دنیای اقتصاد نوشت: نجات مسکن از دور باطل؛ مسیر عبور از نیم‌قرن «اشتباه در سیاست‌گذاری برای مسکن» بررسی شد

دنياي اقتصاد/ يادداشت پيش رو در دنياي اقتصاد منتشر شده و انتشار آن در اخرين خبر الزاما به معني تاييد تمام يا بخشي از آن نيست مينو رفيعي، باسابقه‌ترين تحليلگر بخش مسکن براي جلوگيري از دچار‌شدن ايده‌هاي جديد دولت يازدهم به سرنوشت دولت‌هاي قبلي، اصول و ابزارهايي را به مسوولان پيشنهاد کرد. مدير فني اولين طرح جامع مسکن معتقد است: در نيم‌قرن اخير دست‌کم 6 برنامه توسعه‌اي و عمراني توسط دولت‌ها به اجرا درآمده که غالب آنها حاوي سياست‌هاي تکراري و اشتباهات مشابه بودند و در عمل نتوانستند مشکلات بازار را حل‌وفصل کنند. مينو رفيعي با تاکيد براينکه، شرايط کنوني اقتصاد مسکن فرصتي براي خطا باقي نگذاشته و نبايد سياست‌هاي جديد اسير «دور باطل» تجربيات گذشته شود، اعلام کرد: اصل مهم در برنامه‌ريزي مسکن، پايداري مديران به سياست‌هاي در حال ‌اجرا و پرهيز از نيمه‌کاره رها کردن آنها است و بايد طول دوره مديريت و زمان اجراي طرح‌ها هماهنگ باشد. وي همچنين درباره تنظيم منابع و مصارف بخش مسکن نيز گفت: پول، زمين و مقررات سه ابزار کاربردي دولت در حوزه تامين مسکن کم‌درآمدها هستند و با توجه به محدوديت‌‌ دو منبع اول بايد به‌گونه‌اي عمل کرد که امکان بازيافت و حفظ اصل منابع وجود داشته باشد. مينو رفيعي تجربه نيم‌قرن برنامه‌نويسي در بخش مسکن را به دولت يازدهم ارائه کرد تضمين موفقيت برنامه‌هاي جايگزين مسکن‌مهر فقط با «سه اصل + سه ابزار» ممکن است مينو رفيعي، قديمي‌ترين برنامه‌ريز و ايده‌پرداز بخش مسکن است که از سال 1353 با رياست در گروه برنامه‌ريزي شهري و مسکن سازمان برنامه و بودجه، مطالعات کارشناسي در اين حوزه را به‌صورت رسمي آغاز کرد و تا اواسط دهه80، در بخش‌هاي مختلف اما مرتبط با سياست‌گذاري‌هاي مسکن، فعاليت حرفه‌اي در اين بخش را ادامه داد. دولتمردان بخش مسکن، سابقه ماندگار از مينو رفيعي را سندي مي‌دانند تحت عنوان «طرح جامع مسکن» که سال84 بعداز حداقل پنج سال تدوين و مطالعه، منتشر شد. اين سند همه آنچه را دولت‌ نياز داشت براي هدايت و راهبري بازار عرضه و تقاضا، به خصوص نياز مسکن گروه‌هاي کم‌درآمد، به‌کار بگيرد در خود جا داده است و تيراژ ساخت انواع مسکن حمايتي، اجتماعي و... در آن مشخص شده است. اما رونمايي از طرح جامع مسکن همزمان شد با تغيير دولت و چون دولت نهم سند فرادست بازار مسکن را کنار گذاشت، نويسنده (مدير فني) آن هم تصميم گرفت براي مدتي از متن به حاشيه برود. رفيعي بعد از حداقل هفت سال، عصر سه‌شنبه گذشته بار ديگر در قامت هدايتگر و راهبر عرصه سياست‌گذاري بخش مسکن ظاهر شد و در جمع اعضاي جامعه مهندسان مشاور ايران، يکسري توصيه‌‌هاي دست‌اول و کاربردي را به مسوولان فعلي بخش ارائه کرد. مينو رفيعي با اعلام اينکه در 49سال اخير، دست‌کم سه برنامه بلندمدت اقتصادي توسط دولت‌ها در بخش مسکن طراحي و به اجرا درآمده است، مهم‌ترين نقص مشترک برنامه‌ها را «استفاده از مسيرهاي تکراري و در نتيجه دچار شدن دولت‌ها به اشتباهات مشابه» عنوان کرد که باعث شده غالب اين برنامه‌ها که اولين آن در سال41 کليد خورد، به «دورباطل» دچار شود و نتواند نياز بازار را پاسخ دهد. رفيعي که عضويت در شوراي سياست‌گذاري مسکن وزارت مسکن و شهرسازي در سال‌هاي 74 تا 87 و همچنين تدريس در رشته اقتصاد شهري و اقتصاد مسکن در دانشگاه تهران را جزو سوابق خود دارد، خطاب به تيم بازنگري طرح جامع مسکن در وزارت راه‌وشهرسازي اعلام کرد: آنچه مي‌تواند در اين مقطع که احتمال استمرار رکود تورمي و کاهش نرخ رشد اقتصادي وجود دارد، موفقيت برنامه‌هاي جديد دولت را حوزه تامين‌مسکن، تضمين کند و سياست‌هاي تازه در اين بخش را از «دور‌باطل» خارج کند، رعايت سه‌اصل محوري در برنامه‌ريزي و استفاده از سه ابزار کليدي در مسير اجراي برنامه‌ها است. رفيعي، ضرورت مداخله دولت براي جبران شکست‌بازار، پايداري در برنامه‌ها و پرهيز از توقف يک برنامه در نيمه‌راه و اجراي برنامه جديد و همچنين هماهنگ‌شدن زمان مديريت مسوولان با طول اجراي برنامه‌ها را سه اصل مورد توجه عنوان کرد و درباره ابزارهاي اجرايي نيز گفت: سه منبع شامل زمين، اعتبارات ‌مالي و مقررات، ابزار اجراي برنامه‌هاي تامين مسکن به حساب مي‌آيند و بايد دولت يازدهم به گونه‌اي عمل کند که امکان بازيافت و حفظ اصل منابع وجود داشته باشد. رفيعي در تشريح خط‌قرمزي که براي نحوه استفاده از منابع براي دولت تعيين کرده، گفت: مخالف واگذاري ملکي زمين‌هاي 99ساله و همچنين اجراي ملکي طرح مسکن‌اجتماعي و پرداخت يارانه‌اجاره‌بها هستم. مدير اولين طرح مصوب جامع مسکن، پس از سال‌ها سکوت و خودداري از اظهار نظر راجع به تغيير مسيري که دولت پيشين در طرح مصوب وي و همکارانش براي تامين مسکن اقشار کم درآمد ايجاد کرده بود، بايد‌ها و نبايدهاي برنامه‌هاي آتي دولت در بخش مسکن را تشريح کرد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، مينو رفيعي، صاحب‌نظر و محقق اقتصاد مسکن و از نويسندگان اصلي طرح جامع مسکن در سال 84، دو روز پيش در حالي از ناگفته‌هاي بخش مسکن و اولويت‌هاي دولت در اين بخش سخن گفت که همزمان به تشريح برنامه‌هاي مسکن از ابتداي 41 تا پايان سال 83 پرداخت. به گفته وي، برنامه تامين مسکن با محوريت مسکن کم درآمدها اولين بار در برنامه سوم توسعه پيش از انقلاب يعني فاصله سال‌هاي 41 تا 46 مطرح شد و در واقع از اوايل دهه چهل بود که در ايران مسکن کم درآمدها و توجه به قوانين و سياست‌هاي زمين و مسکن با يک برنامه از پيش تعيين شده مورد توجه و برنامه‌ريزي قرار گرفت. موضوع مهمي که رفيعي ضمن تشريح برنامه‌ها و مشکلات اجرايي آنها در ادوار مختلف برنامه‌ريزي در بخش مسکن بر آن تاکيد مي‌کند تکراري بودن برنامه‌ها در ادوار مختلف و توقف آنها در همان دوره در نتيجه بروز مشکلات مشابهي است که هيچ گاه دولت‌ها نتوانسته‌اند آنها را حل و فصل کنند. به عبارت ديگر، در تمام دوره‌ها، برنامه‌ريزان نيازها را مي‌شناخته‌اند اما در هر دوره‌اي نتوانسته‌اند آن را حل کنند و در نتيجه موقعيت فعلي ما در بخش مسکن شکل گرفته است. اشاره وي به يک دهه بي برنامگي در اقتصاد کلان کشور در سال‌هاي 57 تا 68 از جمله در بخش مسکن و پس از آن ادامه سياست‌هاي پيشين با تاکيد بر تامين مسکن گروه‌هاي کم درآمد شامل کارگران، کارمندان و شاغلان غيررسمي بود. رفيعي در نهايت با تشريح ساير برنامه‌هاي تامين مسکن در کشور، برنامه سوم تامين مسکن در فاصله سال‌هاي 79 تا 83 را موفق‌ترين برنامه در ميان همه برنامه‌هاي موجود در اين بخش در فاصله قبل و بعد از انقلاب عنوان کرد. بر اساس آمار ارائه شده از سوي وي، در فاصله سال‌هاي 79تا 83، يعني برنامه سوم توسعه در بخش مسکن، در نتيجه بروز مشکلات کمتر در مسير اجراي برنامه‌ها و هماهنگي بيشتر بين برنامه، اجرا و محصول، موفق‌ترين برنامه مسکن در کشور پياده‌سازي شد که در نتيجه آن شاخص نسبت کمبود مسکن به موجودي مسکن شهري در کشور از 21 درصد در سال 79 به 12 درصد در سال 83 رسيد. سه اولويت مهم براي برنامه‌ها اين صاحب‌نظر و محقق حوزه مسکن در جمع‌بندي خود از آنچه مبناي نگارش طرح جامع مسکن در سال 84 قرار گرفت، بر ضرورت توجه دولت يازدهم به سه اصل مهم در تدوين سياست‌هاي آتي مسکن در جريان بازنگري طرح جامع تاکيد کرد. ضرورت مداخله دولت در حوزه مسکن و آمادگي براي جبران شکست بازار که براساس تجربه دوره‌هاي پيشين، در هر يک از اين دوره‌ها در نتيجه بروز مسائل خاص همچون جنگ، نوسان در اقتصاد کلان کشور و ساير بخش‌هاي اقتصادي و... بر حوزه مسکن و اجراي برنامه‌ها در اين بخش تاثيرگذار بوده است، اولين موضوعي است که رفيعي آن را در تدوين سياست‌هاي جاري و آتي مسکن مورد تاکيد قرار مي‌دهد. ضرورت پايداري سياست‌ها و راهبردها به عنوان دومين اولويت از سوي او مطرح مي‌شود. به اعتقاد رفيعي، هر گاه در هر کدام از دوره‌هاي برنامه‌هاي مسکن، در مرحله اجرا با مشکلاتي مواجه شده‌ايم، آن برنامه‌ها را کنار گذاشته و سياست ديگري را در اولويت قرار داده‌ايم و اين چرخه در تمام دوره‌ها تکرار شده است. بنابراين لازم است سياست‌ها و راهبردها به گونه‌اي پايدار تدوين شوند. در تاکيد سوم، وي معتقد است: مديريت و نوآوري در فرآيند برنامه‌ريزي برنامه‌هاي مسکن هم بايد پايدار باشد. اين در حالي است که مديريت ما دائما در حال تعويض است و دوره‌هاي مديريتي با دور‌ه‌هاي برنامه‌ريزي هيچ‌گاه همزمان و هماهنگ نبوده است. به همين علت با تغيير مديريت در ميانه يک دوره برنامه‌ريزي و درست زماني که مشکلات اجرايي کار خود را نشان داده است، مديريت جديد، برنامه‌ها را کنار گذاشته و برنامه‌هاي جديدي را مطرح کرده است. فرصت اشتباه نداريم تاکيد ديگري که اين محقق حوزه مسکن مطرح مي‌کند، ضرورت توجه به اين اولويت‌ها در يک مجموعه هماهنگ است. به گفته وي بايد اين سه اولويت را با هم ببينيم و در کنار هم قرار دهيم تا بتوانيم برنامه‌اي موفق در حوزه مسکن پياده‌سازي و اجرا کنيم. رفيعي در نهايت نتيجه مي‌گيرد که در شرايط فعلي وضعيت به گونه‌اي است که ما به هيچ وجه امکان خطا و اشتباه در سياست‌هاي آتي مسکن نداريم. به‌گونه‌اي که هزينه‌هاي خطا در مقطع کنوني در اين بخش به اندازه‌اي زياد است که حتي به شرط رفع تحريم‌ها، بهبود شرايط اقتصادي و بازسازي ساير پارامترهاي مطلوب اقتصادي، فرصتي براي اشتباه نداريم. وي با بيان اينکه سه ابزار مهم در اجراي برنامه‌هاي مسکن وجود دارد، از زمين، اعتبارات و قانون و مقررات به عنوان اين ابزارهاي مهم ياد کرد. رفيعي همچنين در ادامه چند نکته کليدي را به سياست‌گذاران مسکن توصيه کرد. بازيافت و حفظ منابع با استفاده از طراحي ‌سازوکار و اجراي برنامه‌هايي که با تکيه بر آنها يارانه‌هاي بخش مسکن قابل بازگشت و استفاده مجدد باشند از مهم‌ترين موضوعاتي است که بايد در اين زمينه مورد توجه قرار بگيرد. زمين مسکن مهر را نفروشيد رفيعي بر خلاف بسياري از صاحب‌نظران حوزه مسکن و برخلاف تصميم اخير دولت براي واگذاري و فروش زمين‌هاي مسکن مهر، خطاب به مسوولان مسکن گفت: زمين مسکن مهر را نفروشيد و بگذاريد به حالت اجاره‌اي بماند. به اين علت که با فروش اين زمين‌ها و ملکي کردن‌شان، اراضي واحدها هم به دست افراد بي‌نياز به تامين سرپناه مي‌افتد و وارد چرخه سوداگري و کسب سود مي‌شود. اين صاحب‌نظر حوزه مسکن همچنين، «مسکن اجتماعي» را متعلق به دولت مي‌داند که نبايد فروخته شود. رفيعي در اين زمينه معتقد است بايد به جاي فروش مسکن مهر، با طرح‌هايي همچون مسکن کارگران، مسکن اجتماعي و خانه‌هاي ‌سازماني يا هر مسکن ديگري که با هدف تامين مسکن اقشار کم‌درآمد ساخته مي‌شود، به اداره اين واحدهاي مسکوني پرداخت. وي همچنين مسوولان دولت را به شدت از پرداخت «يارانه نقدي» و کمک‌هاي مستقيم در بخش مسکن و حوزه اجاره منع مي‌کند. او پرداخت وام وديعه به جاي کمک هزينه اجاره را به اين علت که قابليت بازگشت، وصول و استفاده مجدد دارد، توصيه مي‌کند. تاکيد بر راه‌اندازي و توجه ويژه به صندوق‌هاي پس‌انداز و سرمايه‌گذاري، کمک به تاسيس صندوق‌هاي محلي و ملي، توجه به صرفه‌جويي در مصرف انرژي در هر طرح و برنامه مسکني و شناخت دقيق و درست گروه‌هاي هدف، از ديگر تاکيدهاي رفيعي به مسوولان مسکن براي تدوين سياست‌هاي آتي در اين بخش است. يک واقعيت مهم رفيعي همچنين در خاتمه بحث خود گفت: لازم است يک واقعيت را به مسوولان و علاقه‌مندان بخش مسکن يادآوري کنم و آن اينکه در حال حاضر مسکن اولين مشکل اقتصادي کشور نيست. مسائل و مشکلاتي همچون کاهش نرخ رشد اقتصادي، رکود تورمي، کاهش سرمايه‌گذاري و احتمال استمرار رکود، بيکاري فزاينده، مسائل زيست محيطي، نابرابري‌هاي منطقه‌اي و... وجود دارد که هم‌اکنون نسبت به مشکلات بخش مسکن در اولويت هستند، هر چند تمام اين موارد مي‌تواند بخش مسکن را تحت تاثير قرار دهد. پاسخ دولت قبل به طرح جامع مسکن رفيعي همچنين، نحوه برخورد دولت قبل با طرح جامع مسکن را بازگو کرد. به گفته او پاسخ دولت قبل به طرح جامع مسکن اين بود که اين طرح قطره چکاني است و در نهايت همين طرز فکر بود که باعث شد به جاي آنچه در نتيجه مطالعات گسترده و کارشناسي شده در خصوص مقياس ساخت مسکن اجتماعي در قالب اين طرح صورت گرفته بود و ظرفيت حداکثر 100 هزار واحدي در طرح‌هاي مختلف براي هر سال تعريف شده بود، در نهايت برنامه تامين مسکن اقشار کم‌درآمد به ساخت بيش از 2 ميليون واحد مسکن مهر تغيير مسير دهد. وي در اختيار داشتن زمين و در دسترس بودن پول هنگفت ناشي از افزايش درآمدهاي نفتي را عواملي دانست که منجر شد دولت پيشين تمام سياست‌ها در بخش تامين مسکن براي اقشار کم درآمد را که در طرح جامع مسکن مصوب سال 84 آمده بود رها کند و به سياست آسان‌تر يعني صرفا ساخت مسکن مهر بپردازد. عدم توانايي در شناسايي گروه‌هاي هدف و نيازمندان واقعي مسکن، اثرات منفي بر نظام بانکي و ساير بخش‌هاي اقتصادي، تبديل بخش خصوصي پرانگيزه، سرمايه‌گذار و ريسک‌پذير به انبوه‌سازان زمين بگير، پول بگير و خواهان تضمين فروش، هدايت سرمايه‌هاي بخش خصوصي به ساير بازارهاي اقتصادي و ايجاد نوسان و نابساماني در اين بازارها، توزيع ناموزون و نامتناسب تسهيلات يارانه‌اي در مناطق مختلف کشور و در نهايت ايجاد بار مالي سنگين براي دولت بعد، بخشي از عواقب تغيير مسير مسکن کم‌درآمدها به مسکن مهر بود که رفيعي بر آن تاکيد کرد.