خسارت کشوری جهش قیمت خانه محاسبه شد

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1400/05/02 - 12:50

دنياي اقتصاد/عمر اجاره‌نشيني در ۳۱ استان با دو آمار رسمي از «درآمد خانوار» و «قيمت مسکن» سنجش شد. «خانه‌اولي»ها در کشور با درآمد ميانگين سال ۹۹ و متوسط بهاي مسکن آن سال، ۳۶ سال طول مي‌کشد تا صاحب‌خانه شوند. اين دوره انتظار البته با شرط «برابري رشد درآمد با تورم سالانه مسکن» برآورد شده که معمولا رشد قيمت‌ ملک فراتر از آن بوده است. سال‌شمار خريد خانه در هر استان، عدد متفاوتي را نشان مي‌دهد. جهش قيمت مسکن باعث شد، شاخص «انتظار» ۵/ ۱ برابر شود. سهم اجاره‌بها از هزينه ماهانه نيز محاسبه شده است.

فاصله زماني تا شکستن شيشه عمر اجاره‌نشيني مستاجران افزايش يافت. بر اساس تازه‌ترين گزارش مرکز آمار از هزينه‌هاي سالانه خانوارهاي شهري و روستايي در کشور، ميزان فاصله خانه اولي‌ها تا کليد خانه در سال 99 نسبت به سال قبل از آن بيشتر شده است. اين شاخص با فرض پس‌انداز 30 درصد از مجموع درآمد خانوار، در کشور به 36 سال افزايش يافته است؛ به اين معنا که 36 سال طول مي‌کشد تا يک خانوار که سالانه يک‌سوم درآمد خود را پس‌انداز مي‌کند، قدرت خريد يک واحد مسکوني 100 مترمربعي را پيدا کند. البته اين شاخص به طور مشروط بر اساس آمار رسمي محاسبه شده است، از اين بابت که طي اين مدت يا بايد قيمت خانه ثابت بماند يا اينکه ميزان رشد سالانه درآمدها و قيمت مسکن در طول دوره 36 ساله مذکور با يکديگر برابر باشد؛ احتمالي که تحقق آن بسيار بعيد و شايد محال است. در شهر تهران وضعيت شاخص مذکور به مراتب بدتر است و فاصله زماني تا خانه‌دار شدن بر اساس وضعيت درآمدي خانوارهاي تهراني به مقدار بي‌سابقه 65 سال رسيده است. به گزارش «دنياي اقتصاد»، تازه‌ترين آمار از ميزان هزينه خانوارها تابلوي حاوي اطلاعات مربوط به وضعيت «محروميت» در بازار مسکن را به نمايش گذاشته است. مقصود از محروميت، ميزان فاصله زماني خانوارها تا زمان خريد اولين خانه است. در واقع اين شاخص نشان مي‌دهد چقدر طول مي‌کشد تا يک مستاجر صاحب خانه شود. محاسبه صورت گرفته نشان مي‌دهد در يک سال 99 هم در تهران و هم در کشور بر ميزان محروميت متقاضيان مسکن افزوده شده است، چراکه مدت زمان انتظار خانه‌دار شدن افزايش قابل توجهي يافته است. براي محاسبه اين شاخص، متراژ خانه 100 مترمربع درنظر گرفته شده است چراکه هم ميانگين متراژ مسکن در معاملات کشور بيش از 100 مترمربع است و هم اينکه در دنيا نيز اين متراژ، مبناي محاسبه شاخص مذکور قرار مي‌گيرد.

فرض ديگري که در اين محاسبه وجود دارد مربوط به ميزان پس‌انداز است که مقدار آن معادل 30 درصد از کل درآمد خانوار در نظر گرفته شده است، هرچند برخي مطالعات دانشگاهي نشان مي‌دهد طي دو سال اخير با توجه به نرخ تورم و تنگناي معيشتي ايجاد شده براي خانوارهاي ايراني، ميزان پس‌انداز خانوارها به 20 درصد از کل درآمد کاهش يافته است اما با اين حال استاندارد 30 درصدي پس‌انداز در اين محاسبه مبنا قرار گرفته است. همچنين در صورتي که قيمت مسکن در تهران و کشور ثابت باقي بماند يا اينکه بيشتر از مقدار رشد درآمد خانوارها رشد نکند، اين محاسبه به صحت نزديک خواهد بود که اين فرض نيز با توجه به دوره‌هاي رکود و رونق، بعيد است؛ کمااينکه در دو سال گذشته در حالي که ميانگين رشد درآمد خانوارها 30 درصد بود، در تهران ميانگين رشد قيمت مسکن در هر سال بيش از 50 درصد ثبت شده و در کشور نيز اين مقدار در سال گذشته حدود 100 درصد بوده است.

در نهايت طبق اين محاسبه با در نظر گرفتن مفروضات ياد شده، شيشه عمر مستاجران در کشور به طور ميانگين ظرف مدت 36 سال و در تهران ظرف مدت 65 سال با خريد خانه خواهد شکست. برآوردي که «دنياي اقتصاد» در بهمن سال 99، زماني که هنوز آمار رسمي حقوق و دستمزد منتشر نشده بود، انجام داد نيز کم و بيش به ارقامي رسمي که اکنون به دست آمده، نزديک است. اين برآورد زمان انتظار خانه‌دار شدن در کشور را 28 سال و در تهران 66 سال محاسبه کرد. اما اگر شاخص مذکور با مقدار پس‌انداز 20 درصدي از کل درآمد (که با واقعيت معيشتي امروز هماهنگ‌تر است) محاسبه شود، مدت زمان انتظار خريد خانه در تهران به 109 سال يعني زماني بيش از يک قرن مي‌رسد! از طرفي اين فاصله زماني در سال 98 در کشور 23 سال و در تهران 49 سال بوده است و اين يعني محروميت در بازار مسکن طي سال 99 افزايش يافته است.

البته بر اساس برآورد جديدي که «دنياي اقتصاد» مبتني بر افزايش درآمد تقريبي 30 درصدي در بهار 1400 نسبت به سال 99 در نظر گرفته و با توجه به افت قيمت مسکن طي سه ماه نخست امسال در برخي از شهرهاي کشور از جمله تهران، اين شاخص طبق برآورد صورت گرفته در ابتداي امسال قدري بهبود يافته است به طوري که زمان انتظار خانه‌دار شدن در کشور به 33 سال و در تهران به 56 سال کاهش يافته است. با اين حال اين بهبود آن‌قدر جزئي است که تاثيري بر محروميت در بازار مسکن ندارد؛ چراکه نشان مي‌دهد مدت زمان خانه‌دار شدن در شهر تهران و بسياري از شهرهاي کشور نسبت به سال 95 بين يک تا حدود 5/ 1 برابر افزايش يافته است؛ کمااينکه اين زمان در استاندارد جهاني حدود 10 سال است. جالب اينکه شاخص زمان انتظار خانه‌دار شدن در تهران در اواخر دهه 70 حدود 12 سال يعني رقمي نزديک به نرم جهاني بود اما به دنبال جهش بيش از 80 درصدي قيمت مسکن در سال 86 اين شاخص به 32 سال جهش کرد. در سال 88 و طي دوران پساجهش اوضاع بهبود خفيفي پيدا کرد و شاخص به 27 سال رسيد اما بار ديگر به دنبال جهش قيمت مسکن در سال 92 اين شاخص به 30 سال افزايش يافت. از آن زمان به بعد با بروز يک دوره ديگر رونق - رکود عملا شاخص زمان انتظار خريد خانه در تهران نيز جهش شديد دوباره را تجربه کرده و اکنون اين مقدار به 65 سال رسيده است. در حال حاضر وضعيت شاخص در سه استان شامل کرمان، گلستان و لرستان مناسب و زير 10 سال است. البته ممکن است آمارهاي مربوط به قيمت مسکن در اين استان‌ها به طور کامل ثبت نشده باشد اما بر اساس اطلاعات موجود از وضعيت قيمت اين موضوع مورد محاسبه قرار گرفته است.

همچنين 15 استان در اين بين وضعيت بحراني دارند که از ميان آنها شش استان را مي‌توان «وضعيت قرمز» توصيف کرد چراکه مدت زمان انتظار در آنها بين 29 تا 60 سال است. استان تهران در صدر اين ليست قرار دارد که شاخص مدت زمان انتظار خريد مسکن در آن به 60 سال رسيده است. استان‌هاي اصفهان، آذربايجان شرقي و خراسان رضوي با شاخص‌هاي 33، 31 و 30 در رده‌هاي بعدي قرار دارند و البرز و مرکزي نيز با شاخص 29 در فهرست استان‌هاي وضعيت قرمز جاي گرفته‌اند.

نکته قابل تامل اين است که در سال 98 تعداد استان‌هايي که وضعيت مطلوب (شاخص دسترسي به مسکن زير 10 سال) داشتند بيشتر بود و 12 استان در اين فهرست قرار داشتند که اکنون تعداد آنها به سه استان کاهش يافته است. همچنين در سال 98 وضعيت بحراني به سه استان تعلق داشت اما در سال 99، 15 استان در موقعيت بحراني قرار دارند که در بين آنها شش استان وضعيت قرمز را به لحاظ شاخص دسترسي به مسکن تجربه مي‌کنند.

فاکتور تعيين‌کننده ديگري که انعکاسي از وضعيت مسکن خانوارها در کشور است، سهم اجاره مسکن از درآمد سالانه خانوار است. در حال حاضر بزرگ‌ترين فاکتور هزينه‌اي در سبد هزينه‌هاي خانوار در تهران و کشور اجاره مسکن است. اجاره خانه در کشور به طور ميانگين يک‌سوم درآمد و در تهران دو‌سوم درآمد خانوارها را به خود اختصاص داده است. اما در بين 31 استان، فقط وضعيت سه استان مطلوب برآورد مي‌شود و شش استان وضعيت قرمز دارند.

در استان تهران سهم اجاره از کل هزينه‌هاي خانوار 47 درصد و در شهر تهران اين مقدار 65 درصد است. پس از تهران نيز استان‌هاي البرز، هرمزگان و قم از نظر اين شاخص در وضعيت نامطلوبي به سر مي‌برند، طوري که اين شاخص در استان‌هاي مذکور به ترتيب 30، 28 و 27 درصد از هزينه‌هاي خانوار است. در استان‌هاي البرز و قزوين نيز 27 درصد از هزينه‌هاي خانوار صرف پرداخت اجاره مسکن مي‌شود. مقدار نرمال اين سهم در دنيا عموما بين 15 تا 20 درصد است و اگر در هر شهري اين مقدار از 20 درصد فراتر برود، وضعيت غيرطبيعي گزارش مي‌شود. بر اساس گزارش مرکز آمار، در سال 99 در مجموع 23 درصد خانوارهاي کشور مستاجر و 68 درصد مالک بوده‌اند. ساير خانوارها نيز در خانه‌هاي سازماني سکونت داشته يا شرايط سکونت آنها به اشکال متفرقه ديگري ثبت شده است. مقايسه اين مقادير با سال 94 خالي از لطف نيست. در سال 94 آمار خانوارهاي مستاجر قدري بيشتر و خانوارهاي مالک اندکي کمتر بوده است طوري که 66 درصد از خانوارها مالک و 24 درصد نيز مستاجر بوده‌اند. تعداد خانوارهاي کل کشور در سال 99 نيز بنا بر اعلام مرکز آمار 25 ميليون و 600 هزار خانوار بوده است.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar