سایه رکود بر بازار مسکن بیرجند /زمین‌گیری سازندگان در هزینه‌ها

ایرنا/ بیرجند- ایرنا- بازار مسکن در بیرجند و بسیاری از شهرهای کشور این روزها با ترکیبی از رکود شدید و افزایش بی‌وقفه قیمت‌ها مواجه است؛ کاهش ساخت و ساز، هزینه‌های سرسام‌آور مصالح و مشکل تامین زمین، انبوه‌سازان را در شرایطی بحرانی قرار داده که آینده این صنعت را مبهم کرده است.

به گزارش ایرنا مسکن یکی از اساسی‌ترین نیاز هر شهروند است اما شرایط اقتصادی فعلی راه امید را به روی مستاجران بسته زیرا نبود خانه مناسب، قیمت‌های خارج از توان خریدار مسکن، افزایش مبلغ رهن و اجاره، نبود تمایل مالکان در خصوص قبول مستاجران دارای فرزند، امکانات حداقلی برخی واحدهای مسکونی و در دسترس نبودن خانه‌های نوساز از مشکلات خریداران و مستاجران بازار مسکن است.

---

بازار

---

از سوی افزایش قیمت زمین و مصالح ساختمانی باعث شده که هزینه‌ نهادهای ساختمانی به صورت سرسام‌آور بالا رود به همین دلیل سازندگان دیگر توان ادامه سرمایه‌گذاری و تولید مسکن را ندارند.

در بیرجند، مرکز خراسان جنوبی نیز این معضل به شکل بارزی خود را نشان داده است؛ بازار مسکن که روزگاری پناهگاه سرمایه‌گذاری و امید به خانه‌دار شدن بود، امروز در شرایط رکودی طولانی و تورم ساخت و ساز گرفتار شده است.

انبوه‌سازان می‌گویند تامین زمین، افزایش قیمت‌ها و کاهش قدرت خرید مردم، سه ضلع مثلث بحران بازار مسکن در این شهر است که بدون برنامه‌ریزی و حمایت دولت، پایانی نامعلوم دارد.

رضا احمدی، کارمند ساکن بیرجند، این روزها با چالشی جدی در مسیر خرید خانه مواجه است. او که سال‌ها تلاش کرده با پس‌انداز و درآمد متوسط، بتواند خانه‌ای برای خود و خانواده‌اش بخرد، حالا می‌گوید افزایش بی‌سابقه قیمت مسکن و رکود بازار، این رویا را به آرزویی دور و دست‌نیافتنی تبدیل کرده است.

به گفته وی، اصلی‌ترین مشکل این است که قیمت زمین در بیرجند طی ماه‌های اخیر چندین برابر شده و در کنار آن، هزینه مصالح و خدمات ساختمانی هم به شکل چشمگیری افزایش یافته است لذا این موضوع باعث شده انبوه‌سازان برای پوشش هزینه‌های خود، قیمت نهایی واحدهای مسکونی را بالا ببرند.

وی تاکید کرد: با بودجه‌ای که من دارم، تنها قادر هستم یک آپارتمان کوچک و قدیمی خریداری کنم که اصلا جوابگوی نیازهای یک خانواده با چهار فرزند نیست.

رضا ضمن گلایه از کاهش عرضه مسکن اظهار کرد: وقتی ساخت و ساز کم می‌شود، بازار به سمت رکود می‌رود و در نتیجه انتخاب‌های خریداران هم محدودتر می‌شود لذا این ترکیب باعث شده شرایط برای کسانی که مثل من می‌خواهند خانه‌دار شوند خیلی سخت شود.

وی معتقد است اگر دولت و مسئولان مربوطه به موقع وارد عمل نشوند و برای حمایت از سازندگان و خریداران، تسهیلات و برنامه‌های مشخصی تعریف نکنند، بازار مسکن بیشتر از این دچار مشکل خواهد شد.

این شهروند بیرجندی اظهار امیدواری کرد که وضعیت فعلی زودتر تغییر کند، چون الان خیلی‌ها مثل ناچارند به جای داشتن خانه، اجاره‌نشین بمانند و زندگی‌شان تحت فشار قرار گیرد.

از رکود بازار تا کاهش تقاضا

یک انبوه‌ساز و فعال ساختمانی در بیرجند با اشاره به وضعیت نابسامان بازار مسکن در این شهر گفت: بازار مسکن در بیرجند دچار رکود کامل است و عرضه و تقاضا هیچ‌گونه هماهنگی با هم ندارند. از یک‌سو ساخت‌وساز همچنان ادامه دارد و از سوی دیگر، تقاضای واقعی برای خرید مسکن به‌شدت کاهش یافته است.

محمد محمودآبادی افزود: قدرت خرید مردم به پایین‌ترین سطح خود رسیده و این مسئله باعث شده پروژه‌های ساختمانی از نظر اقتصادی توجیه‌پذیر نباشند، متأسفانه بسیاری از پروژه‌ها به دلیل نبود خریدار، یا متوقف شده‌اند یا به سختی ادامه پیدا می‌کنند.

وی با اشاره به موانع پیش روی سازندگان گفت: بزرگ‌ترین مشکل ما افزایش بی‌سابقه قیمت مصالح و دستمزد نیروی انسانی است؛ برای مثال، قیمت بتن در یک سال گذشته بیش از ۲۰۰ درصد افزایش داشته و دستمزدها نیز حداقل ۵۰ درصد بالا رفته است،در حالی که قیمت تمام‌شده ساخت مسکن به‌طور مداوم افزایش می‌یابد، اما قیمت فروش متناسب با آن رشد نکرده است.

وی با انتقاد از سیاست‌های شهرداری اظهار کرد: شهرداری عمدتاً با فروش تراکم به دنبال درآمدزایی است که این موضوع فشار مضاعفی به سازندگان وارد کرده است؛ در حالی‌که باید سیاست‌های تشویقی و حمایتی در دستور کار قرار گیرد، ما با هزینه‌های اضافی روبرو هستیم که روند ساخت‌وساز را کند و بی‌ثمر کرده است.

این فعال ساختمانی درباره شکل ساخت‌وساز در بیرجند گفت: با توجه به موقعیت جغرافیایی بیرجند که منطقه‌ای کویری با زمین‌های وسیع و مناسب برای ساخت‌وساز است، امکان توسعه افقی در شهر وجود دارد؛ اما در عمل شاهد گسترش بی‌رویه ارتفاع‌سازی هستیم که به نفع عده‌ای خاص است و باعث ایجاد عدم تعادل در توسعه شهری شده است.

محمودآبادی در ادامه تصریح کرد: بازار مسکن در بیرجند همچنان در رکود به‌سر می‌برد و تا زمانی که قدرت خرید مردم افزایش پیدا نکند و سیاست‌های حمایتی در حوزه ساخت‌وساز اصلاح نشود، نمی‌توان به بهبود اوضاع امیدوار بود.

وی یادآور شد: برای خروج از این وضعیت، باید قیمت مصالح کنترل شده و ثبات به بازار بازگردد؛ همچنین تسهیلات بانکی باید در دسترس‌تر و کارآمدتر باشد. از سوی دیگر، شهرداری باید به جای اتکای صرف بر تراکم‌فروشی، به سمت سیاست‌های تشویقی برای انبوه‌سازان حرکت کند. در غیر این صورت، رکود ادامه خواهد داشت و بسیاری از پروژه‌ها نیمه‌تمام رها خواهند شد.

کاهش چشمگیر ساخت و ساز در بیرجند

عضو هیات مدیره کانون سراسری انبوه سازان ایران هم معتقد است که وضعیت نگران‌کننده صنعت ساخت و ساز در این شهر، خبر از رکود عمیق در بازار مسکن و کاهش شدید ساخت و ساز داد.

غلامرضا جهانی با اشاره به اینکه در ماه‌ها و سال‌های اخیر کاهش چشمگیر ساخت و ساز و رکود سنگین معاملات مسکن، بازار این بخش را به حالتی بسیار نامساعد و رکودی کشانده است عنوان کرد:هزینه‌های نهاده‌های ساختمانی به طور قابل توجهی افزایش یافته که این امر سبب شده بهای تمام شده ساخت هر متر مربع مسکن به شدت بالا رود و عملاً پروژه‌های جدید برای انبوه‌سازان توجیه اقتصادی نداشته باشد.

وی تاکید کرد: با توجه به کاهش ارزش پول ملی، افزایش قیمت مصالح و هزینه‌های ساخت و ساز، سرمایه‌گذاری در بخش مسکن جذابیت خود را از دست داده و رکود تورمی در بازار مسکن به وجود آمده است لذا اگر دولت برنامه‌ریزی و حمایت‌های لازم را انجام ندهد، این روند در سال‌های آینده تشدید خواهد شد.

جهانی همچنین خواستار توجه ویژه مسئولان به این مسئله و تسهیل شرایط برای افزایش عرضه مسکن و تامین زمین توسط انبوه‌سازان شد تا از تشدید بحران در بازار مسکن جلوگیری شود.

کاهش قیمت مسکن در سایه رکود بازار

رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند گفت: بازار مسکن در این شهر طی ماه‌های اخیر با کاهش نسبی قیمت و افت محسوس معاملات مواجه شده لذا وضعیت رکودی بر بازار حاکم است.

علیرضا اربابی اظهار کرد: در حالی که قیمت واحدهای مسکونی در برخی مناطق جنوبی بیرجند پیش‌تر به متری ۴۵ تا ۵۰ میلیون تومان هم رسیده بود، اکنون با توجه به کاهش تقاضا و رکود بازار، این نرخ‌ها با افت مواجه شده و در برخی موارد تا ۳۸ میلیون تومان نیز کاهش یافته است.

وی افزود: در بخش اجاره نیز روندی مشابه حاکم است؛ به‌طوری که در مناطق شمالی شهر، که از مناطق کم برخوردار بیرجند محسوب می‌شود، اجاره‌بها که پیش‌تر از چهار تا ۱۰ میلیون تومان در ماه متغیر بود، اکنون به دلیل رکود بازار و کاهش تقاضا تا حدودی کاهش یافته است.

اربابی با اشاره به دلایل این وضعیت گفت: کاهش توان خرید مردم، کاهش ازدواج و تشکیل خانوار، کاهش ساخت‌وساز به دلیل گرانی مصالح ساختمانی و شرایط اقتصادی، از عوامل اصلی رکود فعلی بازار مسکن در بیرجند است.

وی افزود: بخش روانی بازار نیز تحت تأثیر مسائل کلان اقتصادی و حتی مسائل بین‌المللی است که بر رفتار خریداران و فروشندگان تأثیرگذار بوده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند ادامه داد: تقاضا برای خرید مسکن در حال حاضر به‌ویژه در میان اقشار متوسط و کم‌درآمد کاهش چشمگیری داشته و عمده متقاضیان، به‌جای خرید، به سمت اجاره‌نشینی در مناطق میانی و شمالی شهر یا شهرک‌های اطراف همچون مهرشهر سوق پیدا کرده‌اند.

وی در عین حال تأکید کرد: با توجه به توقف یا کاهش چشمگیر ساخت‌وساز در بیرجند و نبود چشم‌انداز روشن در تأمین مسکن جدید، در صورت ادامه این وضعیت، بازار در آینده ممکن است با بحران عرضه روبه‌رو شود.

اربابی همچنین با اشاره به ضرورت ثبت قراردادهای اجاره در سامانه ملی املاک گفت: مطابق قانون، همه قراردادهای اجاره باید در این سامانه کاتب ثبت شود و در صورت عدم ثبت، نه تنها قرارداد از نظر قانونی اعتبار ندارد بلکه دستگاه‌های قضایی نیز آن را به رسمیت نمی‌شناسند.

وی تأکید کرد: برخلاف برخی شایعات، ثبت قرارداد در سامانه به معنای الزام به پرداخت مالیات نیست و مردم نباید نگران تبعات مالیاتی ثبت قراردادها باشند، چرا که قانون‌گذار به صراحت اعلام کرده هدف از این سامانه، ساماندهی بازار و حمایت از حقوق موجر و مستأجر است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک بیرجند در پایان ابراز امیدواری کرد با بهبود شرایط اقتصادی کشور و تقویت قدرت خرید خانوارها، بازار مسکن نیز به مرور از وضعیت رکود خارج شود ولی با این حال تا ۶ ماه آینده رکود پا برجاست.

عوامل مؤثر بر بازار مسکن بیرجند از نگاه عضو شورای شهر

با این وجود عضو شورای شهر بیرجند، بازار مسکن تحت تأثیر چند عامل کلیدی بوده که افزایش چشمگیر هزینه‌های ساخت، به ویژه رشد چند برابری قیمت مصالحی مانند سیمان، آهن و فولاد، مستقیماً بر قیمت تمام‌شده واحدهای مسکونی تأثیر گذاشته است.

فرید فروزانفر با بیان اینکه عرضه مسکن جدید در بیرجند کمتر از نیاز واقعی شهر بوده و این کمبود، فشار قابل توجهی بر قیمت‌ها وارد کرده است ادامه داد: ناکافی بودن تسهیلات و وام‌های بانکی هم مزید بر این علت بوده زیرا تنها بین ۱۰ تا ۲۰ درصد از هزینه خرید مسکن را پوشش می‌دهد و این موضوع خانه‌دار شدن خانواده‌های جوان را دشوار کرده است.

وی یادآور شد: همچنین، ورود سرمایه‌گذاران و خریداران غیرمصرفی به بازار مسکن، که برای حفظ ارزش پول خود مسکن خریداری می‌کنند، رقابت را برای خریداران مصرفی، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها، دشوارتر کرده است.

این دکترای معماری معتقد است سیاست‌های کلان مانند نهضت ملی مسکن اگرچه نویدبخش هستند، اما به دلیل کندی در اجرا و مشکلات مالی، هنوز تأثیر قابل‌ملاحظه‌ای بر بازار مسکن بیرجند نداشته‌اند.

مقایسه وضعیت بازار مسکن بیرجند با سایر شهرها

وی وضعیت بازار مسکن بیرجند را در مقایسه با کلان‌شهرهایی مانند تهران و مشهد با قیمت‌های پایین‌تر توصیف کرد و گفت: رشد قیمت‌ها در بیرجند نسبت به شهرهای هم‌اندازه سریع‌تر بوده و فشار بیشتری بر قدرت خرید مردم وارد کرده است. همچنین، کاهش تعداد پروانه‌های ساختمانی و کندی ساخت‌وساز در سال‌های اخیر موجب شده معاملات بیشتر جنبه سرمایه‌گذاری پیدا کند و خریداران مصرفی، به‌ویژه خانه‌اولی‌ها، از ورود به بازار مسکن محروم بمانند.

راهکارهای پیشنهادی برای بهبود بازار مسکن بیرجند

فروزانفر راهکارهای بهبود بازار مسکن را در سه سطح کوتاه‌مدت، میان‌مدت و بلندمدت مطرح کرد و گفت: در کوتاه‌مدت، تنظیم تسهیلات بانکی متناسب با قیمت واقعی مسکن ضروری است تا خانواده‌های جوان بتوانند خانه‌دار شوند.

وی ادامه داد: در میان‌مدت، کاهش هزینه‌های غیرضروری ساخت و تسهیل فرآیندهای اداری اخذ مجوز و اجرای پروژه‌ها بسیار مهم است، زیرا عوارض بالا و طولانی بودن فرایندها مانع بزرگی برای سازندگان به شمار می‌رود.

این عضو شورای شهر بیرجند با بیان اینکه شهرداری نیز می‌تواند با ارائه مشوق‌ها و تخفیف‌ها، ساخت واحدهای کوچک و مناسب برای طبقه متوسط را افزایش دهد یادآور شد: در بلندمدت، تدوین یک برنامه جامع برای تأمین زمین و توسعه شهری اهمیت دارد؛ آماده‌سازی زمین‌های مناسب برای ساخت مسکن ارزان‌قیمت و تقویت زیرساخت‌های حمل‌ونقل و خدمات در اطراف شهر می‌تواند باعث تعدیل قیمت زمین در مرکز شهر شود.

چشم‌انداز بازار مسکن بیرجند در آینده نزدیک

وی آینده بازار مسکن بیرجند را وابسته به سرعت اجرای پروژه‌های ساخت‌وساز و سیاست‌های حمایتی دانست و گفت: اگر طرح‌های ملی مسکن با سرعت بیشتری اجرایی شده و تسهیلات و وام‌ها متناسب با قیمت‌های واقعی بازار تنظیم شوند، می‌توان به تعادل بازار امیدوار بود.

فروزانفر ادامه داد: اما اگر هزینه‌های ساخت همچنان بالا بماند و عرضه مسکن کافی نباشد، احتمال افزایش بیشتر قیمت‌ها و دشواری در خانه‌دار شدن خانواده‌ها وجود دارد.

وی بر این نکته تأکید کرد که بیرجند ظرفیت لازم برای حرکت به سمت ثبات را دارد، به شرط آنکه دولت، شهرداری، بانک‌ها و بخش خصوصی با همکاری و برنامه‌ریزی منسجم به این هدف دست یابند.