گسل عمیق میان بودجه خرید و قیمت های پیشنهادی در بازار مسکن

دنياي اقتصاد/فاصله بين بودجه خريد آپارتمان و قيمت‌ پيشنهادي فروشنده‌ها در بازار مسکن تهران سنجش شد. نتايج تحقيقات ميداني در اين باره نشان مي‌دهد گپ سال ۹۸ بين اين دو شاخص، به گسل در سال ۹۹ تبديل شده است.

در حال حاضر توان مالي متقاضيان خريد ملک حدود ۳۰درصد و حتي بيشتر، از قيمت فروش آپارتمان‌ها کمتر است. اين فاصله در سال ۹۸، کمتر از اين بود. اين آخرين اتفاق در بازار مسکن سال جاري است که البته جنس گسل بودجه خريد امسال متفاوت از سال گذشته شده است.

آخرين پرده از بازار مسکن ۹۹ نشان‌دهنده افزايش شکاف بين بودجه کل معدود متقاضيان حاضر در بازار مسکن با قيمت پيشنهادي آپارتمان‌هاي عرضه شده به بازار ملک است. به‌طوري‌که گپ بودجه خريداران در بازار ملک که از سال‌هاي گذشته در بازار مسکن وجود داشت، هم‌اکنون و در آخرين روزهاي سال تبديل به گسل شده است. به اين معنا که فاصله قبلي موجود بين بودجه خريداران در بازار مسکن هم‌اکنون به‌شدت افزايش يافته است و اندک متقاضيان حاضر در بازار ملک با بودجه در اختيار خود عملا قادر به‌خريد واحد مسکوني موردنظرشان نيستند. تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» درباره آخرين شرايط بازار معاملات مسکن شهر تهران در آخرين روزهاي باقي مانده از سال ۹۹ نشان مي‌دهد در شرايط فعلي که بازار معاملات مسکن در رکود عميقي به سر مي‌برد و معدود معاملات خريد مسکن از سوي يک گروه اقليت باقي مانده و حاضر در بازار ملک انجام مي‌شود، همزمان با افزايش عمق رکود، شکاف بين بودجه خريداران و قيمت فروش واحدهاي مسکوني افزايش يافته است.

نتايج تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» نشان مي‌دهد درحالي‌که همواره عمده متقاضيان خريد مسکن هنگام جست و جو براي خريد واحدهاي مسکوني از گذشته تاکنون با مشکل فاصله بين بودجه در اختيار و سطح قيمت‌هاي فروش واحدهاي مسکوني مواجه بوده‌اند، اين فاصله هم‌اکنون تا حدي افزايش يافته است که گپ قبلي بين اين دو متغير به گسل تبديل شده است. پيش از اين و در شرايط عادي بازار معاملات مسکن که بازار نه در شرايط رکود و نه در شرايط جهش قيمت قرار داشت، اين فاصله يا گپ معمولا حدود ۲۰ تا ۲۵ درصد بود. اين فاصله هم‌اکنون با تبديل شدن به يک گسل، به ۳۰درصد و در مواردي به بيش از ۳۰ درصد رسيده است. اين موضوع باعث شده است هم‌اکنون اقليت متقاضي حاضر در بازار مسکن که در نقش سرمايه‌گذار در بازار حضور دارند و خريدهاي غيرمصرفي از بازار معاملات مسکن را انجام مي‌دهند، به سختي قادر به انجام معامله شوند.

اين درحالي است که تقاضاي مصرفي بازار مسکن به‌خصوص خانه‌اولي‌ها از مدت‌ها قبل به‌دنبال استمرار جهش قيمت واحدهاي مسکوني به اجبار از بازار به حاشيه رانده شده و عملا توانايي مالي خود براي خريد مسکن را از دست داده‌اند. هم‌اکنون حجم معاملات خريد مسکن در بازار خريد وفروش آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران زير کف رکودي قرار دارد و حجم عمده‌اي از اين تعداد محدود معامله خريد در اين بازار از سوي اقليت سرمايه‌گذار انجام مي‌شود. بخش زيادي از سرمايه‌گذاران ملکي نيز که در نيمه اول سال‌جاري به‌دنبال نوسانات قيمتي در ساير بازارهاي اقتصادي، چشم‌اندازهاي تورمي و انتظارات موجود در آن مقطع زماني، حضور پررنگي در بازار داشته و بخش مهمي از استمرار جهش قيمت در بازار ملک در ۶ ماه اول سال جاري ناشي از فعاليت آنها در بازار مسکن بود، به‌دنبال چشم‌انداز رکودي بازار ملک، کاهش ريسک‌هاي غيراقتصادي و همچنين کاهش و ثبات نسبي بازدهي و نرخ‌ها در بازارهاي موازي بازار مسکن(بازار معاملات سهام، ارز، طلا و...) از بازار مسکن خارج شدند يا معاملات خود را در اين بازار متوقف کردند.

در نتيجه حجم معاملات مسکن در شهر تهران در نتيجه کاهش ورودي سرمايه‌گذاران به بازار ملک و کاهش فعاليت‌هاي آنها در اين بازار در نيمه دوم سال با افت همراه شد. با اين حال، بخش عمده محدود معاملات خريد مسکن در بازار مسکن پايتخت در ماه‌هاي نيمه دوم سال جاري، از سوي اقليت سرمايه‌گذار بازار ملک انجام شد. همزمان با افزايش عمق رکود در بازار معاملات مسکن، پرده آخر بازار املاک مسکوني در شهر تهران افزايش فاصله بودجه خريد مسکن با قيمت فروش واحدهاي مسکوني موجود در بازار را نشان مي‌دهد. اين موضوع باعث شده است شرايط خريد و فروش واحدهاي مسکوني در شهر تهران در آخرين روزهاي سال جاري از ماه‌هاي قبل نيز دشوارتر شود. ضمن آنکه بازار معاملات مسکن به دليل ايجاد اين گسل، به‌طور کامل از دسترس خانه اولي‌ها خارج شده است. هم‌اکنون به دليل ايجاد اين گسل، شرايط انجام خريد و فروش براي محدود متقاضيان خريد واحدهاي مسکوني حاضر در بازار نيز دشوارتر از قبل شده است.

تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» از وضعيت اين گسل قيمتي در سه گروه از مناطق مصرفي و پرتقاضاي شهر تهران نشان مي‌دهد در هر سه گروه از اين مناطق گپ بين بودجه متقاضيان خريد و قيمت پيشنهادي واحدهاي مسکوني افزايش يافته است تا جايي‌که اين گپ به بيش از ۳۰ درصد افزايش يافته است. اين موضوع هم در مناطق ۴ و ۵ شهر تهران به‌عنوان پرتقاضاترين و پرمعامله‌ترين مناطق شهر تهران واقع در نيمه شمالي پايتخت از يک سو و مناطق ۹ و ۱۰ به‌عنوان مناطق مصرفي پرتقاضا و پرمعامله(کانون تقاضاي عرضه واحدهاي مسکوني ريزمتراژ و کوچک متراژ) واقع در مرز بين دو نيمه شمالي و جنوبي شهر تهران و همچنين در مناطق جنوبي تهران همچون منطقه ۱۸ مشاهده مي‌شود. اين موضوع نشان دهنده نارسايي بودجه اقليت خريدار در بازار مسکن در شرايط فعلي در همه طيف‌هاي جست‌و جو گر بازار ملک است که موجب شده است عوامل رکودزا در بازار مسکن تقويت شود و از سوي ديگر خود در شکل يک عامل رکودزا در بازار ملک حاضر شود.

دو عامل عمده در بروز گسل بين بودجه اقليت خريدار بازار مسکن و قيمت‌هاي موجود براي فروش آپارتمان در اين بازار وجود دارد. اولين دليل به تداوم جهش قيمت مسکن براي مدت زمان دست‌کم دو و نيم سال اخير مربوط مي‌شود. استمرار شرايط جهش قيمتي در بازار ملک نه تنها منجر به به حاشيه رانده شدن متقاضيان مصرفي وخانه‌اولي موجود در بازار شد بلکه در ادامه شرايط فعاليت را براي طيف‌هاي غيرمصرفي متقاضي حاضر در اين بازار نيز با دشواري همراه کرد. اين موضوع يکي از مهم‌ترين عوامل ايجاد گسل قيمتي بين سطح بودجه کل خريداران بازار ملک و قيمت‌هاي فايل‌هاي عرضه شده به بازار فروش مسکن است. از سوي ديگر دومين عامل مربوط به عدم‌افزايش درآمد واقعي خانوارها متناسب با تورم مسکن و همچنين عدم به روز رساني سقف وام خريد واحدهاي مسکوني است. افزايش فاصله بين سطح درآمد و قدرت خريد خانوارها با قيمت ملک از يک سو و همچنين عدم به روز رساني سقف تسهيلات خريد مسکن از سوي ديگر، منجر به عميق‌تر شدن اين گسل شده است. اين در حالي است که کارشناسان از ابتداي شروع دوره اخير جهش قيمت تاکيد داشتند لازم است با به‌روزرساني سقف تسهيلات خريد مسکن شرايط را براي تقويت قدرت خريد خانه‌اولي‌ها و متقاضيان مصرفي مسکن فراهم کرد تا بتوانند قبل از آنکه به‌طور کامل قدرت خريد خود را در اين بازار از دست بدهند اقدام به‌خريد آپارتمان کنند. اما عملا عدم افزايش سقف تسهيلات خريد مسکن در زمان مناسب موجب شد اين افراد از بازار جامانده و در شرايط فعلي حتي در صورت افزايش سقف وام با مبلغ قسط در استطاعت خانوارها، قادر به ورود به بازار و انجام معامله نباشند.

از سوي ديگر، درآمد خانوارها در دو سال گذشته متناسب با تورم عمومي و همچنين تورم مسکن افزايش نداشته است و اين موضوع نيز در افزايش شکاف بين بودجه اقليت خريدار بازار ملک وسطح قيمت فايل‌هاي عرضه شده به بازارمسکن، اثرگذار بوده است.

نتايج تحقيقات ميداني «دنياي‌اقتصاد» از آخرين سطح قيمت‌هاي پيشنهادي فروش مسکن در مناطق مصرفي پرتقاضاي پايتخت در نيمه شمالي پايتخت يعني مناطق ۴ و ۵ و همچنين سطح بودجه اقليت خريدار ملک در بازار مسکن اين مناطق نشان مي‌دهد هم‌اکنون عمده متقاضيان خريد مسکن در محلات ارزان‌تر اين مناطق با ميانگين بودجه کل ۲ ميليارد توماني به بازار ورود مي‌کنند؛ اين در حالي است که به‌طور متوسط و در عمده موارد آپارتمان‌هاي موردنظر آنها براي خريد حول و حوش ۵۰۰ ميليون تومان گران‌تر است و به محدوده ۲ميليارد و ۵۰۰ ميليون تومان مي‌رسد. در واقع گسل موجود بين بودجه اين خريداران با سطح قيمت‌هاي پيشنهادي مسکن در اين محلات مصرفي، رقمي حدود ۵۰۰ ميليون تومان است. در محلات گران‌تر اين مناطق، بودجه کل خريداران حاضر در بازار مسکن آخرين روزهاي سال جاري، عمدتا به‌طور متوسط رقمي بين ۳ تا ۴ ميليارد تومان است. گسل بين اين سطح بودجه خريد با قيمت واحدهاي مسکوني مورد تقاضاي اين گروه از خريداران نيز بين ۵۰۰ تا يک ميليارد تومان برآورد مي‌شود.

درحالي‌که به‌طور متوسط رقم بودجه کل متقاضيان خريد مسکن در مناطق واقع در مرز دو نيمه شمالي و جنوبي شهر تهران يعني مناطق مصرفي وپرتقاضاي ۹ و ۱۰ پايتخت تا يک ميليارد تومان است، واحدهايي که به اين گروه از متقاضيان خريد مسکن متناسب با تقاضاي آنها پيشنهاد مي‌شود معمولا رقمي حول وحوش ۳۰۰ تا ۴۰۰ ميليون تومان گران‌تر قيمت‌گذاري شده است. در واقع گپ بين بودجه اين خريداران با قيمت واحدهاي مسکوني پيشنهادي به آنها(متناسب با مشخصات واحدي که براي خريد اعلام مي‌کنند) به‌طور متوسط رقمي حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ ميليون تومان است.

اين ميزان فاصله در مناطق جنوبي‌تر مانند منطقه ۱۸ شهر تهران حدود ۲۰۰ ميليون تومان برآورد مي‌شود. سطح بودجه عمده خريداران مسکن شهر تهران در اين مناطق حدود ۵۰۰ تا ۸۰۰ ميليون تومان است. اين آمارها که در جريان تحقيقات ميداني از آخرين روزهاي بازار مسکن شهر تهران به دست آمده است، نشان دهنده افزايش فاصله بين بودجه اقليت خريدار مسکن و سطح قيمت‌هاي پيشنهادي تا ۳۰ درصد و بيش از آن است.

---

بازار

---

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar