برگزیده

یک ابزار جدید در راه بورس

ايسنا

بروزرسانی 1400/05/02 - 13:32

ايسنا/اساسنامه صندوق سرمايه ‌گذاري املاک و مستغلات در سازمان بورس و اوراق بهادار تدوين شده، که با تدوين مقررات مرتبط به اين صندوق ها ابزار جديدي در حوزه سرمايه گذاري ملک فراهم شده است.

موضوع اصلي فعاليت صندوق سرمايه گذاري املاک و مستغلات جمع‌ آوري وجوه از عموم، خريد و فروش دارايي‌هاي غيرمنقول، اجاره‌ گيري و اجاره ‌دهي دارايي ‌هاي غيرمنقول است. در اين صندوق‌ ها عمده پرتفوي صندوق، متمرکز بر سرمايه‌ گذاري در دارايي‌ هاي غيرمنقول است.
مدير صندوق نيز موظف است جهت بهره‌برداري از املاک و مستغلات تحت تملک صندوق، نسبت به معرفي شخص يا اشخاص حقوقي ذي ‌صلاح تحت عنوان مدير بهره برداري اقدام کند.
البته دارايي ‌هاي غيرمنقولي که صندوق تملک مي‌ کند، بايد در ايران و گواهي پايان کار معتبر و سند رسمي داشته باشد. اين املاک و مستغلات مي ‌تواند در قالب يکي از کاربري ‌هاي مسکوني، تجاري اداري، صنعتي و ورزشي باشند.

به گفته رضا نوحي حفظ آباد، رئيس اداره امور صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري سازمان بورس و به نقل از پايگاه اطلاع رساني بازار سرمايه، در اين صندوق‌ها درآمدهاي حاصل شده طي سال قابل تقسيم است و بر اساس مقررات، حداقل ۹۰ درصد از درآمدهاي دريافتي حاصل از اجاره دارايي‌هاي غيرمنقول و نيز سود دريافتي ناشي از سرمايه‌گذاري در اوراق بهادار تحت تملک صندوق پس از کسر هزينه‌هاي صندوق بين سرمايه‌گذاران تقسيم مي‌شود. دوره‌هاي تقسيم مي‌تواند ماهانه، فصلي يا به صورت سالانه درنظر گرفته شود.

صندوق چگونه شکل مي گيرد؟
بر اساس اين گزارش، صندوق مذکور داراي دو نوع واحد سرمايه‌گذاري ممتاز و عادي است. به منظور تاسيس صندوق، حداقل سه شخص به عنوان موسسين که يکي از آنها مدير پيشنهادي صندوق است، بايد ۱۰۰ درصد مبلغ اسمي تمام واحدهاي سرمايه‌گذاري ممتاز صندوق را نقداً به حساب بانکي صندوق در شرف تأسيس واريز کند.
اين صندوق‌ها با تامين مبلغ واحدهاي ممتاز توسط موسسين تاسيس شده و در مرحله پذيره نويسي اقدام به تامين حداقل سرمايه لازم جهت شروع فعاليت صندوق مي‌کنند. حداقل سرمايه صندوق هزار ميليارد ريال است که از مبلغ مذکور حداقل ۱۰۰ ميليارد ريال در قالب واحدهاي ممتاز بوده و باقي آنها واحدهاي عادي خواهد بود.
دارنده واحدهاي سرمايه‌گذاري ممتاز داراي حق حضور و حق رأي در مجامع صندوق است. ارکان اين صندوق شامل مدير صندوق، متولي و حسابرس است. بنابراين انجام عمليات مربوط به بازارگرداني و تعهد پذيره‌ نويسي در خارج از ساختار ارکان و در قالب انعقاد قرارداد صندوق با اشخاص حقوقي واجد شرايط صورت مي ‌گيرد.
اگر مستغلات تملک ‌شده توسط صندوق مشتمل بر بيش از يک نوع کاربري باشند، مدير بهره‌برداري صندوق بايد براي بهره‌برداري از هر کدام از مستغلات صندوق با کاربري معين، پيمانکار داراي تخصص بهره‌برداري در همان نوع کاربري را معرفي کند. پرداخت مبالغ لازم به پيمانکاران به عهده مدير بهره برداري است که در قراردادهاي جداگانه بين مدير بهره

ويژگي هاي صندوق
اساسنامه مربوط به اين نوع از صندوق‌هاي سرمايه‌گذاري طوري تدوين شده است که صندوق به استثناي شش ماه اول شروع فعاليت صندوق و ۶ ماه مانده به اتمام فعاليت صندوق، ملزم به رعايت نصاب سرمايه‌گذاري حداقل ۶۰ درصد از دارايي‌هاي صندوق در دارايي‌هاي موضوع فعاليت اصلي صندوق، حداکثر ۳۵ درصد از دارايي‌هاي صندوق در سرمايه‌گذاري در اوراق بهادار مرتبط با دارايي‌هاي مذکور (مانند اوراق مشارکت، استصناع، رهني و اجاره و واحدهاي صندوق‌هاي زمين و ساختمان در پروژه‌هاي ساختماني) و حداکثر پنج درصد از کل دارايي‌هاي صندوق به سرمايه‌گذاري در سهام شرکت‌هاي ساختماني است.

مدير صندوق مي‌تواند ماندۀ وجوه را در سپردۀ بانکي و گواهي سپردۀ بانکي يا صندوق هاي سرمايه‌گذاري در اوراق بهادار با درآمد ثابت سرمايه‌گذاري کند. صندوق سرمايه‌گذاري املاک و مستغلات نمي‌تواند در زمين‌هاي بدون بنا يا داراي بنا با مستحدثات غيرمتناسب با مساحت زمين سرمايه‌گذاري کند. ارزش‌گذاري دارايي‌ها توسط هيأت کارشناسي متشکل از حداقل سه کارشناس رسمي که بايد با درخواست مدير و انتخاب کانون يا مرکز مربوطه باشد، انجام شود.

با توجه به اينکه ماهيت اين صندوق، سرمايه‌گذاري در دارايي‌هاي غيرمنقول و با سرمايه ثابت است، اشخاص حقوقي داراي مجوز سبدگرداني معتبر يا ناشران بورسي يا فرابورسي در صنعت انبوه سازي، املاک و مستغلات مجاز به ارائه تصدي سمت مديريت صندوق بوده و پس از ابلاغ مقررات مربوطه مي‌توانند نسبت به تاسيس صندوق فوق اقدام کنند. امکان افزايش سرمايه در اين صندوق‌ها نيز وجود دارد.

تفاوت صندوق املاک با فروش متري مسکن در بورس
با توجه به افزايش شديد قيمت مسکن به ويژه در سال هاي اخير به منظور حفظ قدرت خريد خانوارها و نياز به ايجاد امکان خريد تدريجي يک مسکن کامل، دو راهکار اصلي در بورس تعبيه شده است تا سياست گذاران بتوانند به شکل متري و با سرمايه اندک در مسکن سرمايه گذاري کنند. اولين راهکار که مقدمات آن تا حدود زيادي فراهم بوده و در مرحله نهايي شدن است، اوراق سلف استاندارد مسکن است که اين مسير در کنار ايجاد امکان تامين مالي سازنده از سرمايه هاي خرد، همزمان امکان خريد متري واحدهاي ساختماني را بيش از ساخت براي سرمايه گذاران فراهم مي کند.

دومين راهکار نيز صندوق هاي سرمايه گذاري املاک و مستغلات است که از طريق آن امکان خريد متري ساختمان هاي آماده و در حال بهره برداري مسکوني، اداري و تجاري فراهم مي شود.