برگزیده

رابطه قیمت و اجاره خانه در ۳۱ مرکز استان

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1399/06/31 - 07:08

رابطه قیمت و اجاره خانه در ۳۱ مرکز استان

دنياي اقتصاد/حباب‌سنجي بازار مسکن در ۳۱ مرکز استان، دماي قيمت خانه و آپارتمان غالب شهرهاي کشور را در وضعيت قرمز يا زرد نشان مي‌دهد. نتايج عمليات سنجش حباب مسکن در مراکز استان‌ها که با «نسبت قيمت به اجاره» انجام مي‌شود، حاکي است: در ۲۲ مرکز، عدد اين نسبت از سقف متعارف خود عبور کرده است که به معناي وضعيت قرمز سطح قيمت مسکن -با معيار P به R- است. از طرفي در ۸ شهر ديگر اگر چه نسبت قيمت به اجاره هنوز از سقف متعارف (عدد ۲۵) عبور نکرده، اما در مرز آن قرار دارد که به معناي وضعيت زرد قيمت مسکن است. دماي مسکن يک شهر مرکز استان، معتدل است. با شرايط فعلي مطابق آمار مربوط به معاملات بهار ۹۹، رابطه قيمت مسکن و اجاره‌بها در خيلي از شهرهاي کشور از حالت طبيعي خود خارج شده است. با توجه به سخت بودن شرايط بازار اجاره براي رشد تند اجاره‌بها، احتمال تداوم روند ماه‌هاي اخير براي قيمت مسکن، ضعيف است. مقايسه «نسبت قيمت به اجاره» تهران با بقيه مراکز، يک تفاوت معنادار را مشخص مي‌کند.
نسبت قيمت به اجاره ملک در ۲۲ مرکز استان کشور، از محدوده متعارف خارج شد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، بررسي داده‌هاي تازه‌ترين گزارش مرکز آمار از تغييرات نسبت قيمت به اجاره مسکن(P بهR) در ۳۱ استان کشور طي بهار امسال، نشان مي‌دهد دماسنج بازار ملک در غالب شهرهاي کشور در وضعيت «زرد» و «قرمز» قرار دارد. به اين معني که سطح قيمت آپارتمان‌ها و خانه‌ها در عمده شهرهاي بزرگ کشور در مقايسه با اجاره‌بها، به بالاترين نسبت رسيده يا در حال رسيدن به سقف متعارف است.

داده‌هاي رسمي از معاملات خريد و اجاره آپارتمان در بهار ۹۹ مربوط به ۳۱ مرکز استان کشور حاکي از آن است که نسبت قيمت به اجاره ملک در ۲۲ مرکز استان، از سقف متعارف تعريف شده عبور کرده است. اين نسبت قيمت به اجاره مطابق رابطه سنتي بين اين دو بازار، بين عدد ۱۵ و ۲۵ مشخص شده است. در واقع کف نسبت قيمت به اجاره مسکن در شهرهاي کشور معادل ۱۵ و سقف آن معادل ۲۵ است.

عدد حاصل از اين نسبت، متناسب با روند قيمتي مسکن و اجاره‌بها، در دوره‌هاي رونق و رکودي بازار مسکن در نوسان است. به‌طوري‌که در دوره‌هاي زماني که بازار مسکن در رکود معاملاتي قرار دارد و قيمت‌ها رشد چنداني را تجربه نمي‌کند، عدد حاصل از اين نسبت حول و حوش عدد ۱۵ قرار دارد و در دوره‌هاي رونق معاملاتي و بروز جهش و ناپايداري قيمتي در بازار مسکن، عدد حاصل از اين نسبت به سقف يعني ۲۵ نزديک و در برخي دوره‌ها از اين سقف عبور مي‌کند.
داده‌هاي آماري مربوط به تغييرات فصلي قيمت و اجاره‌بهاي مسکن در استان‌هاي کشور نشان مي‌دهد در بهار امسال در بخش عمده مراکز استان‌هاي کشور، وضعيت دوم براي نسبت قيمت به اجاره املاک رخ داده است.

جزئيات اين گزارش بيان مي‌کند در فصل بهار امسال، در ۲۲ مرکز استان کشور، نسبت قيمت به اجاره ملک از سقف متعارف(عدد ۲۵) رد شده است. عبور از اين سقف به معني آن است که در اين دوره زماني، از زاويه قيمت به اجاره، سطح قيمت بالاتر از وضع متعارف است.
هرچند از ديدگاه برخي از کارشناسان اقتصاد مسکن، بازار املاک شهرهاي کشور به دلايل مختلف همچون رشد نقدينگي و انتظارات تورمي در وضعيت عادي قرار ندارد و همين عوامل منجر به رشد و تحريک قيمت‌ها مي‌شود و همين عوامل هم موجب مي‌شود که مشاهده اين سطح قيمتي در بازار مسکن به‌عنوان شکل‌گيري حباب قيمتي مطرح نباشد اما به هر حال از منظر محدوده متعارف قيمت به اجاره، اين سطح از قيمت‌ها به معني قرارگيري در يک وضعيت غيرعادي است.

بيشترين نسبت قيمت به اجاره مسکن در شهرهاي اراک، شهرکرد، اردبيل، شيراز، اصفهان و زنجان قابل مشاهده است.

جالب آنکه علاوه بر اين ۲۲ مرکز استان، ۸ شهر مرکز استان ديگر نيز در محدوده «زرد» به لحاظ نسبت قيمت به اجاره ملک قرار دارند. يعني يا نزديک به سقف متعارف قرار گرفته‌اند يا آنکه دقيقا روي سقف متعارف يعني عدد ۲۵ هستند.

نسبت قيمت به اجاره در شهرهاي بوشهر، بيرجند، اهواز، سمنان، قزوين، سنندج، کرمان و خرم آباد در محدوده زرد رنگ قرار دارند.

در ميان ۳۱ مرکز استان کشور نيز فقط شهر ياسوج است که نسبت قيمت به اجاره اندکي با کف يعني ۱۵ فاصله دارد. در اين شهر، نسبت قيمت به اجاره معادل ۱۶ است.

آن‌طور که نتايج بررسي‌هاي فصلي مرکز آمار مشخص کرده است ميانگين اجاره‌بهاي مسکن در شهرهاي کشور معادل ۱۷ هزار تومان به ازاي هر مترمربع است. البته در برخي از شهرهاي بزرگ کشور، ميانگين اجاره‌بهاي ملک بيش از ميانگين کشوري است. به‌عنوان مثال ميانگين اجاره‌بهاي ملک در شهر تبريز معادل ۱۴ هزار و ۳۰۰ تومان، در شهر کرج معادل ۲۰ هزار و ۷۰۰ تومان، در شهر اصفهان معادل ۱۱ هزار و ۸۵۰ تومان و در شهر مشهد معادل ۱۳ هزار و ۴۳۰ تومان به ازاي هر مترمربع است.

به اين ترتيب، با توجه به رقم ميانگين اجاره‌بهاي واحد مسکوني در کشور که معادل ۱۷ هزار تومان به ازاي هر مترمربع و با لحاظ ميانگين مساحت آپارتمان‌هاي اجاري در شهرهاي کشور که حدود ۱۰۰ مترمربع است؛ مبلغ اجاره ماهانه براي هر واحد مسکوني معادل يک ميليون و ۷۰۰ هزار تومان قابل برآورد است. با احتساب اين رقم اجاره ماهانه نيز، ميانگين مبلغ رهن يک واحد مسکوني معادل ۵۶ ميليون تومان است.

مقايسه ميانگين مبلغ رهن يک واحد مسکوني متعارف در مرکز استان‌ها با وام وديعه پيش‌بيني شده براي شهرهاي بزرگ کشور (معادل ۳۰ ميليون تومان) نشان مي‌دهد رقم وام کمک وديعه در اين شهرها، حدود نيمي از هزينه اجاره‌نشيني در اين شهرها را پوشش مي‌دهد.

اما گذشته از ظاهر مساله بالارفتن نسبت قيمت به اجاره ملک در مراکز استان‌ها، ريشه‌يابي بروز اين مساله نيز نکات قابل توجهي را نشان مي‌دهد.

بررسي جزئيات اين نسبت در ميان شهرهاي بزرگ کشور حاکي از آن است که نسبت قيمت به اجاره ملک در عمده مراکز استان‌ها از شهر تهران هم پيشي گرفته است. به‌عنوان مثال در شهرهايي همچون تبريز، اروميه، اردبيل، اصفهان، اراک، شهرکرد، شيراز، قم و... نسبت قيمت به اجاره طي فصل بهار ۹۹ از شهر تهران که معادل ۲۸ است، سبقت گرفته است.

از اين رو اين سوال به وجود مي‌آيد؛ «چرا سطح نسبت قيمت به اجاره در شهرهاي بزرگ در مقايسه با تهران بالاتر رفته است؟» براي پاسخ به اين سوال، دو علت اصلي قابل توضيح است.

اول آنکه در بهار امسال، تورم مسکن در اغلب استان‌هاي کشور به دليل آنکه جهش قيمت در اين شهرها با يک تاخير زماني در آنها رخ داد، از تهران سبقت گرفت. آمارها نشان مي‌دهد برخلاف بازار مسکن شهر تهران که از نيمه سال گذشته تورم قيمتي را تجربه کرده بود، بازار مسکن شهرهاي بزرگ کشور از ابتداي سال جاري به اين تورم قيمتي دچار شدند، از همين رو، رشد قيمت مراکز استان‌ها از تهران بالاتر رفت.

داده‌هاي مرکز آمار ايران نشان مي‌دهد تورم مسکن در شهر تهران طي بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته معادل ۴۴ درصد ثبت شده، اين در حالي است که تورم ملکي در بازار مسکن مراکز استان‌هاي کشور در همين بازه زماني بيش از ۷۰ درصد بوده است.

علاوه بر اين عامل، يک اهرم کمکي ديگر نيز به بالارفتن نسبت قيمت به اجاره طي بهار امسال در شهرهاي بزرگ کشور کمک کرد.

در کنار عامل نخست، تورم کمتر اجاره مراکز استان‌ها نسبت به تهران سبب شد نسبت قيمت به اجاره در اين شهرها بيش از تهران باشد.

جزئيات گزارش آماري مرکز آمار حاکي از آن است که ميانگين اجاره‌بها در تهران در بهار امسال نسبت به بهار سال گذشته معادل ۳۸درصد افزايش را تجربه کرده است. اين در حالي است که در عمده شهرهاي مرکز استان‌ها، ميانگين اجاره‌بها در بهار ۹۹ نسبت به بهار ۹۸ کمتر از ۳۰ درصد رشد داشته است. جالب آنکه تورم بازار اجاره در عمده شهرهاي بزرگ کشور کمتر از ميانگين کشوري بوده است.

بررسي‌هاي مرکز آمار ايران بيانگر آن است که ميانگين اجاره‌بها در شهرهاي کشور طي بهار امسال نسبت به سه ماه نخست سال گذشته معادل ۳۶ درصد افزايش داشته است.

در مجموع اثرگذاري هر دو عامل سبب شد نسبت قيمت به اجاره مسکن در شهرهاي مرکز استان‌ها از تهران بالاتر رود. به اين معناکه از يک سو فشار اجاره‌بها در مراکز استان‌ها به دليل استطاعت کمتر اجاره‌نشين‌ها کمتر از تهران بود و از سوي ديگر سرعت رشد قيمت ملک در بهار امسال در اين شهرهاي کشور نسبت به تهران بيشتر بود.