عقبگرد بازار مسکن به 18 سال قبل

اعتماد/متن پیش رو در اعتماد منتشر شده و انتشار آن در آخرین خبر به معنای تایید تمام یا بخشی از آن نیست

در بهار امسال ساخت و ساز در پایتخت به پایین‌ترین میزان خود در چند سال اخیر رسید. به گونه‌ای که آمارها نشان می‌دهد تیراژ تولید مسکن در تهران طی فصل بهار در ۱۸سال گذشته بی‌سابقه بود. به اعتقاد کارشناسان این رکود تاریخی در ساخت و سازها بیش از هر عاملی، متاثر ازجهش دوباره قیمت مسکن در ابتدای سال جاری است که باعث نااطمینانی سرمایه‌گذاران ساختمانی به آینده و ناتوانی بیشتر آنها در فروش و در نتیجه انصراف از ادامه فعالیت‌شان شده است. اگرچه سال ۱۴۰۰ تیراژ ساخت مسکن در تهران به کف تاریخی خود رسید، اما آمار جدید از پروانه‌های ساختمانی صادرشده در سه ماه نخست امسال حکایت از آن دارد که تیراژ تولید مسکن در تهران نسبت به کف تاریخی پارسال ۴۲ درصد دیگر سقوط کرد. بهار پارسال در تهران برای ۱۰ هزار و ۷۰۰ واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شد که این میزان در بهار امسال به 6 هزار و ۲۰۰ واحد تنزل پیدا کرده است.  روند ساخت‌وساز‌ها در سایر شهرها نیز چندان تعریفی نداشته است؛ به‌طوری ‌که براساس آمار‌های اخیر مرکز آمار ایران، در بهار سال جاری واحد‌های درج ‌شده در پروانه‌های ساختمانی مناطق شهری کشور تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد بوده که نسبت به بهار ۱۴۰۰ کاهش ۱۲.۷ درصدی و نسبت به زمستان ۱۴۰۰ کاهش ۲۱.۸ درصدی را نشان می‌دهد. این تعداد در استان البرز با کاهش ۴۳.۷ درصدی نسبت به بهار سال ۱۴۰۰ بیشترین افت را تجربه کرده است. پس از این استان، ساخت‌وساز استان گیلان نسبت به بهار سال گذشته کاهش ۴۲.۶ درصدی داشته و این استان در رتبه دوم با بیشترین افت ساخت‌وساز قرار دارد. همچنین طی بهار امسال نسبت به بهار ۱۴۰۰ ساخت‌وساز در استان مرکزی کاهش حدود ۴۰ درصدی، در خراسان‌جنوبی کاهش ۳۸.۸ درصدی، در ایلام کاهش نزدیک به ۳۵ درصدی، در زنجان کاهش ۳۱.۸ درصدی، در استان تهران کاهش ۳۱.۲ درصدی و در استان آذربایجان‌غربی نیز کاهش ۳۱ درصدی داشته است. در خراسان‌رضوی ساخت‌و‌ساز امسال نسبت به بهار سال قبل کاهش ۲۸.۲ درصدی، در مازندران کاهش ۱۸.۵ درصدی، در قم کاهش ۱۷.۷ درصدی، در خراسان‌شمالی کاهش ۱۵ درصدی، در کهگیلویه‌وبویراحمد کاهش ۱۴.۷ درصدی، لرستان کاهش ۱۴.۲ درصدی، خوزستان ۱۳.۳ درصدی و این میزان در استان‌های کرمان، فارس، هرمزگان و گلستان نیز کاهش ۱ تا ۱۲ درصدی داشته است. این آمار‌ها نکته قابل‌ تاملی را نشان می‌دهد؛ به‌طوری‌ که ‌جز استان‌های اصفهان و آذربایجان‌شرقی که دارای کلانشهر هستند، در سایر استان‌های دارای کلانشهر، ساخت‌و‌ساز با افت قابل‌ توجهی روبه‌رو بوده است. توجه داشته باشیم بخش عمده مشکلات کمبود مسکن مربوط به کلانشهر‌ها و شهر‌های بزرگ استان‌هایی همچون تهران (کلانشهر تهران)، البرز (کلانشهر کرج)، خراسان‌رضوی (کلانشهر مشهد)، قم (کلانشهر قم)، خوزستان (کلانشهر اهواز) و فارس (کلانشهر شیراز) است.

چرا تیراژ تولید مسکن افت کرد؟
محمود اولاد، کارشناس بازار مسکن در خصوص سقوط تاریخی ساخت مسکن در سه ماهه ابتدای سال جاری بر این ‌باور است که بخش خصوصی هر قدر هم که توان ساخت و ساز بالایی داشته باشد در شرایطی که مردم قدرت خرید نداشته باشند و قادر به خرید مسکن نباشند مسلما سرمایه‌گذاری چندانی در این بازار نخواهد کرد. این کارشناس بازار مسکن در ادامه به «اعتماد» گفت: عملا از دو سال گذشته وضعیت در بازار مسکن به جایی رسیده که مردم دیگر حتی با اخذ وام و اعتبار و ... هم نمی‌توانند در این بازار وارد شوند. تنها دلیل آن هم این است که از قدرت خرید مردم کاسته شده است. اینکه می‌گویند 400 میلیون تومان وام به متقاضیان مسکن می‌دهند باز هم مردم چندان استقبالی از این وام‌ها نمی‌کنند، چراکه با وجود این گرانی‌ها و درآمدهای اندک بازپرداخت این وام‌ها برای‌شان غیرممکن شده است.

وام مسکن برای کدام دهک است؟
اولاد با بیان اینکه به نظر می‌رسد پرداخت این‌گونه وام‌ها بیشتر برای دهک‌های پردرآمد در نظر گرفته شده است، افزود: فردی که امروز نیاز به مسکن دارد و مقداری هم پس‌انداز دارد باز هم توان بازپرداخت چنین وام‌هایی را ندارد. تا زمانی که رشد اقتصادی در کشور منفی باشد، مردم قدرت خرید مسکن را ندارند. در نتیجه از بازار رسمی مسکن خارج می‌شوند و ساخت و ساز مسکن هم رو به افول می‌رود. این کارشناس بازار مسکن با بیان اینکه نیاز مردم در بخش مسکن سرکوب نشده است، تصریح کرد: باید دید بازار غیر رسمی مسکن در چه شرایطی قرار دارد. متاسفانه در این شرایط سخت اقتصادی شاهد آلونک‌سازی و کارتن‌خوابی هستیم و می‌بینیم که نیازمندان مسکن توان تهیه مسکن را از بازار رسمی ندارند. اولاد با بیان سوالی خاطرنشان کرد: زمانی که در این بازار مردم توان خرید مسکن ندارند، سازندگان و بخش خصوصی تولیدات خود را چگونه بفروشند؟ پس در نتیجه بخش خصوصی هم دست از ساخت و ساز بر می‌دارد و وارد عرصه‌های دیگر می‌شود یا در کشورهای دیگر سرمایه‌گذاری می‌کند.

با کمبود عرضه مسکن انفجار قیمتی در راه است
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به پیامد چنین وضعیتی در بازار مسکن در ادامه گفت: زمانی که با انباشتی از نیاز مردم روبه‌رو می‌شویم، اگر این میزان هر روز افزایش یابد و به یک‌باره با یک تغییر کوچک در وضعیت اقتصادی شرایط کمی بهبود یابد و درآمدهای مردم رشد کند این نیازهای باقیمانده در بازار تبدیل به تقاضا می‌شود؛ آن هم تقاضایی که دیگر هیچ عرضه‌ای برای آن وجود ندارد و در این زمان شاهد یک انفجار قیمتی وحشتناک در بازار مسکن خواهیم بود. اولاد در ادامه افزود: اگر کارشناسان از خطرناک بودن رکود در بخش مسکن سخن می‌گویند علت آن این است که رکود هر قدر عمیق‌تر باشد در آینده با تورم بسیار بالاتری همراه خواهد شد. به خصوص در بخش مسکن که دوره ساخت آن حداقل دو سال به طول می‌انجامد و عکس‌العمل بازار هم برای آن نامشخص است.
این کارشناس بازار مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا وام‌های تکلیفی بیشتری برای ساخت و ساز باید پرداخت شود تا این بازار رونق گیرد؟ افزود: با این شرایط اقتصادی هیچ گونه راه‌حلی برای برون‌رفت از این وضعیت وجود ندارد و تنها راه‌حل آن این است که سریع‌تر با عقلانیت اقتصادی به سوی رشد اقتصادی حرکت شود که برای این منظور باید تحریم‌های کشور لغو شود و موضوع مربوط به برجام را حل کنند. این رشد اقتصادی منفی که حدود یک دهه است گریبان اقتصاد را گرفته، مرتفع کنند تا درآمدهای مردم رشد پیدا کند. اولاد تصریح کرد: متاسفانه این اتفاق نیفتاده است و اگر امروز هم این اقدام را انجام دهند باز هم با اثرات منفی در رشد قیمت‌ها مواجه خواهیم بود. اما انجام دادن فوری این اقدام از دو ماه بعد بسیار بهتر است، چراکه در دو ماه آینده این فنر فشرده‌تر می‌شود و جهش آن بیشتر از قبل خواهد شد.

بازار مسکن نیازمند رشد اقتصادی بلندمدت است
این کارشناس بازار مسکن افزود: رشد اقتصادی مثبت تثبیت شده و بلندمدت که حداقل 5 سال ادامه داشته باشد، می‌تواند به بازار مسکن کمک کند اما تا زمانی که رشد اقتصادی منفی باشد و عقلانیتی در اقتصاد دیده نشود و درهای کشور به روی اقتصاد و دنیا بسته باشد و از سیاست‌هایی که پیش از این هم شکست خورده‌اند، بهره ببرند باز هم شاهد وضعیت منفی در این بازار خواهیم بود.
اولاد تصریح کرد: گفته شده با ساخت مسکن ملی سالانه یک میلیون نیاز در بازار مسکن برطرف می‌شود. اما می‌بینیم نهایتا 100 هزار نفر در این بازار قادر به سرمایه‌گذاری هستند و تنها 10 درصد واریزی داشته‌اند و قسط اول خود را پرداخت کرده‌اند و اصلا مشخص نیست آیا توان پرداخت قسط دوم و قسط‌های بعدی در این بازار را داشته باشند یا خیر .

فرق مسکن مهر و مسکن ملی در چیست؟
این کارشناس بازار مسکن با اشاره به پروژه ساخت مسکن مهر ادامه داد: در این پروژه هم بسیاری از افراد قسط اول خود را پرداخت کردند و در قسط‌های بعدی ریزش داشتند و باز هم نیاز عده‌ای در این بازار برطرف نشد. اولاد با مقایسه دو پروژه مسکن مهر و مسکن ملی افزود: مسکن مهر در شرایطی ساخته شد که رونق اقتصادی در کشور وجود داشت و ایران درآمدهای بالای نفتی داشت و افرادی هم که ثبت‌نام کرده بودند درآمد به نسبت خوبی داشتند، این در حالی است که امروز دولت با کسری بودجه وحشتناکی روبه‌رو شده و درآمدهای نفتی هم به ‌شدت افت کرده است و دولت حتی قادر به پوشش هزینه‌های خودش هم نیست، اما مسکن مهر پشت سر درآمدهای هنگفت نفتی مخفی شده بود.

به پیج اینستاگرامی «آخرین خبر» بپیوندید
instagram.com/akharinkhabar