حساب و کتاب یک میلیون مسکن

خراسان/مهم ترين وعده اقتصادي دولت رئيسي را مي‌توان وعده احداث ساليانه يک ميليون مسکن با کمک دولت دانست. وعده اي که با تصويب و ابلاغ قانون جهش توليد مسکن در هفته گذشته عملا به قانون لازم الاجرا تبديل شده است. تحقق اين وعده نياز به تجهيز منابع مالي لازم براي کمک دولت به ساخت مسکن و همچنين تامين ديگر  شرايط لازم از جمله زمين و مصالح دارد. در اين گزارش به بررسي امکان سنجي تحقق اين وعده پرداخته ايم.

شناسايي يک ميليون هکتار زمين
قانون مصوب مجلس و وعده دولت براي تحقق نياز به تامين زمين دارد چرا که مهم ترين آورده دولت در اين طرح که هزينه ساخت را به ميزان قابل توجهي کاهش مي دهد ارائه زمين به صورت رايگان براي ساخت مسکن است. قانون مصوب مجلس پيش‌بيني کرده است که زمين‌هاي دولتي در اختيار سازمان ‌هاي مختلف براي اجراي طرح جهش توليد مسکن در اختيار وزارت راه و شهرسازي قرار ‌گيرد. رستم قاسمي ،وزير راه و شهرسازي نيز در اولين گفت و گوي تلويزيوني خود در اين باره گفت: «بيش از يک ميليون هکتار زمين دولتي در شهرها، جوار شهر‌ها و شهر‌هاي جديد متعلق به دولت است که براي يک ميليون واحد مسکوني شناسايي شده است.» با اين حال چالش اصلي در اين زمينه اين است که وزارت راه و شهرسازي بتواند زمين هاي مازاد ديگر بخش هاي دولتي را براي ساخت مسکن تملک کند. موضوعي که در دولت قبل براي طرح ملي مسکن به مشکل خورده بود اما با توجه به عزم دولت جديد مي توان به تامين زمين براي احداث مسکن اميدوار بود.

---

بازار

---

مسکن يا بافت مسکوني؟
ديگر برآوردهاي کارشناسي نيز نشان مي دهد که زمين به ميزان کافي براي ساخت يک ميليوني مسکن در سال وجود دارد اما درباره زمين هاي واقع در شهرهاي جديد يا احداث شهرهاي جديد در اطراف شهرهاي بزرگ براي ساخت مسکن، با معضل هزينه هاي سنگين خدمات زيربنايي مواجه هستيم. در شرايطي که براي احداث مسکن در مناطق شهري تا حد زيادي زيرساخت هاي تامين آب ،برق ،گاز، راه و مراکز خدماتي از قبيل درمانگاه، مدرسه، مسجد و ... وجود دارد، در شهرهاي جديد در اين زمينه مشکلاتي مشاهده مي شود. به ويژه مسئله دسترسي ارزان، سريع و ايمن شرط مهمي است که موجب مي شود افراد ساکن در شهرهاي بزرگ، اسکان در شهرک هاي اقماري را بپذيرند. دقيقا مسئله مسکن مهر نيز همين بود که واحدهاي مسکوني فراواني ساخته شد ولي عملا بافت مسکوني به سختي و با گذشت زمان و هزينه هاي زياد پديد آمد تا واحد مسکوني ساخته شده قابل بهره برداري شود.

مصالح ساختماني يک ميليون مسکن تامين است
بررسي وضعيت توليد و مصرف مصالح ساختماني و برآورد ميزان نياز به آن‌ها براي توليد ساليانه يک ميليون واحد مسکوني نشان مي دهد که تامين اين مصالح امکان پذير است. طبق برآورد‌هاي کارشناسي، ميزان سيمان مصرفي براي سازه و فونداسيون به‌ازاي هر مترمربع ۲۹۰ کيلوگرم است؛ بنابراين مقدار سيمان مصرفي براي ساخت يک ميليون واحد مسکوني تقريبا برابر با ۲۰ ميليون تن خواهد بود. براساس آمار وزارت صمت، ميزان توليد سيمان در سال گذشته 63 ميليون تن بود که از اين جهت سيمان مورد نياز براي ساخت مسکن را در کنار ديگر مصارف مي تواند پاسخ گو باشد.از سوي ديگر طبق برآورد‌هاي کارشناسي، ميزان ميلگرد مصرفي در ساختمان به ازاي هر متر مربع   ۵۵کيلوگرم است و به اين ترتيب ميزان ميلگرد مصرفي براي ساخت يک ميليون واحد مسکوني حدود ۳.۸ ميليون تن خواهد بود. آمار‌ها نشان از آن دارد که سال۱۳۹۹ ميزان توليد ميلگرد به ۸ ميليون تن رسيده است؛ بنابراين تامين ميلگرد مورد نياز طرح مذکور با توجه به ظرفيت توليد کارخانه‌هاي فولادي کشور قابل دسترس است.

