برگزیده

یک سوم شمال ویلا شد

فرهيختگان

بروزرسانی 1400/06/22 - 21:03

فرهيختگان/متن پيش رو در فرهيختگان منتشر شده و بازنشر آن در آخرين خبر به معناي تاييدش نيست

مرتضي عبدالحسيني/ اين روزها لايحه‌اي با عنوان «طرح تقويت امنيت غذايي کشور و رفع موانع توليدات کشاورزي» در مجلس بررسي مي‌شود که بندهايي از آن بسيار قابل‌تامل است. به‌طوري‌که باوجود چندين بار اصلاح متن لايحه، در آخرين اصلاحيه در متن ماده11 طرح کماکان اصلاحاتي مبني‌بر ممنوعيت تغيير کاربري اراضي حاصلخيز و درجه 1، 2 و 3 کشاورزي صورت نگرفته که اين موضوع موجب تغيير کاربري وسيع اين اراضي کشاورزي به اسم احداث گلخانه و کارگاه‌هاي فرآوري خواهد شد. درحال‌حاضر چنين سوءاستفاده‌هايي انجام مي‌شود، درحالي‌که اين فعاليت‌ها به خاک حاصلخيز نياز ندارد، به‌ويژه اينکه در کشور ايران اراضي حاصلخيز و مرغوب اندک است و تشکيل هر سانتي‌متر خاک به صدها سال زمان نياز دارد. همه اينها درحالي است که اراضي حاصلخيز و کشاورزي، مراتع و همچنين پوشش‌هاي جنگلي بيش‌ازپيش با هجوم تغيير کاربري روبه‌رو بوده و ويلاها و واحدهاي زيادي از آن درآمده است. مصداق جنگل‌خواري و تغيير کاربري اراضي در شمال ايران به‌خصوص در دو استان مازندران و گيلان رخ‌داده است. نتايج گزارش مفصلي که با عنوان «تحليل تغييرات کاربري اراضي کشاورزي در منطقه شمال کشور» توسط موسسه «پژوهش‌هاي برنامه‌ريزي اقتصاد و کشاورزي و توسعه روستايي» سازمان امور اراضي در يک دوره 23 ساله از دهه 70 تا سال‌هاي اخير در استان گيلان و همچنين يک دوره 31 ساله از ميانه دهه 60 تا سال‌هاي اخير در استان مازندران تهيه‌شده، نتايج تاسف‌باري از تجاوز به جنگل و مراتع را نشان مي‌دهد. به‌طوري‌که در کل استان گيلان سهم کاربري مسکوني 7 برابر شده و درمقابل 12 درصد از اراضي جنگلي غرب گيلان، 6 درصد از اراضي کشاورزي شرق گيلان و 3 درصد از مراتع شرق گيلان از بين رفته است. در استان مازندران و شهرهاي ساري، قائمشهر و رامسر به‌طور ميانگين حدود 33 درصد از اراضي غيرمسکوني، به ابنيه و واحدهاي مسکوني تبديل‌شده که 95 درصد آن با از بين رفتن اراضي کشاورزي ممکن شده است. تبديل اراضي کشاورزي گيلان و مازندران که به‌لحاظ ويژگي‌هاي اقليمي، مساحت و ... دقيقا شبيه کشور هلند هستند، درحالي رخ مي‌دهد که اين کشور با صادرات بيش از 94 ميليارد دلاري خود درکنار کشور آمريکا دومين صادرکننده محصولات کشاورزي است.

20 درصد «مشاوران املاک» کشور در 3 استان شمالي

يکي از ويژگي‌هاي قابل‌تامل در استان‌هاي شمالي، رشد قارچ‌گونه بنگاه‌هاي املاک است. براساس آمارهاي استخراجي «فرهيختگان» از داده‌هاي مرکز آمار ايران و همچنين سامانه معاملات املاک و مستغلات کشور، در پايان سال 99 تعداد مشاوران املاک کشور به 155 هزار و 236 واحد رسيده است. از اين تعداد، 25 هزار و 554 واحد در استان تهران قرار دارد، در رتبه دوم مازندران با 15 هزار و 624 واحد، در رتبه سوم استان خراسان رضوي با 12 هزار و 767 واحد، در رتبه چهارم گيلان با 10 هزار و 249 واحد و آذربايجان‌شرقي نيز با 10 هزار و 88 واحد در رتبه پنجم قرار دارد. قرار گرفتن استان‌هاي شمالي در رتبه‌هاي دوم و چهارم از نظر بيشترين مشاور املاک درحالي است که به‌لحاظ جمعيت، استان‌هاي تهران، خراسان رضوي، اصفهان، فارس و خوزستان به ترتيب 5 استان پرجمعيت کشور هستند. گرچه بخشي از رشد تعداد مشاوران املاک و تعداد زياد آنها در استان‌هاي شمالي کشور ناشي از رشد بخش گردشگري در اين استان‌ها و افزايش تعداد اجاره ويلا و خانه در اين استان‌هاست، تلاش براي تبديل زمين‌هاي کشاورزي به ويلا که برخي مشاوران املاک اتفاقا خود نيز به‌عنوان سازنده مسکن مطرح هستند، در اين افزايش بي‌تاثير نيست. درواقع بانفوذي که عده‌اي از مشاوران املاک سازنده ملک در شهرداري‌ها و شوراي شهر بعضي مناطق شهري دارند، افزايش تعدادشان علاوه‌بر سفته‌بازي در بازار زمين و مسکن، در تغيير کاربري اراضي کشاورزي و تبديل آنها به مسکن و ويلا نيز موثر است. همچنين بررسي تغييرات تعداد مشاوران املاک در دوره 1390 تا زمستان سال‌جاري نشان مي‌دهد که استان‌هاي مازندران، گيلان و گلستان از سال 90 تاکنون شاهد افزايش 172، 162 و 142 درصدي در تعداد بنگاه‌هاي معاملاتي بوده‌اند. 10 هزار بنگاه املاکي در استان مازندران طي اين 9 سال تاسيس شده است. اين تعداد در استان گيلان حدود 6 هزار 340 مورد و در گلستان هزار و 712 مورد بوده است، به‌عبارت‌ديگر 20 درصد از کل بنگاه‌هاي املاکي کشور که چيزي حدود 30 هزار مورد است در 3 استان شمالي قرار دارد. بنابراين حجم عظيم بنگاه‌ها در سه استان مازندران، گيلان، گلستان و افزايش 13 هزارتايي آنها در سال‌هاي اخير درکنار محدوديت‌هاي اراضي مسکوني اين سه استان قطعا پاسخگوي نياز معاملاتي اين همه بنگاه‌هاي املاکي و همچنين تقاضاي شمال‌نشيني برخي هموطنان نخواهد بود، به همين دليل دو پديده «درخواست‌هاي تغيير کاربري اراضي» و همچنين «پديده جنگل‌خواري» مي‌تواند از نشانه‌هاي افزايش بي‌حدوحصر تعداد مشاوران املاک باشد.

قيمت هر متر مسکن در شمال؛ 11 تا 15 ميليون تومان

افزايش قيمت مصالح ساختماني، کرايه حمل‌ونقل، نرخ دستمزد کارگران و گراني حامل‌هاي انرژي، نااطميناني از آينده کوتاه و ميان‌مدت اقتصادي کشور منجر به روند صعودي قيمت در بازار مسکن شده‌اند. آخرين آمارهاي اعلام‌شده از سوي بانک مرکزي نشان مي‌دهد که لجام بازار مسکن همچنان ازهم‌گسيخته است و قيمت مسکن مردادماه در شهر تهران معادل 30 ميليون و 970 هزار تومان بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتيب 3.1 و 34 درصد افزايش داشته است. هرچند آمارهاي تفکيکي از وضعيت قيمتي ديگر مناطق کشور منتشر نمي‌شود اما به اعتقاد فعالان بازار مسکن در ساير نقاط ايران به‌خصوص استان‌هاي شمالي اين هم نوسان افزايش قيمت مشهود است. فعالان اين بازار در مازندران درمورد وضعيت بازار مسکن در ماه‌هاي اخير در اين مناطق به «فرهيختگان» توضيح داده‌اند که «کاهش تعداد معاملات مسکن چه در قالب اجاره و چه در قالب خريدوفروش در مقايسه با سال‌هاي قبل بسيار مشهود و اين افت البته در خريدوفروش بسيار شديدتر است اما در دوماه اخير با افزايش قيمت مصالح ساختماني، قيمت مسکن نيز در مناطق شمالي بالا رفته و بي‌راه نيست اگر بگوييم که متوسط قيمت مسکن در مناطق و شهرهاي شمالي به محدوده 11 تا 15 ميليون تومان رسيده. درحالي‌که در سال گذشته و در چنين روزهايي از 9 ميليون تومان بيشتر نبود.» به گفته اين افراد براي اولين‌بار است که خبري از تهراني‌ها در شمال نيست و اين خريداران جنوبي و جنوب غربي کشور هستند که اقدام به سرمايه‌گذاري‌هاي گسترده کرده‌اند. نکته قابل‌توجه اينکه اين افراد معمولا از تمکن مالي بالايي برخوردارند و به همين دليل براي خانه‌اي که يک مازندراني 300 ميليون تومان بابتش بيشتر پول نمي‌دهد، اين خريداران جديد بدون چانه‌زني 50 تا 100 ميليون بالاتر مي‌پردازند. به‌قدري هجوم سرمايه‌گذاران به شمال افزايش ‌يافته که در برخي شهرهاي شمالي اخباري پيچيده که قرار است تا مدتي فروش واحدهاي آپارتماني، زمين و ويلا به افراد غيرشمالي ممنوع شود. البته تنها در حد حرف در برخي شهرها پيچيده و هنوز از سمت اتحاديه املاک شهرها يا ديگران اقدام رسمي اعلام نشده است.» براساس آخرين آمار منتشرشده از معاملات مسکن اين ادعا که تقاضاي سرمايه‌گذاري (نه مصرفي) در بازار مسکن بيش از 75 درصد بازار را بلعيده است، گزاف نخواهد بود. کل معاملات مسکن و زمين و اجاره‌نامه ثبت‌شده در استان مازندران در سال 99 در حدود 26 هزار مورد بوده که بعد از استان پرجمعيت تهران، البرز، خوزستان و فارس در رتبه 5 قرار دارد. تعداد معاملات استان گيلان نيز با 17 هزار مورد با توجه به مقياس و جمعيت بومي خود قابل‌توجه است.

مازندران و گيلان معدن ويلا‌هاي 100 ميلياردي

احتمالا اسم باستي‌هيلز در اين چندماه به گوش‌تان خورده باشد؛ يک شهرک لاکچري در شمال لواسان که ويلا‌هاي لاکچري آن حسابي توجه‌ها را به خود جلب کرده، اما اين‌طور که پيداست، ويلا‌هاي لاکچري‌تر از باستي‌هيلز تا دل‌تان بخواهد پيدا مي‌شود. جست‌وجويمان در فايل‌هاي مشاوران املاک نشان مي‌دهد رنج قيمتي ويلاهايي که درحال حاضر مي‌توان در باستي‌هيلز خريد حدودا بين 50 تا 100 ميليارد است، درحالي‌که مازندران و گيلان معدن اين ويلاهاست. نمونه‌اش يک ويلاي 1900 متري در نوشهر است که تنها 780 متر کاربري مسکوني داشته و ساختمان آن تک‌طبقه با تعداد اتاق‌خواب‌هايي بيش از 5 است. اين ويلا دو روز پيش با قيمت هر مترمربع حدود 52 ميليون و 105 هزار تومان و قيمت کل 99 ميليارد تومان به فروش گذاشته شده است. يا مثلا يک ويلاي 2600 متري نوساز در چمستان که به قول معروف «فول‌آپشن» است به قيمت 99 ميليارد تومان جهت فروش گذاشته شده است. بررسي‌هاي «فرهيختگان» از ويلا‌هاي فروشي استان مازندران و گيلان که در همين 48 ساعت اخير به فروش گذاشته شده‌اند نشان مي‌دهد اگر از خير ويلا‌هاي 2 تا 10 ميلياردي بگذريم که تعداد آنها از شمارش خارج است، با بيش از 10 فايل با قيمت بالاي 90ميليارد تومان مواجه خواهيم بود که 8 مورد آن را در جدول ذکر کرده‌ايم. عمده اين ويلا‌ها در زمين‌هاي باغي قرار دارند و به‌لحاظ امکانات تقريبا از همه لحاظ تکميل هستند. به‌عنوان مثال ويلاي 650 متري که زيربناي 550 متري دارد و تعداد اتاق خواب آن نيز 3 هست به قيمت هر متر 130 ميليون تومان يا به‌عبارتي 90 ميليارد تومان به فروش گذاشته شده است. اين ويلا نوساز و موقعيت آن در محمودآباد مازندران است. بالطبع وجود چنين موقعيت‌هاي گرانقيمت و لوکسي قبل از هر تحليل اقتصادي، جنگل‌خواري و خشکاندن شاليزار‌ها را به ذهن مي‌رساند. همچنين وجود چنين ويلا‌هاي گرانقيمت و دست‌به‌دست شدن چندباره آنها مي‌تواند بر سطح انتظارات قيمتي مردم تاثير گذاشته و به‌صورت غيرمستقيم قيمت مسکن در اين مناطق را افزايش دهد.

ويلاسازان 20 درصد از جنگل و زراعت گيلان را بلعيدند

همان‌طور که گفته شد، استان‌هاي مازندران و گيلان فراخور توريستي بودن خود بالطبع نياز به تعداد بالاتري از مشاوران املاک، واحد‌هاي مسکوني، ويلا و... بيشتر از نياز بومي‌ها دارد. اما با افزايش 13هزارتايي بنگاه‌هاي املاک در سال‌هاي اخير، هجوم بيشتر مردم از شهر‌هاي ديگر به اين مناطق و همچنين ساخته شدن روزانه هزاران ويلا‌ي کوچک و بزرگ با درنظر گرفتن محدوديت‌هاي اراضي مسکوني در اين استان‌ها، پس ادعاي وجود پديده‌هاي «درخواست‌هاي تغيير کاربري اراضي» و همچنين «پديده جنگل‌خواري» گزاف نخواهد بود. مسئولان و سازمان‌هاي پاسخگو در اين مساله سال‌هاست از ارائه آمار‌هاي دقيق طفره رفته‌اند، اما در سال 98 بود که بهرام درخشان، مدير امور اراضي سازمان جهاد کشاورزي مازندران به خبرنگاران گفت: «در راستاي حفظ اراضي و باغي مازندران، ۳ هزار و ۸۴۶ مورد به مساحت ۱۲۶ هکتار تغيير کاربري غيرمجاز در سال گذشته شناسايي شد که اين مقدار نسبت‌به سال 1397 رشد ۱۳ درصدي را نشان مي‌داد.» حالا پايش تغييرات کاربري اراضي دو استان شمالي نيز اطلاعات مهمي را نشان مي‌دهد، براساس نتايج گزارش مفصلي که با عنوان «تحليل تغييرات کاربري اراضي کشاورزي در منطقه شمال کشور» که توسط موسسه «پژوهش‌هاي برنامه‌ريزي اقتصاد و کشاورزي و توسعه روستايي» سازمان امور اراضي در يک دوره 23 ساله از دهه 70 تا سال‌هاي اخير تهيه شده، مي‌توان اشاره داشت که در غرب گيلان که 71 درصد از کل اراضي را کاربري جنگي فرا گرفته بود، با يک افت عظيم سهم آن به 59 درصد رسيده است. درواقع طي اين سال‌ها 12 درصد از جنگل‌ها از بين رفته و به کاربري‌هاي ديگر که احتمالا مسکوني است تغيير پيدا کرده است. در همين بازه در غرب گيلان سهم بخش‌هاي مسکوني از 0.8 با افزايش 3 برابري به 2.4 درصد از کل کاربري‌ها رسيده است. جالب است که سهم مراتع نيز در همين مدت از 2 درصد به 15 درصد از کل اراضي و کاربري‌ها رسيده که نشان مي‌دهد فرآيند افزايش کاربري مسکوني به اين صورت است که ابتدا جنگل‌ها به انحاي مختلف پاکسازي شده و به مراتع تبديل مي‌شود و پس از آن رفته‌رفته به مسکوني تغيير کاربري خواهد داد. سهم اراضي کشاورزي در همين مدت در غرب گيلان تغيير چنداني نداشته و سهم حدود 18 تا 19 درصدي از خود از کل اراضي را حفظ کرده است. در شرق گيلان اما برعکس غرب گيلان اين مراتع و اراضي کشاورزي بوده که بيش از باقي کاربري‌ها به مسکوني تغيير پيدا کرده است. براساس اعلام سازمان امور اراضي از دهه 70 تا سال‌هاي اخير در شرق گيلان سهم پوشش‌هاي جنگلي از کل اراضي در حدود 30 تا 31 درصد مانده و تغييري پيدا نکرده، اما درعوض سهم اراضي کشاورزي با افت 6 درصدي از 31 درصد به 25 درصد رسيده است. در همين مدت سهم 34 درصدي مراتع نيز به 31 درصد تبديل شده و سهم کاربري‌هاي مسکوني با افزايش 10 برابري از 0.8 به 2.8 رسيده که سهم قابل‌توجهي است. بنابراين به‌صورت ميانگين در کل استان گيلان سهم کاربري مسکوني 7 برابر شده و درمقابل 12 درصد از اراضي جنگلي غرب گيلان، 6 درصد از اراضي کشاورزي شرق گيلان و 3 درصد از مراتع شرق گيلان از بين رفته است.

33 درصد اراضي کشاورزي مازندران مسکوني شده

در استان مازندران نيز وضعيت بهتر از گيلان نبوده و پديده‌هاي تبديل اراضي جنگلي، کشاورزي و مرتع به اراضي مسکوني بيش از پيش ديده مي‌شود. براساس نتايج گزارشي که با عنوان «تحليل تغييرات کاربري اراضي کشاورزي در منطقه شمال کشور» توسط موسسه «پژوهش‌هاي برنامه‌ريزي اقتصاد و کشاورزي و توسعه روستايي» تهيه شده، در يک دوره 31 ساله از ميانه دهه 60 تا سال‌هاي اخير سهم هريک از کاربري‌هاي اراضي تبديل‌شده به کاربري مناطق مسکوني در شهر ساري و ميانرود به اين صورت است که مجموع تغييرات صورت‌گرفته از انواع اراضي به اراضي مسکوني درحدود 36.5 درصد بوده که سهم اراضي کشاورزي با 32.6 و مراتع با 3 درصد بيش از باقي کاربري‌ها است. سهم تغييرات جنگل و تالاب نيز به‌ترتيب درحدود 0.5 و 0.3 درصد بوده است. درواقع در شهرستان ساري و ميانرود طي بازه مورداشاره 36 درصد از اراضي کشاورزي، مرتع و جنگل به مناطق مسکوني تبديل شده است. در شهرستان قائمشهر در همين مدت سهم کاربري کشاورزي از اراضي تبديل‌شده به مناطق مسکوني 20.6 درصد و سهم تالاب و جنگل‌ها به‌ترتيب 0.6 و 0.1 درصد بوده است. در شهرستان رامسر نيز 32 درصد از مناطق کشاورزي، 3.5 درصد از مناطق ساحلي و باير به کاربري‌هاي مسکوني تغيير پيدا کرده‌اند و سهم مناطق جنگي نيز از تغيير اراضي 2.1 درصد بوده است. درمجموع در اين شهرستان نيز کل تغييرات کاربري‌هاي اراضي تبديل‌شده به مناطق مسکوني درحدود 39 درصد بوده است. بنابراين در شهر ساري، قائمشهر و رامسر استان مازندران به‌صورت ميانگين سهم کاربري کشاورزي در تغيير کاربري به مسکوني بيش از باقي اراضي و به‌صورت ميانگين درحدود 30 درصد بوده است که نشان مي‌دهد تا چه ميزان زمين‌هاي کشاورزي و زراعي اين استان با تغيير کاربري به مناطق ابنيه و مسکوني همراه بوده‌اند. ازطرفي ديگر ميانگين کل تغييرات اراضي به کاربري مسکوني در 3 شهر مذکور درحدود 33 درصد بوده است.

قصه پرغصه هلند و گيلان و مازندران

مازندران و گيلان دو استان شمالي کشور با دارا بودن مراتع حاصلخيز فراوان بايد بسيار بيشتر از ظرفيت موجود در ابعاد مختلف اقتصاد به‌خصوص اقتصاد کشاورزي موفق باشند، اما همان‌طور که گفته شد، طي سال‌هاي اخير بيش از 20 درصد از اراضي جنگلي و کشاورزي گيلان و بيش از 33 درصد مازندران به مناطق مسکوني تبديل شده و طبيعي است که با رونق مسکن‌سازي و سفته‌بازي آن، توليد محصولات دامي و کشاورزي رو به کاهش باشد. اين درحالي است که کشور هلند که شباهت‌هاي بسيار زيادي با اين دو استان دارد، با صادرات بيش از 94 ميليارد دلاري خود درکنار کشور آمريکا دومين صادرکننده محصولات بخش کشاورزي و غذا است که کل صادرات ايران در اين بخش طي سال‌هاي اخير به‌طور ميانگين سالانه 6 ميليارد دلار بوده است. چرا مي‌گوييم اين کشور به‌لحاظ ظرفيت و پتانسيل شباهت‌هاي بسيار زيادي با دو استان شمالي کشور دارد؟ اولا، کل مساحت هلند 41 هزار کيلومتر مربع يا 4 هزار کيلومتر مربع بيشتر از مساحت 37 هزار کيلومتري دو استان شمالي ايران يعني گيلان و مازندران است، 2. مجموع اراضي کشاورزي، جنگل‌ها و مراتع دو استان شمالي ايران حدود 3/3 ميليون هکتار و اين ميزان در هلند 3.2 ميليون هکتار است، 3. مقايسه مقدار متوسط بارندگي در استان‌هاي گيلان و مازندران در دوره درازمدت 30 ساله نشان مي‌دهد ميانگين آن معادل 831 ميليمتر و در هلند در مدت مشابه برابر 810 ميليمتر بوده است. در همين زمينه ميانگين درجه حرارت در دوره بلندمدت ساليانه استان‌هاي گيلان و مازندران و همچنين کشور هلند معادل 16.5 درجه سانتيگراد است، بنابراين مي‌توان گفت وضعيت دو استان شمالي ايران و هلند تقريبا از منظر شرايط محيطي و آب‌وهوايي مشابهت بسيار زيادي به يکديگر دارند، اما نکته قابل‌ذکر سطح بالاي بهره‌وري توليد در کشور هلند درمقايسه با استان‌هاي شمالي و حتي کل کشورمان است، به‌طوري‌که بررسي‌هاي آماري نشان مي‌دهد عملکرد توليد در هلند 4 برابر بهتر و بيشتر از استان‌هاي شمالي ايران است.