برگشت بدبینی به بازار مسکن

دنياي اقتصاد

بروزرسانی 1400/05/30 - 11:12

دنياي اقتصاد/فعالان ساختماني در تشريح «اوضاع تابستاني بازار ملک» سه تصوير متفاوت از بهار ۱۴۰۰ ارائه کردند. گزارش جديد نظرسنجي دوره‌اي از سرمايه‌گذاران ساختماني نشان مي‌دهد «تمايل مالکان کلنگي به مشارکت» کاهش يافته و همزمان شوک تازه‌اي -در تيرماه- از محل تورم مصالح‌ساختماني به بازار ساخت‌و‌ساز وارد شده است. همچنين «فروش نوسازها» نيز نسبت به فصل قبل افت کرده است. هر سه رويداد ناشي از برگشت انتظارات، به شکل «توقف خوش‌بيني» به آينده مسکن در گزارش «شامخ» بروز کرده است.

با شناسايي سه تفاوت عمده بازار تابستاني املاک در مقايسه با بهار امسال، سيگنال‌هاي دريافت شده از سوي سازنده‌ها، از بازگشت بدبيني به فضاي بازار مسکن خبر مي‌دهد.به گزارش «دنياي اقتصاد»، فعالان ساختماني در تازه‌ترين نظرسنجي انجام شده از سوي اتاق تعاون ايران که نتايج آن در قالب گزارشي با عنوان شامخ ساختمان منتشر مي‌شود ضمن تشريح شرايط بازار ساخت و‌ساز در چند پارامتر مهم، وضعيت بازار ساخت وساز در تيرماه و همچنين انتظارات خود از آينده کوتاه‌مدت اين بازار را در هفته‌هاي پيش‌رو اعلام کردند. تغييرات اعلام شده در پارامترهاي مورد ارزيابي در اين گزارش که هر ماه منتشر مي‌شود سمت وسوي کوتاه‌مدت بازار مسکن را ترسيم مي‌کند.
در اين گزارش شرايط کوتاه‌مدت بازار مسکن به لحاظ فروش واحدهاي مسکوني، تامين مصالح و تجهيزات ساختماني، قيمت تمام‌شده و عرضه زمين از سوي سازنده‌ها شرح داده مي‌شود و تغييرات ايجاد شده در هر کدام از اين پارامترها در نهايت منجر به اعلام نظر سازنده‌ها از بابت انتظارات آنها درباره آينده کوتاه‌مدت بازار مسکن و ساخت وساز مي‌شود.
در تازه‌ترين گزارشي که در اين زمينه منتشر شده است مطابق با روال ماه‌هاي قبل، وضعيت بازار ساخت وساز و معاملات مسکن در ماه اول تابستان از ديدگاه فعالان ساختماني تشريح شده و نگاه سازنده‌ها به شرايط اين بازار در هفته‌هاي پيش‌رو اعلام شده است.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» بر پايه اطلاعات مندرج در اين گزارش که به تازگي و درباره نگاه سازنده‌ها نسبت به تحولات بازار ساخت‌وساز و مسکن در تيرماه و انتظار آنها از شرايط اين بازار در مردادماه منتشر شده است نشان مي‌دهد شرايط در بازار ساخت‌وساز و معاملات مسکن از ديدگاه فعالان ساختماني به گونه‌اي است که مي‌توان بازگشت دوباره بدبيني به اين بخش را از آن استنباط کرد.

فعالان ساختماني با اعلام سه تفاوت بازار تابستاني املاک مسکوني با اين بازار در بهار سال جاري، شرايط بازار ملک را در ميانه تابستان در مرز بدبيني و خوش‌بيني پيش‌بيني مي‌کنند.
در گزارش مربوط به شاخص مديران خريد ساختمان که با عنوان گزارش شامخ ساختمان به صورت ماهانه منتشر مي‌شود انتظارات فعالان ساختماني در ارتباط با آينده کوتاه‌مدت بازار مسکن و ساخت‌وساز روند نزولي داشته است و عدد مربوط به اين شاخص در اين گزارش نسبت به خرداد ماه - يک ماه قبل- کاهش يافته است.
براساس اين گزارش، عدد شامخ کل ساختمان در تيرماه 1400 به 87/ 54 رسيده است که نسبت به ماه قبل (55/ 60) کاهش قابل توجهي يافته است. اين عدد نشان‌دهنده کاهش ميزان فعاليت‌هاي مربوط به کسب‌وکار در بازارمسکن در اين ماه نسبت به ماه قبل است.

نتايج اين نظرسنجي نشان مي‌دهد در حالي که عدد کل شاخص مربوط به کسب و کار و فعاليت‌هاي ساختماني در تيرماه روند نزولي به خود گرفته است، شرايط بازار مسکن در تيرماه از ديدگاه فعالان ساختماني با سه تفاوت عمده نسبت به بهار 1400 مواجه شده است.

برآيند اين سه تفاوت نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار مسکن در ماه ابتداي تابستان در فاز بدبيني نسبت به ماه‌هاي سپري شده از سال جاري است.

نخستين تفاوت بازار تابستاني املاک مسکوني در مقايسه با شرايط اين بازار در بهار 1400 به کاهش سفارش براي ساخت مسکن از سوي مالکان زمين مربوط مي‌شود. عدد شاخص مربوط به پارامتر ميزان سفارش‌هاي جديد مشتريان که به معناي ميزان درخواست مالکان زمين براي تخريب و نوسازي مسکن يا ميزان عرضه زمين براي ساخت مسکن است در نخستين ماه از تابستان امسال به 46 کاهش يافته است.
اين عدد نشان‌دهنده بدتر شدن شرايط عرضه زمين براي ساخت مسکن از سوي سازنده‌ها است. در ارزيابي‌هايي که منجر به انتشار گزارش شامخ ساختمان مي‌شود در صورتي که عدد شاخص کمتر از 50 باشد نشان‌دهنده بدتر شدن شرايط است. در صورتي که اين عدد بيش از 50 باشد نشان‌دهنده بهبود در آن بخش است و عدد 50 نشان‌دهنده عدم تغيير در شاخص مورد بررسي است. عدد شاخص مربوط به درخواست ساخت وساز در حالي در تيرماه کمتر از 50 و معادل 46 گزارش شده است که اين ميزان کمترين عدد از آبان ماه سال گذشته تاکنون است. در حالي که اوج اين عدد در اسفند ماه سال گذشته بود که عدد 58 گزارش شد.
در فروردين که ماه نيمه تعطيل بازار مسکن محسوب مي‌شود عدد اين شاخص 36 بود اما عدد شاخص به‌طور مجدد در ارديبهشت ماه اوج گرفته و معادل 51 گزارش شد. در خرداد ماه به 54 رسيد و در تيرماه با بدتر شدن شرايط براي سازنده‌ها، به عدد 46 سقوط کرد.

با چشم‌پوشي از ماه نيمه تعطيل و استثناي فروردين‌، عدد شاخص مربوط به درخواست ساخت‌و‌ساز از سوي مالکان، در تيرماه 1400 کمترين ميزان از آبان سال گذشته بوده است. در آبان 99 اين عدد 37 بود اما در ماه‌هاي بعد اين عدد مسير افزايشي طي کرد و در تمام ماه‌ها (به جز فروردين 1400) تا خرداد امسال بالاي 50 بود. آبان 99، ماه تعيين تکليف ريسک‌هاي غيراقتصادي بود که اين ريسک‌ها در ماه‌هاي قبل از آن منجر به تشديد انتظارات تورمي شده بود. اما با تعيين تکليف ريسک‌هاي غيراقتصادي و کاهش آنها، شرايط در بازارها و از جمله در بازار مسکن به‌طور نسبي آرام‌تر شد. در اين زمان با از بين رفتن انتظارات تورمي تمايل به عرضه زمين از سوي مالکان نيز افزايش يافت. در واقع در آن زمان مالکان به دليل از بين رفتن انتظارات تورمي فروشنده شدند. اما هم‌اکنون به‌طور مجدد عرضه زمين براي ساخت مسکن در قالب پارامتر سفارش ساخت مسکن از سوي مشتريان در شرايط بد قرار گرفته است.
تفاوت دوم بازار تابستاني مسکن در مقايسه با اين بازار در بهار 1400 از ديدگاه فعالان ساختماني و سازنده‌ها، مربوط به موضوع قيمت و هزينه خريد مصالح ساختماني و شاخص مربوط به آن است. شاخص مربوط به قيمت خريد مواد اوليه يا لوازم مورد نياز که در واقع همان شاخص هزينه تامين مصالح و تجهيزات ساختماني است در تابستان امسال به 63/ 89 رسيد که اين ميزان در خرداد ماه برابر با 44/ 79 بود.
اين موضوع نشان مي‌دهد هزينه خريد مصالح ساختماني بنا بر اعلام سازنده‌ها و فعالان ساختماني در تابستان در مقايسه با بهار به ميزان قابل توجهي افزايش يافته است. اين عدد همچنين بالاترين عدد اين شاخص از ابتداي امسال تاکنون است.

بررسي‌هاي «دنياي اقتصاد» نشان مي‌دهد در بهار امسال تورم مصالح ساختماني از تورم مسکن پيشي گرفت. در اين فصل تورم بالاي 100 درصدي در بازار مصالح ساختماني (نسبت به فصل مشابه سال قبل) رقم خورد در حالي که تورم نقطه‌اي مسکن در همين زمان مطابق با آمارهاي رسمي (اعلام مرکز آمار ايران) حدود 70 درصد بود.

اين در حالي است که در سال‌هاي قبل همواره تورم مسکن از تورم مصالح ساختماني بيشتر بود. بررسي‌ها اما نشان مي‌دهد از ابتداي سال 98 عمليات بازتنظيم قيمت بين قيمت مصالح و نهاده‌هاي ساختماني و قيمت فروش مسکن آغاز شده است. هر چند هنوز هم ميزان رشد قيمت مصالح با تورم مسکن در سال‌هاي اخير برابر نشده است. با اين حال اطلاعات گزارش شامخ ساختمان در تيرماه نشان مي‌دهد، چالشي که به لحاظ تورم مصالح ساختماني براي سازنده‌ها و فعالان بازار ساخت وساز در تيرماه ايجاد شده است بزرگ‌ترين چالش آنها از ابتداي امسال تاکنون است. هر چند اين چالش در بهار امسال نيز براي سازنده‌ها وجود داشت اما در تابستان اين چالش بيشتر شده است.
بدتر شدن شرايط تورمي در بازار مصالح ساختماني از ديدگاه سازنده‌ها و فعالان اين بازار اين سيگنال را به بازار مخابره مي‌کند که به احتمال زياد تورم تابستانه مصالح ساختماني بيشتر از تورم بهاره اين بازار يا دست کم به همان اندازه است. در واقع شوک قيمت و تورم مصالح به بازار ساخت وساز و بازار مسکن در تابستان امسال دومين تفاوت بازار املاک تابستان نسبت به بازار املاک بهار است. سومين تفاوت به شاخص مربوط به ميزان فروش واحدهاي مسکوني از ديدگاه سازنده‌ها و فعالان بازار ساخت‌وساز بازمي‌گردد. تغييرات شاخص مربوط به اين پارامتر نشان مي‌دهد وضعيت فروش واحدهاي ساخته شده از سوي سازنده‌ها در تيرماه امسال (ماه ابتدايي تابستان) از بهار امسال بدتر شده است. در واقع در اين ماه ميزان فروش مسکن نسبت به ماه قبل کاهش يافته است.

عدد شاخص ميزان فروش کالاها و خدمات که در گزارش شامخ ساختمان ناظر بر ميزان فروش واحدهاي مسکوني است در حالي در تيرماه امسال 56/ 47 گزارش شده است که اين ميزان در خرداد ماه برابر با 55/ 55 بود. مقايسه اين دو عدد نشان مي‌دهد نه تنها وضعيت فروش واحدهاي مسکوني در ابتداي تابستان به دليل قرار گرفتن عدد شاخص مربوط به آن زير 50 بدتر شده است بلکه در مقايسه با ماه‌هاي قبل نيز وضعيت اين شاخص به ميزان قابل توجهي افت کرده است.

کاهش ميزان فروش واحدهاي مسکوني که در گزارش شامخ ساختمان نيز منعکس شده است از يک سو ناشي از کاهش خريدار در بازار مسکن به دليل تضعيف قدرت خريد و از سوي ديگر ناشي از کاهش قابل توجه تمايل مالکان به عرضه زمين براي ساخت وساز است. در شرايطي که بازار با افت ميزان عرضه يا کاهش تمايل براي فروش مسکن مواجه مي‌شود اين سيگنال از بازار دريافت مي‌شود که سمت عرضه زمين دچار انتظارات تورمي شده است. هم‌اکنون نيز رگه‌هايي از بروز انتظارات تورمي در ميان مالکان زمين مشاهده مي‌شود که منجر به کاهش تمايل آنها براي عرضه زمين به بازار شده است.

مقايسه شرايط گذشته و حال حاضر اين سه شاخص در حالي نشان‌دهنده بازگشت دوباره بدبيني به بازار مسکن است که اين سه تفاوت همچنين اثر خود را بر انتظارات سازنده‌ها از آينده کوتاه‌مدت بازار مسکن و ساخت‌وساز منعکس مي‌کند.

عدد محاسبه شده از انتظارات سازنده‌ها درباره آينده کوتاه‌مدت بازار (وضعيت بازار مسکن و ساخت وساز در مرداد 1400)، پايين‌ترين عدد از ابتداي امسال تاکنون است.
عدد شاخص انتظارات سازنده‌ها در ارتباط با وضعيت فعاليت‌هاي خود در مرداد ماه، در حالي 65/ 53 اعلام شده است که اين عدد در خرداد ماه 11/ 60 بود.

اگر چه هم‌اکنون اين عدد در مرز بدبيني و خوش‌بيني قرار گرفته است اما از آنجا که نسبت به ماه قبل با کاهش قابل توجهي مواجه شده است، تغييرات آن را مي‌توان معنادار عنوان کرد. اين تغييرات به ويژه با در نظر گرفتن افت محسوس عدد کل شامخ ساختمان، نشان‌دهنده قرار گرفتن بازار مسکن در آستانه فاز بدبيني است يا حتي مي‌توان ادعا کرد بازار مسکن مجددا به فاز بدبيني برگشته است.

برآوردهاي «دنياي اقتصاد» از تغييرات مربوط به آيتم‌هاي ارائه شده در گزارش شامخ ساختمان نشان‌دهنده انعکاس فضاي خاکستري بازار ملک بر انتظارات سمت عرضه مسکن است. سال گذشته به دليل تشديد انتظارات تورمي، بازار مسکن نيز در وضعيت سياه قرار گرفت.

اما بهار امسال تحت تاثير کاهش ريسک‌هاي غيراقتصادي و از بين رفتن انتظارات تورمي به دنبال برگزاري نشست‌هاي برجامي، بازارهاي اقتصادي از جمله بازار مسکن نيز تحت تاثير قرار گرفته و شدت نااطميناني در اين بازارها فروکش کرد. اين موضوع خود را در شکل افزايش تمايل براي عرضه زمين و مسکن نشان داد. همچنين بهار، بازار مسکن با کاهش تورم ماهانه املاک مسکوني آغاز شد و در دو ماه فروردين و ارديبهشت تورم ماهانه منفي به ثبت رسيد. در واقع شرايط بازار معاملات مسکن شهر تهران در بهار 1400 را مي‌توان وضعيت سفيد توصيف کرد. با اين حال، تورم ماهانه مسکن در تير ماه به يک درصد رسيد که به دليل ثبت تورم عمومي 2 درصدي مي‌توان از آن با عنوان کاهش قيمت واقعي مسکن در ماه ابتداي تابستان ياد کرد. «دنياي اقتصاد» در گزارشي در تشريح تحولات بازار معاملات مسکن در تيرماه فضاي تابستاني بازار ملک را فضايي خاکستري توصيف کرد. فضايي که در آن نه خبري از بدبيني‌هاي سال گذشته است و نه خوش‌بيني‌هاي بهار را مي‌توان در آن مشاهده کرد. در واقع فضاي بازار مسکن در تابستان امسال را مي‌توان نوعي فضاي بينابيني يا فضاي خاکستري توصيف کرد. هم‌اکنون نيز ردپاي اين فضاي خاکستري را که پيش‌تر در تحليل آمارهاي مربوط به تحولات بازارمعاملات مسکن شهر تهران در تيرماه به آن اشاره شد مي‌توان در سمت عرضه مسکن مشاهده کرد. به اين معنا که اگر چه هنوز عدد شاخص مربوط به انتظارات سازنده‌ها از آينده کوتاه‌مدت بازار مسکن بالاي 50 قرار دارد اما اين ميزان پايين‌ترين عدد از ابتداي سال تاکنون است. در فروردين عدد مربوط به اين شاخص 5/ 61، در ارديبهشت 58 و در خرداد 60 بود اما هم‌اکنون به 65/ 53 رسيده است.