برگزیده

بانک‌ها چگونه خانه را گران می‌کنند؟

تجارت نيوز

بروزرسانی 1399/11/13 - 14:22

تجارت نيوز/آيا بانک‌ها عامل گراني مسکن‌اند و به افزايش قيمت مسکن دامن مي‌زنند؟ مرتضي عزتي، استاد دانشگاه تربيت مدرس در اين تحليل به اين سوال جواب مي‌دهد که بانک‌ها چگونه منجر به افزايش قيمت مسکن مي‌شوند.

مرتضي عزتي در اين يادداشت نوشت:
براي پاسخ به اين سوال ابتدا بايد بررسي کرد که قيمت مسکن چرا و چگونه افزايش مي‌يابد؟ قيمت مسکن به دو عامل بستگي دارد؛ يکي عرضه و تقاضا و ديگري ميزان تورم موجود در اقتصاد.
زماني که ميزان عرضه و تقاضا تغيير کند، اين تغيير بر قيمت مسکن هم اثر مي‌گذارد. اصولا بعد از يک دوره ثبات قيمت در بازار مسکن، تقاضا براي خريد مسکن افزايش پيدا مي‌کند. اما چون بازار مسکن ثابت بوده، ساخت‌وساز راکد است و عرضه محدود است. افزايش تقاضا در کنار ثابت ماندن ميزان عرضه سبب مي‌شود قيمت مسکن افزايش يابد و قيمت مسکن روي اعداد بالاتري تثبيت شود. در اين حال با افزايش تقاضا و قيمت‌ها، کم کم ميزان عرضه رو به افزايش مي‌گذارد.
اما ساخت مسکن يک فرايند زمان‌بر حداقل يکساله است و يکسال زمان مي‌برد که عرضه بتواند جواب تقاضاي موجود در بازار را بدهد. تا زماني که عرضه مسکن بتواند شوک تقاضا را جواب دهد، شکاف بين عرضه و تقاضا باعث شوک قيمتي مي‌شود.

از طرف ديگر، مجموعه تورم موجود در کشور هم مي‌تواند بر قيمت‌هاي بازار مسکن اثر بگذارد. اندازه جهش‌هاي قيمتي تحت تاثير مجموعه تورمي است که اقتصاد از سيکل افزايش قبلي تا سيکل افزايش جديد تجربه کرده است.
ساخت مسکن يک فرايند زمان‌بر حداقل يکساله است و يکسال زمان مي‌برد که عرضه بتواند جواب تقاضاي موجود در بازار را بدهد.
با اين مقدمه مي‌توان بررسي کرد که بانک‌ها چگونه و به چند طريق باعث افزايش قيمت مسکن مي‌شوند.

پرداخت وام مسکن بانک‌هاي خصوصي
در دهه ۸۰ بانک‌هاي خصوصي يکي پس از ديگري تاسيس شد. آنها بايد سپرده‌هايي را که جذب کرده بودند در قالب تسهيلات پرداخت مي‌کردند تا از محل سود تسهيلات بتوانند سود سپرده‌هاي مردم را پرداخت کنند. بر اين اساس در اين دوره بانک‌ها و به خصوص بانک‌هاي خصوصي به پرداخت وام مسکن روي آوردند.
افزايش تسهيلات مسکن در اين دهه، کم کم تقاضا را افزايش داد. از سال ۸۴ افزايش تقاضا براي خريد مسکن منجر به ايجاد شوک قيمتي شد و تا سال ۸۶ هم ادامه يافت. در سال‌هاي ۸۵ و ۸۶ قيمت مسکن حدود ۲۰۰ درصد رشد کرد.
مسکن يک کالاي بادوام است که هر روزه خريداري نمي‌شود. افراد زماني خانه مي‌خرند که يا به خانه نياز داشته باشند يا سرمايه انباشته‌اي داشته باشند.
افزايش تسهيلات مسکن در دهه ۸۰، کم کم تقاضا را افزايش داد. از سال ۸۴ افزايش تقاضا براي خريد مسکن منجر به ايجاد شوک قيمتي شد و تا سال ۸۶ هم ادامه يافت. در سال‌هاي ۸۵ و ۸۶ قيمت مسکن حدود ۲۰۰ درصد رشد کرد.
اما در شرايط پول‌سوزي و رشد مدوام قيمت‌ها، افراد تلاش مي‌کنند پول خود را به کالاي سرمايه‌اي و بادوامي چون مسکن تبديل کنند. در اين دوره مسکن در حال افزايش بود و شوک قيمتي مردم را مجددا به سمت اين بازار سوق داد و سبب افزايش بيشتر قيمت مسکن شد.

در اين دوره اولين اثر بانک‌ها بر رشد قيمت مسکن، پرداخت تسهيلات مسکن بود که به افزايش تقاضا و قيمت دامن زد. در اين حالت مسکن به کالاي سرمايه‌اي تبديل شد. برخي از افراد چندين و چند خانه خريدند و با فروش آن به قيمت بالاتر به افزايش قيمت‌ها دامن زدند.

پذيرش مسکن به‌عنوان وثيقه بانکي
پذيرش مسکن به‌عنوان وثيقه بانکي، شيوه ديگري است که بانک‌ها با آن بر قيمت مسکن اثر مي‌گذارند. بانک‌ها اصولا تمايل دارند که در ازاي تسهيلاتي که مي‌دهند، املاک مسکوني به‌خصوص در تهران را به‌عنوان وثيقه بپذيرند. اين مساله خود مي‌تواند به افزايش تقاضا و قيمت مسکن تاثير بگذارد.
چون افراد حقيقي و يا حقوقي که قرار است تسهيلاتي از بانک دريافت کنند، ترجيح مي‌دهند ملکي داشته باشند که از آن در فعاليت‌هاي اقتصادي خود به‌عنوان وثيقه استفاده کنند. حتي اگر اين ملک در تمام مدت خالي بماند. اما هم دريافت تسهيلات براي مالک واحد مسکوني راحت‌تر است و هم خريد مسکن نوعي سرمايه‌گذاري محسوب مي‌شود.

بانک‌ها اصولا تمايل دارند که در ازاي تسهيلاتي که مي‌دهند، املاک مسکوني به‌خصوص در تهران را به‌عنوان وثيقه بپذيرند. اين مساله خود مي‌تواند به افزايش تقاضا و قيمت مسکن تاثير بگذارد.

خريد مسکن براي توسعه شعب بانکي
بانک‌ها اصولا يکي از مهم‌ترين مشتريان واحدهاي مسکوني و تجاري هستند. بانک‌ها اصولا براي توسعه شعب و واحدهاي اداراي و پشتيباني خود نياز به خريد ملک دارند. پس بخش مهمي از تقاضاي آنها، تقاضاي حقيقي است.

اما تمام تقاضاي بانک‌ها براي خريد مستغلات، تقاضاي حقيقي نيست. بانک‌ها اصولا يکي از مشتريان املاک مسکوني و تجاري به خصوص در تهران و مناطق بالاي شهر هستند. چراکه اصولا افزايش قيمت مسکن در تهران بيش از شهرهاي ديگر و در مناطق بالاي تهران بيشتر از مناطق پايين و متوسط است. پس خريد مسکن توسط بانک‌ها در مناطق بالاي شهر، نوعي سرمايه‌گذاري است.
به همين دليل است که گاها مي‌بينيم در مناطق بالاي شهر ممکن است در يک خيابان خاص، همه بانک‌ها شعبه داشته باشند و حتي برخي از بانک‌ها در يک خيابان بيش از يک شعبه داشته باشند.
درست است که در برخي از مناطق بالا و تجاري شهرها، گردش سرمايه بيشتر است و بانک‌ها بايد آنجا شعبه داشتند. اما هدف ديگر بانک‌ها اين است که دارايي خود را در جايي سرمايه‌گذاري کنند که پتانسيل افزايش قيمت داشته باشد و نسبت به تسهيلاتي که مي‌دهند سود بيشتري ببرند.

افزايش قيمت مسکن در تهران بيش از شهرهاي ديگر و در مناطق بالاي تهران بيشتر از مناطق پايين و متوسط است. پس خريد مسکن توسط بانک‌ها در مناطق بالاي شهر نوعي سرمايه‌گذاري است.
چون سود تسهيلات بانکي بين ۱۸ تا ۲۵ درصد است. اما افزايش قيمت مسکن بالاتر از اين است. پس بانک‌ها ترجيح مي‌دهند به جاي پرداخت تسهيلات با سود ۲۵ درصد وارد سرمايه‌گذاري املاک مسکوني و تجاري شوند.

پرداخت تسهيلات به زيرمجموعه خود
اين چهارمين روشي است که بانک‌ها از طريق آن وارد بازار مسکن مي‌شوند و به افزايش تقاضا و قيمت دامن مي‌زنند. بنگاه‌داري بانک‌ها و ورود آنها به مستغلات به خصوص از ابتداي دهه ۹۰ مورد انتقاد جدي قرار گرفت و بانک مرکزي سعي کرد مانع ورود بانک‌ها به بخش مسکن شود و اجازه ندهد آنها بيش از اين زمين و مستغلات بخرند.
بخشي از تورمي که در سه سال اخير شاهد آن هستيم، از بازار مسکن آغاز شد. قيمت مسکن در زمستان ۹۶ کمي افزايش پيدا کرد و اين افزايش قيمت با خروج آمريکا از برجام در ارديبهشت ۹۷ بازار ارز را هم متاثر کرد و در نهايت سرريز افزيش قيمت مسکن به بازار ارز و از بازار ارز به ديگر بازارها رسيد.
اما بانک‌ها براي دور زدن اين تلاش بانک مرکزي، اولا اقدام به خريد شعب بانکي و واحدهاي اداراي کردند. دوما بخش مهم تسهيلات خود را به موسسات و بنگاه‌هاي وابسته به خود پرداخت مي‌کنند. تسهيلاتي که کمک مي‌کند شرکت‌هاي زيرمجموعه و وابسته به بانک‌ها وارد ساخت‌وساز و بخش مسکن شوند.

افزايش گردش پول و رشد نقدينگي
بانک‌ها از طريق افزايش نقدينگي و افزايش سرعت گردش پول، منجر به ايجاد تورم در اقتصاد مي‌شوند. زماني که اقتصادي با تورم مواجه مي‌شود، قيمت‌ها در بازارهاي مختلف بالا مي‌رود و افزايش قيمت در يک بازار، سرريز خود را بر بازارهاي ديگر نشان مي‌دهد.

بانک‌ها بخش مهم تسهيلات خود را به موسسات و بنگاه‌هاي وابسته به خود پرداخت مي‌کنند. تسهيلاتي که کمک مي‌کند شرکت‌هاي زيرمجموعه و وابسته به بانک‌ها وارد ساخت‌وساز و بخش مسکن شوند.
بخشي از تورمي که در سه سال اخير شاهد آن هستيم، از بازار مسکن آغاز شد. قيمت مسکن در زمستان ۹۶ کمي افزايش پيدا کرد و اين افزايش قيمت با خروج آمريکا از برجام در ارديبهشت ۹۷ بازار ارز را هم متاثر کرد و در نهايت سرريز افزيش قيمت مسکن به بازار ارز و از بازار ارز به ديگر بازارها رسيد.

از اين مسير مي‌توان گفت بانک‌ها بر افزايش نرخ تورم هم تاثير مي‌گذارد و در آن نقش دارند. در اين سه سال تورم کل کشور اندازه نرخ ارز بالا نرفته اما بيشتر بازارهاي مالي حدود ۴ تا ۵ برابر رشد کرده‌اند.