آيا 360 هزار ميليارد تومان کافي است؟
مجلس با تصويب قانون جهش توليد مسکن و به طور مشخص تر در قالب تبصره 18 قانون بودجه  امسال ، دولت را مکلف به اجراي اين سياست کرده است. در ذيل تبصره مذکور آمده است: «در سال ١٤٠٠ کليه بانک‌ها و مؤسسات اعتباري غير بانکي موظف اند براي احداث و نوسازي ۴۰۰ هزار واحد مسکن روستايي و شهري در شهرهاي کمتر از ۲۵ هزار نفر جمعيت و ۸۰۰ هزار واحد مسکن شهري (با اولويت محلات و مناطق محروم) نسبت به پرداخت ۳۶۰ هزار ميليارد تومان تسهيلات ساخت مسکن معادل ۲۰ درصد تسهيلات نظام بانکي به افراد واجد شرايط اقدام کنند.» با اين حال، تحقق اين ميزان از تجهيز منابع که از نظر رقم، حدود سه برابر بودجه عمراني دولت در سال 1400 است، هم اکنون محل بحث صاحب نظران قرار دارد.
اولين سوال اين است که آيا رقم ياد شده، هدف سياست گذار براي تامين بيش از يک ميليون واحد مسکوني را تامين مي کند؟ در اين زمينه با فرض صفر شدن هزينه زمين، طبق مدلي شبيه مسکن مهر، مي توان نتيجه گرفت که تنها مسئله، تامين هزينه هاي ساخت است. بنابراين با تقسيم رقم ياد شده بر تعداد 1.2 ميليون واحدي که قرار است ساخته شود، به رقم 300 ميليون تومان براي هر واحد مي رسيم که به طور اجمالي مي توان گفت تا حد زيادي تامين کننده هزينه ساخت است و بقيه آن را مي توان از محل آورده متقاضيان تامين کرد. طبق گزارش خبرگزاري فارس، متوسط هزينه ساخت مسکن در مراکز استان هم اينک رقمي در حدود متري 4.9 ميليون تومان، در شهرهاي زير 25 هزار نفر کمتر از 4.1 ميليون تومان و در روستاها نيز کمتر از 3 ميليون تومان است. 

آيا نظام بانکي 360 هزار ميليارد تومان را تامين خواهد کرد؟
پاسخ اين سوال در درجه اول به خواست بانک ها و به خصوص بانک هاي خصوصي بر مي گردد. در اين زمينه خبرگزاري مهر،27 تير امسال به نقل از «بت شکن»، مدير عامل سابق بانک مسکن گفته است: به نظر مي‌رسد بانک‌هاي غير دولتي تمايلي به اجراي اين قانون نداشته باشند و مشخص نيست آيا ابلاغيه بانک مرکزي به بانک‌ها، ضمانت اجرايي دارد يا خير؟ خود همين موضوع جاي سوال دارد که آيا مي‌توان تسهيلات تکليفي را به بانک‌هاي خصوصي، غير دولتي و مؤسسات اعتباري هم ابلاغ کرد يا خير؟ اما در درجه دوم، مسئله به توان بانک ها براي تسهيلات دهي بستگي خواهد داشت. موضوعي که با توجه به آمارهاي موجود، مانع ديگري بر سر اجراي اين سياست به شمار مي رود. آمارهاي بانکي سه ماهه امسال نشان مي دهد که کل تسهيلات اعطايي بانک ها به بخش ساختمان در سه ماه نخست امسال، حدود 23 هزار ميليارد تومان بوده که اگر اين رقم را تماماً براي بخش مسکن، بدون در نظر گرفتن تسهيلات امهال شده بانک ها و همچنين داراي روندي مشابه تا پايان امسال در نظر بگيريم، براي کل سال، مي توان پيش بيني کرد که بانک ها در مجموع 100 هزار ميليارد تومان مي توانند به بخش ساختمان و مسکن تسهيلات دهند. رقمي که هر چقدر با فرض هاي خوش بينانه آن را بيشتر در نظر بگيريم، باز فاصله زيادي با 360 همت دارد.با اين اوصاف و با توجه به وضعيت ناتراز مالي بانک ها، به نظر مي رسد تامين بخش قابل توجهي از اين تسهيلات، از منابعي غير از بانک ها قابليت تحقق خواهد داشت. تخصيص خط اعتباري مانند مسکن مهر يا تعريف اوراق رهني دو راه ممکن به شمار مي رود. با اين حال، مورد اول که مشابه تامين مالي مسکن مهر است، موجب رشد پايه پولي در سال هاي ابتدايي طرح شده و در شرايط تورم بالاي فعلي ممکن است تبعات تورمي جدي در پي داشته باشد اما مورد دوم، به مثابه تامين اين تسهيلات با دريافت منابع مردمي در قالب اوراق است. اين موضوع نيز اما و اگرهاي اجرايي دارد که بايد به آن ها در اجرا توجه ويژه کرد.

چالش مالي پيش روي ساخت يک ميليون مسکن
در مجموع به نظر مي رسد ساخت يک ميليون واحد مسکوني از نظر زمين، توان ساخت و مصالح شدني است اما تامين منابع مالي آن با چالش مواجه است و از اين منظر ضروري است دولت با استفاده از ديدگاه صاحب نظران اقتصادي و متخصصان مباحث مالي، راهکارهاي لازم را براي تامين پايدار و غيرتورم زاي منابع احداث يک ميليون مسکن در سال بيابد. 

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar