اجاره در تنگنای تورم

خراسان/میان «پایداری ساختاری» و «مداخله هوشمند»، سیاست‎گذار بازار اجاره کدام سو را انتخاب خواهد کرد؟ 

بازار اجاره مسکن در آستانه فصل جابه‌جایی با تناقضی مهم روبه‌روست: از یک‌سو، بر اساس داده‌های مرکز آمار، اجاره‌بها در فروردین ۱۴۰۵ با رشد نقطه‌ای حدود ۳۱ درصدی، کمتر از تورم عمومی افزایش یافته و تورم ماهانه آن نیز ۱.۹ درصد بوده است؛ از سوی دیگر، تورم نقطه‌به‌نقطه کل کشور به ۷۳.۵ درصد رسیده و هزینه‌های معیشت خانوار با شتابی بسیار بیشتر در حال افزایش است. بنابراین، مسئله فقط نرخ رشد اجاره نیست، بلکه شکاف عمیق میان درآمد خانوار و هزینه‌های زندگی است؛ شکافی که بازار اجاره را به یکی از حساس‌ترین عرصه‌های سیاست‌گذاری اقتصادی و اجتماعی تبدیل کرده است.
 ​​​​​​​
فشار معیشتی؛ فراتر از آمار اجاره
فاصله تورم اجاره بها با تورم کل یا خوراکی ها، به معنای کاهش فشار بر مستأجران نیست. وقتی تورم خوراکی‌ها به حدود ۱۱۵ درصد می‌رسد و هزینه‌های روزمره خانوار به‌طور مداوم بالا می‌رود، حتی افزایش ۳۰ تا ۴۰ درصدی اجاره نیز می‌تواند برای بخش بزرگی از مستأجران غیرقابل‌تحمل باشد. این فشار زمانی روشن‌تر می‌شود که داده‌های وزارت کار را کنار آن بگذاریم: ۵۵ درصد مستأجران درگیر فقرند و ۷۴ درصد آن‎ها از مشاغل غیردولتی و ناپایدار درآمد دارند. به بیان دیگر، بازار اجاره در ایران فقط با مسئله قیمت روبه‌رو نیست؛ با مسئله «توان پرداخت» مواجه است.

