نیم‌قرن اشتباه در بازار مسکن

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1399/11/13 - 07:03

دنياي اقتصاد/نيم‌قرن نگاه سياست‌گذار به بخش مسکن از «لنز بسته» يک چالش در اين حوزه را به ابرچالش تبديل کرده و باعث شده است يک سياست‌ اشتباهي، مدام با عناوين مختلف تکرار شود. نتايج مطالعات کارشناسان اقتصادي درباره تاوان سياست‌گذاري نادرست در بازار املاک نشان مي‌دهد دولت‌ها با اين تصور که مشکل، «کمبود مسکن» است، همواره سراغ راهکارهاي تامين پول و زمين (منابع مورد نياز ساخت‌وساز) رفته‌اند؛ به‌طوري‌که هميشه، فقط سياست عرضه انبوه در دستور کار بوده است. اما از آنجا که نه قيمت مسکن از موج‌هاي جهشي در امان بوده، نه دسترسي به مسکن بهبود يافته و نه حتي قيمت زمين به‌رغم تخصيص‌ نامحدود زمين دولتي رام شده است، هم‌اکنون کارنامه اين مدل سياست‌گذاري از مردودي عاملان اين سياست حکايت دارد. رصد بازار ملک از «لنز باز» تصويري براي کارشناسان نمايش مي‌دهد که کاملا متفاوت از مشاهدات سياست‌گذار است. واقعيت اين بازار، «کمبود» زمين و مسکن نيست، بلکه «احتکار» ملک باعث قفل بازار شده است. سياست صحيح براي پايان دادن به ملک‌بازي معرفي شده است.

ماموريت ممکن براي سياست‌گذار مسکن تا سال ۱۴۱۰ براي پاسخ به نياز عرضه و تقاضاي واحدهاي مسکوني تشريح شد. به گزارش «دنياي اقتصاد»، سه تن از پژوهشگران و کارشناسان اقتصادي در يک وبينار دو ساعته با عنوان «سياست‌هاي زمين ومسکن»، با تشريح سياست‌هايي که از گذشته تاکنون در حوزه تامين مسکن از سوي دولت‌ها به اجرا درآمده است خواستار اصلاح فوري نگاه سياست‌گذار مسکن به اين بخش شدند. اين نشست با دو هدف يکي آسيب‌شناسي سياست‌هاي اعمال شده در بازار مسکن از سوي دولت‌ها در طول بيش از ۵۰ سال گذشته و پاسخ به اين سوال که چرا هيچ‌کدام از اين سياست‌ها عملا منجر به پاسخگويي مطلوب و مناسب در بازار ملک نشد و ديگري با هدف پاسخ به اين سوال که اساسا نحوه سياست‌گذاري مطلوب براي بازار مسکن تا سال ۱۴۱۰ به چه شکلي بايد باشد، برگزار شد.

محسن يزدان‌پناه، کارشناس و پژوهشگر اقتصادي، محمدصالح شکوهي عضو هيات علمي دانشگاه علم وصنعت و مجيد شاکري پژوهشگر ماليه عمومي با حضور در اين نشست مجازي به اين دو سوال کليدي در حوزه سياست‌گذاري مسکن پاسخ دادند. برآيند آنچه در اين نشست مجازي از سوي کارشناسان حاضر مطرح شد، نشان مي‌دهد يک اشکال ريشه‌اي و مشترک در عمده سياست‌هايي که در طول نيم قرن گذشته مانع از حل معضل مسکن در کشور از يکسو و ايجاد رونق پايدار، غيرتورمي و ايمن از شوک‌هاي قيمتي شده است، وجود داشته است. اين ايراد و اشکال هم در سمت سياست‌هاي طرف عرضه وهم در سمت سياست‌هاي طرف تقاضاي مسکن ديده مي‌شود. اين ايراد چيزي نيست جز نگاه غلط سياست‌گذار مسکن به اين بخش و حوزه سياست‌گذاري عرضه وتقاضاي واحدهاي مسکوني که در نهايت منجر به تعريف سياست‌ها و ماموريت‌هاي نادرست و ناکارآمد در اين بخش شده است.

نگاه غلط از گذشته تا مقطع زماني حال حاضر در بازار مسکن از سوي سياست‌گذار اين بخش موجب شده است دولت به اشتباه تصور کند که تنها با فراهم کردن پول و وام و خانه‌سازي‌هاي گسترده دولتي (که عمده آنها در خارج از محدوده شهرهاي بزرگ انجام شده است) مي‌تواند معضل عرضه و تقاضاي مسکن را برطرف و هر دو سمت عرضه وتقاضاي واحدهاي مسکوني را تقويت کند. ناکارآمدي اين سياست‌ها براي حل مشکلات مسکن و باقي ماندن مشکلات، خود شاهد اصلي بر ناموفق بودن و نگاه غلط سياست‌گذار مسکن به اين بخش است، چراکه در طول دهه‌هاي گذشته به‌رغم آنکه دست کم براي دوره‌هايي خاص پول، زمين و تسهيلات در اختيار سازند‌ه‌ها قرار گرفته است اما ساخت وسازهاي دولتي عملا منجر به ايجاد تعادل وساماندهي عرضه و تقاضاي مسکن نشده است.

جهش قيمت زمين و مسکن در سال‌هاي گذشته تاکنون، ناتوان شدن خريداران مسکن از خريد واحدهاي مسکوني و ساخت وساز در شهرها به اندازه تنها يک سوم نياز موجود، سه شاخص مهم ناتواني و ناکارآمدي سياست‌هاي اجرا شده در بخش مسکن در طول سال‌هاي گذشته است که کارشناسان حاضر در اين نشست به آن اشاره کردند.

کارشناسان با اشاره به اين شواهد روشن و محسوس در بازار مسکن که ناشي از نگاه غلط و در نتيجه سياست‌گذاري ناکارآمد مبتني بر مداخله مستقيم دولت در بازار مسکن از طريق خانه‌سازي دولتي(عمدتا در خارج از شهرهاي بزرگ) بوده است، تاکيد کردند که براي يک دهه آينده سياست‌هاي بخش مسکن بايد با يک رويکرد صحيح برنامه‌ريزي شود ولازمه اين موضوع تغيير نگاه دولت به اين حوزه و عدم تکرار سياست‌هاي نادرست و ناکارآمد گذشته است. سياست‌هاي پيشنهادي براي اجرا در يک دهه آينده بازار مسکن سياست‌هايي نشدني، پيچيده و تجربه نشده نيست بلکه ماموريتي است ممکن که پيش از اين از سوي بسياري از کشورهاي موفق دنيا در ساماندهي بازار مسکن نيز به کار گرفته شده است.

کارشناسان در اين نشست همچنين با تاکيد بر اين نکته که مشکل عمده سازنده‌هاي مسکن عدم دسترسي به تسهيلات نيست، مهم‌ترين چالش پيش‌روي رونق فعاليت‌هاي ساختماني را احتکار زمين و عدم دسترسي سازنده‌ها به زمين‌هاي مناسب براي ساخت وساز با قيمت مناسب مي‌دانند.

به گفته آنها هر چند تسهيلات نيز در پيشبرد فعاليت‌هاي آنها بي اثر نيست اما از آنجا که حتي در شرايط فراهم بودن امکان دريافت تسهيلات ساخت عمده سازنده‌ها ترجيح مي‌دهند از تسهيلات استفاده نکرده و با استفاده از سرمايه شخصي اقدام به ساخت وساز کنند، نمي‌توان اين موضوع را به‌عنوان مانع مهم در مسير رونق ساخت وساز عنوان کرد. از سوي ديگر آنچه هم‌اکنون مهم‌ترين دغدغه بسازوبفروش‌ها براي شروع پروژه‌هاي ساختماني است کمبود زمين نيست بلکه احتکار زمين و دسترسي نامناسب آنها به زمين مناسب براي ساخت با سطح قيمت مناسب و واقعي است. ضمن آنکه هم‌اکنون حجم وسيعي از زمين‌هاي مرغوب شهري صرف ساخت واحدهايي شده است که هم‌اکنون در فهرست خانه‌هاي خالي از سکنه قرار دارند. احتکار مسکن نيز منجر به دشواري دسترسي سمت تقاضا به مسکن شده و موجب شده است به‌رغم آنکه موجودي واحدهاي مسکوني در کشور در سطح مناسب قرار دارد اما واحدهاي مسکوني در دسترس براي تقاضاي مصرفي بسيار کمتر از حجم عرضه صورت گرفته به بازار ملک است.

