مقصر حباب قیمت مسکن؛ دلالان یا قیمت تولید

اعتماد/يکي از دغدغه‌هاي همه افرادي که خانه مي‎سازند، متفاوت بودن و تغييرات سريع و غيرمنطقي هزينه ساخت خانه است و بر اساس آمارها هزينه ساخت مسکن به صورت پيمانکاري، حدود ۱۵ درصد کمتر از ساخت و ساز شخصي تمام مي‌شود.

 در ساخت يک واحد مسکوني عوامل مختلفي دخيل هستند، برآورد کل هزينه ساخت ساختمان مسکوني با توجه به مساحت واحدهاي احداثي، تعداد طبقات، کيفيت ساخت، متوسط قيمت هر متر مربع اجراي سقف در ساختمان با کاربري مسکوني شامل سقف، راه‌پله، انباري‌ها، پارکينگ و ... مد نظر قرار مي‌گيرد همچنين جمع هزينه‌هاي اجرا شامل خاکبرداري، فنداسيون، اسکلت، ديوارچيني، مصالح، دستمزد، ابزار آلات و حمل‌ونقل مصالح و ... نيز بايد محاسبه شود. در اين ميان گفته مي‌شود کيفيت ساخت مسکن متفاوت است و بر اين اساس نمي‌توان عدد دقيقي را به صورت يکسان براي کليه مناطق مدنظر قرار داد و مسلما هر چه به مناطق مرغوب‌تر نزديک شويم، اين عدد افزايش مي‌يابد.

توليد مسکن کند شد
البته در سال‌هاي اخير ميزان ساخت مسکن افت داشته و برخي مسوولان کند شدن توليد مسکن از سال گذشته را به کرونا نسبت مي‌دهند، اما از زمان وزارت عباس آخوندي در وزارتخانه راه و شهرسازي تاکنون که محمد اسلامي بر سر کار است، هنوز برنامه مشخصي براي توليد مسکن از سوي دولت ارايه نشده است.
اما اخيرا مصطفي قلي خسروي رييس اتحاديه مشاوران املاک در خصوص ساخت مسکن اعلام کرده؛ کف هزينه ساخت مسکن متري ۲.۳ ميليون و حداکثر قيمت ساخت مسکن در کل کشور متري ۴.۶ ميليون تومان اعلام شده است اين در حالي است که برخي سازندگان قيمت‌هاي بالاي ۱۰۰ ميليون تومان در هر متر مربع براي واحدهاي خود تعيين مي‌کنند که همين مساله باعث رکود در اين حوزه شده است و در واقع قيمت ساخت با نرخ فروش بيش از ۲۰۰۰ درصد فاصله دارد.
وي در ادامه گفته است: در دهه‌هاي گذشته ساخت و ساز بسيار سودآور بود و انبوه‌سازان بين ۱۰۰ تا ۵۰۰ درصد سود مي‌کردند. همين مساله باعث رشد قيمت زمين و مسکن در کلانشهرها شد؛ تا جايي که قيمت‌ها آنقدر بالا رفت که امروز ديگر مردم توان خريد ندارند، بنابراين بازار مسکن ظرفيت خود را از دست داده و رشد مجدد قيمت‌ها اتفاق نخواهد افتاد.

نوع کار سازنده‌ها نيز با يکديگر متفاوت است
عطا آيت‌اللهي کارشناس بازار مسکن در خصوص فاصله 2000 درصدي قيمت ساخت تا نرخ فروش مسکن معتقد است؛ هر چند ساخت و ساز سود خوبي به همراه دارد اما اين رقم صحيح نيست ضمن آنکه نرخ نهايي مسکن را سازنده ملک مشخص مي‌کند و واسطه‌ها هم با حضور سازنده ملک اقدام به فروش مسکن مي‌کنند.
آيت‌اللهي گفت: ساخت مسکن با وجود تورم بالا و افزايش دستمزدها و تغيير در نرخ مصالح ساختماني قابل مقايسه با سال‌هاي گذشته نيست، ضمن آنکه نوع کار سازنده‌ها نيز با يکديگر متفاوت است و نوع مصالح ساختماني و هزينه‌هاي ساخت مسکن براي جذب سلايق مختلف مشتري‌ها و بودجه‌شان هم فرق دارد.

مسکن مهر را هم متري 2 ميليون و 300 هزار تومان نمي‌سازند
اين کارشناس بازار مسکن در ادامه اظهار داشت: اينکه برخي ادعا مي‌کنند ساخت هر متر مربع از مسکن 2 ميليون و 300 هزار تومان است در حالي که آن را 100 ميليون تومان يا بيشتر نرخ‌گذاري مي‌کنند اصلا منطقي به نظر نمي‌رسد چرا که اين روزها حتي مسکن مهر را هم متري 2 ميليون و 300 هزار تومان نمي‌سازند و قيمت آن بيشتر شده است.
 آيت‌اللهي با اشاره به نرخ‌گذاري محصولات کشاورزي از سوي دلال‌ها در کشور افزود: موضوع نرخ‌گذاري‌ها از سوي دلال‌ها بيشتر در بخش کشاورزي کاربرد دارد تا در بخش مسکن، آنچه شاهد آنيم اين است که کشاورز محصولاتش را در مزرعه با قيمت پايين به دلال‌ها مي‌فروشد زيرا دسترسي به مغازه‌هاي سطح شهر ندارد.
او ادامه داد: هر چند گاهي شاهد خريد ملک‌هاي قديمي از سوي دلال‌ها و بازسازي آنها و فروش آن هستيم اما فروش اين ملک‌ها هم با سودي معقول است و تعداد اين افراد هم چندان زياد نيست و آن‌گونه که در کشورهاي ديگر اين قضيه متداول است در ايران نيست.
بيت‌الله ستاريان کارشناس ديگر بازار مسکن در اين خصوص به «اعتماد» گفت: فاصله 2000 درصدي قيمت ساخت تا نرخ فروش مسکن تنها يک اغراق است زيرا در ساخت مسکن پارامترهاي مختلفي مطرح است. از قيمت زمين و منطقه ساخت گرفته تا هزينه‌هاي جانبي آن (دريافت مجوزهاي مختلف، هزينه‌هاي کارگري و نوسان قيمتي در مصالح ساختماني) در قيمت‌گذاري‌ها لحاظ مي‌شود.
ستاريان ادامه داد: مسلما زميني که در فرمانيه و نياوران براي ساخت انتخاب مي‌شود با زميني که در يافت‌آباد و جنوب تهران انتخاب مي‌شود بسيار متفاوت خواهد بود، ضمن آنکه نوسان قيمت روز به روز برخي از مصالح ساختماني را هم بايد در اين قضيه لحاظ کرد.

تاثير قيمت مصالح ساختماني در ساخت مسکن حدود 35 درصد است
اين کارشناس بازار مسکن تصريح کرد: البته اين نکته را نبايد فراموش کرد که تاثير قيمت مصالح ساختماني در ساخت مسکن نهايتا 35 درصد است و در صورتي که قيمت مصالح ساختماني بين 10 تا 30 درصد افزايش پيدا کند در قيمت کلي مسکن حدود 3 تا 4 درصد تاثير خواهد داشت.
اين کارشناس بازار مسکن با بيان اينکه نبايد مردم را از مسير اصلي و هدفي که دارند منحرف کرد خاطرنشان کرد: نبايد با برخي اظهارنظرها مردم را از برنامه‌ريزي‌هاي‌شان فراري دهيم يا اينکه گمراه‌شان کنيم.
ستاريان در ادامه افزود: اگر گفته مي‌شود بازار مسکن را دلال‌ها به هم مي‌ريزند چرا بايد پتانسيل ورود دلال‌ها به بازار مسکن فراهم باشد؟ به نظر مي‌رسد منافع عده‌اي در اين موضوع نهفته است که اصل قضيه را ناديده بگيرند و همچنان به رويه قبلي خود ادامه دهند.

افزايش ۶،۶ درصدي قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران
براساس اين گزارش، متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني در تهران در اسفند سال گذشته ۳۰ ميليون و ۲۷۴ هزار و ۷۰۰ تومان بود که نسبت به ماه قبل از آن (بهمن ۹۹) که اين شاخص متري ۲۸ ميليون و ۳۸۹ هزار و ۱۰۰ تومان بود، افزايش ۶.۶ درصدي و نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن (اسفند ۹۸) که متوسط قيمت هر مترمربع واحد مسکوني ۱۵ ميليون و ۶۲۸ هزار و ۵۰۰ تومان بود، افزايش ۹۳.۷ درصدي داشته است. 
بيشترين تعداد معاملات مسکن مانند سال‌هاي گذشته در اسفند ۹۹ به منطقه ۵ با ۷۷۴ فقره معامله مسکن اختصاص داشت و در رتبه‌هاي بعدي، مناطق ۱۰ و ۴ به ترتيب ۴۷۰ و ۴۵۰ فقره معامله مسکن صورت گرفته است. گزارش بانک مرکزي از بازار مسکن اسفند سال گذشته درباره تحولات اجاره‌بهاي مسکن حاکي از رشد ۳۱.۴ درصدي شاخص کرايه مسکن اجاري در شهر تهران و ۳۵.۲ درصدي در کل مناطق شهري است.

---

بازار

---

به پيج اينستاگرامي «آخرين خبر» بپيونديد
instagram.com/akharinkhabar