کشف «تورم پنهان» ملک در تیرماه

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1400/05/05 - 06:59

دنياي اقتصاد/ بازار مسکن در تير ماه در حالي تغيير رنگ داده و از «سفيد» به «خاکستري» متمايل شده است که اين موضوع نشات گرفته از ديدگاه سمت «عرضه» در بازار است.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، تازه‌ترين اطلاعات به دست آمده از بازار نيازمندي‌هاي آنلاين «ديوار» در بخش فايل‌هاي ملکي مربوط به يک ماه تير، انعکاسي از چگونگي تغييرات در قيمت‌هاي پيشنهادي فروش را ارائه مي‌دهد. بررسي تعداد و ميانگين قيمت فايل‌هاي فروش مسکن در تيرماه که در اين بازار آنلاين عرضه شده است، نشان مي‌دهد تورم پنهان ملک در ماهي که گذشت تقريبا «صفر» بوده است. مقصود از «تورم پنهان» در بازار مسکن، تغييرات انتظار فروشنده‌ها نسبت به سطح قيمت مسکن است که به نوعي به شکل تغييرات قيمت پيشنهادي فروش در فايل‌ها منعکس مي‌شود. «دنياي اقتصاد» در ماه‌هاي اخير تغييرات قيمت پيشنهادي فايل‌ها را بررسي و تورم پنهان ملک را قبل از انتشار آمار رسمي برآورد کرده که اغلب به آمار رسمي تغييرات قيمت ماهانه مسکن نزديک بوده است.

بر اين اساس تورم پنهان ملک در ماهي که گذشت نيز با توجه به اينکه ميانگين قيمت‌هاي پيشنهادي فروش مسکن در فايل‌هاي تيرماه نسبت به خرداد تغييري نداشته، تقريبا «صفر» برآورد شده و اين در حالي است که در خرداد ماه اين تورم پنهان حدود نيم‌درصد و در دو ماه اول امسال نيز مقدار آن «منفي» برآورد شد. در ماه انتخابات که ميزان تورم پنهان ملک (تغييرات قيمت پيشنهادي فروش که نشان از وضعيت انتظارات طرف عرضه در بازار مسکن دارد) اندکي مثبت برآورد شد، اتفاقا آمار رسمي نيز نشان داد ميانگين قيمت قطعي فروش مسکن در اين ماه 3 درصد رشد داشته است. البته بين ميزان رشد قيمت در تورم پنهان و تورم رسمي بازار ملک قدري اختلاف وجود دارد که اين موضوع مي‌تواند نشات گرفته از يک علت فني باشد؛ به اين معنا که اگر همه فايل‌هاي عرضه شده در بازار مسکن طي يک ماه فروخته شود، طبعا تورم پنهان و واقعي ملک مي‌تواند کاملا نزديک به هم يا برابر باشد؛ اما يک احتمال اين است که اتفاقا فايل‌هايي معامله شده که قيمت پيشنهادي آنها بالاتر بوده و به همين خاطر آنچه به‌طور رسمي در آمار منعکس شده، حکايت از رشد بيشتر قيمت نسبت به نرخ تورم پنهان کشف شده در فايل‌ها دارد.

بررسي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد قيمت ميانگين فايل‌هاي فروش مسکن در تير ماه در حالي بدون تغيير بوده که در اين ماه تعداد فايل‌هاي فروش نسبت به خرداد رشد هفت درصدي داشته است. اين توقف رشد قيمت در بازار مسکن خود علامتي از اين واقعيت است که فروشنده‌هاي مسکن به تدريج از شرايط اين بازار در سال 1400 مطلع شده و در حال تنظيم رفتار خود با شرايط جديد هستند. بررسي تغييرات قيمتي فايل‌هاي ملکي در شهر تهران مي‌تواند علائم روشن‌تري از رفتار خريدار و فروشنده در بازار مسکن ارائه دهد و از اين جهت اين اطلاعات در کنار تحقيقات ميداني، واجد ارزش ارزيابي مي‌شود. تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد در حال حاضر حجم معاملات مسکن در بنگاه‌هاي ملکي کاهش قابل توجهي داشته و واسطه‌ها عنوان مي‌کنند در تيرماه، خريد و فروش نسبت به خرداد ماه کمتر بوده است. اين وضعيت خود نقش پيشگيرانه از رشد قيمت مسکن داشته است، طوري که در دو منطقه مصرفي پرمعامله شهر تهران يعني مناطق 4 و 5، ميانگين قيمت پيشنهادي فروش مسکن در تيرماه 2 درصد کاهش داشته است و بايد ديد در آمار رسمي قيمت ماهانه مسکن که ظرف روزهاي آينده منتشر خواهد شد، اين تغييرات کاهشي بازتاب داشته است يا نه.

البته داده‌هاي قيمتي تيرماه که در دسترس «دنياي اقتصاد» قرار گرفته، مربوط به فايل‌هاي کم‌سن است اما داده‌هاي قيمتي خرداد به کل فايل‌هاي فروش در آن ماه تعلق داشته است. بنابراين چه بسا اگر کل ميانگين قيمت کل فايل‌ها با يکديگر مقايسه مي‌شد، حتي تورم پنهان ملک (انتظارات فروشندگان) در تير ماه نيز منفي برآورد مي‌شد. در تيرماه 130 هزار فايل فروش مسکن از طريق بازار نيازمندي‌هاي آنلاين «ديوار» وارد بازار مسکن شهر تهران شده است که بررسي اين فايل‌ها نشان مي‌دهد در جنوب شهر تهران تغييرات قيمتي منفي رخ نداده و ميانگين قيمت فروش پيشنهادي مسکن در نيمه جنوبي شهر نسبت به خرداد تغييري نداشته است.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، رشد قيمت و بازدهي مثبت در بازارهاي ارز، سکه و سرمايه در ماهي که گذشت نيز، اين سوال را به دنبال دارد که آيا بازار مسکن نيز از اين بازارها تاثير پذيرفته است؟ در تيرماه بازار سهام به‌طور ميانگين بازدهي بيش از 10 درصدي داشته و طلا و ارز نيز بين 2 تا 3 درصد رشد قيمت را در يک‌ماه تير ثبت کرده‌اند و اين در حالي است که در ماه‌هاي فروردين و ارديبهشت و تا حدودي در خرداد‌، قيمت و بازدهي در بازارهاي سه‌گانه مذکور منفي بوده است. ظاهرا اين تغييرات در دامنه‌اي نبوده که بخواهد مسير انتظارات را دستخوش تغيير بنيادي کند.

در حال حاضر رفتار معامله‌گران بازار مسکن به گونه‌اي است که مي‌توان رنگ بازار مسکن در هفته‌هاي نخست تابستان را «خاکستري» توصيف کرد. اين رنگ اندکي تيره‌تر از رنگ بازار در دوماه اول امسال است که قيمت مسکن به‌طور ميانگين ظرف اين مدت 5 درصد کاهش پيدا کرد. اوضاع بازار مسکن در سال 99 نيز نه شباهتي به بهار امسال و نه شباهتي به تيرماه داشت و رنگ غالب در اين بازار طي سال گذشته «سياه» بود. مقصود از رنگ سياه اين است که فروشنده‌ها و خريداران در سال گذشته بدون هيچ ابهامي، يقين داشتند که افزايش قيمت طي آن سال قطعي بوده و در نتيجه هر ماه با وجود حجم پايين معاملات، قيمت مسير افزايشي را ادامه مي‌داد. در دوماه نخست امسال انتظارات مثبت شد، طوري که باز هر دو ضلع معاملات مسکن يعني خريداران و فروشنده‌ها اطمينان داشتند که حباب قيمت قرار است تخليه شود و همين انتظارات کاهشي در قيمت‌هاي قطعي نيز منعکس شد.

اما رنگ بازار مسکن در نخستين ماه تابستان نه به روشني بهار و نه به تيرگي پارسال است. در اين ماه بازار قدري به خاطر تاثيرپذيري از مواضع سمت عرضه به خاکستري متمايل شده است. در واقع بازار مسکن تيرماه به دليل وجود نوعي «تقابل انتظارات» در درون خود خاکستري شده است. البته وزن دو شکل مختلف انتظارات با يکديگر برابر است و حتي شايد بتوان عنوان کرد انتظارات مثبت مبني بر تخليه حباب مسکن در کوتاه‌مدت، وزن بيشتري نسبت به انتظارات افزايشي دارد. اما ماجراي اين تقابل انتظارات چيست؟ تحقيقات ميداني «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد در حال حاضر همچنان تعداد فروشنده‌هاي بازار مسکن از خريداران به مراتب بيشتر است و اين يعني وزن انتظارات کاهنده قيمت از ناحيه متقاضيان خريد آنقدر بالا بوده که سبب شده فروشنده‌ها به بازار کم‌رونق فعلي ورود و آپارتمان‌هاي خود را عرضه کنند. در عين حال عده زيادي از فروشنده‌هايي که اکنون در بازار حضور دارند، حاضر به پايين آوردن قيمت پيشنهادي فروش خود نيستند و به گفته واسطه‌ها، هنوز مقاومت قيمتي آنها نشکسته است. از اين جهت رنگ بازار تير خاکستري است چراکه فروشنده‌هاي فصل بهار اتفاقا در کاهش قيمت پيشنهادي پيش‌قدم بودند و حتي ليدرهاي بازار مسکن در هر محله، حاضر شدند قدري قيمت اعلامي خود را تغيير دهند که همين رفتار عملا به ساير فروشنده‌ها نيز تسري پيدا کرد.

اما وضعيت بازار مسکن در تيرماه متفاوت است، طوري که فروشنده‌هاي زياد ملک، در عين حال مقاومت قيمتي دارند و انعطافي که بايد را نشان نمي‌دهند. به اين ترتيب در تيرماه اندکي رنگ تيره به رنگ سفيد بازار مسکن بهار افزوده شده است. علت مقاومت قيمتي فروشنده‌ها اين است که آنها هنوز چشم‌انداز واضحي از بازار مسکن در ماه‌هاي آتي ندارند و در عين حال هنوز مطمئن نيستند که قرار نيست فصل تازه‌اي از تورم ملکي در بازار آغاز شود. بر اين اساس قيمت‌هاي خود را تغيير چنداني نداده و منتظر هستند ببينند آيا گشايش اقتصادي يا غيراقتصادي خاصي که تکليف آتيه بازار مسکن را تا حدي روشن کند، رخ مي‌دهد يا نه.

در سمت مقابل، بين متقاضيان مسکن انتظارات کاهشي همچنان در جريان است و خريداران منتظر هستند دولت جديد مستقر و مشخص شود چه سياست‌هايي در حوزه احياي برجام، ثبات‌بخشي به بازار ارز، کنترل نرخ تورم عمومي و متوقف کردن رشد نقدينگي قرار است به کار گرفته شود. اينها متغيرهاي اقتصادي بيروني موثر بر قيمت مسکن در طول سه سال گذشته بوده و به همين خاطر برنامه دولت در هر يک از بخش‌هاي مذکور مي‌تواند تعيين‌کننده جهت انتظارات قيمتي و حس فعالان بازار مسکن باشد. واسطه‌هاي ملکي از وجود نوعي ترس در نهاد فروشنده‌هاي مسکن خبر مي‌دهند که ناشي از جهش پياپي قيمت مسکن طي سه سال اخير است و تحليل‌هاي کارشناسي نيز نشان مي‌دهد فروشنده‌ها هنوز نسبت به آينده بازار مسکن ابهام دارند و به همين خاطر جهت انتظارات آنها حداقل فعلا، به اندازه خريداران «کاهشي» نشده است. در عين حال جو بازار مسکن تيرماه به تيرگي سال گذشته نيست و فقط وجود ابهام سبب ميل آن به رنگي خاکستري شده است.

واسطه‌هاي ملکي مي‌گويند تعداد خريداران بازار مسکن همچنان بسيار اندک است و حتي از خرداد ماه نيز کمتر شده است. گروهي از خريداران مسکن که در تيرماه خريد خود را انجام داده‌اند نيز با همين سطح از ابهام خريد خود را انجام مي‌دهند، چراکه بعضا احتمال مي‌دهند تغييرات قيمتي محسوس در بازار مسکن در کوتاه‌مدت رخ نخواهد داد.

در مجموع بررسي تغييرات حجم و قيمت فايل‌هاي فروش ملک در تيرماه و تحقيقات ميداني از واسطه‌ها حاکي است احتمال اينکه قيمت مسکن در معاملات انجام شده رشد کرده باشد، بسيار اندک است.

به گزارش «دنياي اقتصاد»، يک عنصر موثر ديگر بر وضعيت بازار مسکن، «سازنده‌ها» هستند که نقش آنها عرضه آپارتمان نوساز در بازار مسکن است. تحقيقات ميداني نشان مي‌دهد سازنده‌ها قصد فروش مسکن دارند اما چون انگيزه آنها از فروش، تبديل دارايي ملکي نوساز خود به «زمين» است و از طرفي قيمت زمين به شکل سرسام‌آور افزايش يافته است، آنها نمي‌توانند با فروش يکي دو واحد تکميل شده، زمين جديدي براي پروژه ساخت بعدي خود خريداري کنند. در نتيجه عجله‌اي براي فروش آپارتمان‌هاي تکميل‌شده ندارند و آنها نيز اغلب ترجيح مي‌دهند تکليف ابهام درباره آينده بازار مسکن روشن شود و سپس واحدهاي خود را براي فروش عرضه کنند. به اين ترتيب اکنون سرعت عرضه نوساز و معاملات زمين نيز در بازار مسکن بسيار کند شده است.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar