14
22
11.7K
سرمقاله دنیای اقتصاد/ برآورد تقاضا در سال‌های آتی
دنياي اقتصاد
بروزرسانی
دنياي اقتصاد/ « برآورد تقاضا در سال‌هاي آتي » عنوان سرمقاله روزنامه دنياي اقتصاد به قلم دکتر غزال راهب است که مي‌توانيد آن را در ادامه بخوانيد:
طرح مسکن‌سازي ميليوني (ساخت يک‌ميليون واحد مسکوني در سال) که به‌تازگي مطرح شده، بر مبناي يکي از تکاليف تعيين‌شده در قانون جهش توليد مسکن به تصويب رسيده و جنبه قانوني يافته است؛ قانوني که براساس تبصره «يک» ماده «يک» آن، دولت مکلف شده است، سالانه يک‌ميليون واحد مسکوني توليد و عرضه کند.
سوال مهم اين است که عدد توليد و عرضه يک‌ميليوني از کجا آمده است؟ در وهله بعد بايد ديد که آيا اين ميزان ساخت‌و‌ساز و عرضه جديد به بازار، نياز واقعي تلقي مي‌شود؟ درحالي که در خود ماده «يک» فصل «يک» به تامين نياز براساس طرح جامع مسکن در شهرها اشاره شده است، آدرس نياز اصلي بازار مسکن کجاست؟ در جريان نيازسنجي‌هاي مسکن و زماني که صاحب‌نظران به موضوع ورود کرده و نياز به مسکن را برآورد مي‌کنند، ميزان نياز به تامين مسکن براي بازه ده‌ساله حدود ۱۰ميليون در نظر گرفته مي‌شود که عدد يک‌ميليون در سال از اين بخش استخراج شده است.
اما براي پاسخگويي به پرسش‌هايي که مطرح شد، در وهله اول صرف‌نظر از اينکه رقم و تعداد اين ساخت‌وسازها چگونه برآورد مي‌شود (که اين موضوع نيز به نوبه خود جاي بحث و بررسي دارد) بهتر است، بحث را از اين زاويه مورد بررسي قرار دهيم که ريشه تعيين و اعلام اين عدد کجاست و کدام مولفه‌ها و پارامترها کنار هم قرار گرفته‌اند تا عدد ساخت يک‌ميليون واحد مسکوني در سال و چهار ميليون واحد طي چهار سال دولت سيزدهم به دست آيد؟
اين رقم، مشتمل بر چند مولفه است. يکي از اين مولفه‌ها محاسبه و برآورد تعداد افراد و خانوارهاي فاقد مسکن است. تعداد فاقد مسکن‌ها از کسر تعداد خانوار از تعداد خانه‌هايي که بعد از کسر تعداد خانه‌هاي خالي محاسبه مي‌شود، بايد حاصل شود.
البته نبايد از نظر دور داشت که اين مولفه جاي بحث و بررسي دارد. در حال حاضر، نرخ رشد جمعيت به‌شدت کاهش پيدا کرده است؛ هرچند در سن تشکيل خانواده هستيم. در واقع متولدين دهه ۶۰ هنوز در سن تشکيل خانواده قرار دارند و از اين رو افزايش نياز به عرضه جديد، متناسب با تعداد خانوارهاي تازه تشکيل‌شده در نتيجه ازدواج اين افراد همچنان وجود دارد. در برنامه‌ها و سياست‌هاي مسکن نيز لزوما ارتباط زيادي با نرخ رشد جمعيت نداريم، بلکه در اين زمينه تعداد خانوار از اولويت برخوردار است؛ يعني آنچه در برنامه‌ريزي‌ها و سياست‌هاي عرضه مسکن بايد مورد توجه قرار گيرد، تعداد خانوارهايي است که تشکيل مي‌شود و نيازمند مسکن است. به‌رغم پايين‌آمدن نرخ رشد جمعيت، نرخ رشد خانوار پايين نيامده که يکي از دلايل عمده آن، افزايش تعداد خانوار تک‌نفري است؛ خانوارهايي که مخاطبان ويژه برنامه‌ريزي مسکن (از نظر متراژ و ساير شرايط) هستند و بايد مورد توجه قرار گيرند.
به هر حال، شايد اين مساله، يعني نرخ رشد جمعيت نيز براي يک انبوه‌ساز امروز مهم باشد، اما دولتي که قصد دارد برنامه‌ريزي پايدار و توسعه مداوم در امر مسکن داشته باشد، قطعا بايد ۲۰ سال بعد و ۵۰ سال بعد اين تغييرات را نيز در نظر بگيرد. در مجموع، براساس برآوردها نياز ده‌ساله کشور از سال ۱۳۸۵ تا ۱۳۹۵ به دو مولفه رفع کمبود مسکن و نياز به خانه جديد در روستاها حدود ۷۷۶هزار واحد و در شهرها حدود ۴/ ۷ميليون واحد است.
علاوه بر دو مولفه مذکور، خانه‌هايي که در بافت فرسوده قرار دارند يا واحدهاي مسکوني فرسوده، از ديگر مولفه‌هاي موثر در اين زمينه هستند. اين موضوع نيز براساس شاخص‌هاي فرسودگي يا شاخص‌هاي قرار‌گيري در بافت تعيين شده که براي شهرها حدود ۳ميليون و براي روستاها حدود ۳/ ۲ميليون واحد در بازه ده‌ساله است. توجه به اين مطلب ضروري است که مفهوم خانه فرسوده روستايي با خانه فرسوده شهري متفاوت و نيازمند برنامه‌ريزي متفاوت است. جمع‌بندي اين سه پارامتر، به‌علاوه نياز به ذخيره مسکن نشان مي‌دهد که سياستگذار بخش مسکن بايد براي تامين يک‌ميليون واحد مسکوني برنامه‌ريزي کند، نه اينکه الزاما آن را بسازد. درواقع دولت بايد براي تامين اين ميزان، مديريت و برنامه‌ريزي کند؛ نه اينکه به همين ميزان مسکن توليد کند. ميزان توليد مسکن شهري بحث مهمي در کنار وجوه ديگر نوسازي در بافت فرسوده و مسکن روستايي است که اين ميزان ۷/ ۴ ميليون واحد مسکوني براي ۱۰ سال يا حدود ۴۷۰ هزار واحد مسکوني در سال است. عدد را نبايد در مفهوم ديگري به کار ببريم. همان‌طور که اشاره شد، از اين ميزان، بخش قابل توجهي به بافت فرسوده و ساخت‌و‌ساز روستايي اختصاص پيدا مي‌کند. در مسکن مهر با تمام تسهيلاتي که در قوانين در نظر گرفته شده بود تا اولويت ساخت واحدهاي مسکوني در بافت فرسوده باشد و در واقع در جلسات هم تاکيد شده بود که اين موضوع در اولويت قرار بگيرد، اما شايد تنها حدود ۱۰ درصد از برنامه ساخت بيش از ۲ميليون واحد مسکوني در بافت فرسوده تحقق يافت. بنابراين اين خطر وجود دارد که مجددا غفلت از بافت فرسوده و عدم تخصيص سهم مناسب طرح مسکن‌سازي به بافت‌ها و واحدهاي فرسوده، تکرار شود. به اين ترتيب، خيلي مهم است که مساله نياز به يک‌ميليون واحد مسکوني را تنها به‌عنوان نياز به ساخت و توليد مسکن در همين تيراژ (ساخت سالانه يک‌ميليون مسکن) در نظر نگيريم و رويکرد مديريت و برنامه‌ريزي به آن داشته باشيم. حتما بايد اين اقدام از عنوان ساخت به عنوان تامين تغيير کند و در مديريت و برنامه‌ريزي نيز تامين به جاي ساخت، در اولويت قرار گيرد. براي دستيابي به اين هدف، در وهله اول بسيار مهم است که سياستگذار مسکن، ظرفيت‌هاي خود را در اين زمينه شناسايي کند و نسبت به آنها مطلع باشد. هر سال، سازنده‌هاي بخش خصوصي حدود ۳۰۰ تا ۴۰۰ هزار واحد مسکوني در حالت حداقلي احداث مي‌کنند. در فاصله سال‌هاي ۹۴ تا ۹۸، در فصول مختلف و در هر فصل به‌طور متوسط، بين ۸۰ تا ۹۰ هزار واحد مسکوني در کشور احداث شده که ۹۲درصد از اين ساخت‌وسازها مربوط به بخش خصوصي و ساخت‌وسازهاي خصوصي بوده است. تعاوني‌سازي و دولتي‌سازي تنها حدود ۸درصد از اين سهم را داشته‌اند. آنچه مهم است، اينکه در سال‌هاي اخير، نياز و ضرورت عرضه واحدهاي مسکوني کوچک‌متراژ مطرح و تا حدي نيز تقويت شده بود، اما هم‌اکنون مجددا شاهد افزايش ساخت و عرضه واحدهاي مسکوني بزرگ‌متراژ هستيم. اين موضوع نشان‌دهنده آن است که بازار مسکن‌سازي خصوصي ما اساسا نياز بازار را به‌درستي درک نکرده، آن را به ميزان کافي تشخيص نمي‌دهد و سراغ لوکس‌سازي به جاي مصرفي‌سازي رفته است. اينها حرف‌هاي جديدي نيستند و پيش‌تر نيز عنوان شده‌اند، اما اتفاق مهم اين است که زماني‌که دولت و سياستگذار بخش مسکن، تجربه سال‌هاي قبل را در اختيار دارند، چرا بايد مجددا تجارب ناموفق قبلي را تکرار کرده و به اين تجارب بي‌اعتنايي کنند؛ يعني به جاي اينکه سياست‌هايي در راستاي تسهيلگري و تامين مسکن در پيش بگيرند، اين سياست‌ها را رها کرده و خود وارد عمل شده و سالانه اقدام به ساخت ميليوني واحدهاي مسکوني براي تامين نياز جامعه به مسکن‌کنند. چرا سياست هماهنگ‌سازي عرضه و تقاضا نتوانسته است راه خود را پيدا کند؟
يکي از اتفاقات بسيار مهمي که در اين زمينه مي‌تواند صورت بگيرد، استفاده از ظرفيت بخش خصوصي با مشوق‌هايي است که عرضه بخش خصوصي را به سمت تقاضاهاي واقعي جامعه سوق دهد. در واقع، سياستگذار بخش مسکن و دولت بايد در وهله اول در نقش مديريت و برنامه‌ريزي وارد عمل شوند تا عرضه و تقاضاي مسکن موجود از سوي بخش خصوصي را هماهنگ‌سازي کنند.
ترغيب و تشويق، تسهيلگري و هدايت سمت عرضه مسکن و سازنده‌هاي خصوصي به ساخت واحدهاي مسکوني در استطاعت و کوچک‌متراژ، سياستي است که به‌طور قطع بايد در دستور کار سياستگذار قرار بگيرد. اين سياست بايد قبل از هر اقدامي در بازار مسکن اجرايي شود. در اين زمينه نيز برخي محدوديت‌هاي قانوني و شهرسازي در مسير سازنده‌ها وجود دارد که بايد نسبت به رفع اين محدوديت‌ها و تسهيل ساخت واحدهاي کوچک‌متراژ در مناطق مصرفي و محل جست‌وجوي خانوارهاي فاقد مسکن اقدام موثر و به‌موقعي صورت بگيرد. ظرفيت مهم ديگري هم در زمينه مسکن جاي بحث دارد؛ خانه‌هاي سازماني، خانه‌هاي خالي، خانه‌هاي در حال ساخت و خانه‌هاي فرسوده و برنامه‌ريزي براي آنها. اين عوامل نيز مي‌توانند جزو برنامه‌هاي مديريتي دولت براي تامين مسکن قرار بگيرند و متناسب با ويژگي‌ها و تعداد اين واحدها از ظرفيت آنها نيز براي افزايش موجودي مسکن در حال استفاده، بهره‌گيري شود. از اين طريق در واقع ظرفيت تامين و عرضه مسکن افزايش خواهد يافت و نياز به ساخت‌و‌ساز و عرضه جديد از مسير ساخت واحدهاي مسکوني کاهش مي‌يابد. به‌طور قطع، اين‌گونه اقدامات به هزينه و زمان کمتري نياز دارد و به دليل آنکه عمده اين واحدها در قلب شهرها و در هسته‌هاي دروني و مياني شهرها قرار دارند، از ويژگي‌هاي سکونتي و سرانه‌هاي شهري تکامل‌يافته‌تر و باکيفيت‌تري نسبت به ساخت‌وسازهاي خارج شهرها برخوردارند و تاثيرات اجتماعي طرح‌هاي انبوه‌سازي کلان را نيز کاهش مي‌دهند.
اخبار بیشتر درباره
اخبار مرتبط
35
24
7.3K
13
24
5.5K
6
21
4.9K
9
54
5K
9
30
5.5K
اخبار بیشتر درباره
پس از این بخوانید
اتاق فرمان فیلترینگ کجاست؟
شوک به دلار و طلا؛ در بازارهای جهانی چه خبر است؟
چراغ «کوچه» روشن ماند
نیمی از رفاه خانوار از دست رفت
روایت «نیویورک تایمز» از کشتار علویان: نظام جولانی روی اسد را سفید کرد
ایران و آمریکا در نقطه عطف
رواندرمانیهای میلیونی
شوخطبـع و مداراجو؛ روایت «زیدآبادی» از پاپ
فعال اصولگرا: ایران و آمریکا هر دو باید کوتاه بیایند!
