برگزیده

نهضت ملی مسکن در تله تورم

خراسان

بروزرسانی 1405/02/24 - 15:21

خراسان/شوک‌های تورمی پیاپی در حالی هزینه ساخت نهضت ملی مسکن را افزایش داده که بخش عمده ریسک ناشی از گرانی، تأخیر و ناکارآمدی‌های اجرایی به متقاضیان این طرح منتقل شده است.

نهضت ملی مسکن قرار بود نسخه نجات طبقه متوسط و دهک‌های پایین برای عبور از بحران اجاره‌نشینی باشد؛ طرحی که با وعده خانه‌دار کردن میلیون‌ها خانوار آغاز شد و امید تازه‌ای به بازار ملتهب مسکن داد. اما حالا بسیاری از متقاضیان، در میانه راه با واقعیتی متفاوت روبه‌رو شده‌اند؛ پروژه‌ای که هر ماه گران‌تر می‌شود و آورده‌ای که مدام افزایش پیدا می‌کند.
به گزارش خراسان، افزایش تورم ساخت مسکن تا محدوده ۴۵ درصد، معادلات نهضت ملی مسکن را به‌هم زده است. در عمل، این طرح به مسابقه‌ای تبدیل شده که تنها متقاضیان با توان مالی بالاتر می‌توانند تا پایان در آن باقی بمانند و بخشی از خانوارهای ضعیف‌تر، آرام‌آرام از مسیر حذف شوند. کارشناسان می‌گویند مشکل اصلی نهضت ملی فقط کمبود زمین یا کندی ساخت نیست؛ بحران واقعی به مدل مالی پروژه بازمی‌گردد؛ مدلی که تقریباً تمام ریسک تورم و ناکارآمدی اجرایی را به متقاضیان منتقل کرده است.

پیامک‌هایی که امید را فرسوده می‌کند

بسیاری از ثبت‌نام‌کنندگان نهضت ملی مسکن تجربه‌ای مشابه دارند؛ ابتدا با تصور مبلغی مشخص وارد پروژه می‌شوند، بخشی از آورده را پرداخت می‌کنند، اما چند ماه بعد پیامک جدیدی دریافت می‌کنند: «واریز مرحله جدید».
مشکل فقط افزایش پرداخت نیست؛ مسئله این است که متقاضی از ابتدا نمی‌داند قیمت نهایی واحد چقدر خواهد شد. در چنین شرایطی، برنامه‌ریزی مالی برای خانوار تقریباً ناممکن می‌شود.
در همین نقطه است که مفهوم «مسکن حمایتی» عملاً زیر سوال می‌رود. اگر دولت برای حمایت از دهک‌های متوسط و پایین وارد بازار مسکن شده، چرا باید تمام ریسک افزایش هزینه ساخت را به همان خانوارها منتقل کند؟
تورم ساخت، سریع‌تر از وام حرکت می‌کند
دولت برای جبران بخشی از فشارها، سقف تسهیلات نهضت ملی مسکن را در سال ۱۴۰۴ از ۵۵۰ میلیون تومان به ۶۵۰ میلیون تومان افزایش داد؛ حتی پروژه‌های با پیشرفت فیزیکی بالای ۷۵ درصد نیز مشمول این افزایش شدند.
اما این تصمیم نتوانست نگرانی‌ها را برطرف کند. دلیلش روشن است؛ سرعت رشد هزینه‌های ساخت از رشد تسهیلات بیشتر شده است.
طبق آمار رسمی، تورم سالانه نهاده‌های ساختمانی در تهران به حدود ۴۴.۹ درصد رسیده؛ عددی که نشان می‌دهد قیمت مصالح، دستمزد و خدمات ساختمانی با شتابی بی‌وقفه در حال افزایش است.
نتیجه این وضعیت، شکل‌گیری شکاف مالی مزمنی در پروژه‌هاست؛ شکافی که معمولاً از سه مسیر جبران می‌شود:
افزایش آورده متقاضی
کند شدن پروژه
انباشت بدهی و تأخیر
و در نهایت، هر سه مسیر به زیان مردم تمام می‌شود.
مسکن حمایتی یا حذف تدریجی متقاضیان؟
کارشناسان هشدار می‌دهند اگر مدل مالی نهضت ملی اصلاح نشود، این طرح عملاً از هدف حمایتی خود فاصله خواهد گرفت.
در حال حاضر، متقاضیان کم‌درآمد بیشترین فشار را تحمل می‌کنند. خانواری که همزمان باید اجاره خانه فعلی را بپردازد، هزینه زندگی روزمره را تأمین کند و آورده پروژه را هم افزایش دهد، خیلی زود وارد چرخه فرسایش مالی می‌شود.
برخی متقاضیان حتی ناچار شده‌اند برای ادامه حضور در پروژه، وام‌های غیررسمی یا قرض‌های سنگین بگیرند. گروهی دیگر نیز عملاً از ادامه مسیر انصراف داده‌اند؛ اتفاقی که نشان می‌دهد این طرح، به‌جای حمایت از اقشار ضعیف، در حال تبدیل شدن به آزمون استطاعت مالی متقاضیان است.
۴ راه‌حل فوری برای نجات نهضت ملی
به گزارش فارس، کارشناسان حوزه مسکن معتقدند هنوز می‌توان از تعمیق بحران جلوگیری کرد؛ البته به شرط آن که دولت مدل تأمین مالی پروژه را اصلاح کند.
۱- تعیین سقف ثابت برای سهم متقاضی
مهم‌ترین پیشنهاد این است که از ابتدا مشخص شود متقاضی دقیقاً چه میزان از هزینه نهایی را پرداخت خواهد کرد.
برای مثال، اگر سهم خانوار ۲۰ یا ۳۰ درصد تعیین شود، دیگر افزایش قیمت مصالح یا تورم ساخت نباید مستقیماً به او منتقل شود.
به اعتقاد کارشناسان، خانوار زمانی می‌تواند وارد یک پروژه حمایتی شود که سقف تعهد مالی‌اش روشن باشد؛ نه این که هر چند ماه یک‌بار با هزینه جدید مواجه شود.
۲- ایجاد صندوق جبران تورم ساخت
راهکار دوم، تشکیل صندوقی برای پوشش جهش‌های غیرقابل پیش‌بینی هزینه ساخت است.
منابع این صندوق می‌تواند از محل صندوق ملی مسکن، مالیات‌های بخش ملک، اقساط بازگشتی پروژه‌های قبلی و منابع بودجه‌ای تأمین شود.
هدف این صندوق، جبران فاصله میان برآورد اولیه و هزینه واقعی ساخت خواهد بود؛ آن هم بر اساس شاخص رسمی تورم ساختمانی، نه پرداخت‌های بی‌ضابطه.
۳- وام‌هایی که با تورم تنظیم شوند
کارشناسان می‌گویند وام مسکن نباید عددی ثابت باشد که ارزش آن با تورم از بین برود.
در شرایطی که هزینه ساخت سالانه بیش از ۴۰ درصد رشد می‌کند، تسهیلات نیز باید متناسب با شاخص تورم ساخت، به‌صورت دوره‌ای بازنگری شود.در غیر این صورت، پروژه دایم از نظر مالی عقب می‌افتد و فشار کمبود منابع دوباره به متقاضی منتقل می‌شود.
۴- تضمین منابع مالی پیش از آغاز پروژه
یکی دیگر از گره‌های مهم نهضت ملی، نبود تضمین کافی برای تأمین مالی پروژه‌هاست.
کارشناسان تأکید می‌کنند پروژه‌ای که در میانه راه به دنبال منابع مالی بگردد، ناگزیر با تأخیر مواجه می‌شود و هزینه این تأخیر در نهایت از جیب مردم پرداخت خواهد شد.
به همین دلیل، خط اعتباری پروژه باید پیش از آغاز عملیات اجرایی مشخص و تثبیت شود.
هزینه تأخیر نباید از جیب مردم پرداخت شود
در کنار همه این موارد، کارشناسان بر اصلاح قراردادهای ساخت نیز تأکید دارند.
به گفته آن‌ها، متقاضی نه در افزایش قیمت فولاد نقشی دارد، نه در تأخیر بانک‌ها، نه در روند صدور مجوزها و نه در عملکرد پیمانکاران. بنابراین منطقی نیست که هزینه این ناکارآمدی‌ها به مردم تحمیل شود.همچنین پیشنهاد شده بخشی از آورده نقدی متقاضیان به اقساط پس از تحویل واحد منتقل شود تا خانوارها همزمان زیر فشار اجاره و پرداخت‌های سنگین ساخت قرار نگیرند.
سرنوشت نهضت ملی مسکن حالا بیش از هر چیز به اصلاح مدل مالی آن گره خورده است؛ مدلی که اگر تغییر نکند، طرحی که قرار بود مسیر خانه‌دار شدن اقشار متوسط و ضعیف باشد، به پروژه‌ای برای حذف تدریجی همان خانوارها تبدیل خواهد شد.