به گفته اين کارشناسان سياست درست براي ساماندهي به وضعيت فعلي در بخش مسکن استفاده از اهرم‌هاي درست مالياتي از جمله ماليات خانه‌هاي خالي به روشي است که بتواند احتکار زمين و مسکن را به‌طور موثر پايان بدهد. در واقع اگر چه مداخله مستقيم دولت در بخش مسکن کارشناسي نيست اما در صورتي که دولت قصد سياست‌گذاري موثر در اين بازار را دارد نحوه آن از اهميت بسيار زيادي برخوردار است. کارشناسان همچنين در بخش ديگري از اين وبينار اعلام کردند که سياست‌گذار مسکن در بيش از نيم قرن گذشته سياست‌هاي دولتي در اين بخش را به خانه‌سازي تنزل داده است، اين در حالي است که بازار مسکن بايد از منظر شهر و شهرسازي مورد توجه قرار بگيرد و در بستر شهر تعريف شود و نه تنها در بستر خانه‌سازي به‌صورت صرف.

در واقع به جاي نگاه به خانه، نگاه به شهر بايد مورد تمرکز سياست‌گذار بخش مسکن قرار گيرد. به گفته آنها در صورت وضع و دريافت ماليات‌هاي موثر در بخش مسکن، عرضه مسکن نيز افزايش مي‌يابد و قيمت زمين و مسکن هم تعديل مي‌شود. در واقع ماليات املاک، معضل احتکار در بازار زمين و مسکن را برطرف خواهد کرد و اين سياست نه دشوار است و نه نشدني و در بسياري از کشورهاي دنيا تجربه شده است.

به گزارش «دنياي‌اقتصاد» اين چندمين بار است که کارشناسان اقتصادي و صاحب‌نظران بخش مسکن از دولت درخواست مي‌کنند يک‌بار براي هميشه چالش اصلي بازار مسکن يعني احتکار در بازار زمين و مسکن را برطرف کند. دريافت ماليات سالانه از املاک مسکوني که سهل‌الوصول‌ترين و اثرگذارترين روش مالياتي براي تنظيم بازار مسکن است يک اهرم قوي و موثر براي پايان دادن به بخش عمده‌اي از مشکلات هم در سمت عرضه و هم در سمت تقاضاي مسکن است.

مشکل مسکن از کجاست؟
محسن يزدان‌پناه، کارشناس و پژوهشگر اقتصادي، با اشاره به اينکه تقريبا حدود ۲۰ ميليون يا بيش از ۲۰ ميليون نفر در کشور درگير فرسودگي و حاشيه‌نشيني هستند، اعلام کرد: در شرايط فعلي، يک تقاضاي بالقوه وجود دارد اما عرضه‌اي براي پاسخ اين عرضه وجود ندارد.

وي افزود: روندها به گونه‌اي است که مي‌توان نتيجه گرفت معضل از ترتيبات نهادي داخلي و سازماندهي توليد است و اگر نگاه ما به اعتبار و پول اين باشد که اين اعتبار و پول است که چرخه اقتصادي را به حرکت درمي‌آورد و سپس پس‌انداز در آن به شکل واکنشي شکل مي‌گيرد، مي‌توان گفت به‌طور کلي مشکل منبع و پول براي مسکن نداريم. بلکه مشکل ترتيبات نهادي داريم که بتواند چرخه توليد، عرضه و فعال شدن تقاضا بعد از عرضه مسکن را ايجاد کند. براساس اين صورت‌بندي بايد ديد چه سياست‌هايي مي‌تواند در حوزه مسکن اثرگذاري بهتر داشته باشد؟

يزدان‌پناه افزود: با توجه به ضرورت‌هايي که در حوزه شهرنشيني و تامين مسکن وجود دارد تاکيد من بر اين است که اگر مساله ما شهر و محله است نمي‌توان آن را به خانه يا يک ساختمان تقليل داد بايد در مقياس محله اين موضوع را ديد. زماني که بخواهيم در اين مقياس به موضوع مسکن توجه کنيم بايد لوازم آن را نيز فراهم کنيم. اگر اقتصاد صنعتي هستيم، اگر بخواهيم پايداري جمعيتي با کيفيت زيست شهري را تجربه کنيم نيازمند شهر هستيم نه لزوما شهر بزرگ يا شهري که از ارتفاع بالا برخوردار است؛ بلکه شهري که در آن در کنار زندگي ساکنان، اقتصاد را نيز سامان مي‌دهد، خدماتش را شکل مي‌دهد و زيست شهري آن را معنا مي‌دهد.

به گفته وي، سرانه‌هاي شهري از پارک، موزه، سينما و... همه اينها در اين اکوسيستم جديد مفهومي جديد پيدا مي‌کند. اگر ما مفهوم مسکن را به شهر ارتقا دهيم واحد کنشگر براي توليد اين شهر را هم بايد به چيزي مثل developer ارتقا دهيم. به همين دليل است که در شهرهاي اروپايي خانه‌ها‌ بيشترين قرابت را با معماري دارند، بيشترين کنترل و کيفيت و تامين استانداردها را دارند و بيشترين نزديکي را با طبيعت دارند. کنشگراني که اين جريان را ايجاد کرده‌اند تعداد معدودي از توسعه‌گران شهري هستند در حالي‌که ما در ايران تعداد زيادي بسازوبفروش داريم که شايد سواد خواندن و نوشتن هم ندارند و وارد اين حوزه شده و هم معماري و شهرسازي و هم کيفيت زيست را با چالش مواجه کرده‌اند.

بنابراين بر خلاف توصيه بسياري از کارشناسان که معتقدند در اينجا دولت مسووليت مداخله مستقيم براي ساخت و تامين مسکن دارد که من به شدت با اين موضوع مخالف هستم ما بايد به اين موضوع فکر کنيم که زيرساخت نهادي ما چگونه مي‌تواند اصلاح شود که واحدهاي سازنده ساختمان تبديل به واحدهاي شهرساز شود؟

يزدان‌پناه همچنين افزود: اگر در محله‌اي در تهران قيمت زمين فوق‌العاده بالاست چون بافت خاص و موقعيت خاصي دارد. مساله اين نيست که قيمت چقدر است، مساله اين است که اين کيفيتي که در آن محله وجود دارد چرا در جاهاي ديگر وجود ندارد؟ اگر اين مساله حل شود ساير مسائل را هم مي‌توان به نحو درست‌تري صورت‌بندي کرد. در واقع، در صورتي که ثروت و امکانات از محل توليد و اقتصاد، درست توزيع شده باشد افزايش قيمت زمين و مسکن به نوبه خود اتفاق بدي نيست به خصوص اينکه اين اتفاق منجر به ايجاد ارزش افزوده در شهرها و روستاها مي‌شود و جذابيت سکونتي در ساير مناطق را نيز افزايش مي‌دهد.

الگوي جايگزين توسعه عمودي
محمدصالح شکوهي عضو هيات‌علمي دانشگاه علم و صنعت با اشاره به اينکه مداخله دولت‌ها در بازار مسکن از بيش از نيم قرن گذشته و از دهه ۳۰ در کشور آغاز شد، اعلام کرد: بايد ديد در يک دهه آينده سياست‌هاي دولت در بخش مسکن به چه سمتي پيش خواهد رفت. الگوهاي ذهني تکرارشونده و ناکارآمد در عرضه مسکن از دهه‌هاي مختلف تاکنون به کار گرفته شده است. در شرايطي که دولت‌ها مسکن را به‌عنوان يک بازار خيلي خوب براي ايجاد شغل مي‌بينند و فکر مي‌کنند مي‌توانند با مداخله و ورود به بازار مسکن به سرعت نرخ بيکاري را کاهش دهند، بحث ما اين نيست که دولت به حوزه مسکن ورود نکند بلکه بحث اين است که سياست‌گذاري دولت‌ها در حوزه مسکن بايد به چه نحوي باشد.

وي خاطرنشان کرد: الگوي جديدي که به‌عنوان الگوي جايگزين در دنيا به آن رسيده‌اند الگويي است تحت عنوان الگوي اکوويليج (ECO VILLAGE) که در اين الگو شهرها در ارتباط با طبيعت شکل مي‌گيرند، خانه‌ها يک‌طبقه هستند و محل کار و ارتباطات اجتماعي و مراودات همه در خانه معنا پيدا مي‌کند و از نظر تامين انرژي و آب براي همه آنها راه‌حل‌هاي ساده‌تري در نظرگرفته شده است. در دنيا شبکه‌هايي از اين اکو ويليج‌ها وجود دارد و بيش از هزار اکو ويليج در دنيا تعريف شده و دنيا و شهرسازي در حال رفتن به اين سمت است.

وي همچنين با اشاره به تغييرات جمعيتي و حرکت هرم سني جمعيت کشور به سمت ميانسالي و سپس سالخوردگي در دهه‌هاي پيش‌رو نياز به اصلاح الگوهاي سياست‌گذاري در بخش مسکن را ضروري اعلام کرد و افزود: راه‌حل اين است که از طريق تقويت مشاغل، بدنه اقتصادي و ايجاد محيط کسب و کار و مسکن مولد در ساير مناطق به سمت مهاجرت معکوس برويم. به گفته وي، هم‌اکنون پيک جمعيتي ايجاد‌شده در دهه ۶۰ در سن کار قرار دارند. اين جمعيت در سال‌هاي آينده به سمت بازنشستگي حرکت مي‌کنند. با حرکت اين گروه انبوه به سمت بازنشستگي قطعا تغييرات مهمي در ذائقه آنها در بخش مسکن ايجاد خواهد شد. در همين دوره کرونا هم ديده شد که تمايل از تجمع به تمايل به دوري افراد از يکديگر تغيير جهت داد و به سمت الگوي مسکن با محيط طبيعي حرکت کرده است. هر چند براي کسي که در سن بازنشستگي است نزديکي به مراکز کار و مشغله‌هاي شهري و... نيز چندان اهميت ندارد.

بنابراين يکي از مباحث جدي که از الان بايد به آن فکر کنيم بحث مهاجرت معکوس به شهرهاي کوچک و روستاهاست.

شکوهي تاکيد کرد: اعتقاد داريم که دولت نبايد در مسکن‌سازي دخالت کند اما اگر بخواهد و اصرار داشته باشد وارد اين حوزه شود، بايد به شکل متفاوتي به اين موضوع نگاه کند. نکته ديگر اينکه مساله ما مساله زمين است. در حالي‌که متوسط قيمت هر مترمربع مسکن در تهران هم‌اکنون بيش از ۲۷ ميليون تومان است شايد هزينه تامين مصالح براي هر مترمربع بين ۳ الي ۴ ميليون تومان باشد و مابقي مربوط به قيمت زمين است. علاوه بر اين در مناطق شمال تهران اين ميزان به شدت بيشتر است.در برخي موارد در واحدهاي مسکوني ساخته شده در بازار مسکن شمال شهر تهران، بيش از ۹۰ درصد قيمت تمام شده مسکن ناشي از قيمت زمين است. اين در حالي است که اگر الگوي دسترسي به زمين مناسب براي ساخت در کشور درست بود اساسا با معضل کمبود زمين مواجه نبوديم.

وي همچنين با تاکيد بر اينکه يکي از مهم‌ترين راهکارها در تنظيم بازار زمين و مسکن به‌کارگيري ابزارهاي درست مالياتي است، گفت: همچنين بايد از ابزارهاي مالياتي استفاده شود. ماليات خانه‌هاي خالي که هم‌اکنون ناکارآمد است بايد با فرمولي کارآمد دريافت شود. اگر قوانين مالياتي حوزه مسکن مانند ماليات خانه‌هاي خالي درست اجرا شود اولا عرضه مسکن به شدت افزايش مي‌يابد؛ ثانيا قيمت زمين کم مي‌شود چون فرد نمي‌‌تواند خانه را احتکار کند. در دنيا با ابزارهايي مانند ماليات معضل قيمت و احتکار زمين را برطرف کرده‌اند. از سوي ديگر با تعريف امکانات درست در ساير شهرها افراد به مهاجرت معکوس روي خواهند آورد.دولت‌ها اگر به جاي مسکن به مفهوم شهر با همه الزامات خود و ضرورت‌ها نگاه مي‌کردند شرايط خيلي بهتر بود، در حالي که دولت‌ها از گذشته تاکنون نقش اصلي خود را که زيرساخت‌ها هست رها کرده و به مداخله مستقيم در بازار مسکن روي آورده‌اند.

وي به کارگيري ابزارهاي مالياتي براي تنظيم بازار زمين و مسکن را از ضرورت‌ها اعلام کرد و گفت:در آلمان اگر زير ۱۰ سال بخواهند خانه خريداري شده را بفروشند به حدي رقم ماليات زياد است که فروش براي مالکان به صرفه نيست. بحث اين است که مکانيزم‌گذاري با استفاده از اهرم‌هاي مالياتي براي بازار مسکن به خصوص براي الگوي پيشنهادي، اصلا فرآيند سخت، نشدني و پيچيده‌اي نيست.

فرصت ۱۰ ساله براي اقتصاد ايران
مجيد شاکري پژوهشگر ماليه عمومي نيز در اين نشست با اشاره به اينکه هم‌اکنون نياز سالانه به مسکن به‌طور ميانگين حدود يک ميليون واحد است، گفت: اين درحالي است که ميانگين ساخت سالانه مسکن در حال حاضر ۳۵۰ هزار واحد مسکوني است.به گفته وي، مشکل اصلي در بازار مسکن و ساخت وساز حتما کمبود مسکن به مفهوم کمبود متراژ مسکوني نيست، اما مشکل مهم‌تر کمبود بافت مسکوني قابل سکونت و کمبود مستحدثات شهري است که در کنار هم بافت مناسب شهري را براي سکونت ايجاد کند. زماني که ايده‌هاي مختلف براي طرح‌هاي مسکن را نگاه مي‌کنيم تصور اين است که علت رکود ساختماني و کمبود عرضه عدم دسترسي سازنده‌ها به وام ساخت و بالا بودن هزينه‌هاي ساخت وساز است. اما در تحقيقي که سال ۹۰ انجام شده است نشان داده شد که ۸۵ درصد تامين مالي ساخت در ايران از محل جيب خود سازنده‌ها انجام مي‌شود فارغ از اينکه امکانات تسهيلاتي پرداخت شود يا خير. چرا که دريافت تسهيلات خرد به دليل مشکلات زيادي که دارد اساسا جز در موارد محدود مورد استقبال سازنده‌ها نيست. در نتيجه تصور اينکه مشکل مسکن اين است که پولي داده شود تا مسکن ساخته شود اشتباه است.مساله اينجاست که کمبود پول نهاده‌‌اي نيست که مهم‌ترين عامل کمبود عرضه باشد. درست است که بالا رفتن هزينه‌هاي ساخت مهم است اما همه اينها نسبت به هزينه دسترسي به زمين براي ساخت خيلي اعداد پايين‌تري هستند هم به لحاظ اثري که بر نحوه رفتار يک توليد‌کننده براي فروش و رفتن به سمت پروژه مي‌گذارد و هم براي تعيين قيمت با توجه به مديريت هزينه‌هايي که سازنده براي ساخت پروژه‌اي که در دست ساخت دارد، متقبل مي‌شود. بنابراين مشکل اصلي مربوط به نحوه عرضه زمين است.وي راه‌ اصلي براي حل اين موضوع را رفتن به سمت تحريک عرضه زمين با مکانيزم‌هاي مالياتي عنوان کرد و گفت: در کنار اين حقيقت که بايد براي عرضه مسکن به‌عنوان کالاي مصرفي مسکن چاره‌انديشي شود، بازار مسکن از سوي ديگر مهم‌ترين پاسخ به عرضه دارايي سرمايه‌اي نيز هست. مسکن امروز تصادفا هم کارکرد سرمايه‌اي و هم کارکرد مصرفي دارد و اين موضوع حکم مي‌کند که عرضه بايد به‌صورت گسترده افزايش يابد. همزمان براي اقتصاد ايران اين موضوع به اندازه ۱۰ سال فرصت ايجاد مي‌کند.