افزایش وام مسکن در سه سناریو

پيشنهاد يک و نيم ساله کارشناسان بازار مسکن براي افزايش سقف وام خريد با عبور از گردنه اول بررسي در شبکه بانکي ظرف هفته جاري يا نهايتا هفته آينده در جلسه مقامات پولي کشور براي رد يا تصويب به بحث گذاشته و تعيين تکليف مي‌شود. طرح افزايش سقف وام خريد مسکن از اوايل سال ۹۷ و پس از محسوس شدن نوسان مثبت قيمت در تهران و ساير شهرها از سوي کارشناسان مطرح شد. اين طرح پيشنهادي به دو علت بيشتر معطوف به يکي از دو نوع وام خريد مسکن که اکنون در شبکه بانکي پرداخت مي‌شود، يعني وام از محل خريد اوراق بود؛ علت اول اين است که سقف وام اوراق از سقف وام خانه‌اولي‌ها در حالت انفرادي ۲۰ ميليون تومان کمتر است و علت دوم نيز اين است که عمده متقاضيان مسکن خواهان دريافت وام اوراق هستند، چراکه اين وام بدون نوبت و بدون نياز به سپرده‌گذاري پرداخت مي‌شود. از طرفي از ابتداي سال گذشته تا کنون هر قدر ارزش پول ملي تنزل پيدا کرد و قدرت خريد تسهيلات مسکن تخريب شد، اصرار بر افزايش سقف وام از سوي کارشناسان بيشتر شد و اين طرح به‌عنوان يک نياز فوري توجه کارشناسان را به خود جلب کرد؛ اما متوليان بانکي و دولتي بخش مسکن در تمام بيش از يک سال اخير با بي‌توجهي نسبت به تبعات سرکوب تقاضاي مصرفي،‌ به راحتي از کنار طرح تقويت قدرت خريد مسکن عبور کردند. اين در حالي است که مطالعات متعدد جامعه کارشناسي بخش مسکن کشور و همين طور الگوهاي جهاني که درباره راه اصلي خروج غير تورمي بخش مسکن از رکود انجام شده، به اتفاق يک فصل مشترک دارند؛ فصل مشترک آنها اين گزاره است که هر قدر حلقه نهايي زنجيره ساخت، عرضه و معاملات مسکن، يعني متقاضيان مسکن قدرت خريد مناسب و موثري داشته باشند، به همان نسبت اين زنجيره با تحرک و پويايي در مسير رونق قرار خواهد گرفت. طبعا اگر تمرکز صرفا معطوف به تقويت سمت عرضه باشد و سازنده با اخذ وام بتواند مسکن بسازد، اگر حلقه آخر يعني خريدار بنيه مالي کافي نداشته باشد، چرخه بازار مسکن با بن‌بست روبه‌‌رو مي‌شود و اثر دومينويي اين وضعيت به شکل کاهش ميزان ساخت و ساز منعکس خواهد شد. طي يک سال و نيم اخير آنچه باعث مقاومت متولي بخش مسکن درباره نسخه کارشناسي مذکور شد، يک برداشت غلط سنتي از رابطه وام و قيمت مسکن بود. همين برداشت در سال‌هاي ۸۸ تا ۹۲ هم در گروه متوليان دولتي بخش مسکن وجود داشت. بر اساس اين نگاه غلط در اوايل دهه ۹۰ افزايش وام را به «ديناميت بازار مسکن» تعبير مي‌کردند که مي‌تواند جهش قيمت مسکن را به دنبال داشته باشد. اين در حالي است که با وجود ثابت ماندن سقف وام در آن سال‌ها، قيمت مسکن در سال ۹۲ جهش ۷۰ درصدي را تجربه کرد و رشد قيمت زمين نيز به ۱۰۰ درصد رسيد. تجربه آن سال‌ها نشان داد شرايط بازار مسکن به گونه‌اي است که سطح قيمت در زمان رونق با کمترين اثرپذيري از قدرت خريد و بي‌ارتباط با وام مسکن دچار جهش مي‌شود. در آخرين نمونه نيز در سال گذشته با وجود اينکه به دليل جهش قيمت مسکن، قدرت خريد تقاضاي مصرفي به صفر ميل کرد و بود و نبود وام براي متقاضيان مسکن علي‌السويه بود، اما قيمت مسکن به مسير جهشي ادامه داد و رشد نقطه‌اي قيمت مسکن به سطح بي‌سابقه ۱۱۲ درصد در اوايل سال‌جاري رسيد. اما گذشته از فرصت‌سوزي‌هاي يکي دو سال اخير، اکنون موضوع افزايش سقف تسهيلات مسکن مورد توجه متوليان دولتي و بانکي بخش مسکن قرار گرفته و با اخذ چراغ سبز در بانک مرکزي، از گردنه اول تصويب عبور کرده است. بنابراين قرار است سه‌شنبه هفته جاري اين موضوع در جلسه شوراي پول و اعتبار کشور مطرح و به بحث گذاشته شود. هر چند اخبار موثقي از جزئيات اين طرح منتشر نشده، اما با توجه به اينکه پيش‌تر کارشناسان درباره کم و کيف افزايش وام جزئياتي را مطرح کرده بودند و نيز با در نظر گرفتن اين واقعيت که اکنون سطح قيمت مسکن بسيار بيشتر از زماني است که پيشنهادهاي کارشناسي براي تقويت قدرت خريد متقاضيان مسکن از طريق شارژ وام مطرح مي‌شد، وقوع سه سناريو در اين رابطه محتمل است که همگي مربوط به تغييرات در سقف وام اوراق و جعاله است. در سناريوي اول، پيشنهادي که از يک سال و نيم قبل مطرح بوده، عملياتي خواهد شد و آن افزايش سقف وام اوراق به سقف وام خانه‌اولي‌هاست به اين معنا که سقف وام انفرادي اوراق از 60 به 80 ميليون تومان افزايش پيدا کند. در کنار اين تسهيلات نيز جعاله 20 ميليون توماني از گذشته تاکنون قابل پرداخت بوده که نه براي تعميرات بلکه به‌عنوان مکمل وام خريد مسکن پرداخت مي‌شود. در اين صورت ميزان پوشش قيمت خريد مسکن در تهران با توجه به ميانگين فعلي از ۶ به ۸ مترمربع افزايش خواهد يافت و فقط ۱۰ درصد از قيمت تمام شده يک آپارتمان ۵۰ مترمربعي از طريق وام ترکيبي اوراق و جعاله (۸۰ و ۲۰ ميليون توماني) تامين خواهد شد. بر اساس سناريوي دوم به دليل اينکه قيمت مسکن از يک سال و نيم قبل تاکنون بيش از دوبرابر شده، ميزان افزايش تسهيلات نيز مي‌تواند دوبرابر سناريوي اول باشد، به اين معنا که سقف وام اوراق از ۶۰ به ۱۰۰ ميليون تومان برسد. در اين صورت با فرض اخذ تسهيلات ۲۰ ميليوني جعاله در کنار وام ۱۰۰ ميليوني، مي‌توان ۱۹ درصد از قيمت خريد يک واحد آپارتمان ۵۰ مترمربعي را تامين کرد. سناريوي سوم ناظر بر تغيير سقف جعاله مسکن است که به‌عنوان وام مکمل خريد مسکن به متقاضيان پرداخت مي‌شود. سقف اين وام در حال‌حاضر ۲۰ ميليون تومان با نرخ سود ۱۸ درصد و بازپرداخت ۵ ساله است. افزايش سقف اين وام به ۴۰ ميليون تومان نيز پيشنهادي بود که از سال گذشته همزمان با ايام رونق معاملات مسکن مطرح شد، اما به جايي نرسيد. در اين سناريو ميزان سقف وام ترکيبي خريد مسکن با فرض تحقق افزايش سقف وام اوراق تا ۸۰ ميليون، به ۱۲۰ ميليون تومان خواهد رسيد که براي خريد ۵/ ۹ مترمربع آپارتمان در حال حاضر کافي است و مي‌تواند ۱۹ درصد از قيمت خريد آپارتمان ۵۰ مترمربعي در تهران را با توجه به سطح ۱۲ ميليون و ۷۰۰ هزار توماني ميانگين قيمت مسکن در حال حاضر، پوشش دهد. همچنين در صورتي که سقف وام اوراق به ۱۰۰ ميليون افزايش يافته و با جعاله ۴۰ ميليوني ترکيب شود، ميزان پوشش قيمت آپارتمان نقلي در پايتخت از طريق اين وام به بهينه‌ترين حالت ممکن بين سناريوهاي مطرح شده يعني ۲۲ درصد خواهد رسيد. در اين بين اگر سناريوي بهينه تحقق يابد و سقف وام اوراق انفرادي به ۱۰۰ ميليون و وام جعاله به ۴۰ ميليون تومان افزايش يابد، وام اوراق در بازار جايگاه خود به‌عنوان تسهيلات برتر را احيا مي‌کند. در سال ۹۷ وام خانه‌اولي‌ها که از محل صندوق پس‌انداز مسکن يکم پرداخت مي‌شد، با توجه به سقف ۱۰۰ ميليوني در حالت انفرادي و در صورت ترکيب با جعاله، به‌عنوان وام برتر بازار شناخته مي‌شد. طبعا هر يک از سناريوهاي مذکور که براي سقف وام در پايتخت محقق شود، به همان نسبت سقف تسهيلات در شهرهاي بزرگ و کوچک نيز تغيير خواهد کرد؛ اما در اين بين نبايد از خاطر برد که ارقام ذکر شده سقف اسمي وام مسکن از محل اوراق محسوب مي‌شوند و متقاضي بايد براي خريد اوراق نيز هزينه کند. در حال حاضر قيمت اوراق مسکن در پايين‌ترين حد و حول و حوش ۴۰ هزار تومان است که هر فقره از آن حق تقدم استفاده از ۵۰۰ هزار تومان تسهيلات مسکن را به متقاضي اختصاص مي‌دهد. به اين ترتيب براي دريافت وام ۱۰۰ ميليون توماني بايد حدود ۸ ميليون تومان هزينه شود و سقف واقعي وام دريافتي به اين ترتيب ۹۲ ميليون تومان خواهد بود. به همين نسبت هزينه دريافت وام ۱۴۰ ميليوني مسکن نيز در صورت تحقق سناريوي بهينه، ۱۱ ميليون تومان است. از طرفي حتي اگر سناريوي بهينه محقق شود، اين فاز از تغييرات تسهيلات مسکن را نمي‌توان «احيا» تلقي کرد،‌ بلکه فاز «ترميم» وام مسکن محسوب مي‌شود. احياي قدرت خريد وام مسکن زماني که به وضعيت سال ۹۵ بازگردد و حدود ۴۰ درصد از قيمت خريد آپارتمان نقلي را پوشش دهد، محقق خواهد شد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، شوراي پول و اعتبار يک مخالف احتمالي نيز مي‌تواند در برابر اين طرح داشته باشد و او وزير راه و شهرسازي است که در يکي، دو سال اخير، همواره مدافع افزايش تسهيلات در طرف عرضه مسکن (تسهيلات ساخت) بوده است. اما به نظر مي‌رسد با توجه به اينکه طرح مذکور از سد بانک مرکزي گذشته، ديدگاه وزير راه و شهرسازي نيز نسبت به اين موضوع تغيير کرده است. اين تغيير از آنجا قابل طرح است که يک مدير بانکي صاحب‌نظر بخش مسکن در حال حاضر مشاور وزير در امور شوراي پول و اعتبار است و با توجه به اينکه نگاه اين مشاور همسو با نظر غالب کارشناسان است و افزايش قدرت خريد را يک نياز غير قابل چشم‌پوشي تلقي مي‌کند، بنابراين به نظر مي‌رسد در جلسه شوراي پول و اعتبار مخالفت بالفعل با تصميم مذکور رخ نخواهد داد؛ مگر اينکه ابعاد طرح افزايش وام مسکن از آنچه محتمل به نظر مي‌رسد خارج باشد. ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد

---

بازار

---