برگزیده

بی‌اعتنایی بازار مسکن به قیمت‌های کاذب

ايسنا

بروزرسانی 1399/09/08 - 22:3

ايسنا/ آمار و ارقام نشان مي دهد با وجود افزايش قيمت مسکن از ابتداي سال جاري تا کنون متقاضيان واقعي از رشد قيمت تبعيت نکرده اند.

طي شش ماه گذشته نرخ‌ها ۴۸ درصد بالا رفته اما توجه خريداران به قيمتهاي کمتر از ۸۰۰ ميليون تومان معطوف بوده تا اينکه معاملات نصف شد و طرف عرضه را اجبارا به کاهش نرخهاي پيشنهادي و قطعي سوق داد.
واحدهاي ۶۰۰ تا ۸۵۰ ميليون تومان طي شش ماه اخير بالاترين تقاضا را در بازار مسکن شهر تهران به خود اختصاص داده است. اين در حالي است که طي مدت اخير يعني از خردادماه تا کنون قيمت مسکن در پايتخت ۴۸ درصد افزايش داشته است. به بيان ديگر با وجود روند رو به رشد قيمتها طرف تقاضا از محدوده قيمتي مورد استطاعت خود فراتر نرفته است. خروجي اين وضعيت به شکل توقف رشد قيمت و کاهش شديد معاملات در هشتمين ماه از سال جاري بروز پيدا کرد.
اولين نشانه هاي ورود احتمالي بازار مسکن به دوره رکود از مردادماه ديده شد که خريد و فروش نسبت به ماه قبل از آن ۳۵ درصد افت کرد و به ۹۱۰۰ فقره رسيد. در ادامه و برخلاف دوره هاي قبل، شهريور کسادي را در بازار مسکن شهر تهران شاهد بوديم که تعداد معاملات به ۸۵۰۰ فقره رسيد و از کاهش ۶.۸ درصدي نسبت به مرداد حکايت داشت. در مهرماه نيز تعداد مبايعه نامه ها ۸۷۰۰ فقره بود و در آبان ماه با ۴۵۰۰ فقره به کمترين ميزان از ارديبهشت ماه تا کنون رسيد.
طي شش ماه گذشته خانه هاي با ارزش ۶۰۰ تا ۸۵۰ ميليون تومان رتبه اول از نظر تعداد معاملات را به خود اختصاص داده اند. در حالي که تورم ماهيانه ۱.۸ درصد، تورم شش ماهه ۴۸ درصد و تورم ساليانه مسکن در پايتخت ۱۱۸ درصد اعلام شد. فراواني معاملات برحسب متراژ هم طي شش ماه اخير تقريبا در محدوده ثابتي قرار داشته است؛ به طوري که واحدهاي ۵۰ تا ۶۰ متر تقريبا در هر ماه رتبه اول معاملات را داشته و تنها در آبان ماه اين رتبه از آن واحدهاي ۶۰ تا ۷۰ متر شده است. به طور کلي در آبان ماه امسال ۴۵ درصد معاملات به واحدهاي کمتر از ۷۰ متر مربع اختصاص داشته است. از طرف ديگر بنا به گفته کارشناسان ۷۷ درصد معاملات بازار مسکن توسط دلالان و سفته بازان انجام مي شود. نکته قابل توجه اينکه آبان ماه ۷ درصد معاملات را خانه هاي با ارزش بيش از ۶.۶ ميليارد تومان در بر گرفت.
نمايه هاي فوق حاکي از آن است با وجود آنکه سرمايه گذاران تلاش مي کنند بالاترين سود را از بازار مسکن بگيرند، رشد حباب گونه قيمتها به خروج متقاضيان موثر و تضعيف بازار مسکن انجاميده است. کارشناسان معتقدند پس از تحولات سياسي اخير که به افزايش اميدواري براي رشد اقتصادي ايران و پايان روند نزولي ارزش پول ملي منجر شده، تا رسيدن به مقطع رونق و ورود متقاضيان مصرفي به بازار مسکن، خريد و فروشهاي سفته بازانه توجيه اقتصادي ندارد. خروج يکباره سرمايه گذاران از اواسط آبان ماه نشان دهنده برداشتهاي فعالان از تکميل ظرفيت بازار مسکن است.
مطابق اعلام بانک مرکزي متوسط قيمت مسکن شهر تهران در آبان ماه ۱۳۹۹ بالغ بر ۲۷ ميليون و ۱۰۰ هزار تومان در هر متر مربع بود که نسبت به ماه قبل ۱.۸ درصد و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۱۸ درصد رشد نشان مي دهد. اين کمترين ميزان افزايش ماهيانه قيمت از ارديبهشت سال جاري تا کنون بوده است. معاملات نيز در هشتمين ماه از سال جاري به طور محسوسي کاهش يافت. در آبان ماه ۱۳۹۹ تعداد ۴۴۶۶ فقره معامله مسکن در شهر تهران به امضا رسيد که در مقايسه با ماه قبل ۴۸ درصد کاهش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱.۸ درصد افزايش پيدا کرد.
از ارديبهشت به بعد در هر ماه به ترتيب ۱۱، ۱۱.۶، ۱۰.۴، ۱۰.۵، ۵.۱ و ۱۰ درصد به متوسط قيمت مسکن در شهر تهران افزوده شد که يکباره در آبان ماه به ۱.۸ درصد رسيد. ميل پيدا کردن تورم به سمت صفر از دلايل مختلفي نشأت مي گيرد که مهمترين آنها به اثرگذاري تحولات سياسي بر بازارهاي اقتصادي، چشم انداز غيرتورمي اقتصاد کشور، تکميل بازدهي سرمايه در بخش سوداگرانه ملک، افزايش تمايل براي فروش و کاهش قدرت خريد مربوط مي شود.
مدتهاست که متقاضيان واقعي بازار مسکن به افزايش قيمتها واکنش خنثي نشان مي دهند و اندک معاملات در قبضه دلالان است؛ دلالاني که هيچ نوع مالياتي نمي دهند. دو طرح ماليات بر خانه هاي خالي و ماليات بر عايدي سرمايه مطرح شده اما اجرا نشده است. ماليات خانه هاي خالي با توجه به آنکه قانون آن به تصويب نرسيده حالت اجرايي به خود نگرفته است. البته وزارت راه و شهرسازي از چند ماه قبل براي اجرايي شدن اين طرح دست به کار شده و روزانه ۱۰۰ تا ۱۵۰ هزار پيامک به دارندگان بيش از يک واحد مسکوني ارسال کرده است.
با اينکه روز ۲۸ مرداد ۱۳۹۹ سامانه املاک و اسکان که اطلاعات واحدهاي مسکوني کل کشور در آن ثبت خواهد شد به مرحله اجرا رسيد طرح ماليات بر خانه هاي خالي هنوز به تصويب نرسيده است. هرچند اواخر شهريورماه محمد اسلامي، وزير راه و شهرسازي از ارسال ۱۰۹ هزار پيامک به مالکان خانه هاي خالي براي تعيين تکليف اين واحدها خبر داد.
به هر ترتيب با توجه به وجود ۲.۶ ميليون مسکن خالي در کشور که ۴۹۰ هزار واحد آن در استان تهران قرار دارد، اجراي کامل قانون ماليات بر خانه هاي خالي مي تواند منجر به ورود اين واحدها به بازار مصرف و ايجاد تعادل نسبي در بازار مسکن شود؛ هرچند بررسي ها نشان مي دهد عمده واحدهاي خالي از نوع بزرگ متراژ، لوکس و نيمه لوکس است و اقشار پايين و حتي متوسط توانايي خريد آن را ندارند.