---

بازار

---

نسخه مرکز پژوهش‌ها؛ اولویت با تضمین سکونت
با توجه به شرایط جنگی پیش آمده، لزوم سیاست فعال دولت برای جلوگیری از نابسامانی در بازار اجاره بها ضروری است. با این حال، گزارش های کارشناسی، دیدگاه های متفاوتی را نشان می دهند. 
 مرکز پژوهش‌های مجلس در تحلیل خود که چندی پیش منتشر شد، از مفهوم «پایداری ساختاری» دفاع می‌کند؛ یعنی در دوره بحران، حفظ کارکردهای حیاتی جامعه باید بر ملاحظات کوتاه‌مدت اقتصادی مقدم باشد. در این چارچوب، مسکن صرفاً یک کالا نیست، بلکه زیرساخت ثبات اجتماعی است. بر همین اساس، این مرکز پیشنهادهایی چون تمدید اجباری قراردادهای اجاره، ممنوعیت افزایش اجاره و ودیعه در دوره بحران، محدود کردن حق تخلیه و حتی جرم‌انگاری فشار مالی و روانی بر مستأجر را مطرح می‌کند. منطق این رویکرد روشن است: در بازاری که شوک‌های تورمی، امنیت سکونتی را تهدید می‌کنند، دولت باید موقتاً برای جلوگیری از بی‌ثباتی گسترده و ایجاد بحران در جابه‎جایی مستاجران، وارد عمل شود؛ به‌ویژه در تهران که ۲۸ درصد مستأجران کشور در آن ساکن‌اند.
هشدار درباره سقف‌گذاری سخت
در برابر این نگاه، رویکردهای بازارمحور هشدار می‌دهند که مداخلات سخت‌گیرانه و قیمت‌گذاری دستوری، اگر بدون طراحی دقیق اجرا شوند، می‌توانند انگیزه عرضه را کاهش دهند و درنهایت کمبود مسکن اجاره‌ای را تشدید کنند. اما نکته مهم در تحلیل‌های جدیدتر این است که دفاع از بازار، دیگر به معنای رهاسازی کامل نیست. چرا که در اقتصاد تورمی ایران، مسکن از «سرپناه» به «پناهگاه دارایی» تبدیل شده و همین مالی‌سازی، رفتار مالکان و سرمایه‌گذاران را تغییر داده است.
از شکست بازار تا مداخله هوشمند
وقتی مسکن به ابزار حفظ ارزش پول بدل می‌شود، رابطه معمول میان قیمت و عرضه تضعیف می‌شود. در چنین شرایطی، افزایش اجاره لزوماً به عرضه بیشتر منجر نمی‌شود؛ چه‌بسا مالکان ترجیح دهند ملک را خالی نگه دارند یا با نرخ‌های غیرمتعارف عرضه کنند. این همان نقطه‌ای است که از آن با عنوان «شکست بازار» یاد می‌شود. تجربه‌های جهانی هم نشان داده‌اند که میان «مداخله کور» و «مداخله هوشمند» تفاوت بزرگی وجود دارد. در واقع دولت می‌تواند با مدیریت عرضه، توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای، مشوق‌های مالیاتی و سیاست زمین به ثبات بازار کمک کند، بدون آنکه ساخت‌وساز را از صرفه بیندازد.
در ایران نیز به دلیل بی‌کششی عرضه مسکن، رشد قیمت‌ها لزوماً به افزایش سریع ساخت‌وساز منجر نمی‌شود. هزینه بالای ساخت، بوروکراسی، نااطمینانی اقتصادی و وابستگی مصالح به نرخ ارز، سرعت واکنش عرضه را کاهش داده است. به همین دلیل، آزادسازی صرف قیمت‌ها در عمل می‌تواند فقط فشار را به مستأجر منتقل کند. در این میان، راه‌حل میانی همان «مداخله هوشمند» است: معافیت مالیاتی برای موجرانی که قراردادهای بلندمدت و منصفانه می‌بندند و یارانه نگهداری و تعمیرات برای مالکان همراه؛ سیاستی که هم از مستأجر حمایت می‌کند و هم مالک را از بازار خارج نمی‌کند.
وام ودیعه؛ تسکین کوتاه‌مدت
در این‎جا باید ذکر شود که افزایش سقف وام ودیعه نیز بخشی از پاسخ دولت به بحران اجاره است. سقف این وام اکنون برای تهران ۳۶۵ میلیون تومان، برای مراکز استان‌ها ۲۸۰ میلیون و برای سایر شهرها ۱۸۵ میلیون تومان تعیین شده است. هرچند از سال ۱۴۰۰ تاکنون بیش از ۱.۳ میلیون نفر این تسهیلات را دریافت کرده‌اند، اما این ابزار بیشتر نقش مُسکن دارد تا درمان. وام می‌تواند بخشی از فشار نقدینگی مستأجر را کاهش دهد، اما تا زمانی که ریشه‌های بحران یعنی تورم، ضعف عرضه و تبدیل مسکن به کالای سرمایه‌ای پابرجاست، اثر آن موقتی خواهد بود.
در مجموع باید گفت بازار اجاره ایران نه با نسخه‌های کاملاً دستوری حل می‌شود و نه با رهاسازی کامل. واقعیت این است که ترکیب تورم بالا، فقر مستأجران، مالی‌سازی مسکن و بی‌کششی عرضه، یک وضعیت استثنایی ایجاد کرده است. در چنین شرایطی، سیاست‌گذار ناچار است میان «حمایت فوری از سکونت» و «حفظ انگیزه عرضه» تعادل برقرار کند. شاید پاسخ نهایی، نه در حذف بازار، بلکه در بازآرایی نهادی آن باشد: دولتی که هم از مستأجر در برابر بی‌ثباتی محافظت کند و هم با مشوق‌های هدفمند، مسیر عرضه پایدار و منصفانه را باز نگه دارد.

🔹"آخرین خبر" در روبیکا
🔹"آخرین خبر" در ایتا
🔹"آخرین خبر" در بله