الگوی جهانی اداره کلان‌شهرها چه پاسخی برای سوال شهردار جدید پایتخت دارد؟

دنياي اقتصاد/سوال شهردار جديد تهران درباره «مسير رسيدن به شهر مطلوب» را الگوي جهاني اداره کلان‌شهرها پاسخ مي‌دهد. عليرضا زاکاني براي بار دوم طي روزهاي حضور در شهرداري، «گسل خدماتي و فاصله طبقاتي در تهران» را چالش بزرگ اين کلان‌شهر دانسته و مشکل فعلي مديريت شهري را نيز کمبود منابع براي تامين مترو و اتوبوس عنوان کرده است. هنوز حرکتي در مسير اصلاح نابرابري در پايتخت نشده، اما اکنون وقت اجراي «نقشه عبور از تهران دوقطبي» است. اين نقشه مطابق سبک اداره کلان‌شهرهاي مدرن، «بهره‌برداران حداکثري از خدمات شهر را مشمول پرداخت عوارض شهري بيشتر مي‌کند و برعکس». يک قانون بلااستفاده به شهردار تهران اجازه مي‌دهد براي اين منظور، «نسبت به اخذ شارژ شهري (ماليات سالانه) از املاک به ميزان درصدي از قيمت روز ملک» اقدام کند. با اين مدل «بهاي خدمات شهري» براي شمال‌شهرنشين‌ها که امکانات در دسترس آنها ۶ برابر جنوب‌شهر است، واقعي مي‌شود. اين نقشه باعث «مهار سفته‌بازي، کنترل تورم مسکن و حرکت سرمايه‌ها به مناطق مستعد شهر» مي‌شود.
 
شناسايي نابرابري در شهر تهران و گسل فقير و غني به عنوان يکي از مشکلات اصلي پايتخت‌نشينان موضوعي است که براي شهردار تهران اولويت دارد و گام دوم براي رفع اين مشکل را به تازگي برداشته است.ابزار لازم براي از بين بردن اين نابرابري از بعد شهروندي که به عنوان سرفصل يکي از مشکلات پايتخت مورد تاکيد شهردار تهران قرار گرفته، در اختيار مديريت شهري است؛ کما‌ اينکه مديريت شهري در بروز اين نابرابري و عميق‌تر شدن گسل شمال و جنوب شهر نقش دارد.

در حال حاضر ميانگين عوارض نوسازي که به صورت سالانه از مالکان املاک مناطق لوکس شمال شهر با ارزش ملکي بيش از ۱۵ ميليارد تومان دريافت مي‌شود، حول و حوش ۵۰۰ هزار تومان بوده و اين در حالي است که اين عوارض براي املاک جنوب شهر با ارزش زير يک ميليارد تومان حدود ۲۰۰ هزار تومان است.اين نابرابري در ميزان شارژ شهري که مالکان املاک در دو قطب شمال و جنوب شهر بايد به صورت سالانه به شهرداري تهران بپردازند، در حالي است که ميانگين سرانه خدمات شهري در مناطق لوکس شمال تهران سه برابر ميانگين سرانه خدمات شهري در کل پايتخت است.از طرفي بنا بر گزارش‌هاي رسمي مديريت شهري، ميانگين سرانه‌هاي خدماتي در جنوب شهر تهران نصف ميانگين سرانه خدماتي در کل پايتخت است و به اين ترتيب مي‌توان نتيجه گرفت شمال شهر شش برابر جنوب شهر از سرانه‌هاي خدمات شهري برخوردار است؛ آن‌هم در شرايطي که با وجود ارزش حداقل ۵ و بعضا تا ۱۰ برابري املاک در مناطق لوکس شمال تهران نسبت به املاک در مناطق کم‌برخوردار جنوبي، ميزان شارژ شهري پرداختي املاک شمال شهر اختلاف بسيار ناچيزي در حد ۲۰۰ تا ۴۰۰ هزار تومان با شارژ شهري املاک جنوب شهر دارد.واقعيتي که از اين آمارها برداشت مي‌شود اين است که عملا ساکنان شمال شهر بدون اينکه شارژ شهري متناسب با خدماتي که دريافت مي‌کنند را به شهرداري بپردازند، شش برابر اهالي جنوب شهر از سرانه‌هاي امکانات و خدمات شهر برخوردار هستند و اين همان چيزي است که به شکل گسل فقير و غني مشهود شده و شهردار تهران بنا دارد اين مشکل را رفع کند.

---

بازار

---

 گام اولي که عليرضا زاکاني، شهردار تهران براي حل شکاف بين فقير و غني برداشت، ارائه برنامه به شوراي شهر حاوي دو اقدام کليدي براي حل اين مشکل بود که به عنوان تعهد شهردار در برابر اعضاي پارلمان شهري تهران در روز انتخاب وي مطرح شد.زاکاني در گام اول بر «کاهش فاصله قيمت املاک شمال و جنوب شهر» و «به‌روزرساني حداقل ارزش املاک در محاسبات عوارض» در کنار «اخذ بهاي واقعي از خدمات شهري» تاکيد کرد و نشان داد او از جسارتي که براي دريافت شارژ شهري لازم است و سال‌هاست در مديران شهري پيشين وجود نداشته، برخوردار است.به اين ترتيب شهردار تهران گام اول عليه «ملک‌بازي» در تهران را با اعلام برنامه‌هايي که براي بازنگري در شارژ شهري دارد، پيمود.

اما اکنون شهردار پايتخت گام دوم عليه ملک‌بازي را برداشته است.او در جلسه مشترکي که روز دوشنبه با جمعي از نمايندگان مجلس شوراي اسلامي داشت، بار ديگر به صراحت از گسل فقير و غني در تهران سخن گفت.زاکاني تصريح کرد: در بعد شهروندي، فاصله فقر و غنا به معناي واقعي در شهر مشهود است.وي به وجود ۱۲ هزار هکتار بافت ناپايدار در شهر تهران اشاره کرد که ضمن انعکاس بي‌عدالتي، نشان مي‌دهد تهران با شهر «مطلوب» فاصله جدي دارد و خاطرنشان کرد: با چنين مشکلاتي مواجه هستيم و بايد «تغيير» صورت بگيرد؛ بايد مشخص کنيم که شهر مطلوب چيست و شهر مطلوب را تعريف کنيم و در ادامه، راه درست را با تعيين راهبردها و سياست‌هاي دقيق شفاف کنيم.
زاکاني همچنين به درستي از کمبود منابع مالي در شهرداري تهران به عنوان يک چالش ياد کرد که اين مساله به ويژه در حوزه حمل و نقل عمومي شهر و شهروندان را دچار مشکل کرده است.به گفته وي براي تکميل خطوط موجود مترو و فعال کردن پروژه‌هاي ساخت خطوط جديد موسوم به خطوط ۸ تا ۱۱ که در طرح جامع حمل و نقل و ترافيک تهران پيش‌بيني شده است، مجموعا اعتباري حدود ۲۴۰ هزار ميليارد تومان لازم است؛ ضمن اينکه فرسودگي ناوگان اتوبوسراني نيز به عنوان چالش ديگر پيش‌روي مديريت شهري از نظر زاکاني دور نمانده و به گفته او، اتوبوسراني تهران براي نوسازي و تقويت ناوگان، به ۵۰ هزار ميليارد تومان اعتبار نياز دارد.بنابراين شهردار تهران به روشني مي‌داند ارائه خدمات حمل و نقل عمومي در تهران به عنوان يکي از مهم‌ترين تکاليف شهرداري تهران نيازمند اعتبارات هنگفتي معادل شش برابر بودجه سالانه کل شهرداري تهران است.

بنابراين در گام دوم شهردار تهران عملا عزم کرده راهبرد و سياست دقيقي براي کاهش فاصله فقير و غني و مقابله با ملک‌بازي که زمينه‌ساز شکل‌گيري اين گسل در تهران شده است، ارائه کند و در اين راه خواستار همراهي قوه مقننه شده است.نمايندگان مجلس نيز در اين نشست بر ضرورت بازگرداندن تهران به ريل «شهر مطلوب» تاکيد کرده‌اند؛ موضوعي که از نگاه شهردار تهران شدني است.وي در اين راستا به ظرفيت‌هاي پايتخت اشاره‌اي کرد و خطاب به نمايندگان گفت: دست ياري و نياز به سمت شما دراز کرديم تا بتوانيم به شهروندان به نحو شايسته خدمت کنيم؛ ظرفيت‌هاي بي‌نظيري در تهران وجود دارد که اگر عملياتي شود، شهر نه تنها مستغني مي‌شود، بلکه مي‌تواند به ديگر بخش‌ها نيز کمک کند.

زاکاني عناوين برنامه‌اي که عليه ملک‌بازي و با هدف کاهش فاصله فقير و غني در تهران تدارک ديده را پيش‌تر اعلام کرده است.«به‌روز رساني حداقل ارزش املاک» و «اخذ بهاي واقعي خدمات شهري» برنامه‌هايي است که وي در روز نخست انتخاب به عنوان بخشي از تعهد خود در دوره فعاليت چهار ساله پيش رو اعلام کرده است.در کنار اين موضوعات، زاکاني به ناکارآمدي در شيوه‌هاي مرسوم درآمدزايي در شهرداري تهران نيز اشاره کرده و همچنين از توزيع ناعادلانه امکانات و خدمات در شهر تهران که منجر به پايين بودن سرانه‌هاي خدماتي در محله‌هاي کم‌برخوردار شهر شده است، سخن گفته بود.

 قانون ۵۰ ساله، منتظر صدور فرمان اجرا
اما حالا که شهردار صورت مساله «دوقطبي در پايتخت» را مطرح کرده و به صراحت از برنامه خود براي به‌روز رساني حداقل ارزش املاک و اخذ بهاي واقعي خدمات شهري سخن گفته است، به نظر مي‌رسد زمان استفاده از ابزار قانوني تحت امر و اختيار شهرداري تهران براي پايان دادن به جريان ملاکي و ملک‌بازي در پايتخت فرارسيده است.اين ابزار قانوني نقش شهردار تهران و شهرداري را به سوزن‌بان بازار مسکن تغيير و ارتقا مي‌دهد و موجب مي‌شود به دنبال آن دست‌کم دو رخداد مثبت به وقوع بپيوندد. رخداد اول اين است که جريان احتکار و سفته‌بازي در بازار املاک در تهران مهار مي‌شود و فاصله فقير و غني در شهر به واسطه آن کاهش خواهد يافت. رخداد دوم که در پي ايفاي نقش موثر شهرداري در حوزه اخذ عوارض شهري اتفاق مي‌افتد اين است که برنامه شهرداري به عنوان «رقيب برنده طرح ساخت سالانه يک‌ميليون مسکن در کشور» که توسط دولت دنبال مي‌شود، ابتدا در تهران و سپس در ديگر شهرها ظهور خواهد کرد؛ کمااينکه تهران همواره به عنوان الگوي اداره کلان‌شهرها در کشور مطرح و پيشتاز اجراي طرح‌هاي پيشرو و موثر است.

اما ابزاري که شهرداري براي تبديل شدن به سوزن‌بان و هدايت‌کننده بازار مسکن تهران و جلوگيري از تشديد فاصله فقر و غنا در اين کلان‌شهر در اختيار دارد، چيست؟ اين ابزار قانون عمران و نوسازي شهري مصوب سال ۱۳۴۷ است.در ماده ۲ اين قانون آمده است: «در شهر تهران از تاريخ اول فروردين ۱۳۴۸ و در ساير شهرها از تاريخي که وزارت کشور تعيين و اعلام کند بر کليه اراضي و ساختمان‌ها ‌و مستحدثات واقع در محدوده قانوني شهر عوارض خاص سالانه به‌مأخذ يک‌ درصد بهاي آنها که طبق مقررات اين قانون تعيين خواهد شد برقرار‌ مي‌شود.شهرداري‌ها مکلفند بر اساس مقررات اين قانون عوارض مذکور را وصول کرده و منحصرا به‌مصرف نوسازي و عمران شهري برسانند.مصرف‌ وجوه حاصل از اجراي اين قانون در غير موارد مصرح در اين قانون در حکم تصرف غيرقانوني در اموال دولت خواهد بود.»

با استناد به اين ماده قانوني مي‌توان گفت شهرداري‌ها از دهه ۴۰ موظف بوده‌اند عوارض سالانه املاک را از کليه اراضي، ساختمان‌ها و مستحدثات واقع در محدوده قانوني شهر به ميزان «يک درصد ارزش روز املاک» دريافت کنند؛ روشي که حداقل در چندسال اخير از سوي کارشناسان به عنوان گزينه اصلي براي کسب درآمد پايدار شهري مطرح شده است.در واقع اين ابزار قانوني مسير حذف گسل فقر و غنا در تهران و پايان دادن به اين دو قطبي که سال‌هاست در شهر وجود دارد را بسيار کوتاه مي‌کند.به اين ترتيب ديگر نيازي نيست مديريت شهري به دنبال تصويب قانون جديد يا وضع عوارض خاص برود، بلکه کافي است شهردار تهران فرمان اجراي اين قانون متروک را با هماهنگي شوراي شهر صادر کند.
در صورتي که اين فرمان صادر شود، در وضع موجود سالانه دست‌کم ۱۵ هزار ميليارد تومان درآمد پايدار و سالم عايد شهرداري تهران مي‌شود که مي‌تواند آن را صرف تقويت سرانه‌هاي خدماتي در جنوب شهر يا حل بخشي از مشکلات حمل و نقل عمومي کند.در سال‌هاي گذشته مديران شهري همواره چشم‌انتظار کمک دولتي براي رفع کمبود ناوگان حمل و نقل عمومي بودند و اين در حالي است که دولت‌ها با توجه به محدوديت‌هاي اعتباري، تمايلي به کمک مستقيم به شهرداري‌ها، به ويژه شهرداري تهران نشان نمي‌دادند.اما اگر شهرداري بتواند جريان درآمدي سالم و پايداري از محل اجراي قانون متروک و مغفول مانده بيش از ۵۰ سال گذشته ايجاد کند، ديگر نيازي به متوقف ماندن تا زمان جذب کمک‌هاي دولتي نيست و تهران يک منبع درآمد سالم بدون نياز به تراکم‌فروشي خواهد داشت که به واسطه آن مي‌توان از فاصله شمال و جنوب شهر کاست.

به اين ترتيب نخستين اثر اجراي اين قانون متروک توسط شهرداري يعني اخذ ماليات سالانه املاک بر اساس درصدي از ارزش روز که به فوريت بروز مي‌کند اين است که ‌ميهماني شهرداري براي مالکان ساختمان‌هاي گران و لوکس بالاي شهر برچيده و در عين حال از محروميت خدمات شهري در مناطق پايين شهر کاسته مي‌شود.
در حال حاضر با وجود اينکه اختلاف ۵ تا ۱۰ برابري بين قيمت هر مترمربع آپارتمان مسکوني در محله‌هاي لوکس شمال شهر با محله‌هاي جنوبي و کم‌برخوردار شهر وجود دارد، هيچ اختلاف معناداري بين رقم شارژ شهري و عوارض نوسازي آنها وجود ندارد.اما اگر شارژ شهري بر اساس درصدي از قيمت روز املاک توسط شهرداري اخذ شود، هر کس ساکن املاک گران‌تري باشد، قاعدتا ناگزير به پرداخت ماليات بيشتري خواهد بود.اين اتفاق جريان سرمايه‌گذاري ساختماني را به نفع نوسازي بافت‌هاي فرسوده هدايت مي‌کند.در واقع چون سکونت در املاک لوکس تاکنون هزينه خاصي براي مالکان آن نداشته، همواره سرمايه‌گذاري ساختماني در مناطق لوکس به مراتب جذاب‌تر بوده است و در نتيجه ملک‌بازي به شکل محسوسي در شمال شهر بيشتر از جنوب شهر است.اما اگر از يک ابزار مالياتي موثر استفاده شود، سازنده‌ها و سرمايه‌گذاران ملکي اين سيگنال را دريافت خواهند کرد که از جاذبه مالکيت در شمال شهر کاسته شده است و در نتيجه سرمايه خود را به سمتي که تقاضا براي آن افزايش مي‌يابد، يعني جنوب شهر روانه مي‌کنند.به اين ترتيب است که نقش سوزن‌باني شهرداري تهران بروز و ظهور پيدا مي‌کند.مقصود از اين تعبير آن است که شهرداري در اين صورت، نقش اصلي در تغيير ريل بازار مسکن در تهران را ايفا خواهد کرد و بازار مسکن را از ريل التهاب و ملک‌بازي به ثبات، آرامش و رونق ساختماني باز مي‌گرداند؛ ضمن اينکه دسترسي به مسکن در استطاعت با قيمت مناسب در مناطق نيمه جنوبي شهر نيز براي متقاضيان مسکن فراهم خواهد شد.به اين ترتيب در عمل اين طرح شهرداري تهران است که به عنوان رقيب برنده طرح ساخت يک ميليون واحد مسکوني توسط دولت بروز و ظهور پيدا مي‌کند؛ چراکه برنامه شهرداري عملا به رونق ساخت و‌سازدر بافت‌هاي فرسوده شهري مي‌انجامد و بخش خصوصي را در اين مناطق فعال مي‌کند.اين اتفاق عملا جريان سفته‌بازي را در مناطق شمال شهر بر هم خواهد زد و برنامه ناموفق دولت‌ها و شهرداران مختلف طي دو دهه اخير براي نوسازي بافت فرسوده را جبران مي‌کند.مادامي‌که جذابيت سرمايه‌گذاري ساختماني در شمال شهر وجود داشته باشد، تمايلي براي نوسازي بافت‌هاي فرسوده وجود ندارد و سرمايه‌هاي ساختماني به اين محله‌ها سرازير نمي‌شود. هدف دولت نيز از دنبال کردن طرح ساخت سالانه يک ميليون واحد مسکوني اين است که مسکن در استطاعت را براي اقشار ضعيف و کم‌درآمد تامين کند؛ موضوعي که شهرداري مي‌تواند به واسطه ابزار مالياتي که در اختيار دارد و با جهت دادن به مسير فعاليت بخش خصوصي در حوزه ساخت و ساز، آن را محقق کند.بنابراين گام‌هاي پيموده شده توسط شهردار تهران تاکنون نشان مي‌دهد اکنون زمان صدور فرمان اجراي طرح مالياتي ويژه در شهرداري تهران به نفع رونق بازار مسکن در پايتخت، مقابله با احتکار و ملک‌بازي و نيز احياي بافت‌هاي فرسوده و جبران کمبود سرانه‌هاي خدماتي در جنوب شهر فرارسيده است.
 
