برگزیده

سایه مذاکره بر معاملات مسکن

شرق

بروزرسانی 1405/03/05 - 19:12

شرق/ متن پیش رو در شرق منتشر شده و بازنشرش در آخرین خبر به معنای تاییدش نیست

زمزمه‌های توافق ایران و آمریکا معاملات مسکن در بازار تهران را متوقف کرد؛ معامله‌گران در روزهای اخیر شمار قابل ‌توجهی از آگهی‌های فروش ملک خود را حذف کردند و فایل‌های فروش مسکن مشاوران املاک معلق شد. فروشندگان مسکن بازار تهران یک خاطره جمعی از دولت محمود احمدی‌نژاد را به یاد می‌آورند که نوسان‌های تند قیمت مسکن در یک بازه زمانی کوتاه سبب شد شمار زیادی از فروشندگان ملک به جرگه مستأجران ریزش کنند و بی‌خانمان شوند. نوسان تند قیمت‌ها و ریسک‌های بزرگ با دارایی مردم در اقتصاد ایران سابقه‌دار است؛ اقتصادی که گرفتار تورم مزمن است و البته این بار چشم مردم از اخبار رسانه‌های آمریکایی هم ترسیده است. آنها می‌گویند دونالد ترامپ، رئیس‌جمهوری آمریکا، بارها متناقض‌گویی کرده و این مسئله اعتماد به اخبار را سخت‌تر از همیشه کرده است. بنابراین بسیاری از معامله‌گران ترجیح داده‌اند در این فضا با دارایی‌های بزرگ خود مانند مسکن و خودرو ریسک نکنند.

معامله‌گران سرگردان و بی‌اعتماد
زمزمه‌های توافق ایران و آمریکا از رسانه‌های فارسی به گوش می‌رسد؛ آن هم پس از جنگی 40روزه و آتش‌بس شکننده‌ای که حالا به آستانه جام جهانی 2026 آمریکا رسیده است. اخبار حاکی از افزایش تحرکات میانجی‌هاست. چین یک طرح چهارماده‌ای برای صلح در خاورمیانه پیشنهاد داده و عاصم منیر، فرمانده ارتش پاکستان، به چین سفر کرده است. از آن سو خبرهایی از سفر محمدباقر قالیباف و عباس عراقچی، اعضای ارشد تیم مذاکرات ایران و عبدالناصر همتی، رئیس بانک مرکزی به قطر شنیده می‌شود. از طرف دیگر، تناقض‌گویی و تهدیدهای دونالد ترامپ، رئیس‌جمهوری آمریکا، در تروث‌سوشال ادامه دارد. این اخبار، بورس تهران را دیروز سبزپوش کرد و شاخص کل که مدت‌ها بود کانال چهار میلیون واحد را از دست داده، دوباره تا آستانه چهار میلیون واحدی شدن کشاند. قیمت دلار در صرافی‌های چهارراه استانبول ریزش کرد و طلا و سکه تند و تند کانال‌های قیمت را از دست دادند.

دیروز بازار خودرو هم به ریزش قیمت‌ها ادامه داد اما در بازار مسکن وضعیت متفاوتی تجربه شد. سردرگمی قیمت‌ها دیروز معاملات بازار مسکن را قفل کرد و بسیاری از مالکان فایل‌های فروش خانه خود را مسدود کردند. مشاوران املاک تهران به «شرق» می‌گویند خاطره شوک قیمت مسکن در سال 1391 در اذهان بسیاری از مالکان تهرانی زنده شده است و بسیاری از آنها از ترس باختن سرپناه خود به مشاوران املاک اعلام کرده‌اند از فروش ملک خود منصرف شده‌اند. این روند در آگهی پلتفرم‌های آنلاین هم دیده می‌شود. قیمت مسکن در این آگهی‌ها مدام تغییر کرده است؛ صاحب یک آپارتمان 100متری در خیابان خوش تهران که ملک خود را با نرخ 220 میلیون تومان به ازای هر مترمربع آگهی کرده بود، روز شنبه با اعلام دونالد ترامپ مبنی بر نزدیک‌بودن توافق بین ایران و آمریکا، قیمت را به 200 میلیون تومان تغییر داد و روز یکشنبه بهای ملک خود را تا متری 180 میلیون تومان کاهش داد، اما روز دوشنبه آگهی خود را حذف کرده و به تماس‌های تلفنی اعلام کرد از فروش مسکن خود منصرف شده است. این مالک توضیح می‌دهد نوسان تند قیمت‌ها در بازارهای مختلف او را ترسانده و نگران است با فروش ملک، دوباره مذاکرات بر هم بخورد و بازار دچار شوک شود و بخشی از سرمایه خود را ببازد. مالک دیگری در بلوار مرزداران تهران که از فروش ملک خود انصراف داده است، با یادآوری خاطره شوک قیمت مسکن در سال 91 می‌گوید به‌خوبی به خاطر دارد در آن سال بسیاری از مالکان با شوک یکباره قیمت مسکن از صاحبخانه تبدیل به مستأجر شدند؛ چراکه آنها قبل از آنکه بتوانند با پول فروش ملک خود‌ مسکن جایگزین پیدا کنند، قیمت‌ها ناگهان صعود کرد و بسیاری سرمایه خود را باختند.

بازی بزرگ با دارایی
بازی‌های بزرگ با سرمایه در اقتصاد ایران، سابقه‌دار است و حالا در اذهان مردم تبدیل به یک خاطره جمعی شده است. در پاییز سال 1390 بهای دلار فقط حدود هزارو 500 تومان بود اما یک سال بعد در پاییز سال 1391 قیمت دلار به چهار هزار تومان رسید. شوک قیمت دلار صف‌های طولانی جلوی در صرافی‌ها تشکیل داد و محمدرضا رحیمی، معاون اول محمود احمدی‌نژاد، رئیس‌جمهوری وقت، یک دلال ارز به نام جمشید بسم‌الله را مقصر وضعیت اعلام کرده و گفت او صبح به صبح یک چهارپایه در بازار می‌گذارد و قیمت ارز را تعیین می‌کند؛ ادعایی که منجر به دستگیری این دلال دلار شد. شوک قیمت دلار در آن سال ماراتن بزرگی برای خرید دلار رقم زد و برخی را یک‌شبه ثروتمند کرد و سرمایه شمار زیادی از مردم را سوزاند. این اتفاق در بازار مسکن هم رخ داد و قیمت ملک که گفته می‌شد آن سال از کورس قیمت دلار و طلا عقب مانده بود، از زمستان سال 91 صعودی شد، به طوری که قیمت هر مترمربع مسکن از بهمن سال 91 تا فروردین سال 92 حدود 1.5 برابر شد. سرعت رشد قیمت‌ها به حدی بود که شماری از فروشندگان ملک نتوانستند ملک فروخته‌شده خود را جایگزین کرده و با جهش قیمت مسکن، به جرگه مستأجران ریزش کردند. اتفاق مشابه دیگری در بازار سرمایه رخ داد.

بورس ایران که از ابتدای سال 1399 رشد چشمگیری کرده و در طول چهار ماه و نیم از نیم‌میلیون واحد به بیش از دو میلیون واحد رسیده بود، به یکباره افت شدیدی را تجربه کرد. نوزدهم مرداد شاخص کل دو میلیون‌و 78 هزار واحد بود، اما تا سه ماه بعد یعنی نوزدهم آبان به شاخص 1.2 میلیون واحد و کمتر تنزل پیدا کرد و شمار زیادی از سهامداران خرد را متضرر کرد. حالا این ریسک‌های بزرگ در اقتصادی که تورم مزمن را تجربه می‌کند، سبب شده است چشم معامله‌گران بترسد و بازار مسکن در واکنش به اخبار ضدونقیض مذاکرات با آمریکا قفل شود. بازاری که سال‌هاست دیگر نه اخبار درمانی آزادشدن پول‌های بلوکه‌شده و نه سال‌های طولانی خبر گشایش سیاست خارجی و مذاکره با آمریکا می‌تواند اعتماد آن را جلب کند. فعالان بازار مسکن تهران می‌گویند این بار احتیاط معامله‌گران بیشتر از همیشه است، چراکه رئیس‌جمهوری آمریکا و رسانه‌های آمریکایی هم به تناقض‌گویی روی آورده‌اند و معامله‌گران تصور می‌کنند این اخبار به نوعی بازی‌دادن و فریب افکار عمومی است. با همین نگاه حتی زمانی که نشانه‌های توافق پررنگ‌تر از همیشه است و سایر بازارهای واسطه‌ای به خبرهای موجود واکنش نشان داده و ریزش قیمت‌ها را تجربه کرده‌اند، در بازار مسکن معامله‌گران محتاط‌تر از همیشه شده‌اند. فعالان این بازار توضیح می‌دهند در سایر بازارها سرمایه مردم خرد است و ریسک در این بازارها می‌تواند خسارت سنگینی نداشته باشد اما در بازار کالاهای بزرگ سرمایه‌ای مانند مسکن و خودرو، هزینه این ریسک بالاتر است و گاهی به معنی تمام سرمایه افراد است. بنابراین معاملات در این بازارها قفل شده است.

تهران گرفتار فقر گسترده مسکن
انسداد معاملات در بازار مسکن تهران در شرایطی است که پایتخت ایران فقر گسترده مسکن را تجربه می‌کند. تهران دچار بیشترین جمعیت ساکن بافت ناکارآمد و حاشیه‌نشین است. گزارش سازمان مدیریت و برنامه‌ریزی استان تهران حاکی از آن است که حدود ۳۲ درصد جمعیت پایتخت یا چیزی معادل یک‌سوم جمعیت تهران ساکن بافت ناکارآمد هستند. همچنین مطابق گزارش مرکز آمار ایران، تهران مستأجرنشین‌ترین استان کشور است. بر اساس این گزارش حدود ۵۱ درصد مردم تهران مستأجر هستند. این در حالی است که حمیدرضا صارمی، معاون وقت شهرسازی و معماری شهرداری تهران در سال ۱۴۰۱ و در شصت‌ویکمین جلسه شورای شهر تهران گفته بود ۸۰ درصد جمعیت تهران زیر خط فقر مسکن هستند. بر اساس گزارش مهر او تأکید کرده بود تهران ۱۱ درصد جمعیت کشور را در اختیار خود دارد و این استان دارای رشدی بالاتر از متوسط کشوری است اما ۸۰ درصد تهرانی‌ها زیر خط فقر مسکن هستند.او با اشاره به اجاره‌نشینی بیشتر از نیمی از تهرانی‌ها گفته است این در حالی است که آمار مستأجرنشینی در کشور ۲۵ درصد است.

گذشته از این، رشد مداوم قیمت مسکن سبب شده است بسیاری از اقشار از جمله کارگران قدرت خرید مسکن در بازار تهران را از دست بدهند و حالا این روال سبب شده است قدرت اجاره قشر کارگری و حداقل‌بگیران هم در بازار کرایه مسکن تهران به زوال برود. در حال حاضر به فرض برخورداری از حداقل پس‌انداز نیم‌میلیارد‌تومانی، اجاره ماهانه آپارتمان‌های تهران دست‌کم بین ۱۰ تا ۱۵ میلیون تومان است و این عدد تناسبی با حداقل حقوق ۱۶ میلیون و ۶۰۰ هزار تومانی کارگران ندارد. این موضوع سبب شده است شمار زیادی از مستأجران به حومه تهران یا بافت ناکارآمد شهر سرازیر شوند. در همین زمینه مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، آذر سال گذشته از افزایش قابل توجه سهم اجاره در سبد هزینه خانوار انتقاد کرده و با بیان اینکه وضعیت بازار مسکن قابل دفاع نیست، به بورس ۲۴ گفته است هزینه اجاره در شهرهای بزرگ تا ۶۵ تا ۷۰ درصد و در شهرهای کوچک حدود ۵۰ درصد از سبد خانوارها را تشکیل می‌دهد. این ارقام با درآمد بازنشستگان و کارگران همخوانی ندارد و زندگی مستأجران را دشوار کرده است. به عبارت دیگر، بیش از نیمی از درآمد یک خانواده و در برخی موارد نزدیک به سه‌چهارم صرف اجاره می‌شود.