نشانه‌های مهاجرت بزرگ از تهران

ايسنا/ طبق آمار خريد و فروش، رشد قابل توجه در توليد مسکن و هم‌چنين سکونت معناداري در ۴۹۰ هزار واحد مسکوني خالي از سکنه استان تهران اتفاق نيفتاده؛ با اين حال حجم ساخت و سازها در استان‌هاي البرز و گيلان به عنوان مهاجرپذيرترين استان‌ها از تهران به ترتيب پنج برابر و دو برابر شده است. کارشناسان معتقدند که جهش قيمت مسکن، خروج دهک‌هاي پايين از تهران را به دنبال داشته است. قيمت مسکن در پايتخت طبق آخرين آمار بانک مرکزي در فروردين ماه ۱۳۹۸ به ۱۱ ميليون و ۲۷۰ هزار تومان در هر متر مربع رسيده که به فاصله‌ي عميق بين قدرت خريد متقاضيان مصرفي، بخصوص اقشار پايين‌دست با قيمت‌ها منجر شده است. معاملات اما ۷۳ و ۳۲ درصد به ترتيب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل کاهش نشان مي‌دهد. اين در حالي است که گفته مي‌شود حدود ۹۰ درصد خريد و فروش‌ها را دلال‌ها رقم مي‌زنند. از سوي ديگر تعداد واحدهاي مسکوني در حال ساخت طي نيمه اول سال ۱۳۹۷ در شهر تهران ۲۰ درصد نسبت به سال قبل از آن افزايش يافته و به ۴۰ هزار و ۶۰۰ واحد رسيده که حدود نصف معاملات شهر تهران است. به دليل اين‌که بخش عمده‌اي از جابه‌جايي‌ها در واحدهاي داراي سکنه انجام مي‌شود مي‌توان حدس زد که با توجه به رشد اندک جمعيت شهر تهران و پايين آمدن تعداد خريد و فروش‌ها، خانه‌هاي خالي پايتخت، امسال نيز افزايش پيدا خواهد کرد. با اين حال خلاء قانوني در خصوص ماليات بر خانه‌هاي خالي هنوز به عنوان پاشنه آشيل اقتصاد تهران عمل مي‌کند و به زمين‌گير شدن سرمايه‌ها منجر شده است. طبق محاسبات هم‌اکنون (بر اساس معاملات) اگر متوسط مساحت خانه‌هاي خالي شهر تهران را ۸۶ متر مربع فرض کنيم، ارزش هر خانه خالي ۹۶۹ ميليون تومان و ارزش ۴۹۰ هزار خانه خالي ۴۷۴ هزار و ۸۱۰ ميليون تومان برآورد مي‌شود که متقاضيان واقعي تقريباً هيچ سهمي از آن ندارند و گفته مي‌شود بجز واحدهاي مسکن مهر، عمده آپارتمان‌هاي بدون سکنه متعلق به سفته‌بازان است. بيشترين خانه‌هاي خالي در تهران کجاست؟ خانه‌هاي واقع در محله‌هاي قيطريه، فرمانيه، زعفرانيه، ميرداماد، دروس، قلهک، الهيه، پونک، آرياشهر و جنت‌آباد بيش از ۹۰ درصد فايل‌هاي پيشنهادي فروش را در دفاتر املاک و سايت‌هاي مجازي فروش ملک به خود اختصاص مي‌دهند؛ با اين حال فروش قطعي در اين مناطق نسبت به حجم عرضه بسيار پايين‌تر است. از سوي ديگر بالاترين تعداد معاملات در محله‌هاي پونک، جنت‌آباد، آرياشهر، آهنگ، ابوذر، تهرانپارس، مجيديه، منيريه، بريانک، استاد معين، باغ آذري، کارون، مختاري و آبشار دمار انجام مي‌شود. اين مساله به راحتي نشان مي‌دهد بيشترين تراکم خانه‌هاي خالي در پايتخت مربوط به شمال و شمال غرب است. توليد ساليانه ۳۶ هزار مسکن خالي در تهران دماسنج ساخت و ساز در پايتخت نشان مي‌دهد طرف عرضه در ارديبهشت ماه ۱۳۹۷ سيگنال افزايش قيمت مسکن را به خوبي دريافت کرده و خود را براي پاسخ‌دهي به تقاضاي خريد آپارتمان در سال ۱۳۹۸ آماده کرده است. کارشناسان معتقدند سازندگان پس از امتناع چهار ماهه در زمستان ۱۳۹۷ و فروردين ماه ۱۳۹۸ براي دستيابي به حد نهايي قيمت، احتمالاً واحدهاي خود را در ارديبهشت و خردادماه ۱۳۹۸ به بازار عرضه مي‌کنند؛ چرا که تعلل بيشتر ممکن است به خواب سرمايه در شرايط رکود ۱۰ تا ۱۲ فصل آينده و عدم دستيابي به نقدينگي براي تعريف پروژه‌هاي جديد در اين بازه زماني را به همراه دارد. بر اساس آمار شهرداري تهران در ارديبهشت ماه ۱۳۹۷ تعداد ۱۲۸۵ فقره پروانه ساختماني در شهر تهران صادر شده که نسبت به مدت مشابه سال قبل رشد ۲۵ درصدي را نشان مي‌دهد. با اين‌که تعداد صدور پروانه‌هاي ساختماني از ريتم منظمي در ماه‌هاي مختلف تبعيت نمي‌کند، اگر ميانگين ۶.۲ واحد مسکوني را براي تعداد پروانه‌هاي صادر شده در ارديبهشت ماه در نظر بگيريم بايد منتظر باشيم که سال ۱۳۹۸ به تدريج، ماهيانه حدود ۸۰۰۰ واحد مسکوني جديد در شهر تهران تکميل شود که طي يک سال به ۹۶ هزار واحد مي‌رسد. اين رقم حدود ۳۶ هزار واحد بيشتر از نسبت رشد تعداد خانوارهاي تهراني است. فرار از تهران به زبان آمار بنا به اطلاعات سرشماري سال ۱۳۹۵ در فاصله زماني سال‌هاي ١٣٩٠ تا ۱۳۹۵ تعداد ۳۵۰ هزار و ٦٣٢ نفر از استان تهران به استان‌هاي ديگر مهاجرت کرده‌اند. استان البرز بالاترين جذب مهاجر از تهران را داشته و استان‌هاي گيلان و مازندران به ترتيب در رتبه‌هاي دوم و سوم جذب مهاجر از استان تهران قرار دارند. آمار به تفکيک اين‌طور توضيح مي‌دهد که استان البرز با ۸۹ هزار و ۱۹۷ نفر بيشترين مهاجر را از استان تهران داشته است. استان‌هاي گيلان، مازندران و خراسان رضوي به ترتيب با ۲۸۵۳۱، ۲۳۶۴۳ و ۲۱۲۴۱ نفر از اين نظر در رتبه‌هاي بعدي قرار دارند. بر اساس آمار در سال‌هاي دهه ٧٥- ٦٥، روند مهاجرپذيري شهر تهران تدريجاً متوقف شد و اين شهر به نقطه‌اي مهاجرفِرِست تبديل شد و در نتيجه، رشد جمعيت آن کاهش يافته و سهمش از جمعيت کشور و استان تهران روندي نزولي پيدا کرد، اما مهاجرت به اين شهر به‌صورت غيرمستقيم همچنان ادامه پيدا کرد. رشد ۴۰۰ درصدي ساخت و ساز در استان البرز آمارهاي رسمي از ساخت و ساز شهر تهران نشان مي‌دهد در نيمه اول سال ۱۳۹۷ در شهر تهران کلنگ ساخت ۴۰ هزار و ۶۰۰ واحد مسکوني جديد بر اساس پروانه‌هاي صادر شده، زمين زده شد. اين تعداد واحد مسکوني جديد ۲۰ درصد نسبت به شش ماه اول سال گذشته افزايش داشته است. سهم شهر تهران از کل ساخت وسازهاي کشوري مسکن در تابستان ۱۳۹۷ معادل ۲۲ درصد بوده است؛ در حالي که به‌طور معمول شهر تهران بيش از ۳۰ درصد از معاملات خريد مسکن کل کشور را در خود جاي داده است. از سوي ديگر ساخت و ساز واحدهاي مسکوني در استان البرز با رشد بيش از ۴۰۰ درصدي در فصل تابستان در مقايسه با بهار امسال ۵ برابر شد؛ در استان گيلان نيز بازار ساخت‌وساز مسکن رشد دو برابري را در حجم ساخت و سازها در همين بازه زماني تجربه کرد؛ عرضه جديد ساختماني در بازار مسکن استان گيلان به واسطه آغاز عمليات ساخت پروژه‌هاي ساختماني در سه ماه دوم امسال در مقايسه با بهار ۱۳۱ درصد رشد کرد. استان گلستان با رشد نزديک به ۱۰۰ درصدي، همدان با رشد ۵۴ درصدي و هرمزگان با رشد بيش از ۳۳ درصدي در آمار صدور پروانه‌هاي ساختماني، بعد از استان‌هاي البرز و گيلان بيشترين آمار مربوط به عرضه جديد به بازار مسکن ناشي از پروژه‌هايي که در تابستان سال‌جاري براي شروع فرآيند ساخت، پروانه ساختماني دريافت کردند را به خود اختصاص دادند. تغيير الگوهاي ساخت مسکن به دليل مهاجرت‌ها سعيد آسويار، کارشناس بازار مسکن مي‌گويد: احتمال مي‌دهم که تعداد معاملات شهر تهران در ارديبهشت و خردادماه به ۷ تا ۸ هزار فقره برسد. البته اين رقم براي تهران که در مقاطعي خريد و فروش در آن به بيش از ۳۰ هزار واحد هم رسيده، عدد بالايي نيست اما شواهد نشان مي‌دهد الگوهاي مسکن تغيير کرده و سازنده‌ها در حال تطبيق با اين شرايط هستند. مهاجرت از تهران به شهرهاي اطراف افزايش يافته و سازنده‌ها مجبور به تعريف پروژه در مناطق هدف هستند. يعني کسي که سه چهار پروژه در سعادت‌آباد داشته الان مي‌طلبد که يکي دو پروژه هم در حومه شهر و مناطق پايين با توجه به قدرت خريد متقاضيان تعريف کند تا بتواند ريسک دستيابي به نقدينگي را به حداقل برساند. آسويار اظهار کرد: معتقدم در سال جاري با حجم مهاجرت از تهران مواجه مي‌شويم. چند سال قبل، ترافيک از کرج به تهران از شش صبح بود اما الان از پنج صبح شروع مي‌شود؛ زيرا تعداد بيشتري از ساکنان تهران به کرج و شهرهاي اطراف آن مهاجرت کرده‌اند. ما را در کانال «آخرين خبر» دنبال کنيد