌دست‌آمده از منابع رسمي است که توسط سازمان‌هاي بين‌المللي در دسترس عموم قرار گرفته که در اين ميان، مي‌توان به گزارش حکمراني بانک جهاني، گزارش رقابت‌پذيري مجمع جهاني اقتصاد، گزارش سهولت انجام کسب‌وکار بانک جهاني و گزارش حمايت جهاني از حق اختراع (پتنت) اشاره کرد. امتيازات مربوط به شاخص بين‌المللي حقوق مالکيت نيز در مقياس بين صفر تا 10 سنجش و تعيين مي‌شوند؛ به‌طوري‌که 10 به‌معني بهترين عملکرد و صفر به‌معني ضعيف‌ترين عملکرد براي يک سيستم حقوق مالکيت به‌شمار مي‌رود. شاخص بين‌المللي حقوق مالکيت براساس سه رکن محاسبه مي‌شود که عبارتند از: محيط قانوني و سياسي، حقوق مالکيت فيزيکي و حقوق مالکيت فکري.

در آخرين گزارش شاخص بين‌المللي حقوق مالکيت (IPRI)، امتياز ايران در شاخص بين‌المللي حقوق مالکيت در سال2019 معادل 5/4 تعيين‌شده و رتبه کشورمان بين 129کشور جهان 103 است. همچنين بين سه رکن مذکور، بدترين عملکرد مربوط به رکن حقوق مالکيت فيزيکي است، به‌طوري ‌که رتبه ايران بين 129کشور در رکن محيط سياسي 99، در رکن حقوق مالکيت فيزيکي 105 و در رکن حقوق مالکيت فکري نيز 99 است. بنابراين آمارهاي جهاني بر اين نکته تاکيد دارد که اعتبار دادن به اسناد عادي و سطح بالاي دعاوي حقوقي که از اين ناحيه به مردم و قوه‌قضائيه تحميل مي‌شود، موجب تزلزل موقعيت ايران در صيانت از حقوق مالکيت در جهان شده است. اين موضوعي است که حتي بر روند سرمايه‌گذاري خارجي نيز اثرگذار است، چراکه سرمايه‌گذاران خارجي قبل از اينکه به کشوري وارد شوند، براساس شاخص‌هاي بين‌المللي اعتبار کشورها را مي‌سنجند که يکي از مهم‌ترين آنها، موضوع حقوق مالکيت است.

طرح مجلس چه مي‌گويد؟

بندهاي «۶۶» و «۶۷» سياست‌هاي کلي برنامه ششم توسعه که در مواد (۱۱۴) و (۱۱۷) قانون برنامه ششم توسعه نيز انعکاس يافته‌اند، اهميت ترويج سند رسمي و توسعه آن را خاطرنشان مي‌سازد. در همين راستا به‌منظور استحکام‌بخشي به اسناد رسمي و نيز الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غير‌منقول، طرحي تحت عنوان «طرح ارتقاي اعتبار اسناد رسمي» با هدف اعاده اعتبار اسناد رسمي در دوره دهم مجلس شوراي اسلامي تقديم و مورد بررسي قرار گرفت. در کميسيون قضايي و حقوقي مجلس با اعمال اصلاحاتي در عنوان و متن طرح، عنوان آن به «طرح الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول» تغييريافته و تعداد مواد طرح، به (۱۷) ماده افزايش يافت، متعاقب تصويب طرح در صحن علني مجلس شوراي اسلامي و ارسال به شوراي نگهبان، شوراي مذکور ۱۰ ايراد و ابهام را نسبت به مواد مختلف طرح وارد کرده است. در طرح مجلس تاکيدشده حذف معاملات عادي راجع‌به نقل و انتقال مالکيت اموال غيرمنقول معاملاتي که بدون حضور در دفتر اسناد رسمي في‌مابين متعاملين يا در دفاتر مشاور املاک منعقد مي‌شوند، از عوامل مهم ايجاد پرونده قضايي، جعل، زمين‌خواري و ساير مشکلات و آسيب‌ها شده‌اند. بر همين اساس در مصوبه مجلس تحت عنوان «الزام به ثبت رسمي معاملات اموال غيرمنقول»، با پيش‌بيني تکاليف لازم درخصوص دستگاه‌هاي ذيربط براي اجراي قانون، معاملات ناقل مالکيت و رهن اموال غيرمنقول که بدون تنظيم در دفاتر اسناد رسمي انجام شده باشند، بي‌اعتبار و باطل درنظر گرفته شده است.

درمجموع با بررسي اجمالي مصوبه مجلس مي‌توان 5 نکته اصلي اين مصوبه را بدين صورت بيان کرد:

1- حذف معاملات عادي راجع‌به نقل‌وانتقال مالکيت اموال غيرمنقول: در ماده يک مصوبه مجلس آمده است دولت و مراجع قضايي بنابر مصوبه مذکور، صرفا اشخاصي را مالک مي‌دانند که ملک از طريق سند رسمي به آنها منتقل شده باشد.

2- مقرر کردن تکليف براي دستگاه‌هاي ذيربط در تسهيل تنظيم سند رسمي: در مصوبه مجلس، دستگاه‌هاي مسئول در امر تنظيم سند رسمي مکلف به تسريع و آني‌سازي استعلامات و امور مالي مرتبط با فرآيند تنظيم سند رسمي شده‌اند. به‌نحوي که در همان روز مراجعه متعاملين، سردفتر اسناد رسمي با دريافت آنلاين و لحظه‌اي استعلام و پرداخت آني وجوه دولتي قادر به تنظيم سند رسمي انتقال ملک باشد. اين امر يکي از ارکان اصلي توسعه سند رسمي در کشور است، زيرا چنانچه تنظيم سند رسمي به سهولت و با کمترين زمان ممکن ميسر نباشد، نمي‌توان معاملات عادي را از رواج و اعتبار خارج کرد.

3- درنظر گرفتن دوره گذار: بديهي است که درخصوص اشخاصي که معاملات مرتبط با اموال غيرمنقول را با اسناد عادي انجام داده و هنوز سند رسمي در اين خصوص تنظيم نشده است، بايد دوره‌اي جهت مراجعه به دادگستري و يا تنظيم سند رسمي درنظر گرفته شود. جهت اجتناب از هرگونه جعل و مشکلات مرتبط با آن، در ماده (۱۰) مصوبه مجلس، پيشنهاد شده است تا سامانه‌اي جهت اين امر درنظر گرفته شود که اسناد مربوطه در سامانه بارگذاري و متعاقب آن، اقدامات لازم جهت تنظيم سند رسمي توسط متعاملين در دوره گذار انجام پذيرد.

4- تنظيم و بهينه‌سازي ارتباط مشاوران املاک با معاملات ملکي: در ماده (۳) مصوبه مجلس، مشاوران املاک با رعايت مقررات قانون تجارت در نقش دلالي درنظر گرفته شده و کليه حقوق آنها محفوظ خواهد بود. مشاوران املاک از طريق سامانه مربوطه نسبت به دلالي ملکي اقدام و حق‌الزحمه خود را دريافت مي‌دارند. البته مشاوران مذکور حق تنظيم قرارداد ندارند و صرفا طرفين را جهت انجام معامله به يکديگر معرفي و واسطه انعقاد قرارداد و توافق خواهند بود. طرفين پس از توافقات لازم و پرداخت حق‌الزحمه مشاور املاک براي تنظيم سند در دفتر اسناد رسمي از طريق سامانه معرفي و دلالت خواهند شد. لذا در اين مصوبه، حقوق مشاوران املاک نيز در جايگاه قانوني خود به نحو شايسته درنظر گرفته شده است.

5- شمول الزام به ثبت رسمي نسبت به پيش‌فروش ساختمان: با توجه به مشکلات و ايراداتي که درخصوص فرآيند قانوني پيش‌فروش اموال غيرمنقول در راستاي قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب (۱۳۸۹) وجود دارد، قانون مذکور جهت اجرايي‌شدن و از رونق افتادن پيش‌فروش‌هاي عادي مسکن، نياز به بازنگري جدي دارد. لذا نظر به وحدت موضوع و ضرورت تنظيم پيش‌فروش واحدهاي مسکوني در قالب سند رسمي، در فرآيند پيش فروش ساختمان اصلاحاتي پيش‌بيني و در مصوبه مجلس لحاظ شده است. اين اصلاحات اولا بر مبناي اختصاص شناسه يکتا به هر واحد ساختماني بر طبق نقشه آن اعمال شده تا امکان انجام معامله معارض و کلاهبرداري از ميان برود. ثانيا، برخي مقررات غيرضروري که در تنظيم سند رسمي پيش‌فروش ايجاد خلل مي‌کردند حذف شده‌اند تا اين امر با سهولت بيشتري انجام پذيرد.

مخالفت شوراي نگهبان با حذف قولنامه

در نظريه شوراي نگهبان، جمعا (۱۰) مورد ايراد نسبت به مواد (۱)، (۳)، (۴)، (۵)، (۷)، (۸)، (۹)، (۱۰)، (۱۱)، (۱۳) و (۱۷) مطرح شده است. ايراد اصلي شوراي نگهبان بر مصوبه مجلس، ادعاي مغايرت ماده(۱) با موازين شرع است و اين ايراد در مواد(۹)، (۱۰) و (۱۱) مصوبه نيز انعکاس يافته است. موضوع ماده(۱) که مورد ايراد شوراي نگهبان واقع‌شده، سلب اعتبار قانوني از معاملات اموال غيرمنقولي است که بدون تنظيم سند رسمي منعقد شوند. شوراي نگهبان با اين ديدگاه که از نظر شرعي کليه معاملات رسمي و عادي داراي اعتبار بوده و بايد در محاکم و ادارات پذيرفته شوند، زوال اعتبار معاملات غيررسمي را مغاير موازين شرع دانسته است. در متن نظر شوراي نگهبان آمده است: «پذيرفته نشدن عقود، معاملات و مالکيت به ثبت نرسيده، در محاکم، خلاف موازين شرع شناخته شد. همچنين اطلاق پذيرفته نشدن عقود، معاملات و مالکيت به ثبت نرسيده، در ادارات، خلاف موازين شرع شناخته شد. اطلاق اين امر که منحصرا اسناد رسمي مثبت مالکيت باشد، خلاف موازين شرع شناخته شد. تبصره(1) مبينا بر ايرادات صدر ماده خلاف موازين شرع شناخته شد. تبصره(۲)، از آنجاکه مشخص نيست با توجه به الزام به ثبت وکالت، درصورت عدم ثبت رسمي وکالت مزبور نزد مراجع ذي‌ربط پذيرفته مي‌شود يا خير ابهام دارد.»

ايراد مهم ديگر شوراي نگهبان، نسبت به ماده(۱۳) مصوبه مجلس است که در آن، بيمه اجباري معاملات رسمي ناقل مالکيت اموال غيرمنقول پيش‌بيني شده بود. بنابر نظر شوراي نگهبان، اطلاق الزام به بيمه کردن معاملات رسمي خلاف موازين شرعي اعلام شده است، اين درحالي است که پيش از اين، به موجب قانون بيمه اجباري «خسارات واردشده به شخص ثالث در اثر حوادث ناشي از وسايل نقليه»، بيمه اجباري مسئوليت مدني دارندگان وسايل نقليه موتوري مطرح و با تاييد شوراي نگهبان در سال۱۳۹۵ به قانون تبديل شده بود. همچنين به موجب ماده(۹) قانون پيش‌فروش ساختمان مصوب۱۳۸۹، بيمه کردن مسئوليت پيش فروشنده درمورد خسارات ناشي از عيب بنا و تجهيزات آن و نيز خسارات ناشي از عدم رعايت ضوابط قانوني به‌نحو الزامي مقرر شده و از جانب شوراي نگهبان نيز ايرادي بر آن گرفته نشده بود.
درخصوص اين ايرادات در گزارش جامعي که مرکز پژوهش‌هاي مجلس اخيرا منتشر کرده، بازوي پژوهشي مجلس بر اين نکته تاکيد دارد که ايراد وارده ازسوي شوراي محترم نگهبان بر اين مقرره، با توجه به نياز کشور و مصلحت نظام و در راستاي اصلاح آسيب‌هاي نظام قضايي کشور و صيانت از اموال عمومي و اعمال حاکميت دولت، مي‌تواند با اصرار مجلس بر مصوبه، در مجمع تشخيص مصلحت نظام مورد بررسي قرار گيرد. مرکز پژوهش‌هاي مجلس تاکيد مي‌کند اکثر ايرادات مطروحه از جانب شوراي نگهبان قابل رفع هستند و مي‌توان با ارائه راهکار پيشنهادي نسبت به رفع آنها اقدام کرد. در عين حال، در پاره‌اي موارد بايد مصالح نظام را در نظر گرفت و بر مصوبه مجلس اصرار ورزيد.