برگزیده

سیطره بانک‌ها در بخش مسکن

اعتماد

بروزرسانی 1400/02/20 - 21:25

اعتماد/متن پيش رو در اعتماد منتشر شده و انتشار آن به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست

يکي از مواردي که هميشه پيرامون بانکداري در ايران مطرح مي‌شود، موضوع دخالت بانک‌ها در حوزه مسکن است. به نظر مي‌رسد بانک‌هاي کشور ترجيح مي‌دهند منابع مالي به دست آمده را بيشتر به حوزه‌هاي بازرگاني و ساختمان و مسکن اختصاص داده يا سرمايه‌گذاري کنند. «بانک- محور» بودن نظام اقتصادي ايران نيز به کمک شبکه بانکي آمده تا «بنگاه‌داري» و «سرمايه‌گذاري» نظام بانکي در بخش‌هاي مختلف پربازده که نياز به پول زيادي هم دارد، بيشتر از قبل شود. اين در حالي است که در همه کشورهاي دنيا بانک‌ها مي‌توانند نسبتي از سرمايه خود را به بنگاه‌داري اختصاص دهند و اين موضوع نيز امري طبيعي است اما در ايران اين نسبت از استاندارد‌هاي جهاني و مجوز قانوني قانون‌گذار فراتر رفته است و بانک‌ها در همه حوزه‌ها از خريدوفروش املاک تا شرکت پتروشيمي و بازرگاني بنگاه‌داري انجام مي‌دهند و با ورود به بخش‌هاي غيرمولد اقتصادي همچون دلالي مسکن، طلا و ارز و... انحصار اين بازار‌ها را در دست گرفته‌اند تا آنجا که گفته مي‌شود بيشترين تعداد خانه‌هاي خالي که براي سود بيشتر خريده شده تا در زمان مناسب به فروش برسد؛ متعلق به بانک‌هاست. با ورود بانک‌ها به حوزه املاک، تقاضاي کاذب براي خريد مسکن ايجاد شده و به دنبال آن قيمت خريد مسکن نيز به ‌صورت جهشي افزايش مي‌يابد. همين دلالي و واسطه‌گري در حوزه املاک است که موجب مي‌شود انتظار خريد مسکن که در برخي کشور‌ها به ۵ سال مي‌رسد در ايران حدود ۵۶ سال باشد و مي‌توان ادعا کرد براي بهبود وضعيت بازار مسکن ابتدا بايد شبکه بانکي کشور اصلاح شود.

سپرده‌هاي مردم به بخش مسکن مي‌رود
بيت‌الله ستاريان، کارشناس بازار مسکن در اين باره معتقد است؛ قوانين موجود در بانکداري کشور باعث شده تا بانک‌ها به سمت بنگاه‌داري کشيده شوند و بنگاه‌داري بانک‌ها به دليل حفظ ارزش دارايي‌ها و پاسخ‌دهي به مشتريان و سپرده‌گذاران‌شان است. او در اين خصوص به «اعتماد» گفت: بانک‌ها در حال حاضر چاره‌اي جز سرمايه‌گذاري در بخش ملک و مسکن ندارند و از فعاليت اصلي خودشان که بانکداري است، غافل شده‌اند و براي فعاليت و روي پا ماندن در بخش‌هاي ديگر وارد شده‌اند. ستاريان افزود: بانک‌ها داراي موسسات و شرکت‌هاي متعددي در زيرمجموعه‌هاي خود هستند که فعاليت‌هاي مختلفي را نيز انجام مي‌دهند و اين شرکت‌ها از طريق سپرده‌هاي مردم و براي بيزنس‌هاي مختلف تشکيل شده است. اين درحالي که اين اقدام بانک‌ها در ايران اساسا غلط است و هيچ بانکي در دنيا چنين حقي ندارد که با سپرده‌هاي مردم ساختمان‌سازي و خريد و فروش ملک کند و با سپرده مردم وارد بازار ارز و طلا و سکه شود. او ادامه داد: وضعيت اقتصادي ما امروز به گونه‌اي است که با يک ساختار اقتصادي مريض روبه‌رو هستيم و اقتصاد کشور دولتي اداره مي‌شود. دولت امروز خود توليد‌کننده است و از نفت گرفته تا گاز و طلا و مس را خود توليد مي‌کند و خودش هم تاجر است و خريد و فروش مي‌کند و نقدينگي را هم در دست دارد و ما از سوي ديگر شاهد آن هستيم که تعداد زيادي از بانک‌ها در حال ورشکستگي هستند. ستاريان تصريح کرد: در حال حاضر و در مقايسه با نقدينگي که در کشور وجود دارد کدام‌ يک از بانک‌هاي ما توان مالي مناسبي دارند و اين سوال مطرح مي‌شود که آيا اين بانک‌ها سوددهي مناسبي دارند؟ اين کارشناس مسکن گفت: در سراسر دنيا بانک‌ها فعاليت‌هاي مختلفي براي سودده شدن خود اجرا مي‌کنند اما در ايران بسياري از اين فعاليت‌ها با محدوديت و ممنوعيت روبه‌رو است. اين مهم را نبايد فراموش کرد که بانک‌هاي ايران وارد هر بازاري که شوند آن بازار را به تسخير خود درمي‌آورند. در همه دنيا هم همين طور است اما در کشورهاي ديگر دولت‌ها اجازه نمي‌دهند که اين‌گونه بانک‌ها وارد بازار مسکن شوند زيرا هم باعث فلج شدن فعاليت‌هاي خودشان مي‌شوند و هم بازار مسکن را تخريب مي‌کنند.

ساختار غلط نظام بانکي
او با بيان اينکه ساختار نظام بانکي غلط است و اجازه فعاليت بانکي را نمي‌دهد، افزود: ۴۰ سال است که در اقتصادمان سردرگم عمل مي‌کنيم، توليد دولتي و تجارت دولتي داريم که اشتباه است اما کسي توان اين تغيير را در کشور ندارد. او ادامه داد: ميزان نقدينگي کشور از سال ۱۳۹۴ به يک‌باره رشد صعودي به خود گرفته و امروز شاهد آنيم که به رقم 3300 هزار ميليارد تومان رسيده است، حال اين سوال مطرح مي‌شود که يک تاجر يا فرد معمولي يا حتي بانک‌ها در اين شرايط چطور بايد ارزش پول خودشان را حفظ کنند؟ همه اين افراد حقيقي و حقوقي براي حفظ ارزش منابع‌شان در ملک سرمايه‌گذاري مي‌کنند. ستاريان گفت: اين دخالت دولتي را در بازار سرمايه هم مي‌بينيم و شاهد آنيم که با اقدامات دستوري فعاليت‌ها را پيش مي‌برند. اين شرکت‌هاي دولتي در بورس گاهي اصلا به دنبال سود هم نيستند و به صورت دستوري اقداماتي انجام مي‌دهند که اهداف ديگري را در اين بازار پيگيري کنند و در بازارهاي غيررسمي هم همين مشکلات را داريم. او افزود: اين اقتصاد نياز به يک جراحي اساسي دارد تا معضلات آن حل شود در غير اين صورت هميشه دچار تضادهاي مختلف در بدنه اقتصاد خواهيم بود. بانک‌ها در کشورهاي ديگر براي مسکن تنها يک ابزار مالي به نام تسهيلات ندارند و داراي ده‌ها ابزار مالي از بازار رهن گرفته تا صکوک، صندوق‌هاي مسکن و ساختمان، فاينانس و سرمايه‌گذاري خارجي هستند که در ايران هيچ کدام وجود ندارد.

نياز به ساخت يک ميليون و ۳۰۰ هزار واحد مسکوني در سال
ستاريان با اشاره به ميزان نياز سالانه ساخت مسکن در کشور گفت: سالانه کشور به ساخت يک ميليون و ۳۰۰ هزار واحد مسکوني نياز دارد و اگر همه بانک‌ها هم وام بدهند نهايتا بتوانند ۵۰۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات بدهند و مابقي سرمايه براي ساخت اين تعداد واحد مسکوني بايد از طريق گردش پول در کشور ايجاد شود که نمي‌شود البته تنها تسهيلات نيست بلکه ابزارهاي متعددي بايد همزمان اجرا شود. او گفت: اين ارقامي هم که امروز براي زوجين به منظور خريد مسکن داده مي‌شود بسيار ناچيز است و بايد ديد از اين ۷۰۰ هزار خانواده‌اي که هر سال تشکيل مي‌شود چه تعدادشان مي‌توانند اين وام مسکن را دريافت کنند. از سوي ديگر موضوع استهلاک ساختمان و تخريب آنها هم مطرح است که بايد براي آنها هم منابعي از بانک‌ها تسهيلات گرفت که در کنار يک ميليون و ۳۰۰ هزار واحد مسکوني قرار مي‌گيرد. ستاريان افزود: آنچه مشکل اصلي مسکن در ۴۰ سال گذشته بوده و بيش از ۵۰ درصد جامعه امروز با آن درگير هستند با طرح‌هاي کوچک و جزيي حل نخواهد شد و بايد يک وفاق ملي براي حل مشکلات داشته باشيم و به ساختارهاي اقتصادي توجه شود اما امروز شاهد آنيم که اصلا تکليف اقتصاد کشور مشخص نيست که سوسياليستي است يا کاپيتاليستي! اما بنده معتقدم در شرايط فعلي بازار بايد آزاد شود و دولت خود نبايد همه کارهاي بازرگاني و توليد و تجارت کند.