تشدید بحران مسکن با تراکم فروشی؛ کلانشهرها جایی برای نفس کشیدن ندارند

خبرگزاري دانشجو

بروزرسانی 1404/02/16 - 18:23

تشدید بحران مسکن با تراکم فروشی؛ کلانشهرها جایی برای نفس کشیدن ندارند

خبرگزاری دانشجو/ در حالی وزیر راه و شهرسازی تاکید بر بازآفرینی شهری و تمرکز بر بافت فرسوده دارد که تراکم شهرهای بزرگ بسیار زیاد شده است و عامل اصلی افزایش قیمت مسکن نیز به شمار می‌آید، علاوه بر این موضوع طبق آمار بسیاری از کلانشهرها بیش از میانگین کل کشور متراکم هستند.

در یک سال اخیر همانند دهه نودم بازهم شاهد تشدید بحران مسکن هستیم، این‌بار با بازآفرینی شهری و ارتقای بافت فرسوده در کلان‌شهرها. فرزانه صادق مالواجرد، وزیر راه و شهرسازی در جلسه شورای اداری شهرستان خور و بیابانک تاکید کرده بود که «سیاست این وزارتخانه بر بازآفرینی شهری و ارتقای بافت‌های فرسوده متمرکز است.»
در حالی این صحبت‌ها توسط خانم وزیر مطرح می‌شود که حدود ۱۷۰ هزار هکتار بافت فرسوده وجود دارد که در صورت بازآفرینی، مشکلات ناشی از بافت فرسوده مانند گرانی مسکن، کاهش کیفیت زیست شهری چند برابر می‌شود. از سوی دیگر طبق آمار ۱ میلیون و ۸۰۰ هزار هکتار زمین در کشور وجود دارد، به‌نظر می‌رسد که وزارت راه و شهرسازی باید به جای تمرکز بر بازآفرینی بافت‌های فرسوده، به راه‌حل‌های اصولی‌تر و پایدارتر مانند عرضه زمین در مناطق جدید بپردازد.
تراکم فروشی نفس کلانشهر‌ها را گرفته است
اعداد و ارقام و گزارش‌های منتشر شده به خوبی نشان می‌دهند که تراکم، نفس کلان‌شهر‌ها را گرفته و به هر حال ارتقای بافت‌های فرسوده یکی از مهم‌ترین عوامل افزایش تراکم به شمار می‌رود.
در ماده (۵۰) قانون برنامه هفتم توسعه عدد تراکم جمعیتی شهر‌های ایران، حداکثر ۶۰ نفر بر هکتار محاسبه و در نظر گرفته شده است. این در حالی است که محمدصادق معتمدیان، استاندار تهران بیان کرده است که حدود ۲۰ درصد جمعیت کشور در تهران زندگی می‌کنند به همین واسطه میانگین تراکم جمعیت در تهران ۹۵۷ نفر در هر کیلومتر است، در صورتی که این تراکم در کشور ۴۹ نفر در هر کیلومتر است، یعنی تهران ۱۹ برابر کشور تراکم جمعیتی دارد.
تراکم جمعیت تهران ۲۰ برابر میانگین کشوری
محمدصادق معتمدیان، استاندار تهران بیان کرده است که «تراکم جمعیتی استان تهران ۲۰ برابر میانگین کشوری است. در هر کیلومترمربع از استان تهران حدود ۱۱۰۰ نفر ساکن هستند، درحالی‌که این عدد در سطح کشور ۴۹ نفر است.»
به زعم کارشناسان تراکم بیش از حد جمعیت تعادل را از بین می‌برد. گرانی قیمت زمین و افت کیفیت زیست شهری از مهم‌ترین تبعات آن است و رسیدن به تراکم معقول، منطقی و نظارت بر آن در شهر‌ها از اهمیت بالایی برخوردار است.
طبق گزارش مرکز پژوهش‌های مجلس شهر تهران به عنوان بزرگترین کلانشهر با حدود ۱۰ میلیون نفر جمعیت از نظر محیط زیستی متحمل فشار‌های عدیده‌ای شده است که بدون شناخت نسبت فشار به ظرفیت محیط زیستی شهر عبور از خط قرمز‌های محیط زیستی در شهر اجتناب ناپذیر خواهد بود.
افزایش تراکم جمعیت در کلان‌شهر‌ها معضلات محیط زیستی شهری نظیر آلودگی هوا، آب، خاک، آلودگی صوتی، تجمع پسماند‌ها و تخریب پوشش گیاهی را به همراه داشته که تهدیدی جدی برای تاب‌آوری شهر‌ها است.
تراکم جمعیت عامل اصلی گرانی مسکن
از نظر بسیاری از کارشناسان افزایش تراکم جمعیت و در پی آن گرانی تأثیرات عمیقی بر کیفیت زندگی افراد دارند. تراکم جمعیت، به‌ویژه در شهر‌های بزرگ، نتیجه رشد طبیعی جمعیت، مهاجرت گسترده به مناطق شهری و بهبود شرایط بهداشتی است که طول عمر افراد را افزایش داده است. این پدیده فشار زیادی بر منابع طبیعی، مسکن و زیرساخت‌های شهری وارد می‌کند.
افزایش تقاضا برای مسکن در مناطق پر جمعیت، منجر به رشد قیمت‌ها آن خواهد شد. در واقع، وقتی که تقاضا از عرضه پیشی بگیرد، قیمت‌ها به طور چشمگیری افزایش خواد یافت. این وضعیت به‌ویژه در مناطق شهری با تراکم جمعیت بالا مشاهده می‌شود.
مطالعات مختلف نشان می‌دهند که افزایش جمعیت در مناطق شهری به‌طور مستقیم با افزایش قیمت مسکن مرتبط است. بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، در سال ۱۳۹۹، قیمت مسکن در تهران حدود ۸۰ درصد نسبت به سال‌های گذشته افزایش یافته بود، در حالی که تراکم جمعیت در برخی از مناطق تهران در همین سال به بیش از ۱۰ هزار نفر در هر کیلومتر مربع رسیده است. این افزایش قیمت در مناطق پرجمعیت به دلیل فشار زیاد تقاضا و کمبود عرضه به‌وجود آمده است.
هر چه تراکم جمعیت در یک منطقه بیشتر باشد، تقاضا برای مسکن و زمین نیز افزایش یافته و در نتیجه قیمت‌ها نیز رشد می‌کنند. این روند، در کنار عوامل دیگری مانند وضعیت اقتصادی، سیاست‌های دولتی و سرمایه‌گذاری‌های بخش خصوصی، تأثیر زیادی بر بازار مسکن خواهد داشت و ممکن است به چالش‌های اقتصادی و اجتماعی جدیدی برای شهروندان و دولت‌ها منجر شود.
تبدیل بافت‌های فرسوده به کانون‌های گرانی و تراکم شهر!
به زعم کارشناسان حوزه مسکن و شهرسازی، یکی از راهکار‌های پیشنهادی وزارت راه و شهرسازی برای مقابله با مشکلات مسکن و توسعه شهری، احیای بافت‌های فرسوده و افزایش تراکم جمعیت در این مناطق است. اگرچه این راهکار از نگاه برخی مسئولان و برنامه‌ریزان می‌تواند در کوتاه‌مدت به کاهش فشار بر بازار مسکن و بهبود وضعیت عرضه مسکن کمک کند، اما بسیاری از کارشناسان معتقدند که این رویکرد در درازمدت مشکلات زیادی را برای کیفیت زندگی شهری و ساکنان آن ایجاد خواهد کرد.
راهکار‌های کوتاه‌مدتی، چون احیای بافت فرسوده و افزایش تراکم جمعیت در مناطق شهری نمی‌توانند به‌طور جامع و پایدار مشکل مسکن و تراکم جمعیت را حل کنند.
چنین روش‌هایی اگرچه در شرایط خاص ممکن است به بهبود وضعیت مسکن کمک کنند، اما در بلندمدت کیفیت زندگی شهری را تحت‌الشعاع قرار خواهند داد و مشکلات متعددی را برای ساکنان به همراه خواهند داشت.