علامت جديد از بحران درآمدي شهرداري تهران

مصوبه روز گذشته شوراي شهر تهران علامت جديدي از وجود بحران درآمدي در شهرداري تهران منعکس کرد.
اعضاي شوراي شهر تهران روز گذشته به لايحه دو‌فوريتي که شهرداري تهران براي ارائه تخفيف عوارض شهرسازي به موديان ارائه کرده بود، راي دادند.
به گفته عبدالرضا گلپايگاني، معاون شهرسازي و معماري شهرداري تهران، در چند ماه گذشته موديان به دليل انتخابات و رکود ساختماني حاکم بر تهران، کمتر براي پرداخت عوارض ساخت‌و‌ساز به شهرداري مراجعه کردند و به همين خاطر لايحه‌اي براي «ارائه تخفيف در ازاي پرداخت نقدي عوارض» را با قيد دو فوريت به شوراي شهر ارسال کرديم. به گفته وي، در بازه زماني شهريور تا آبان، درآمد شهرداري از محل اخذ عوارض ساختماني پايين است و به همين دليل به دنبال اعطاي تخفيف در اين بازه زماني هستيم تا اثرگذار باشد.

ارائه و تصويب اين لايحه که طي آن ظرف مدت دو ماه از زمان ابلاغ مصوبه، موديان از تخفيف 25 درصدي در ازاي پرداخت نقدي کل عوارض ساختماني خود برخوردار خواهند شد، خود نشانه روشني از مشکل در وصول درآمد در شهرداري تهران است؛ موضوعي که تلويحا در جلسه روز گذشته شوراي شهر به آن اشاره شده است. در چنين شرايطي که شهرداري با بحران تامين مالي روبه‌روست و امکان استفاده از منابع بانکي را نيز با توجه به انباشت بدهي‌هاي معوق ندارد، اولويت و اهميت استفاده فوري از ابزارهاي مالياتي و به‌روز کردن رقم انواع عوارض شهري بيش از پيش مشهود است.

عليرضا زاکاني، شهردار تهران نيز روز گذشته در پاسخ به سوال خبرنگاري مبني بر اينکه آيا قرار است رويه شهرداري نسبت به تراکم‌فروشي و ساخت‌وساز تغيير کند، عنوان کرد: روال اين است که در قالب طرح جامع بتوانيم بازسازي و نوسازي شهر را انجام دهيم و سرعت بخشيدن هر چيزي  را که در قالب قانون باشد حسن مي‌دانيم؛ اما آنچه تحت عنوان تراکم‌فروشي و شهرفروشي باشد خط قرمز ما است و به سمت آن نخواهيم رفت و مسير درست پيشرفت و توسعه شهر را دنبال خواهيم کرد. زاکاني به وجود 12 هزار هکتار بافت ناپايدار در تهران که نيازمند نوسازي هستند اشاره و تاکيد کرد اين بافت‌ها هم يک تهديد بزرگ و هم يک فرصت است و ما از فرصت آن استفاده و تهديد آن را مرتفع خواهيم کرد. به نظر مي‌رسد با عزمي که شهردار براي نوسازي بافت فرسوده دارد، انگيزه کافي براي وضع عوارض عادلانه براي پايان دادن به ‌ميهماني شمال‌شهرنشين‌ها بر سر سفره شهرداري و در عين حال ترغيب ساخت‌و‌ساز در بافت فرسوده تهران را دارد.

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar